가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인은 2022.9.21.(이하 “증여일”이라 한다) 어머니로부터 경기도 의왕시 OOO(이하 “이 사건 빌라”라 한다) 203호(이하 “쟁점증여주택”이라 한다)를 증여받은 후, 2022.11.21. 쟁점증여주택의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 평가방법(이하 “보충적 평가방법”이라 한다)에 따라 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택공시가격”이라 한다) OOO원(2022.1.1. 기준)을 쟁점증여주택의 증여재산가액으로 하여 2022.9.21. 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기 한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다)에 속하는 2021.11.15. (이하 “비교주택거래일”이라 한다) 매매계약되어 거래된 쟁점증여주택과 같은 동 303호(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원 이 상증세법 제60조 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점증여주택의 시가에 해당한다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점증여주택의 증여재산가액으로 하여 2023.11.7. 청구인에게 2022.9.21. 증여분 증여세 OOO 원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 비교주택거래일과 증여일 사이에는 급격한 금리인상 등에 따른 주택가격 급락으로 부동산 버블이 붕괴되는 가격변동의 특별한 사정이 있었음을 국민 누구나 확인할 수 있다. (가) 쟁점증여주택은 다세대주택으로서 아래 <표1>과 같이 재개발사업이 진행 중인 지역에 속해 있다. <표1> OOO 주택재개발정비사업 진행 경과 과정 일자 조합설립추진위원회 구성 및 승인 2008.11.18. 정비구역 지정 고시 2013.7.16. 조합설립을 위한 창립총회 2016.10.8. 조합설립 인가 2016.12.6. 시공자 선정 2017.6.4.(OOO, OOO) 사업시행인가 2020.12.17. 조합원 종전자산 감정평가 현장실시 2021.1.8.∼2021.2.28. 분양공고 및 분양신청 2021.7.20. 조합원 분양신청마감 관리처분계획 수립 2022.6.14.(관리처분계획 신청) 관리처분계획 인가 2022.11.28. 이주ㆍ철거ㆍ착공 현재 이주중 상기와 같이 이 사건 빌라는 재개발이 진행 중인 관계로 일반 빌라와는 다르게 2021년 말까지 가격이 급등하였고 2022년 이후에는 러시아와 우크라이나의 전쟁 시작, 금리상승 등 부 동산버블이 붕괴되 면서 쟁점증여주택 소재 오전동의 주택 거래량과 가격 또한 급락하였다. <표2> 이 사건 빌라의 2015년 이후 거래내역 ㅇㅇㅇ 이 사건 빌라의 2015년부터의 거래된 내역을 분석해 보면 사업시행인가고시일(2020.12.17.) 전후인 2020년부터 2021년 11월까지 가격이 급등하였다. 2020년 2월에 401호가 OOO원으로 거래되었고, 의왕시 아파트의 고점 시기였던 2021년 11월에는 쟁점비교 주택이 OOO원에 거래되어 2020년 2월 대비 71.9% 급등하였다. 그러나 부동산가격이 급락하던 2023년 10월에 게재된 네이버 매물에는 이 사건 빌라 502호가 매매가액 OOO원으로 등록되어 2021년 11월 당시보다 급락한 점, 2022년 4분기와 2023년 3분기의 의왕시 OOO 아파트 실거래가 지수가 각각 141.7, 152.5인 점을 볼 때, 쟁점증여주택 증여시기의 이 사건 빌라의 가격은 2023년 10월보다 더 낮았을 정도로 가격이 급락한 것을 알 수 있다. (나) 아울러, 의왕시 전체의 연도별 주택거래량은 2019년과 2020년까지 계속적으로 증가하다가 2021년 말에 주택의 가격이 고점에 이르게 되면서 2021년부터 감소하고 가격이 급락한 시기였던 2022년에는 662건으로 2021년 전체 거래건수 2,727건보다 2,065건 감소하여 75.7% 감소한 것으로 파악되는 점, 의왕시 OOO 아파트의 경우 2021년 552건, 2022년 96건으로 2022년 아파트 거래건수가 2021년 대비 82.6% 급락하였고, 재개발구역이 많은 의왕시 OOO 연립․다세대의 2021년 거래건수는 102건, 2022년 9건으로 2022년 거래건수가 2021년 대비 91.2% 급락하여 재개발구역이 많아 투자수요 또는 가수요가 많았던 2021년과 거래량이 급락한 2022년의 연립/다세대 거래량 변동이 의왕시 전체의 주택거래 량과 의왕시 OOO 아파트의 거래량보다 심했다는 것을 알 수 있는 점, <표3> 의왕시 전체 및 의왕시 OOO 아파트ㆍ연립/다세대 거래량 ㅇㅇㅇ 이 사건 빌라와 인접하여 OOO 주택재개발정비구역에 속한 OOO의 2021년 11월과 2022년 9월의 실거래가격 변동폭이 심하였던 점, <표4> OOO의 전용면적 37.2㎡ 주택 실거래가 내역 ㅇㅇㅇ OOO 주택재개발정비구역 내 속한 OOO와 OOO 역시 2021년 11월과 2022년 9월의 실거래가격 변동폭이 심하였던 점, <표5> OOO와 OOO의 실거래가 내역 ㅇㅇㅇ 한국부동산원이 제공하는 경기도 의왕시 아파트 실거래가격 지수가 2021년 4/4분기 202.3에서 2022년 3/4분기 162.2로 19.8%가 하락한 점 등을 종합하면, 증여일과 비교주택거래일 사이에 가격변동의 특별한 사정은 충분히 인정된다. <표6> 경기도 의왕시 아파트 실거래가격 지수 변동 내역 ㅇㅇㅇ (다) 한국은행 기준금리 변동자료와 언론보도자료를 통해 전국․수도권 및 의왕시의 부동산 상황을 살펴보면 쟁점비교주택의 매매계약일과 증여시기 간의 특별한 가액 변동이 있음을 확인할 수 있다. 1) (폭등) 2017년 문재인정부 시작으로 부동산대책을 28번을 발표할 정도로 부동산 가격은 폭등하였고, 2020.7.1. 시행된 임대차3법으로 전세매물이 급락하고 서민들이 집을 사자는 쪽으로 돌아서 중저가 단지 위주로 다시금 전국의 집값이 2021년 하반기까지 부동산버블이 생길 정도로 폭등하였다. 경기도 의왕시의 경우 교통, 주택개발 호재로 가격이 급상승하자, 정부는 19번째 부동산정책에서 의왕시를 2020.2.21. 조정지역으로 지정하였고 2020.6.19. 투기과열지구로 지정하였다. 가격급상승의 최고점인 예로 2021년 하반기 의왕시는 KTX월판선사업, 동탄인덕원복선전철사업, GTX-C노선 개통 사실상 확정, 3차 신규택지공급지지정 등 신도시개발 못지 않는 호재로 OOO가 전용면적 85㎡가 OOO에 거래되어 2020년 비해 OOO원 상승할 정도로 변동폭이 심하였다. 2) (폭락) 2022년 부동산 시장을 대변한 키워드는 ‘폭락’이었다. 코로나 팬데믹으로 2020년 각국 정부는 무한정 자본을 푸는 방식으로 대응해 부동산 등의 가격이 폭등했고, 우크라이나 전쟁까지 터지면서 인플레이션이 발생하자, 유동성을 잡고자 미국은 기준금리를 1년 반 사이에 0%대에서 5.25%까지 빠르게 인상하였고, 한국 역시 2022년 기준금리를 3% 이상 올렸다. 일반적으로 기준금리보다 높은 국채 10년물 금리는 부동산수익률에 직접 영향을 주어 부동산가격을 하락시킨다. 2021년 11월에는 기준금리가 0.75%이었고, 2022년 평가기준일 시점에는 2.5%로 3배 이상 상승하였다. 이와 같은 사정 등으로 부동산 가격의 하향세가 지속되자, 정부는 2022년 11월(평가기준일 직후) 에 조정지역 및 투기과열지구에서 의왕시를 해제하였다. (2) 처분청은 쟁점 비교주택과 쟁점증여주택의 2018년에서부터 2022년까지의 각 공동주택공시가격을 제시하면서 쟁점비교주택의 매매계약일로부터 쟁점증여주택의 증여일까지 공동주택가격이 같은 비율로 상승해 왔으므로 특별한 가액 변동이 없다는 의견이나, 2023년 공동주택공시가격을 보면 최소한 2022.1.1.부터 2023.1.1.까지 쟁점증여주택의 가격이 하락하였음을 알 수 있으므로, 처분청이 2022년 공동주택공시가격만을 가지고 쟁점증여주택의 가격이 계속하여 상승했다고 주장하는 것은 이치에 맞지 않다.
• 가. 처분청 의견 쟁점비교주택은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 유사한 자산으로 쟁점비교주택의 매매계약은 증여일로부터 2년 이내에 이루어진 것으로써 비교주택거래일과 증여일 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따른 OO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 의해 쟁점비교주택의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 이 건 증여세를 부과하였는바, 이 건 처분은 적법하고 청구주장은 이유 없다. (3) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 상속ㆍ증여재산을 평가할 때 유사재산의 범위를 구체화함으로서 유사 재산의 매매사례가액을 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적 안전성을 도모할 목적으로 2017.3.10. 기획재정부령으로 신설되었고, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 공동주택공시가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내의 주택으로 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이 및 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적 및 공동주택 가격의 100 분의 5 이내의 주택을 말한다고 규정하고 있다. 비교주택거래일은 2021.11.15.로 쟁점증여주택 증여일로부터 2년 이내에 있고, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택은 동일 주택단지 내에 다른 층에 소재하고 있어 공동주택공시가격 및 면적, 대지권 지분이 모 두 동일하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족하고 있다. <표7> 쟁점증여주택 및 쟁점비교주택 비교 ㅇㅇㅇ (4) 청구인은 쟁점증여주택과 인근 OOO의 공동주택공시가격을 비교하여 2023년 공동주택공시가격의 하락을 이유로 가격변동의 특별한 사정이 있음을 주장하고 있으나, 공동주택공시가격은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제18조 에 따라 국토교통부장관이 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ산정하여 같은 법 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하는 것으로, 상증세법 시행령 제50조 제6항에 따라 공동주택공시가격은 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용하여야 할 것이다. 증여일까지 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 공동주택공시가격 변동추이를 살펴보면, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택은 공동주택공시가격이 같은 비율로 상승해 왔고, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 등기부등본, 건축물대장 등을 확인한바, 증여일과 비교주택거래일 사이에 건물의 증ㆍ개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되고 있으며, 비교주택거래일 이후 증여일까지 쟁점증여주택 지역의 재개발사업 및 주변 지역의 개발 사업 등도 지속되는 등 실제 주변 환경 및 이용 상황에 변화가 있었다고 할 수 없다. <표8> 쟁점증여주택과 쟁점비교주택 공동주택공시가격 변동추이 ㅇㅇㅇ 또한 청구인은 쟁점비교주택의 매매계약일과 쟁점증여주택의 증여시기에 국내의 시장 금리 상승과 부동산 상승에 대한 기대심리 하락 등 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하며 쟁점증여주택의 인근 아파트 거래와 비교하였으나, 아파트와 연립·다세대의 거래는 동일하게 비교할 수 없고, 또 빌라의 규모(면적 등)에 따라 차이가 발생할 수 있다. 따라서 한국부동산원이 제공하고 있는 공동주택의 실거래가격 정보 중 아래와 같이 연립·다세대의 실거래가격지수를 비교하였는바, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. <표9> 한국부동산원 연립/다세대 실거래가격지수 (단위: 지수) 지역 2021년 11월 2021년 12월 2022년 1월 2022년 2월 2022년 3월 2022년 4월 2022년 5월 2022년 6월 2022년 7월 2022년 8월 2022년 9월 전국 121.4 121.3 122.5 122.7 123.5 125.3 124.4 125.1 124.2 123.9 122.1 수도권 125.4 126.2 127.0 127.5 128.5 130.2 129.8 130.4 129.9 129.8 127.5 서울 136.2 137.0 138.6 139.2 140.7 141.9 141.8 143.3 143.6 142.3 139.3 인천 120.2 120.8 121.4 122.4 122.3 123.1 123.1 123.7 122.2 124.1 120.2 경기 119.3 120.3 121.3 120.5 122.7 124.9 123.8 124.5 123.7 123.6 122.7 <표10> 한국부동산원 아파트 실거래가격지수 지역 2021년 11월 2021년 12월 2022년 1월 2022년 2월 2022년 3월 2022년 4월 2022년 5월 2022년 6월 2022년 7월 2022년 8월 2022년 9월 전국 144.5 143.6 143.1 142.3 142.4 142.6 141.0 139.4 135.2 132.2 129.1 수도권 172.8 171.6 170.3 168.6 168.9 168.9 166.2 163.6 156.6 151.8 147.3 서울 188.0 186.8 185.9 182.8 184.6 185.3 181.5 180.2 171.5 165.8 161.5 인천 155.1 154.1 152.4 152.4 150.9 150.1 147.4 144.0 138.5 134.4 131.0 경기 169.2 168.2 166.2 165.2 165.0 164.5 162.2 159.1 153.0 148.6 143.5 (5) 평가심의위원회는 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청한 경우 가액의 적정성 여부를 심의하여 의견을 제시하기도 하며, 세무서장이 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성유지·주위환경의 변화 여부·거래당시와 평가기준일 사이의 가격변동의 특별한 사정 유무를 검토하여 제출한 의견의 신빙성 등을 검토하고 감안하여 시가 인정 여부를 심의한다. 처분청은 확장평가기간 내 쟁점증여주택과 유사한 매매사례가액이 있어, 쟁점증여주택을 재평가하여 증여세가 과세될 수 있으므로 청구인에게 증여재산 평가심의에 대한 의견을 제출하도록 안내하였고, 2023.7.10. 청구인이 제출한 의견서를 평가심의위원회에 송부하였으며, OO 지방국세청 평가심의위원회는 2023.7.27. “매매계약일로부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인 정되므로, 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당”하다고 결정·통보하였다.

가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

• 가. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 이 사건 빌라는 5개층 12개호로 이루어진 다세대주택이고, 청구인의 어머니는 2011.10.10. 쟁점주택을 취득한 후, 2022.9.21. 증여를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다. (나) 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정 내역은 아래 <표11>과 같다. <표11> 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정 내역 ㅇㅇㅇ (다) 처분청은 확장평가기간에 속하는 2021.11.15. 매매계약되어 거래된 쟁점비교주택의 거래가액 OOO원을 확인하여 이를 쟁점증여주택의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지에 대하여 OO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였고, 이에 OO지방국세청 평가심의위원회는 2023.7.25. “쟁점비교주택의 유사매매사례가액 OOO원은 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 매매된 거래로, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다.”고 결정하였다. (라) 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 매년 공동주택공시가격은 2007.1.1.부터 현재까지 동일하게 변동한 것으로 나타나고, 그 변동내역은 아래 <표12>와 같다. <표12> 쟁점증여주택 및 쟁점비교주택의 공동주택공시가격 변동내역 ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 비교주택거래일과 증여일 사이에 거래가액이 급등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다는 근거로 제출한 자료는 아래와 같다. 1) 청구인은 “연일 역대급 ‘거래 빙하기’...매매가, 작은 평형>큰 평형 ‘역전’”(헤럴드경제, 2022.9.19.), “‘인동선도 못 살리네’…의왕ㆍ안양 집값, 날개없는 추락”(조선일보, 2022.8.4.) 등 언론기사, 경기도 의왕시가 2022.11.14. ‘조정대상지역’에서 해제되었다는 국토교통부 보도자료 등을 제출하였다. 2) 청구인은 <표2>의 이 사건 빌라의 거래내역을 제시하며 각 주택의 부동산등기부등본을 제출하였다. 3) 청구인은 <표4> 및 <표5>의 실거래가 내역을 제시하며, 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 제출하였다. 4) 청구인은 <표6>의 경기도 의왕시 아파트 실거래가격 지수 변동 내역을 제시하며 한국부동산원 통계 자료를 제출하였다. (가) 국토교통부 보도자료에 의하면, 경기도 의왕시는 2020.2.21. 조정대상지역으로 지정되었다가 2022.11.14. 조정대상지역에서 해제되었는바, 각 보도자료의 주요내용은 아래와 같다. 1) 2020.2.20.자 보도자료 주요내용 < 조정대상지역 지정 >

□ 최근 집값 급등 으로 시장 불안이 지속 되는 경기 일부 지역에 대 하여 투기 수요 유입을 차단 하고, 실수요자를 보호 하기 위해 주거 정책심의위원회 심의·의결 (2.18~2.20) 을 거쳐, ㅇ 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시 를 조정 대상지역 으로 신규 지정 (2.21 효력 발생) 한다.

□ 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 은 非규제지역 으로 12.16 대책 이후 (’19.12.4주~’20.2.2주) 수도권 누적 상승률 (1.12%) 의 1.5배를 초과 하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속 되고 있다. (수원 영통) 8.34% (권선) 7.68% (장안) 3.44% (안양 만안) 2.43% (의왕) 1.93% ㅇ 특히, 수원 권선 (2.54%)·영통 (2.24%)·팔달 (2.15%) 은 2월 2주 주간 상승률이 2.0%를 초과 하는 등 높은 상승폭 을 나타낸 바 있고, ㅇ 이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재 로 인한 추가 상승 기대감 이 시장 전반에 확산 되며, 단기 차익 실현 을 위한 투기 수요 유입 이 확대될 우려가 있는 상황이다. * 수원 영통(신분당선, 인덕원-동탄선), 수원 권선(신분당선, 수인선), 수원 장안(신분당선, 인덕원-동탄선), 안양 만안(월곶-판교선), 의왕(인덕원-동탄선, 월곶-판교선) 등 2) 2022.11.10.자 보도자료 주요내용

□ 국토교통부 (장관 원희룡) 는 11.9 (수) ‘22년 제4차 주거정책심의위원회 (위원장: 국토교통부 장관) ’ 에서 ｢ 투기과열지구 및 조정대상지역 조정 (안) ｣을 심의･의결하고, 11.10 (목) 제3차 부동산관계장관회의 에서 그 결과를 발표하였다. ㅇ 금번 규제지역 조정 (안) 은 10.27 (목) 개최된 제11차 비상경제민생회의 (대통령 주재) 에서 논의 된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안 의 후속조치 이다. ㅇ 이번 심의를 통해, 서울, 서울과 연접한 과천, 성남 (분당·수정), 하남, 광명 을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종 을 규제지역 에서 해제 하기로 결정하였다.

□ 구체적으로, 투기과열지구 의 경우에는 경기도 9곳 ① 을 해제 하였고, 조정대상지역 은 경기도 22곳 ② 및 인천 전 지역 (8곳) ③, 세종 등 총 31곳 을 해제 키로 하였다. ① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2 ② [조정대상지역 해제(경기)] 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) ③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 ㅇ 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 지방 전체 (세종 제외) 가 규제지역 에서 해제 된 데 이어 이번에 수도권 도 대거 해제 함에 따라, 규제 지역 은 서울, 과천, 성남 (분당·수정), 하남, 광명만 남게된다. * [6월] 투기과열지구 대구 수성구, 창원 의창구 등 지방 6곳 해제(49→43곳) 조정대상지역 대구 7곳, 경산시, 여수시, 순천시 등 지방 11곳 해제(112→101곳) [9월] 투기과열지구 인천 연수·남동·서구, 세종 해제(43→39곳) 조정대상지역 세종 제외 지방권 모두, 파주·동두천 등 경기 일부 해제(101→60곳) (바) 처분청은 <표9>의 한국부동산원 연립/다세대 실거래가격지수 등을 제시하며 비교주택거래일과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 의견이다. (사) 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 시세 정보시스템, KB부동산 시세 정보시스템 등에서 이 사건 빌라의 실거래가 및 시세 정보는 확인되지 않는다. (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (나) 증여재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 매매 등의 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 나아가 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여 당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여 당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이다(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결，1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조). (가) 살피건대, 쟁점증여주택의 평가기준일과 쟁점비교주택의 매매계약일은 약 10개월(2021.11.15.부터 2022.9.21.까지)의 차이가 있는바, 이 기간 동안 한국부동산원이 제공하는 경기도 의왕시 아파트 실거래가격 지수가 2021년 4/4분기 202.3에서 2023년 3/4분기 162.2로 19.8% 하락한 점, 청구인이 제시한 쟁점증여주택 인근의 주택의 실거래가 및 거래량 변동 추이를 보면 경기도 의왕시 OOO 주택의 시세는 2022년 초까지 상승하여 정점에 도달한 후 같은 해 말까지 크게 하락한 것으로 보이는 점, 정부도 집값 급등으로 시장 불안이 지속되는 의왕시를 포함한 경기 일부 지역을 2020.2.20. 조정대상지역으로 지정하면서 의왕시 등에 개발 호재로 인한 투기 수요 유입의 확대를 우려하고 있었던 사실, 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치로 의왕시를 포함한 경기도 22곳이 2022.11.14. 조정대상지역에서 해제된 사실 등이 국토교통부 보도자료에 나타나는 점, 쟁점증여주택은 재개발사업구역에 편입되어 있어 사업진행의 경과에 의하여 시세변동에 영향을 비교적 크게 받는 점 등에 비추어 쟁점증여주택의 평가기준일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에 가격변동의 상당한 변화가 있어 확장평가기간을 적용하는데 상당한 의문을 가지게 되는 반면, 처분청이 제시하는 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 유사성, 공동주택공시가격 변동추이, 실거래가격지수 등의 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정하기는 무리가 있는 것으로 보인다. (나) 따라서 처분청이 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 이 사건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (1) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산