쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.11.17.(이하 “평가기준일”이라 한다) 어머니 A로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 2023.2.27. 쟁점아파트 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 하여 증여세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 평가기준일 전 2년 이내인 2021.5.12. OOO(이하 “쟁점비교아파트”이라 한다)가 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 계약된 것을 확인한 후 2023.8.25. 서울지방국세청 평가심의위원회의 평가 결정을 거쳐 이 가액을 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 하여 2023.11.10. 청구인에게 2022.11.17. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점비교아파트의 매매계약일인 2021.5.12. 현재 쟁점비교아파트의 매매가액인 OOO원은 부동산, 특히 아파트 가격이 폭등했던 시기에 형성된 가액이고, 쟁점아파트의 평가기준일인 2022.11.17.은 아파트 가격이 하락하는 시기에 해당하므로, 쟁점비교아파트의 매매계약일부터 평가기준일 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있으므로, 아파트 가격이 폭등했던 시기에 형성된 쟁점비교아파트의 매매가액 OOO원으로 쟁점아파트의 가액을 평가하는 것은 법리의 해석 및 적용에 있어 오해가 있다. (2) 문재인 정부 때는 부동산 경기순환상 집값이 상승하던 시기로, 당시는 한국뿐만 아니라 미국, 영국, 일본 등 전 세계의 집값도 상승하던 시기였다. 실제로 2017년 5월 문재인정부 출범부터 2021년 10월의 고점까지 서울 아파트 값은 두 배 가까이 올랐다. 노무현 정부 이후 최대 상승 폭이었다. 문재인 정부는 집값을 안정시키기 위해 28번이나 부동산 대책을 내놓았지만, 정책의 효과는 국민의 불안을 달랠 만큼 빨리 나타나지 않았다. 이런 상황에서 2020년 코로나19 사태가 터졌고, 금리는 사상 최저로 낮췄으며, 대출상환은 연기했고, 몇 차례에 걸쳐 재난지원금을 지급했다. 그런데 풀린 돈들이 부동산과 주식, 코인 등으로 몰리면서 집값은 더욱 상승했다. 집값이 폭등하자 온 나라가 집값에만 매달렸다. 집으로 돈을 버는 사람들이 늘어났고, 정부를 믿고 집을 사지 않고 기다리는 사람들은 분노했다. 왜 이 미친 집값을 잡지 못하느냐고 항의가 빗발쳤다. 그 당시 여러 언론기사에서 ‘2021년은 부동산이 폭등(영끌족, 패닉바잉 등 신조어 등장)했던 시기이고 2022년은 기준금리 등 인상으로 부동산이 폭락했던 시기’라는 데에 공통된 의견을 보이고 있으며 또한 대한민국 국민이라면 모두 다 경험했던 사실로 인정하고 있는 내용이다.
• 나. 처분청 의견 (1) 가격변동의 특별한 사정은 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하며, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우이고, 이 세가지 사정이 청구인의 부동산에만 해당되어야 한다. 청구인이 제시한 보편적인 통계자료(한국은행 기준금리 변동추이, 부동산 정책 등)만으로 특별한 사정이 있었다고 보기는 어렵다. (2) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항에서는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조의 시가로 인정되는 것은 평가기간 중 매매가액을 말하며 다만, 평가기간에 해당하지 않은 기간으로서 평가기준일 전 2년부터 평가기간 전까지의 기간과 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 발생한 매매 등의 가액도 평가심의위원회를 거쳐 시가 인정이 가능하다. 따라서 서울지방국세청 평가심의위원회의 결과에 따라 쟁점비교아파트의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트 증여 당시 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2021년은 부동산이 폭등했던 시기이고 2022년은 기준금리 인상 등 여러 요인으로 부동산이 폭락했던 시기였다며 2020년부터 2023년까지의 언론 기사 등을 제출하였다. (나) 청구인의 증여세 신고 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 청구인 증여세 신고내역 (단위: 원) 구분 금액 구분 금액

① 증여재산가액 OOO

⑤ 과세표준 OOO

② 채무액

• ⑥ 산출세액 OOO

③ 증여세 과세가액 OOO

⑦ 세액공제 OOO

④ 증여재산공제 OOO

⑧ 자진납부할 세액 OOO (다) 쟁점아파트(전용면적 104.68㎡)가 소재한 단지는 2005년 준공된 아파트로 17개동 733세대이고, 전용면적 104.68㎡인 세대는 50세대이며, 쟁점아파트의 공동주택가격 및 연도별 상승률은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트 공동주택가격 (단위: 원, %) 공동주택가격 변동률 고시일자 기준시가 2019.4.30. OOO 2020.4.29. OOO 5.1 2021.4.29. OOO 25.76 2022.4.29. OOO 18.17 2023.4.28. OOO △26.41 (라) 처분청이 확인한 쟁점비교아파트는 다음 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점비교아파트 매매가액 (단위: 원, ㎡) (유사) 재산 등기 원인 매매계약일 매매가액 고시일자 기준시가 전용 면적 704동 501호 매매 2021.5.12. OOO 2020.4.29. OOO 104.680 2021.4.29. OOO 2022.4.29. OOO 2023.4.28. OOO (마) 청구인이 이 건 증여세 신고(2023.2.27.)를 할 당시 국세청 홈택스에서 확인할 수 있는 유사 물건의 매매사례가액은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 평가기간 외 유사 물건 (단위: 천원, ㎡) (유사)재산 등기 원인 매매계약일 매매가액 고시일자 기준시가 전용 면적 704동 601호 매매 2022.3.26. OOO 2022.4.29. OOO 104.68 704동 501호 매매 2021.5.12. OOO 2022.4.29. OOO 104.68 709동 601호 매매 2021.1.27. OOO 2022.4.29. OOO 104.77 704동 701호 매매 2021.6.11. OOO 2022.4.29. OOO 104.68 702동 302호 매매 2020.12.18. OOO 2022.4.29. OOO 104.68 711동 1101호 매매 2021.1.13. OOO 2022.4.29. OOO 104.77 702동 802호 매매 2021.1.9. OOO 2022.4.29. OOO 104.68 증여세 결정시 국세청 NTIS에 조회되지 아니하여, 704동 501호 매매가액을 평가심의위원회 시가로 심의 의뢰하여 증여재산가액 결정 (바) 평가기준일 및 쟁점비교아파트 매매계약일의 OOO은행 부동산시세는 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ OOO은행 부동산시세 (단위: 원) 기간 하위평균 일반평균 상위평균 2022년 11월 OOO OOO OOO 2021년 5월 OOO OOO OOO (사) 서울지방국세청이 2023.8.25. 결정한 ‘평가심의위원회의 평가 결정서’에 따르면, “처분청에서 심의 신청한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.5.12.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평기기준일 현재 시가로 보는 것이 타당”하다고 결정한 것으로 나타난다. (2) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는데, 이와 관련하여 판례는 매매 등의 거래가격을 시가로 인정함에 있어 거래일과 시가산정일 사이에 가격변동이 없어야 한다는 입장을 취하고 있는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘가격변동의 특별한 사정’을 좁게 인정하면 제1항 본문에서 매매 등 거래가격의 시가 인정기간을 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월로 제한하여 규정하는 것을 몰각시키게 되는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로 그 문언 자체에서 보더라도 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 이미 적용요건으로 예정하고 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석하여야 한다. 따라서 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 말하는 ‘가격변동의 특별한 사정’은 증여일부터 가격산정일까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미하는 것으로 해석하여야 한다. (나) 처분청은 ‘변동요인이 통상적이지 않아야 한다’는 의견을 제시했으나, 위 ＜표4＞의 유사매매사례가액 중 쟁점아파트와 같은 면적의 거래가액을 살펴보면 아래 ＜표6＞과 같은데, 이를 보면 유사재산의 매매가액이 시간 경과에 따라 상승하고 있음을 알 수 있고, 이 매매가액은 해당 아파트 단지에서 그 이전에는 찾아볼 수 없는 최고가가 형성된 시기이다. ＜표6＞ 쟁점아파트와 동일 면적의 매매사례가액 (단위: 천원) (유사)재산 등기원인 매매계약일 매매가액 704동 601호 매매 2022.3.26. OOO 704동 701호 매매 2021.6.11. OOO 704동 501호 매매 2021.5.12. OOO 702동 302호 매매 2020.12.18. OOO * 2022.3.26. 이후에 매매거래가 이루어진 해당 면적 아파트는 없음 그러면 해당 아파트의 가격이 상승한 이유가 분명히 있을 것이고, 아파트 가격 상승 요인으로는, ① 해당 아파트(단지 포함)의 개별적 요인(지하철 개통, GTX 착공 또는 개통, 우수한 학군 형성, 유명기업의 유치 등), ② 일반적 요인(정부 정책, 부동산 가격의 가장 민감한 요인인 금리 변동, 주식시장 상황, 부동산 가격상승의 기대심리-영끌 등) 등에 의해 부동산 가격이 형성되는데, 위 기간(그 이전과 이후) 동안에는 해당 아파트 단지의 가격이 상승한 이유가 개별적 요인에 있다는 점은 찾을 수 없고, 처분청에서도 이에 대한 근거(개별적 요인에 의한 아파트 가격상승)를 제시하지 않았다. 그러면 결국 개별적 요인보다는 일반적 요인에 의해 아파트 가격이 상승하였다는 것이고, 특히 쟁점비교아파트의 매매계약일인 2021.5.12. 현재 기준금리인 0.5%는 대한민국 정부수립 이후 찾아볼 수 없는 초저금리임을 알 수 있다(현재 3.25%). 따라서 쟁점아파트 및 쟁점비교아파트 가격의 변동요인이 통상적이지 않다고 판단된다. (다) 처분청은 ‘변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 한다’는 의견을 제시하였으나, 매매계약일이 2022.3.26.인 704동 601호 매매가액은 OOO원이고 유사재산인 704동 501호의 2021.5.12. 매매가액은 OOO원으로 그 변동폭이 7.3%[ OOO]이고, 매매계약일이 2020.12.18.인 702동 302호 매매가액은 OOO원이고 유사재산인 704동 501호의 2021.5.12. 매매가액은 OOO원으로서 변동폭이 15.12%[ OOO]이어서 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하다고 판단된다. (라) 처분청은 ‘변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우이며, 이 세가지 사정이 청구인 부동산에만 해당되어야 한다’는 의견을 제시하였으나, 과세권자의 과세권 행사는 반드시 조세법률주의에 따라 행사하여야 하며, 과세권자의 법률의 자의적인 해석과 집행으로 이루어져서는 안된다. 처분청은 위 의견에 대해 아무런 법률적 근거를 제시하지 못한 자의적 해석으로 법리를 오해하여 과세권을 오용하고 있다. (마) 이상과 같이 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하고, 2019∼2022년 상반기 기간 동안 저금리 및 전반적인 부동산 경기활황, 수도권 부동산 시장의 상황 변화 등이 맞물려 쟁점아파트와 쟁점비교아파트를 포함한 서울과 수도권 및 전국의 부동산 가격이 한참 상승하는 추세였음이 인정되므로, 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.5.12.)부터 평가기준일(2022.11.17.)까지 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기는 어렵다 할 것이다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2021년은 부동산이 폭등했던 시기이고 2022년은 기준금리 인상 등으로 폭락했던 시기임을 고려할 때 아파트 가격이 폭등했던 시기에 형성된 쟁점비교아파트의 매매가액 OOO원으로 쟁점아파트의 가액을 평가하여서는 아니된다고 주장하나, 평가기준일 약 8개월 전인 2022.3.26. 매매계약이 체결된 704동 601호의 매매가액이 OOO원으로 나타나는바 평가기준일 무렵에도 쟁점매매사례가액과 유사한 시세가 형성되어 있었던 것으로 보이는 점, 처분청이 제출한 OOO은행 부동산시세 역시 쟁점비교아파트 매매계약일과 이 건 평가기준일 간에 큰 폭의 변동은 없는 것으로 나타나는 점, 처분청의 시가인정 심의 의뢰에 대하여 서울지방국세청 평가심의원회 역시 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 심의·의결하였던 점, 쟁점아파트와 쟁점비교아파트는 동일한 공동주택단지에 속해 있고, 공동주택가격 및 전용면적의 차이가 5% 이내로 쟁점아파트와 쟁점비교아파트는 유사한 재산으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.