쟁점용역비 관련 컨설팅계약에 따르면 용역의 범위가 세입자 관리 및 명도 업무, 고가 매각 주선, 매각에 따른 세무 및 법무 컨설팅으로 기재되어 있어 양도거래의 일반적으로 수반되는 소개용역으로 보기 어렵고 대가도 매매대금의 11% 수준이어서 통상적으로 용인되는 지출 수준으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점용역비 관련 컨설팅계약에 따르면 용역의 범위가 세입자 관리 및 명도 업무, 고가 매각 주선, 매각에 따른 세무 및 법무 컨설팅으로 기재되어 있어 양도거래의 일반적으로 수반되는 소개용역으로 보기 어렵고 대가도 매매대금의 11% 수준이어서 통상적으로 용인되는 지출 수준으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 청구인은 2020.12.2. 쟁점부동산을 유리한 조건으로 양도하고자 주식회사 b과 컨설팅용역계약을 체결하고 그에 따른 용역을 제공받았는바(이하 해당 법인, 계약 및 용역을 각각 “쟁점컨설팅법인”, “쟁점컨설팅계약”, “쟁점용역”이라 한다), 청구인은 당시 시세보다 약 OOO원이 높은 금액으로 양도할 수 있었고, 매매대금을 조기수령할 수 있었으며(잔금청산일 단축), 임차인의 명도문제 및 신탁 말소문제 해결 등의 용역을 제공받았다.
(3) 처분청은 쟁점용역비를 소개비로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점컨설팅법인은 매도자와 매수자를 연결하여 거래를 중개하는 용역을 제공하였고, 나머지의 컨설팅활동은 주된 용역의 공급에 부수된 용역이며, 이 건 거래에서 별도의 중개업자가 관여한 사실이 없는바, 쟁점용역비는 자산양도를 위한 불가피한 직접 비용으로서 소개비에 해당한다 할 것이다.
(4) 부동산 거래에서 ‘소개’라 함은 인적 연결뿐 아니라 매도자와 매수자가 예측할 수 없는 위험요소를 검토하여 안정적인 거래를 유도하는 것이며, 매도자와 매수자는 소개자를 신뢰하고 이에 따른 보증책임을 주어 거래를 완성한다.
(5) 처분청은 쟁점용역비가 통상의 소개비 수준을 넘어선다는 의견이나, 거래는 매도자와 매수자가 항상 동일한 입장에서 형성되는 것이 아니며 거래조건에 따라 협상하는 것이다.
(1) 쟁점용역비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 에 열거된 공제대상 양도비로 볼 수 없다. (가) 소득세법은 열거주의를 채택하고 있어 열거되지 아니한 소득에 대하여 과세할 수 없음은 물론, 열거되지 아니한 비용 또한 필요경비로 인정할 수 없다. (나) 양도가액에서 공제하는 소개비는 잠재적 매수자에게 부동산의 매도계획, 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위하여 지출하는 비용을 의미한다. (다) 그러나 부동산에 대한 종합적인 컨설팅용역에 따라 지출하는 컨설팅비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당한다고 볼 수 없다(인천지방법원 2022.8.23. 선고 2021구단5618 판결). (라) 청구인은 이 건 용역의 범위에 대하여 고가 매각주선, 임차인의 명도업무, 매각과 관련한 조세상담 등으로 설명하고 있으나, 이는 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 에 열거된 소개비에 해당하지 아니한다. (마) 조세심판원에서 예외적으로, 매각대상 부동산이 가진 물리적 조건이 일반적인 경우보다 불리하거나, 권리관계의 복잡성 등으로 종합적인 해결방안이 객관적으로 필요한 경우 등에 한하여 컨설팅비용을 양도비로 인정한 사례가 있으나, 이 건의 경우 그와 같은 사정이 확인되지 아니한다.
(2) 이 건 매수법인은 쟁점부동산이 소재한 일대에서 재개발사업을 추진 중인 시행업체이므로 쟁점컨설팅법인이 별도로 매수인을 물색하거나 소개하는 활동을 하였다고 보기 어렵다. (가) 이 건 매수법인은 쟁점부동산이 소재한 서울특별시 중구 OOO의 도시정비형 재개발사업을 추진 중인 사업시행사로서, 지주작업을 수행하는 입장에 있었기 때문에 쟁점부동산이 반드시 필요한 상황이었고, 청구인의 입장에서는 불특정의 매수인을 물색할 필요가 없는 상황이었다(이 건 매수법인은 2023.9.21. 현재 그 일대의 토지 88.71%를 소유하고 있다). (나) 쟁점컨설팅계약은 가격협상전략 등을 주된 내용으로 하는 전형적인 부동산 컨설팅계약으로, 쟁점용역비는 개발사업에 포함된 토지를 높은 가격으로 매도하기 위해 수행한 용역의 대가로 보이고 이는 소개비로 볼 수 없다.
(3) 쟁점용역의 실체성 및 실재성을 입증하는 증빙이 제시되지 않았으므로 쟁점용역비를 필요경비로 인정하기 어렵다. (가) 과세표준에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있으나, 필요경비는 납세자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결). (나) 처분청은 청구인과 쟁점컨설팅법인에게 쟁점용역의 구체적인 내용을 확인할 수 있는 자료의 제출을 요구하였으나, 입증자료가 제시되지 않았다.
(4) 필요경비로 산입할 금액은 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하나, 쟁점용역비는 이에 해당하지 아니한다. (가) 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 하며, 이는 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2017.10.26. 선고 2017두51310 판결). (나) 쟁점용역비는 총 매매대금의 10%를 넘는 금액으로 일반적으로 용인되는 수준으로 보기 어렵다. (다) 한편 이 건 매수법인도 부동산 컨설팅용역을 제공받은 것으로 나타나고, 그 대가가 OOO원에 불과한 바, 이 건 거래에서 적극적으로 토지를 매입하여야 할 주체는 이 건 매수법인임을 고려할 때 청구인의 쟁점용역비(OOO원)는 지나치게 과도하며 일반적으로 용인되는 통상적인 소개의 수준을 넘어서는 경우이다. (라) 또한 이 건 매수법인 및 청구인에게 컨설팅을 제공한 각 회사의 대표이사가 동일하고, 현재 같은 건물에 위치하고 있다.
(1) 소득세법 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제118조(준용규정) ① 양도소득세에 대해서는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인은 2022.3.29. 쟁점부동산을 이 건 매수법인에게 OOO원에 양도한 후, 아래 <표1>과 같이 필요경비를 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점용역비(OOO원)를 필요경비에서 제외하는 한편, 명도비용 신고분 OOO원 및 신고누락분 OOO원을 필요경비로 인정하여 2023.12.6. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정 내용
(2) 쟁점부동산에 대한 컨설팅계약과 관련하여 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 제시한 ‘쟁점컨설팅계약(2020.12.3.)’의 주요 내용은 아래와 같고, 청구인이 제시한 ‘쟁점컨설팅계약(변경, 2020.12.2.)’에서 용역의 범위는 ‘부동산 매각 주선’으로 기재되어 있다. <쟁점컨설팅계약(2020.12.3.)> 제2조(용역의 범위) 1. 세입자관리 및 명도 업무
3. 매각에 따른 세무 및 법무컨설팅 제3조(보수) 1. 용역비: 일금 OOO원 (나) 이 건 매수법인은 2020.11.3. 주식회사 c과의 사이에 아래와 같은 내용의 재개발사업을 위한 부동산매입대행에 대한 컨설팅용역계약을 체결한 것으로 확인된다. <이 건 매수법인의 부동산컨설팅 계약(2020.11.3.)> (다) 쟁점컨설팅법인 및 주식회사 c의 등기사항전부증명서에 의하면, 아래 <표2>와 같이 대표이사가 동일하고, 본점소재지는 2021년경 같은 건물(다른 호수)로 이전한 것으로 나타난다. <표2> 컨설팅법인 현황
(3) 이 건 매매계약(2020.12.7.)에 의하면 계약당일 계약금 OOO원을 수수하기로 하고, 나머지 잔금지급일을 2022.11.30.로 정하고 있으나, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 2022.3.29. 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는바, 청구인은 쟁점용역의 결과로 매매대금을 조기에 수령한 것이라고 주장한다.
(4) 청구인은 쟁점용역에 대한 증빙으로 아래와 같이 쟁점컨설팅법인의 명도업무에 관한 위임장, 내용증명 등을 제시하였고, 쟁점용역의 결과로 쟁점부동산을 고가에 매도할 수 있었다며 인근 부동산의 매매사례를 제시하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에 의하면, 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등이라고 규정하고 있고, 소득세법 제27조 제1항 및 제118조 제1항에 의하면 양도소득의 필요경비에 산입할 금액은 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점용역비가 소개비에 해당하므로 양도가액에서 공제되어야 한다고 주장하나, 쟁점컨설팅계약에 따르면, 용역의 범위가 “세입자관리 및 명도 업무, 고가 매각 주선, 매각에 따른 세무 및 법무컨설팅”으로 기재되어 있어, 양도거래의 일반적으로 수반되는 소개용역으로 보기 어렵고, 추가적인 편의를 제공받거나 소득을 창출하기 위한 용역으로 보이는 점, 쟁점용역비는 매매대금의 11% 수준이어서, 주된 용역이 소개용역인 경우에 대하여 일반적으로 용인되는 통상적으로 지출하였을 수준으로 보기 어려운 점, 이 건 거래는 재개발지역에서 사업시행사에게 양도한 거래로, 매수자가 특정되어 있어 일반적으로 거래의 당사자를 물색하고 소개하는 용역이 필요한 경우로 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역비를 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.