[요지] 쟁점사업은 상증세법 제42조의3에서 정한 과세요건 중 재산가치 증가사유 요건을 충족하지 않으므로, 처분청이 해당 규정을 적용하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[요지] 쟁점사업은 상증세법 제42조의3에서 정한 과세요건 중 재산가치 증가사유 요건을 충족하지 않으므로, 처분청이 해당 규정을 적용하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[참조결정] 조심2020서8489 / 조심2016서3105 / 조심2019서0872
[주 문] 용산세무서장이 2023.10.17. 청구인에게 한 2022.9.29. 증여분 증여세 OOO원(추후 OOO원으로 감액경정됨)의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점주식을 취득할 당시에는 쟁점사업이 추진될 가능성이 전혀 없었다. (가) 상증세법 제42조의3 제1항은 재산 취득 후 재산가치 증가가 발생한 모든 경우에 적용되는 것이 아니라 ‘특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우’(제2호) 등에 적용된다. (나) 쟁점사업과 관련된 사업진행 개요는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점사업 관련 사업진행 개요 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점법인은 당초 쟁점토지 매매를 용이하기 위한 방편으로 오피스텔 신축 사업을 추진하려 하였으나, 손실이 예상된다는 청구인의 의견에 따라 임시주주총회를 통해 이를 철회하였고, 2019.3.28. 서울특별시 도시계획 조례(제7093호, 이하 “쟁점조례”라 한다)가 개정됨에 따라 쟁점사업을 추진할 수 있게 되었다. 쟁점조례의 주요 개정내용은 주상복합건물의 아파트 건축면적 최대 비율을 70%에서 80%로 증가, 도심 상업시설 용적률을 400%에서 600%로 증가시킨 것이고, 그에 따라 쟁점사업을 통한 이익이 예상되어 쟁점사업을 추진할 수 있게 된 것이다. ＜표3＞ 쟁점조례 개정 전후에 따른 쟁점사업 수지분석 쟁점 조례 용적률 연면적 아파트 비율 아파트 세대 수 매출 비용 손익 비고 개정 전 400% 7,400평 70% 106 OOO원 OOO원 △OOO원 추정 개정 후 600% 11,000평 80% 181 OOO원 OOO원 OOO원 실적 처분청은 위의 ＜표3＞에서 연면적 7,400평과 11,000평을 건설하는데 매출은 OOO원이 증가하지만 비용은 OOO원이 증가한 것으로 되어 있어서 부당하다는 의견이나, 용적률 400%의 수지표는 쟁점사업 착공 전인 2019.3.28.을 기준으로 건설용지는 2019년 당시 실지출된 매입비용을 적용하고, 공사원가 및 판매관리비 항목별 비용은 시공사에서 아파트 개발사업 타당성 검토 시 통상 계상하는 방식으로 작성하였으며, 금융비용은 개발사업이 종료되는 기간(3년 예상)까지의 PF이자를 적용하였다. 또한, 용적률 600%의 수지표는 쟁점사업 준공 이후인 2023.11.23.까지 쟁점법인의 실제 지출비용을 근거로 하였는바, 아파트 분양단가가 당초 예상한 평당 OOO원보다 높은 OOO원으로 승인되어 상가가 순조롭게 매각되면 OOO원의 매출이 증가될 것으로 예상되고, 건설용지비, 철거비, 임차인 보상금, 보유세 등은 실제 지출비용으로 OOO원이 절감되었으며, 공사비, 설계비, 감리비 등은 경쟁입찰로 업체를 선정하여 OOO원을 절감하였고, 원인자부담금은 학생이 감소되는 종로구 지역이어서 학교용지부담금 전액인 OOO원이 절감되었으며, OOO의 모델하우스를 이용하지 않고 시행사가 직접 인근 빌딩사무실을 임차하여 비용을 OOO원 절감, 홍보비를 OOO원 절감하였고, OOO 아파트 분양팀이 아닌 시행사가 직접 분양업체를 선정하여 분양수수료를 OOO원 절감하였으며, 현재 상가 전체가 미분양 상태로 당초 OOO원으로 예상한 분양수수료가 지출되지 않았고, 청구인의 노력으로 PF 조기상환과 OOO은행의 저금리 리파이낸싱(RF)이 이루어져 PF대출이자 및 수수료를 OOO원 절감하였으며, 시행사운영비 OOO원, 예비비 OOO원 등을 절감하여 통상 다른 시행사가 사업경영을 했을 때의 예상액보다 총 비용을 OOO원 절감하였다. 이처럼 쟁점법인의 비용절감을 위한 노력은 무시하고 단순히 비용이 OOO원 밖에 안 늘었으니 위 수지분석이 잘못되었다고 보는 것은 부당하다. (라) 처분청은 쟁점법인이 2017.12.20. 주업종을 부동산개발 및 공급업으로 변경하고, 2017.12.27. 청구인이 쟁점주식을 취득하였으므로 쟁점사업을 진행될 것을 미리 알았을 것이라는 의견이나, 2017.12.29. 사업자등록 정정 내용에 따르면, 쟁점법인의 주업종은 부동산업 및 임대업/비주거용 건물 개발 및 공급업으로 정정되었고, 2019.12.3. 부업종으로 부동산업/주거용 건물 개발 및 공급업이 등록된 것으로 나타난다. 즉, 청구인이 쟁점주식을 취득할 당시 쟁점법인은 비주거용 건물개발 및 공급업을 예정하고 있었을 뿐, 아파트에 해당하는 ‘주거용’ 건물 개발 및 공급업을 예정하지 않았고, 쟁점조례 시행 이후인 2019.12.3. 주거용 건물 개발 및 공급업을 부업종으로 추가하였다. (마) 처분청은 쟁점법인이 오피스텔 신축설계계약 및 도시계획용역을 체결하고 관련 세금계산서를 발급받은 것을 아파트 건설 계획이라는 내부정보 요건과 관련된 것으로 보았으나, 이는 근거 없는 의견일 뿐이다. (바) 처분청은 청구인이 제출한 ‘비주거 의무비율 완화에 따른 수익성 검토’ 자료에 따르면, 주거용 의무비율 증가에 따라 OOO원의 추가 수익이 발생할 것으로 예측하였는바, 쟁점법인의 2020∼2022년 당기순이익의 합계액은 OOO원이어서 주거용 의무비율 증가 전으로 계산하더라도 OOO원(OOO원-OOO원)의 분양수익이 예상된다는 의견이나, 위 자료는 용적률이 400%에서 600%로 증가된 것은 고려하지 않고 아파트 구성비율만 70%에서 80%로 상향될 경우의 수익 증가액을 예상한 것이다. 청구인이 제출한 ‘OOO 주상복합아파트 개발사업 수지 비교표’에 따르면, 용적률 400%․아파트 구성비율 70%의 경우는 아파트 연면적 5,180평, 분양면적 3,000평, 106세대에 불과하고, 용적률만 증가하는 경우는 아파트 연면적이 7,700평, 분양면적 4,851평, 156세대로 증가가 예상되기에 이를 단순계산하면 용적률이 200% 증가할 경우에는 OOO원의 매출이 증가된다. 즉, 처분청의 계산방법에 따르면, 쟁점법인의 2020∼2022년 당기순이익 합계액 OOO원에서 쟁점조례 개정에 따른 수익 증가액 OOO원(OOO원+OOO원)을 차감하면 OOO원의 손실이 예상된다고 할 수 있다. (사) 또한, 쟁점법인이 쟁점토지를 매입하게 된 경위를 보더라도, 쟁점법인이 내부정보를 활용하여 쟁점토지를 매입하였다는 처분청의 의견은 부당하다. 즉, 쟁점토지 중 C이 보유하던 토지 지상의 건물인 OOO의 주요 임차인인 면세점 운영자의 파산으로 OOO의 영업손실이 누적됨에 따라, C은 OOO을 매각하기 위해 서울특별시 교육청의 매각허가를 받았고, 매각허가 조건대로 감정평가액인 OOO원을 최소 낙찰가격으로 하여 2017.11.11. 및 2017.11.16. 2차례 공개입찰을 하였으나 유찰되었으며, 매각허가 기한(2018.9.26.)에 임박하여 쟁점법인이 OOO을 OOO원에 매입하는 계약을 체결하였다. (아) 조세심판원은 주식취득 시점 이후에 법인이 추진하던 사업이 우연한 사건(부동산 시장의 상황변화 등 포함)으로 당초 기대보다 많은 이익이 창출되는 경우에는 그러한 초과이익이 내부정보를 제공받음에 따른 것으로 볼 수 없다고 판단한 바 있다(OOO, 2022.8.23.). 쟁점법인은 쟁점조례 개정이라는 우연한 사건 등에 따라 쟁점사업을 시행하게 되었고, 청구인이 쟁점주식을 취득할 당시에는 쟁점사업의 수익이 전혀 예상되지 않아 쟁점사업에 관한 내부정보를 제공받았을 여지가 없었으며, 위 선결정례의 취지에 따라 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(2) 청구인은 직업․연령․소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 있는 사람에 해당된다. (가) 청구인은 2017.7.10.부터 2018.1.16.까지 국내에 체류하다가 대학원 졸업 절차를 완료하기 위하여 출국한 후 2018.5.25. 영구적으로 입국하여 현재까지 국내에 계속 거주하고 있으므로 쟁점사업의 진행에 충분히 참여할 수 있었고, 특히 2018.5.25. 입국 후 쟁점사업의 기초가 완성되는 2019년 10월경까지 취업을 미루고 쟁점사업의 진행을 도와 쟁점사업의 성공에 누구보다도 큰 기여를 하였다. (나) 청구인은 미국 소재 대학에서 경제학학사와 경제학석사 학위를 취득하여 개발사업에 필요한 재무적 판단 능력을 가지고 있었고, 쟁점사업 이후 금융컨설팅을 제공하는 회사들(OOO)에 입사한 점을 보더라도 그 능력이 입증되었음을 알 수 있다. (다) 청구인은 구체적으로 다음과 같이 쟁점사업에 기여하였다.
1. 2018년 9월경 쟁점법인이 추진하고자 한 오피스텔 신축 사업의 수익성을 검토한 결과 큰 손실이 예상된다는 이유로 이를 중도 철회하도록 하였다(OOO 사업수지 검토서, 임시주주총회 의사록 제출).
2. 쟁점조례 시행에 따른 주상복합건물의 수익성 변화의 단순 분석과 이에 따른 쟁점사업 추진을 정기주주총회에서 제안하여 쟁점사업이 진행되게 하는 결정적인 기여를 하였다(비주거의무비율 완화에 따른 수익성, 정기주주총회 의사록 제출).
3. 청구인의 인맥을 활용하여 쟁점사업의 PF 대출을 OOO과 진행할 수 있도록 하였고, PF 조건 등에 대한 내용 협의도 전문가로서 검토 후 조언하였다.
4. 쟁점건물의 시공사로 OOO을 투자회사와 연결하여 책임준공 계약을 체결하게 하는 기여를 하였다.
5. PF 대출금 상환과 관련하여 OOO과 소송이 진행되자 OOO과의 PF 대출을 해지하면서 동시에 OOO은행과 리파이낸싱 대출계약을 체결(2020.11.25.)하도록 주선하여 쟁점법인의 금융비용을 OOO원 절감시켰다.
(3) 쟁점사업은 상증세법 제42조의3 및 같은 법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정된 것, 이하 같다) 제32조의3 제1항 제1호에서 규정하는 ‘개발사업의 시행’이나 같은 항 제3호에서 규정하는 ‘그 밖에 제1호와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당하지 않는다. (가) 대법원은 “‘개발사업’은 적어도 ‘행정청의 개발구역 지정ㆍ고시’가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업을 의미”한다고 하면서 공장(이 사건의 경우 주상복합건물과 유사)의 완공은 위 규정의 개발사업에 해당하지 않고, 개발사업 등의 재산가치 증가사유는 “공통적으로 해당 사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 특징을 가지고 있는 점, … (중략)... 열거되지 않은 어떤 사유가 구 상증세법 제42조 제4항의 재산가치 증가사유에 포섭되기 위해서는 열거된 재산가치 증가사유와 유사한 것으로서 위와 같은 공통된 특징을 가진 사유여야 한다.”고 하여 건물의 신축은 이와 유사한 것에 해당하지 않는다고 판시하였다(대법원 2023.6.1. 선고 OOO 판결). (나) 위 대법원 판결 이후, 행정법원은 위 대법원 판결의 취지에 따라 일관된 판결을 하고 있다(서울행정법원 2023.11.21. 선고 OOO 판결, 수원고등법원 2023.7.7. 선고 OOO 판결, 서울행정법원 2023.9.15. 선고 OOO 판결 등 다수).
(4) 처분청은 재산가치 증가사유 발생일을 쟁점건물의 사용승인일(2022.9.29.)로 보았으나, 이는 다음과 같이 부당하다. (가) 건물신축을 ‘개발사업’으로 본다고 하더라도 건물의 사용승인일을 재산가치 증가사유 발생일로 규정한 근거는 어디에도 없으므로, 조세법률주의 원칙(과세요건 법정주의 및 과세요건 명확주의)에 따라 이 건 처분은 유지될 수 없다. (나) 2023.12.31. 법률 제19932호로 개정되기 전의 상증세법 제32조는 증여일을 규정하면서 같은 법 제42조의3이 적용되는 경우에는 동 규정의 적용을 제외하고 있으나, 제42조의3은 증여일을 따로 규정하고 있지 않았다. 따라서, 상증세법 제42조의3이 적용되는 경우 증여일을 규정한 법령은 어디에도 없다. 2023년 11월경 국회 기획재정위원회 전문위원 김경호의 ‘조세분야 법률안 검토보고’에 따르면, 상증세법 제42조의3은 해당 조문 자체에는 증여재산의 취득시기가 규정되어 있지 않고, (중략) 법 제32조에 적용 제외 대상으로 잘못 열거되어 있어’라고 상증세법을 개정하는 이유를 밝히고 있고, 이에 따라 2023.12.31. 법률 제19932호로 상증세법이 개정되면서 제32조에서 같은 법 제42조의3을 제외하지 않도록 바로잡은 바 있다. (다) 쟁점사업에 대하여 상증세법 시행령 제24조 제1항을 적용한다고 하더라도 재산가치 증가사유 발생일은 쟁점건물의 사용승인일이 아니라 건축허가일이나 적어도 분양공고일 보다 늦지 않아야 한다(수원지방법원 2022.1.13. 선고 OOO 판결, 같은 뜻임). 개발사업이나 이와 유사한 사업의 경우, 재산가치 증가사유 발생일은 개발이익이 확정될 때가 아니라 그 사유의 발생을 명확히 인식할 수 있는 시점으로서 장래의 이익이 현실화 된다고 볼 수 있는 때이다(대법원 2023.6.1. 선고 OOO 판결). (라) 설령, 쟁점건물의 사용승인일을 증여일로 본다고 하더라도, 이 건과 같이 부과처분일 현재까지 상당부분이 미분양으로 남아있는 상가부분과 임대주택은 아직 그 재산가치 증가가 확정되지 않았고, 현재로서는 그 가치가 하락하여 오히려 손실이 예상되고 있다.
(5) 처분청은 쟁점법인의 발행주식 평가시 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3:2로 가중평균하여 산정하였으며, 통상가치상승액은 동 기간의 쟁점법인의 당기순이익의 평균액을 이용한 합계액으로 적용하였으나, 이는 다음과 같이 부당하다. (가) 상증세법 시행령 제54조 제4항은 ‘계속기업’이 전제가 적용되기 곤란한 경우에는 순손익가치를 적용하지 않도록 특례 규정을 두고 있고, 상증세법 시행령 제56조 제2항 제1호와 같은 법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 개정된 것, 이하 같다) 제17조의3 제1항 제6호는 과거 이익이 돌발적인 이유로 과다한 경우에는 미래 추정이익을 직접 산출하도록 특례를 두고 있다. 쟁점법인도 쟁점사업(주상복합건물 신축 및 분양)이 종료되면 해당 사업에 대하여 ‘계속기업’이 전제될 수 없고, 일시적인 수익을 얻은 것이어서 과거 실적 이익을 사용하는 것이 부당하다. 재산가치 증가사유 발생일을 개발사업의 손익이 정산으로 최종적으로 확정되는 시점으로 보는 것은 그 이후에 새로운 이익이 없다는 뜻을 내포하고 있는바, 순손익가치를 적용하는 것은 이에 모순된다. (나) 처분청은 과세가액 산출시 적용한 통상가치상승분을 상증세법 시행령 제31조의3 제5항 제1호를 준용하여 주식취득일(2017.12.27.)이 속하는 사업연도 개시일부터 증여일(2022.9.27.)까지의 기간에 대한 평균 손익을 이용하여 계산하였으나, 2017년 통상가치상승분은 2017년 순손익액의 4/365 비율만 반영되어야 할 것이다. 또한, 이 건과 같이 토지를 기반으로 하는 사업에서는 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호에 따라 지가상승률 등을 적용하는 것을 고려하여야 하는데, 처분청은 이러한 검토를 하지 아니하여 부당하다.
(1) 청구인은 내부정보를 제공받아 쟁점주식을 취득하였다. (가) 청구인의 부친 A은 본인이 이사장으로 있는 C의 토지 매각이 수의계약으로 전환되자, 소프트웨어개발 목적으로 설립된 쟁점법인의 주업종을 2017.12.20. 부동산개발 및 공급업으로 변경하고, 아파트를 건설․분양할 준비를 하였다. 쟁점사업 예정 부지의 94% 이상을 C이 보유하고 있어 쟁점사업의 정상 진행 여부는 예측 가능하였고, 쟁점법인이 부동산개발 및 공급업으로 업종을 변경한 직후인 2017.12.27. 청구인이 쟁점주식을 취득하였다. (나) 청구인은 1차 및 2차 공개매각 공고를 하였고 매수자가 없어 수의계약으로 전환했으므로 미공개된 내부정보가 아니라고 주장하나, 쟁점법인은 2017.12.20. 부동산개발업으로 업종변경을 하였고, 2017.12.27. 청구인이 주식 취득한 것으로 보아 청구인은 쟁점사업이 진행될 것을 미리 알고 주식 취득을 한 것이다. (다) 청구인이 작성하였다고 주장하는OOO주상복합아파트 개발사업 수지표(용적율 400% 및 600%)’의 서류를 살펴보면, 용적률 400% 수지표의 모든 비용 항목이 과다하게 계상되어있고, 연면적 7,400평과 11,000평을 건설하는데 매출은 OOO원이 증가하지만 비용은 OOO원이 증가한다는 주장을 하고 있다. (라) 또한, 쟁점법인은 ㈜E(서비스/도시계획)로부터 3회(2018.7.25., 2018.8.23. 및 2018.9.18.)에 걸쳐 공급가액 OOO원의 세금계산서[품목명: ○○구 ○○로 지구단위계획(○○동 60번지 일원 변경)]를 발급받은 것으로 확인되고, 종합건축사무소D(서비스/건축사)으로부터 2018.7.25. 공급가액 OOO원의 세금계산서[품목명: ○○동 60 오피스텔 설계용역 1차]를 발급받은 것으로 확인되는바, 이는 쟁점토지 매매계약 체결 후 OOO을 매각하려는 노력을 하였다는 청구인의 주장과 상반되는 것으로, 세금계산서 발급일이 2018.7.25.이 되려면 적어도 용역계약 및 검토는 그 이전에 이루어졌을 것이다. (마) 청구인은 2019.3.28. 쟁점조례 개정이 없었다면 쟁점사업이 가능하지 않았을 것이라고 주장하나, 청구인이 제출한 ‘비주거 의무비율 완화에 따른 수익성 검토’ 자료에 따르면, 주거용 의무비율 증가에 따라 OOO원의 추가 수익이 발생할 것으로 예측하였는바, 쟁점법인의 2020∼2022년 당기순이익의 합계액은 OOO원이어서 주거용 의무비율 증가 전으로 계산하더라도 OOO원(OOO)의 분양수익이 예상된다.
(2) 청구인은 직업․연령․소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정된다. (가) 청구인OOO년)부터 미국에 거주하였고, 2018년 5월경 대학원을 마치고 귀국하였으며, 미국에서 전공한 분야는 경제교육학이다. 청구인은 미국 국적자로 쟁점사업이 진행되는 동안 미국에 거주하는 학생이었고, 2019년경부터 쟁점법인이 아닌 경영컨설팅 회사에 근무하였으며, 부동산 개발사업과 유사한 분야의 경력은 전혀 없다. (나) 이 건 세무조사 시 이루어진 청구인에 대한 문답과정에서 쟁점사업관련 사업 타당성 검토, 쟁점토지 매입, 분양 및 승인 업무 등에 관하여 확인한바, 청구인은 쟁점사업의 기초적인 사실관계(쟁점토지 매입대금과 쟁점토지의 대략적인 크기, 쟁점법인의 대표이사가 소유한 주식을 주식회사 B에게 이전한 후 유상증자한 사유 등)를 제대로 파악하지 못하고 있었고, 주주로서 모든 의사결정 과정에 참여하였다고 진술하였으나, 그 의사결정은 가족회의를 통하여 이루어졌다고 주장할 뿐 그에 대한 근거서류를 제시하지 못하였으며, 조사 과정에 청구인의 부친 A이 주도적으로 관여하였다. (다) 청구인은 쟁점법인이 추진하고자 하였던 오피스텔 개발사업의 수익성 검토 결과 큰 손실이 예상되어 이를 중도 철회토록 하였다고 주장하며 쟁점법인의 임시주주총회회의록 등을 제출하였으나, 이는 조사 당시 제출되지 않은 자료이고, 제출된 자료만으로는 청구인이 구체적으로 어떤 업무를 하였는지를 알 수 없다.
(3) 쟁점사업은 상증세법에서 규정한 ‘개발사업’에 해당한다. (가) 대법원은 재산가치 증가사유와 주식가치 증가분 사이에 인과관계가 인정된다면 그 이익도 과세대상 이익에 해당한다고 보아야 하고, 부동산 개발 등으로 재산가치 증가사유가 발생함에 따라 주식가치가 증가하는 경우에도 증여세를 부과할 수 있다고 판단하였다(대법원 2023.6.27. 선고 OOO 판결, 부산고등법원에 환송). (나) 쟁점사업은 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 ‘개발사업의 시행’ 또는 같은 항 제3호의 ‘제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당되고, 상증세법 제4조 제2항 제6호에 따라 ‘상증세법 제42조의3과 경제적 실질이 유사한 경우’에 해당되므로 증여세 과세가 가능하다.
(4) 재산가치 증가사유 발생일은 아래와 같은 사유로 쟁점건물의 사용승인일로 보아야 한다. (가) 상증세법 제42조의3 제1항에서 재산가치 증가사유로 개발사업의 시행 외에 형질 변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가를 열거하고 있는바, 이 때 “개발사업”이란 같은 항에서 열거된 다른 사유들과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 의미하는 것으로 보아야 하고, ‘재산가치를 증가시키는 사유’는 기존의 ‘개발사업의 시행’에는 해당하지 아니하더라도 그와 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 토지나 건물 등 개발사업을 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적이며, 이 경우 증여재산의 취득시기는 재산가치 증가사유가 발생한 날이 되는 것이다. (나) 상증세법령은 재산가치 증가사유 발생일을 명시적으로 규정하지는 않았으나, 분양사업과 관련된 다수의 심판례에서 쟁점법인의 자산 가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해진 경우, 즉, 분양수입과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익을 계산할 수 있는 ‘사용승인일’이 증여시기에 해당하는 것으로 판단하고 있다(OOO, 2020.3.25.외 다수, 같은 뜻임).
(5) 쟁점건물 사용승인일 현재 쟁점주식의 1주당 평가액은 OOO원으로 급등하였고, 통상적가치상승분을 감안한 재산가치 증가이익은 기준금액 이상으로 증여세 부과 요건을 충족한다. (가) 청구인은 상증세법 시행령 제54조 제4항은 ‘계속기업’의 전제가 적용되기 곤란한 경우에는 순손익가치를 적용하지 않도록 특례규정을 두고 있고, 상증세법 시행령 제56조 제2항 제1호와 같은 법 시행규칙 제17조의3 제1항 제6호에 따라 순손익가치를 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다고 주장하나, 쟁점주식의 평가와 관련하여 위 규정이 적용될 여지가 없다. (나) 청구인은 통상적가치상승분 계산 시 2017년 순손익액을 일할 계산하여 4/365 비율만 반영하여야 한다고 주장하나, 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호 및 제31조의3 제5항에 따르면, 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익은 제1호(해당 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액을 해당 기간의 월수로 나눈 금액)에 제2호(해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수)를 곱하여 계산하도록 하였고, 1월 미만의 월수는 1월로 보도록 하고 있다. 조사청은 위 규정에 따라 주식취득일(2017.12.27.)이 속하는 사업연도 개시일부터 증여일(2022.9.29.)이 속하는 사업연도까지의 기간에 대한 순손익액을 적법하게 계산하였다. (다) 청구인은 토지를 기반으로 하는 사업에 대해서는 통상적가치상승분 계산 시 지가상승률을 고려하여야 한다고 주장하나, 통상적가치상승분은 기업가치의 실직적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률․연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 고려하여 해당 재산의 보유기간에 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액을 말하는바, 처분청은 관련 법령에 따라 쟁점법인의 순손익가치를 반영하여 통상적가치상승분을 산정하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세청의 국세통합전산망에서 확인되는 기초 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인 및 청구인의 부친 A의 사업자등록 이력은 아래 ＜표4＞ 및 ＜표5＞와 같다. ＜표4＞ 청구인의 사업자등록 이력 상 호 업 태 종 목 개업일 폐업일 A 운수업 주차장운영 2014.8.1. 2019.7.30. ＜표5＞ A의 사업자등록 이력(일부 발췌) 상호 업태/종목 소재지 개업일 쟁점법인 부동산업 및 임대업/비주거용 건물 개발 및 공급업 종로구 2007.5.21.〜계속 주식회사 B 서비스/소프트웨어개발판매 및 용역 종로구 1998.3.12.〜계속 C 부동산업/비주거용건물임대업 은평구 1987.11.14.〜계속 (나) 쟁점법인의 사업자등록 변경내역은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점법인의 사업자등록 변경내역 쟁점법인 A 주식회사 사업장 종로구 로 (OOO) 대 표 자 A 개업일 2007.5.21. 주 업 종 서비스/소프트웨어개발 판매 및 용역 → (2017.12.29. 정정) 부동산업 및 임대업/비주거용 건물 개발 및 공급업 부 업 종 (2019.12.3. 등록) (2022.12.19. 등록) 부동산업/주거용 건물 개발 및 공급업 부동산업/주거용 건물 임대업(장기임대공동·단독주택) (다) 쟁점법인의 법인세 신고내역은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점법인의 법인세 신고내역 ㅇㅇㅇ (라) 쟁점법인의 주주 변경내역은 아래 ＜표8＞ 및 ＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 쟁점법인의 주주 변경내역(2017.1.1.∼2017.12.31.) (단위: 주, %) 주주명 관계 2017.1.1. 증가 감소 2017.12.31. 주식수 지분 양수 유상증자 양도 주식수 지분 계 10,000 100 40,000 20,000 40,000 30,000 100 B 청구인의 모친 - - 15,000 - - 15,000 50 청구인 본인 - - 15,000 - - 15,000 50 ㈜B 특수관계법인 - - 10,000 20,000 30,000 - - C 기타 10,000 100 - - 10,000 - - * 청구인은 ㈜B로부터 쟁점주식 취득(2017.12.27.) ＜표8＞ 쟁점법인의 주주 변경내역(2018.1.1.∼2022.12.31.) (단위: 주, %) 주주명 관계 2018.1.1. 증가 2018.12.31. 2022.12.31. 주식수 지분 유상증자 주식수 지분 주식수 지분 계 30,000 100 70,000 100,000 100 100,000 100 A 청구인의 부친
• - 42,000 42,000 42 42,000 42 B 청구인의 모친 15,000 50
• 15,000 15 15,000 15 청구인 본인 15,000 50
• 15,000 15 15,000 15 D 청구인의 누나
• - 12,000 12,000 12 12,000 12 ㈜B 특수관계법인
• - 16,000 16,000 16 16,000 16
(2) 조사청은 청구인에 대한 주식변동조사에서 상증세법 제42조의3에 따른 과세요건 해당여부에 대하여 다음과 같이 판단하였다.
① 주체요건 충족
• 청구인은 쟁점주식 양도법인인 주식회사 B의 대표자 A의 아들·청구인은 미국 국적자(15세 한국 국적 포기)로, 쟁점사업이 진행되는 동안 미국 학교 재학·부동산 개발사업과 유사한 분야의 경력 없음(19년부터 경영컨설팅 회사에서 근로소득 有)·신청인에 대한 문답 시, 주주로서 쟁점사업 관련한 의사과정에 참여하였다고 하나 그 의사결정은 가족회의를 통하여 이루어졌다고 진술 ⇒ 자력으로 쟁점사업 관련 행위를 할 수 없는 자로 주체요건을 충족함
② 재산취득요건 충족
• 청구인의 父는 C 이사장,·C 소유 토지 매각이 수의계약으로 전환되자 쟁점법인의 주업종을 부동산개발 및 공급업으로 변경(아파트를 건설·분양할 예정) → 청구인 쟁점주식 취득 → 쟁점법인 토지 매매계약체결 ⇒ 청구인의 父는 주식회사 B 대표로 쟁점주식 양도 결정권자 지위에 있었고, 청구인은 이 과정에서 특수관계인(父)으로부터 기업의 내부정보(주상복합아파트 개발사업시행)를 제공 받아 그 정보와 관련된 재산인 쟁점법인 발행 주식을 취득한 경우에 해당하므로 재산취득요건 충족함
③ 재산가치 증가사유요건 충족 재산가치 증가사유(상증세법 시행령 제32조의3)
1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가
3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유 ⇒ 쟁점주식을 취득한 날로부터 5년 이내에 쟁점주식을 발행한 쟁점법인이 토지를 취득하고 주상복합건물 신축 및 분양 사업시행 및 사용승인을 받아 쟁점주식 가치가 증가된 경우에 해당하므로 재산가치 증가사유 요건을 충족함 (증여일) 재산가치를 증가시키는 사유는 기존의 개발사업의 시행과 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 개발사업을 의미한다고 보는 것이 합리적이므로 개발이 완료된 사용승인일이 증여일에 해당(OOO, 2020.4.6.)
④ 재산가치 증가금액 요건 충족 재산가치 증가사유로 인하여 얻은 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상 ※ 재산가치 증가금액이 OOO원으로 OOO원 이상 MIN[(취득가액 + 통상적인 가치 상승분 + 가치상승기여분)×30%(=OOO), OOO원]
(3) 조사청은 이 건 이의신청 과정에서 ‘2020년 순손익 산출 오류’에 대한 청구인의 주장을 받아들여 직권으로 감액경정하였으며, 이에 따라 쟁점사업 관련 사용승인일(2022.9.29.) 기준 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 재평가하여 상증세법 제42조의3에 따른 재산가치 증가이익을 아래 ＜표9＞ 내지 ＜표11＞과 같이 계산하였다. ＜표9＞ 증여세 과세가액 계산 내역 ㅇㅇㅇ ＜표10＞ 쟁점주식 1주당 평가액 계산내역 (단위: 원)
○ 순자산가액 OOO ○ 1주당 순자산가액 OOO ○ 최근 3년간 순손익액의 가중평균액에 의한 1주당 가액 OOO ○ 1주당 평가액[ 순자산가치2+순손익가치3)/5] OOO ＜표11＞ 통상적인 가치상승분 계산내역 1주당 순손익액 (단위: 월,원) 2017년 2018년 2019년 2020년 2021년 2022년 (9개월) ①합계 OOO -OOO -OOO OOO OOO OOO OOO 2017.1.1.∼2022.9.29.(증가사유일) 월수※ ② OOO 2017.12.27.(쟁점주식 취득일)∼2022.9.29.(증가사유일) 월수※ ③ OOO 1주당 기업가치의 실질적 증가분 (①/②)×③ OOO ※ 1월 미만의 월수는 1월로 본다(상증세법 시행령 제31조의3 제5항)
(4) 조사청이 제출한 청구인의 진술서 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(5) 청구인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2017.7.10.부터 2018.1.16.까지, 2018.5.25.부터 2023.11월까지 국내에 거주하였다는 증빙으로 ‘출입국에 관한 사실증명’을 제출하였다. ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2018년 10월경 오피스텔 개발사업의 수익성 검토결과 손실이 예상되어 이를 중도 취하하였다고 주장하며 ① OOO 사업수지 검토서, ② 쟁점법인 임시주주총회 의사록, ③ 심의취하 접수증을 제출하였다.
① 쟁점법인은 오피스텔 신축사업을 추진하기 위해 OOO에 의뢰하여 검토자료를 수령하였고, 청구인(E은 청구인의 한국 성명)은 이를 기초로 청구인의 의견을 반영하여 다음의 ‘OOO 사업수지 검토서’를 작성하였다고 주장한다. ㅇㅇㅇ
② 쟁점법인의 2018.10.4. 임시주주총회 의사록은 다음과 같은바, 청구인의 의견에 따라 오피스텔 신축사업 관련 건축심의를 취하하기로 하였다는 내용이 나타난다. ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 쟁점사업의 진행과 관련하여 ① 쟁점조례, ② 서울특별시 보도자료(2019.3.28.), ③ 쟁점법인 주주총회 의사록, ④ 비주거 의무비율 완화에 따른 수익성 검토내용을 제출하였다.
① 쟁점조례에 따르면, 상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 변경에 관한 규정은 시행일부터 3년이 되는 날까지 건축허가를 신청하는 경우까지 적용하도록 되어 있다.
② 서울특별시 보도자료(2019.3.28.)에 따르면, 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거 의무비율이 30%에서 20%로, 주거 용적률이 400%에서 600%로 완화되었다는 내용이 확인된다.
③ 쟁점법인의 2019.3.28. 정기 주주총회 의사록에 따르면, 쟁점사업에 관한 건축허가 신청의 건이 가결되었다는 내용이 확인된다. ㅇㅇㅇ
④ 청구인이 제출한 ‘비주거 의무비율 완화에 따른 수익성’ 검토내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 C이 서울특별시 교육청의 지침에 따라 소유 부동산에 대해 감정평가 후 교육청 허가를 받아 매각 절차를 진행하였으나 2차례 공개입찰에도 매각되지 않고 있던 상황이었다며 ① 서울특별시 교육청 처분허가 관련 서류, ② 입찰공고문을 제출하였다.
① 서울특별시 교육청의 수익용 기본재산 처분허가 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
② C은 2017.11.11. 및 2017.11.16. 서울신문에 수익용 기본 재산 매각 입찰공고를 통해 OOO 토지 및 건물의 매각 입찰 공고를 한 사실이 확인된다. (마) 청구인은 쟁점사업과 관련한 사업수지표를 다음과 같이 제출하였다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인은 쟁점사업을 위한 PF대출에 기여하였다고 주장하며 F 및 G의 사실확인서(공증)를 제출하였다. ㅇㅇㅇ
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 쟁점사업이 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항에 따른 재산가치 증가사유에 해당하는지 여부와 관련하여 살피건대, 상증세법 제42조의3 제1항이 개발사업의 시행을 재산가치 증가사유로 규정한 것은 어떤 토지가 개발구역으로 지정·고시되면 그 자체의 경제적 효과로서 아직 개발사업의 시행이 완료되지 않았더라도 장차 개발사업이 이루어져 발생할 것으로 예상되는 기대이익이 현실화되어 그 시점에서 토지의 가치가 상승하게 된다는 전제에 있다고 해석되므로, 상증세법 제42조의3 제1항의 개발사업이 개발이익 환수에 관한 법률의 개념을 차용한 것이 아니라고 하더라도 이는 적어도 ‘행정청의 개발구역 지정․고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업’을 의미하며, 또한 상증세법 시행령 제32조의3 제1항에서 열거하고 있는 재산가치 증가사유들은 해당 사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 공통적인 특징을 가지고 있는바, 열거되지 않은 어떤 사유가 상증세법 제42조의3 제1항의 재산가치 증가사유에 포섭되기 위해서는 열거된 재산가치 증가사유와 유사한 것으로서 위와 같은 공통된 특징을 가진 사유여야 한다(대법원 2023.6.1. 선고 OOO 판결, 같은 뜻임). 주상복합건물의 신축․분양사업인 쟁점사업의 경우, 주택법제15조 제1항 단서에 따라 사업계획의 승인 대상에서 제외되는 경우에 해당하는 등 ‘행정청의 개발구역 지정․고시’가 수반되는 사업에 해당되지 않는 점, 주상복합건물의 분양 성공여부에 따라 사업의 성패가 결정되므로 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어려운 사업인 점, 쟁점사업을 토지에 대한 개발과 그로 인한 토지 가치 상승분을 예정하고 있는 개발사업의 시행이라는 재산가치 증가사유와 유사하다고 보기도 어려운 점(서울고등법원 2024.2.7. 선고 OOO 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 볼 때, 쟁점사업은 상증세법 시행령 제32조의3 제1항에 따른 개발사업 또는 이와 유사한 사업에 해당하지 않는다 하겠다. (나) 따라서, 쟁점사업은 상증세법 제42조의3에서 정한 과세요건 중 재산가치 증가사유 요건을 충족하지 않으므로, 처분청이 해당 규정을 적용하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정된 것) 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익
2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.
3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.
4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익
5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익
6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익
② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다. 제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다. 제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여) ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.
1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우
2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우
3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우
② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.
③ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 특수관계인이 아닌 자 간의 증여에 대해서도 제1항을 적용한다. 이 경우 제1항 중 기간에 관한 규정은 없는 것으로 본다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정된 것) 제24조(증여재산의 취득시기) ① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날
- 가. 개발사업의 시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날
- 나. 형질변경: 해당 형질변경허가일
- 다. 공유물(共有物)의 분할: 공유물 분할등기일
- 라. 사업의 인가ㆍ허가 또는 지하수개발ㆍ이용의 허가 등: 해당 인가ㆍ허가일
- 마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일
- 바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급: 보험사고가 발생한 날
- 사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우: 재산가치증가사유가 발생한 날 제31조의3(주식등의 상장 등에 따른 이익의 계산방법 등) ⑤ 제1항 제3호에 따른 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익은 납세자가 제시하는 재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류에 의하여 확인되는 것으로서 제1호에 따른 금액에 제2호에 따른 월수를 곱하여 계산한다. 이 경우 결손금등이 발생하여 1주당 순손익액으로 당해이익을 계산하는 것이 불합리한 경우에는 제55조에 따라 계산한 1주당 순자산가액의 증가분으로 당해이익을 계산할 수 있다.
1. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액(기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사업연도 단위로 계산한 순손익액의 합계액을 말한다)을 해당 기간의 월수(1월 미만의 월수는 1월로 본다)로 나눈 금액
2. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수(1월 미만의 월수는 1월로 본다) 제32조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가
2. 비상장주식의 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록
3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유
② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.
1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)
2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지급한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)
3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 고려하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액
4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가ㆍ허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 나목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식등을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식등의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고 법인세법 시행령제74조 제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등
2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 법인세법제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.
3. 법인의 자산총액 중 소득세법제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
4. 삭제 ＜2018.2.13.＞
5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등
⑤ 제2항을 적용할 때 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.
⑥ 비상장주식등을 평가할 때 납세자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 평가한 평가가액을 첨부하여 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회에 비상장주식등의 평가가액 및 평가방법에 대한 심의를 신청하는 경우에는 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에도 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 고려하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 다만, 납세자가 평가한 가액이 보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위 안의 가액인 경우로 한정한다.
1. 해당 법인의 자산ㆍ매출액 규모 및 사업의 영위기간 등을 고려하여 같은 업종을 영위하고 있는 다른 법인(제52조의2 제1항에 따른 유가증권시장과 코스닥시장에 상장된 법인을 말한다)의 주식가액을 이용하여 평가하는 방법
2. 향후 기업에 유입될 것으로 예상되는 현금흐름에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법
3. 향후 주주가 받을 것으로 예상되는 배당수익에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 방법으로서 일반적으로 공정하고 타당한 것으로 인정되는 방법 제56조(1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법) ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다. 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 = {(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3)+(평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2)+(평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1) ÷ 6}
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 기획재정부령으로 정하는 신용평가전문기관, 공인회계사법에 따른 회계법인 또는 세무사법에 따른 세무법인 중 둘 이상의 신용평가전문기관, 공인회계사법에 따른 회계법인 또는 세무사법에 따른 세무법인이 기획재정부령으로 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다.
1. 일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우에 해당할 것
2. 법 제67조 및 제68조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 및 증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것
3. 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것
4. 1주당 추정이익의 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속할 것
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 개정된 것) 제17조의3(1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법) ① 영 제56조 제2항 제1호에서 “일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 삭제 ＜2005.3.19.＞
2. 기업회계기준의 자산수증이익, 채무면제이익, 보험차익 및 재해손실(이하 이 조에서 “자산수증이익등”이라 한다)의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에서 자산수증이익등을 뺀 금액에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우
3. 평가기준일전 3년이 되는 날이 속하는 사업연도 개시일부터 평가기준일까지의 기간 중 합병 또는 분할을 하였거나 주요 업종이 바뀐 경우
4. 법 제38조의 규정에 의한 증여받은 이익을 산정하기 위하여 합병당사법인의 주식가액을 산정하는 경우
5. 최근 3개 사업연도 중 1년 이상 휴업한 사실이 있는 경우
6. 기업회계기준상 유가증권ㆍ유형자산의 처분손익과 자산수증이익등의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우
7. 주요 업종(당해 법인이 영위하는 사업 중 직접 사용하는 유형고정자산의 가액이 가장 큰 업종을 말한다)에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우
8. 제1호부터 제7호까지와 유사한 경우로서 기획재정부장관이 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우
② 영 제56조 제1항의 계산식에 따라 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 계산할 때 사업연도가 1년 미만인 경우에는 1년으로 계산한 가액으로 한다.
③ 영 제56조 제2항 각 호 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 신용평가전문기관”이란 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다.
④ 영 제56조제2항 각 호 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액”이란 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령제176조의5 제2항에 따라 금융위원회가 정한 수익가치에 영 제54조 제1항 따른 순손익가치환원율을 곱한 금액을 말한다.
(4) 개발이익 환수에 관한 법률 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “개발사업”이란 국가나 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 "인가등"이라 한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다. 제5조(대상 사업) ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다.
1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다. 이하 같다)
2. 산업단지개발사업
3. 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함한다. 이하 같다)
4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업
5. 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
6. 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장ㆍ경정장 설치사업을 포함한다)
7. 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
(5) 주택법 제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 지방자치법 제175조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
⑥ 사업계획승인권자는 제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 한다. 제19조(다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 등) ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.
1. 건축법제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고, 같은 법 제16조에 따른 허가ㆍ신고사항의 변경 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 신고
② 인ㆍ허가등의 의제를 받으려는 자는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청할 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.
③ 사업계획승인권자는 제15조에 따라 사업계획을 승인하려는 경우 그 사업계획에 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의하여야 한다. 이 경우 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 그 기간 내에 의견을 제출하지 아니한 경우에는 협의가 완료된 것으로 본다.
(6) 주택법 시행령 제27조(사업계획의 승인) ④ 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
- 가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제30조 제1호 다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것
- 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것