[요지] 쟁점위약금은 청구인이 양수인1과 체결한 매매계약의 이행을 위하여 불가피하게 지출한 것이라기보다는 더 나은 조건의 매매계약을 위하여 스스로 계약해제를 선택함으로써 발생한 통상적인 위약금으로 보이고 이는 소득세법§97 등에서 열거한 양도소득의 필요경비 항목에 미해당하는 것으로 보이는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 쟁점위약금은 청구인이 양수인1과 체결한 매매계약의 이행을 위하여 불가피하게 지출한 것이라기보다는 더 나은 조건의 매매계약을 위하여 스스로 계약해제를 선택함으로써 발생한 통상적인 위약금으로 보이고 이는 소득세법§97 등에서 열거한 양도소득의 필요경비 항목에 미해당하는 것으로 보이는바, 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) A과의 매매계약 및 A과의 매매계약 체결경위와 쟁점위약금의 지급경위는 아래와 같다. (가) 당초 매수계약자인 A은 화장품회사를 창업한 후 지분매각을 통해 부를 축적한 인물로, 쟁점부동산과 붙어 있는 OOO와 OOO 부지를 매입한 후 쟁점부동산이 있는 곳을 주차장 진출입로로 사용할 사업계획을 갖고 청구인에게 쟁점부동산의 매수의사를 표시하였고, 이에 청구인은 2021.6.29. A과 쟁점부동산 매매계약을 체결하였다. ＜그림＞ 쟁점부동산(OOO) 주변 지적도 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 쟁점부동산의 빠른 명도를 위해 2021.7.1. B과 명도용역계약을 체결하여 2021.7.29.〜2021.8.23. 기간 중 임차인들에게 명도비용을 지급하고 명도를 진행하였으나, 유명 셰프 C이 2019년 개업한 지하 일식당 “OOO”의 사업장은 미슐랭 2020에 등재된 이름난 곳인데, C은 “OOO” 사업장에 대한 고객들의 선호와 인지도를 고려하여 쟁점부동산에서 계속 영업하기를 원하여 청구인의 명도요구를 계속하여 거절하였다. C이 명도를 거부할 경우 최소한 그 당시 임대차기한인 2023.8.16.까지, 최장 기간으로는 상가건물 임대차보호법에 따른 계약갱신 요구권 행사가능 기간인 10년 동안 명도할 수 없는 상황이었다. (다) 쟁점부동산의 명도가 늦어지자 A은 2022년 3월경 쟁점부동산을 제외한 나머지 토지(OOO)만 개발하는 내용으로 관련 인ㆍ허가를 진행하여 결국 OOO 및 OOO 지상에 건물을 신축하였는데, 당초 자신의 개발계획이 틀어지자 쟁점부동산의 매수와 “OOO” 사업장의 명도에 관심을 두지 않았다. (라) 그러던 중에 쟁점부동산의 옆 건물(OOO)의 소유주인 D(쟁점토지의 매수자가 된 A의 사내이사로 등재된 사람이다)이 쟁점부동산을 매수하여 자신의 소유 부동산과 함께 개발하여 건물을 신축하면 그 신축건물에 “OOO” 사업장을 입점시키겠다고 청구인에게 제안하였고, C은 그러한 제안을 수용하여 명도를 결심하였다. (마) 그러한 D의 제안에 따라 임차인의 명도문제를 해결한 청구인은 기존 매수인 A과의 매매계약을 해제하면서 쟁점위약금을 지급하고, 2022.4.28. D과 매매계약을 체결하였으며, 당시에 임차인 명도문제가 거의 해결되었기 때문에 매매계약서 특약사항에 매매계약일부터 한 달 이내에 매도인의 책임 하에 명도를 완료하기로 정하였다(A과의 매매계약서상 명도기한은 1년이었다).
(2) 법원은 매매계약을 이행하기 위하여 불가피하게 지급한 위약금은 양도소득의 필요경비로 인정하고 있는바(대법원 1996.11.8. 선고 95누1651 판결), 청구인은 기존 매수계약자가 임차인 명도에 전혀 협조하지 않는 상황에서 임차인 명도절차를 진행하기 위해 부득이하게 새로운 매수희망자인 D의 협조를 얻었고, 그 과정에서 기존 매수계약자와의 매매계약은 더 이상 진행하기 어려운 상황이었으므로, 기존 매매계약을 해제하고 위약금을 지급하였던 것이다. 따라서 청구인이 새로운 매매계약을 이행하기 위하여 불가피하게 지급한 쟁점위약금은 양도소득의 필요경비로 인정되어야 한다.
(1) 쟁점위약금은 양도소득의 과세대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 것으로 경정청구 대상이 된 양도행위와는 직접 관련이 없는 것일 뿐만 아니라 소득세법에 열거된 필요경비에 해당되지 않는다.
(2) 쟁점위약금은 청구인이 2022.3.22.자 내용증명을 통해 계약의 해제의사를 통보함에 따라 발생한 위약금으로, 청구인은 당초 매매금액 OOO원의 계약을 해제하고 다른 매수자와 OOO원으로 매매계약을 체결한바, 판례(대법원 1996.11.8. 선고 95누1651 판결)가 필요경비로 인정한 ‘매매계약의 이행을 위하여 불가피하게 지급된 위약금’과는 다르다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(괄호 생략)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(법인세법 제16조 제1항 제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 날짜별 사실관계의 내용은 아래와 같다. ㅇ 2021.6.29.: 청구인, A과 매매가격 OOO원에 쟁점부동산 매매계약을 체결하고 계약금 OOO원 수취
• 잔금 OOO원 지급조건: 명도완료일부터 2영업일 이내
• (특약사항) 계약일부터 1년 이내 모든 임차인에 대한 명도 완료. 단, 위 기한 내에 명도를 미완료하였더라도 해당 임차인에 대하여 명도이행을 구하는 법적 절차를 진행할 경우 명도의무를 위반한 것으로 보지 아니함. ㅇ 2021.7.1.: 청구인, B과 명도에 대한 용역계약(OOO원) 체결 ㅇ 2021.7.9.〜2021.8.23.: 청구인, OOO 레스토랑 외의 임차인들에게 명도비 지급 ㅇ 2022.3.29.: 청구인, A에게 계약해제 내용증명 송달 ㅇ 2022.4.28.: 청구인, D과 매매금액 OOO원에 쟁점부동산 매매계약 체결
• 중도금 OOO원은 2022.5.4., 2022.6.4. 절반씩 지급, 잔금 OOO원은 2022.11.4. 지급 약정
• (특약사항) 임차인 명도는 매도인 책임하에 2022년 5월말까지 완료, 청구인은 1차 중도금 수령 즉시 2021.6.30. A과 체결한 매매계약 해제를 실행하고, 그 즉시 매수인에게 증빙을 제공함 ㅇ 2022.5.6.: 청구인, A에게 쟁점위약금 지급(기타소득에 대한 원천징수 신고ㆍ납부) ㅇ 2022.5.23.: 청구인, A과 매매금액 OOO원에 쟁점부동산 매매계약 체결 -계약금 OOO원은 계약 시, 중도금 OOO원은 2022.5.4., 2022.6.4. 절반씩 지급, 잔금 OOO원은 2023.1.13. 지급 약정
• (특약사항) 임차인 명도는 매도인 책임 하에 2022년 5월말까지 완료, 본 계약은 청구인과 D이 2022.4.28. 체결한 계약에서 매수인의 명의를 D로부터 A으로 변경한 계약으로, A은 D의 매수인으로서의 지위를 그대로 승계함 ㅇ 2023.1.13.: 청구인, A에게 쟁점부동산 양도 (나) 위 외에 청구인이 제출한 입증자료는 아래와 같다.
1. 부동산 월세 계약서에 따르면, 청구인과 C(OOO 레스토랑의 대표자)은 2018.8.19. 쟁점건물의 지하층을 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 2023.8.18.까지 임대차하기로 약정한 것으로 나타난다.
2. 쟁점부동산의 매수계약을 체결하였던 D의 확인서는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점위약금이 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점위약금은 청구인이 A과 체결한 매매계약의 이행을 위하여 불가피하게 지출한 것이라기보다는 종전의 매매계약상 명도의무를 이행하기 어렵게 되자 매매계약을 스스로 해제하게 됨에 따라 부담하게 된 것이거나, 더 나은 조건의 다른 매매계약을 체결하기 위하여 스스로 계약해제를 선택함으로써 발생한 통상적인 위약금으로, 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 등에 열거된 양도소득의 필요경비 항목에 해당하지 아니하는 것으로 보이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.