[요지] 쟁점감정가액은 상속세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건을 충족하였고 달리 절차적 위법사항은 나타나지 아니하고, 과세관청에 의한 시가의 적정성 판단이 전체 납세자에 대하여 이루어지지 아니하거나 모든 상속‧증여 건에 대하여 감정평가를 통한 과세를 하지 아니하였다고 하여 일부 납세자에 대한 선별적‧차별적 과세로 이어지는 것으로 단정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[요지] 쟁점감정가액은 상속세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건을 충족하였고 달리 절차적 위법사항은 나타나지 아니하고, 과세관청에 의한 시가의 적정성 판단이 전체 납세자에 대하여 이루어지지 아니하거나 모든 상속‧증여 건에 대하여 감정평가를 통한 과세를 하지 아니하였다고 하여 일부 납세자에 대한 선별적‧차별적 과세로 이어지는 것으로 단정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2023서0393
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 감정평가서가 상속개시일 전후 6개월 이내에 작성되지 않았으므로 쟁점감정평가액을 시가로 볼 수 없다. 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항 본문에서는 ‘평가기준일 전후 일정기간’ 내에 감정이 있는 경우 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있고, 상속세의 경우 그 ‘평가기준일 전후 일정기간’을 상속개시일 전후 6개월로 규정하고 있다. 이에 대하여 판례(서울행정법원 2023.3.31. 선고 2022구합OOO)는 ‘상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 일정기간 내에 감정이 있는 경우 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있는데, 여기서 감정이 있는 경우라 함은 해당 일정기간 내에 감정이 이루어진 경우로서 감정평가서 작성일이 그 해당 기간 내이어야 한다는 의미이고, 그 감정평가의 가격산정기준일을 언제로 하여야 하는지는 이와 별개의 문제이다’라고 판시하였다. 그렇다면 상속세의 경우 상속개시일 전후 6개월의 기간 안에 감정평가서가 작성되어야 할 것이나, 조사청의 쟁점부동산 감정평가서 작성일은 상속개시일로부터 11개월이 지난 2023년 2월이므로 상증세법에 비추어 위법하다.
(2) 조사청이 상속세를 신고하는 모든 사람의 모든 재산을 동일하게 취급하지 아니하고 청구인이 신고한 쟁점부동산만을 감정평가의 대상으로 한 것은 국세기본법 제18조 제1항에 비추어 부당하고, 또한 쟁점토지의 상속 이전에 증여로 취득한 같은 토지의 나머지 지분(2/10)은 기준시가로 평가하였는데, 이와 다르게 쟁점토지에 대하여 감정평가를 한 것은 조세평등원칙과 신의성실원칙에 위반된다. (가) 청구인은 상속세 신고를 하는 모든 납세자의 재산이 감정평가의 대상인지 또한 쟁점토지와 유사한 납세자의 재산은 모두 감정평가의 대상이 되는 것인지에 대하여 의구심을 가질 수밖에 없음에도, 조사청은 청구인의 쟁점토지가 같은 토지의 나머지 부분 및 다른 납세자가 신고한 토지와 달리 취급되어야 하는 이유와 명확한 근거를 제시하지 않았다. 조사청의 판단기준은 단순히 보충적 평가방법에 의하여 신고한 평가액과 감정평가액의 차이가 큰 토지를 감정평가의 대상으로 한다는 것으로서, 그 기준이 모호하여 과세관청의 임의적 판단을 가능하게 한다. 즉, 과세관청의 평가 관련 예산 사정에 따라 유사한 토지가 평가 대상이 되기도 하고 안 되기도 할 것이며, 보충적 평가방법에 의하여 신고한 평가액과 감정평가액의 동일한 차이가 국가의 경제사정이나 경제환경이 변동함에 따라 어제는 크게 판단되고 오늘은 작게 판단되기도 할 것이다. (나) 청구인은 상속개시일 이전인 2021.4.23. 쟁점토지 외의 나머지 지분인 2/10(131.6㎡)를 피상속인으로부터 증여받았고 이 증여받은 토지를 당시의 기준시가인 ㎡당 OOO원을 적용한 총 OOO원으로 평가하여 처분청에 증여세를 신고하였는데, 증여세 결정기한인 2023.1.31.까지 처분청으로부터 토지 평가를 달리한다는 등의 어떠한 통지도 받지 않았기에 청구인은 쟁점토지에 대하여도 기준시가로 평가가 가능한 토지로 믿게 되었다. 그로부터 불과 2개월이 지난 2022.3.8. 상속이 개시되자 이전에 증여받았던 토지 지분에 대하여 기준시가로 평가하였던 그 가액을 사전증여재산가액으로 하였고 남은 쟁점토지에 대하여도 기준시가로 평가하여 상속재산을 신고하게 된 것이다. 그런데 조사청에서는 이 사건 상속세 조사를 하면서 상속된 쟁점토지는 감정평가의 대상이라고 하였는데 그러면서도 1년이 채 되기도 전에 증여받았던 동일한 나머지 지분(2/10)에 대하여는 기준시가 평가를 인정하는 결정을 하였다. 그 결과 처분청은 동일한 토지를 불과 1년이 채 지나지도 않은 기간 동안 일부는 기준시가 평가로, 나머지는 감정평가의 대상으로 결정하였으니 구체적인 기준도 없이 동일한 자산을 달리 취급함으로 조세평등주의를 위반하였다. 청구인은 이미 증여받았던 지분의 기준시가 평가에 대하여 법정결정기한까지 처분청이 아무런 이의가 없었던 사실에 기대어 쟁점토지는 기준시가 평가가 가능한 것이라 믿었으나, 처분청이 불과 1년도 지나지 않아 청구인의 신뢰를 저버리고 동일한 쟁점토지에 대하여 감정평가를 적용한 것은 신의성실의 원칙에도 위반된다.
(1) 조사청은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 상속세 법정결정기한 이내에 작성된 감정평가서를 근거로, 평가심의위원회에서 인정받은 가액을 쟁점부동산의 시가로 결정하였으므로 쟁점감정가액은 객관적이고 합리적인 평가에 따른 적정한 교환가치를 반영한 시가로 봄이 타당하다. (가) 조사청 및 청구인의 감정평가액은 가격산정기준일(2022.3.8.) 및 감정평가서 작성일(2023.2.13., 2023.2.15. 및 2023.3.8.) 모두 법정결정기한(2023.6.30.) 이내에 있다. (나) 조사청 및 청구인 모두 상속개시일(평가기준일)인 2022.3.8.을 쟁점부동산의 가격산정기준일로 삼아 각각 상속개시일 현재 시점의 시가 평가를 위한 감정평가를 실시하였고, 조사청 및 청구인의 감정평가액이 모두 평가심의위원회에서 시가로 인정받았다. (다) 쟁점토지의 등기부등본과 부동산의 실제 현황 등을 보면 평가기준일과 감정평가서 작성일 사이에 쟁점부동산의 재산의 형태, 이용상황의 변화는 없어 보이고 가격변동에 직접 영향을 미칠 만한 주위환경의 변화도 확인되지 아니한다. (라) 조사청 및 청구인의 각 감정평가서에 의하면, 각 감정평가액은 쟁점부동산에 대한 정보를 모두 고려하여 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 및 감정평가에 관한 규칙등에 따라 산출하였다고 명기되어 있는바, 쟁점감정가액은 상속개시일 현재 쟁점부동산에 대한 객관적이고 합리적인 평가에 따른 적정한 교환가치를 반영한 시가로 봄이 타당하다. (마) '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).
(2) 이 사건 부과처분은 조세평등주의에 위배되지 않는다. (가) 아파트․오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적․위치․용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등이 존재할 가능성이 많고 이를 상속재산의 시가로 인정할 수 있는 경우도 많은 반면, 비주거용 부동산은 각각의 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 비주거용 부동산의 경우 대부분의 납세의무자들이 공시가격으로 상속․증여세를 신고해 왔는데, 최근까지도 그 공시가격 현실화율 또한 현저하게 낮아 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있다. (나) 국세청은 2020.1.31. ‘상속‧증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료를 발표하였고, 이를 통해 비주거용 부동산 및 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하였으나 실제 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이며, 이를 2019.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정임을 밝혔다. 또한 위 보도자료의 ‘고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?’라는 내용의 질의에 대한 응답 부분에서, 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고, 상속‧증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용도 밝혔다. 즉 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝힌 바 있다. (다) 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때, 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속‧증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어렵다. 또한 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가격에도 부합한다면 실질적으로도 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기 어려운 점 등을 함께 고려하면, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이를 조세형평에 반하거나 조세평등주의에 위배된다고 보기는 어렵다(서울행정법원 2023.11.3. 선고 2022구합538 판결, 서울행정법원 2023.10.12. 선고 2021구합82601 판결 등 참조).
3. 심리 및 판단
(1) 피상속인은 2022.3.8. 사망하여 청구인은 2022.7.30. 아래 ＜표1＞과 같이 피상속인의 상속세 신고서를 제출한바, 상속개시일인 2022.3.8. 현재 쟁점토지의 공시지가는 OOO원/㎡(2021.5.31.공시)으로서, 청구인은 쟁점토지에 대하여 개별공시지가 평가액 OOO원(10분의 8지분, 526.4㎡)으로 신고하였고, 쟁점건물(주차장 및 근린생활시설)은 기준시가 OOO원으로 신고하였다. ＜표1＞ 상속세 신고내용
(2) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점토지가 속한 전체 토지의 10분의 2지분이 2021.4.23.자 증여를 원인으로 2021.4.26. 피상속인으로부터 청구인에게 소유권 이전등기되었고, 나머지 10분의 8지분인 쟁점토지 및 쟁점건물은 2022.3.8.자 상속을 원인으로 2022.3.20. 청구인에게 소유권 이전등기되었다.
(3) 조사청은 피상속인에 대한 상속세 조사기간 중인 2023.2.9. 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하여 아래 ＜표2＞와 같은 감정평가액을 얻었고, 이에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의요청을 하여 2023.3.28. 쟁점부동산의 감정평가금액 OOO원을 시가로 인정하는 결정서를 통보받았다. ＜표2＞ 조사청 감정평가 실시내역
(4) 청구인은 2023.3.8. 쟁점부동산에 대한 감정평가를 실시하여 아래 ＜표3＞과 같은 감정평가액을 얻었고, 이에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의요청을 하여 2023.4.25. 쟁점부동산의 감정평가금액 OOO원을 시가로 인정하는 결정서를 통보받았다. ＜표3＞ 청구인 감정평가 실시내역
(5) 조사청은 아래 ＜표4＞와 같이 조사청과 청구인이 의뢰한 감정평가액을 평균하여 쟁점토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원, 합계 OOO원으로 쟁점부동산의 시가를 산정하였다. ＜표4＞ 쟁점부동산 감정평가액 산정 내역
(6) 쟁점토지의 공시지가 변동 현황은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점토지 및 비교표준지 공시지가 변동 현황
(7) 청구인은 쟁점토지와 같은 지번의 나머지 지분에 대한 증여세 신고 시에는 해당 지분에 대하여 기준시가를 적용(131.6㎡, 단가 OOO원/㎡, 총 OOO원)하였고, 처분청은 이에 대하여 증여세 결정기한인 2023.1.31.까지 달리 결정한 바 없다고 주장하면서, 증여세 신고시 첨부 서류를 제출하였다.
(8) 청구인이 조사청이 의뢰한 쟁점부동산의 감정에 대하여 하자를 주장하는 바는 없다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대 청구인은 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문의 상속개시일 전후 6개월을 경과하여 감정서가 작성되어 위법하고, 다른 자산의 소유자 또는 쟁점토지가 속한 토지 중 다른 지분의 증여세 신고(기준시가) 때와는 달리 감정가액을 시가로 인정함은 조세평등원칙 및 신의성실원칙에 위반된다고 주장하나, 쟁점감정가액은 가격산정 기준일(2022.3.18.) 및 감정평가서 작성일(2023.2.13., 2023.2.15. 및 2023.3.8.)이 모두 상속세 법정결정기한(2023.6.30.) 이내이고, 조사청의 신청에 따라 평가심의위원회가 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것으로 확인되므로, 상속세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 요건을 충족하였고 달리 절차적 위법 사항은 나타나지 아니하는 점, 상속세법 시행령 제49조 제1항 단서에 규정된 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 상속개시일로부터 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일까지의 기간 사이에 상속․증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 감정가액이 상속개시일 또는 증여일 당시 상속․증여재산의 객관적인 교환가격을 적정하게 반영하지 못하고 있다고 볼 만한 제반 사정을 의미하는 것으로 이해되는바(서울행정법원 2023.11.3. 선고 2022구합538 판결), 상속개시일과 가격산정 기준일 사이에 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할․합병, 멸실․훼손, 용도변경 등 가격에 변동을 일으키는 이례적인 사유가 발생한 사실은 나타나지 아니한 점, 청구인이 쟁점토지가 속한 토지의 다른 부분을 증여받아 기준시가로 증여세를 신고한 데에 대하여 처분청이 증여세 결정기한까지 다른 결정을 하지 아니하였다는 사정만으로 쟁점토지의 상속세에 관하여 처분청이 공적견해를 표명하였다고 보기 어려운 점, 과세관청에 의한 시가의 적정성 판단이 전체 납세자에 대하여 이루어지지 아니하거나 모든 상속․증여 건에 대하여 감정평가를 통한 과세를 하지 아니하였다고 하여 일부 납세자에 대한 선별적ㆍ차별적 과세로 이어지는 것으로 단정할 수 없는 점(조심 2023서393, 2023.4.26. 같은 뜻임) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.
1. 공과금
2. 장례비용
3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제67조 (상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. ＜개정 2015.12.15.＞ 제76조 (결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
② 세무서장등은 국세징수법 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금 출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부개정된 것) 제9조 (공과금 및 장례비용) ① 법 제14조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 공과금이라 함은 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세ㆍ공공요금 기타 이와 유사한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것을 말한다. 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 제78조 (결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 감정평가에 관한 규칙 제14조 (토지의 감정평가) ① 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 지역요인 비교
4. 개별요인 비교
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가법인등은 법 제3조 제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
④ 감정평가법인등은 법 제3조 제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.