매수인에게 인수되는 임대차보증금은 소득령§51③4에 따라 사업과 관련하여 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액으로서 청구인의 총수입금액에 포함되어야 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어려움
매수인에게 인수되는 임대차보증금은 소득령§51③4에 따라 사업과 관련하여 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액으로서 청구인의 총수입금액에 포함되어야 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 대항력 있는 임차인의 임차보증금은 주택임대차보호법에 따라 채무자가 변경된 것이지 청구인의 채무가 면제되거나 소멸된 것이 아니다. 소득세법 제24조 와 같은 법 시행령 제51조를 보면 ‘채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 산입한다’고 규정하고 있다. 위 규정은 청구인의 사업과 관련된 채무가 면제 또는 소멸되어 청구인에게 이익이 발생하는 경우 과세하고자 하는 취지이다. 그런데 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 대항력 있는 임차권은 경매에 의하여 소멸하지 않아 경락인이 부담해야 하므로 채무자가 청구인에서 경락인으로 변경된 것으로서, 양수인이 채무를 대신 변제하겠다는 의사표시에 의한 것이 아니므로 소득세법에서 규정하는 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액이 아니다.
(2) 주택임대차보호법은 임차인을 위한 규정인데 임대인인 청구인이 주택임대차보호법으로 이익을 얻었다는 처분청의 의견은 법의 취지를 잘못 해석한 것이다. (가) 기존 주거용 임대차에 관하여 민법으로 해결하다 보니 임차인의 권리보호가 어려워 1983.12.30. 주택임대차보호법을 제정하였고, 제1조의 목적에 ‘이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다’고 규정하고 있다. (나) 이 법이 없었다면 경락대금을 가지고 민법에 따라 임차인 등이 배당 순위에 따라 배당금을 받아가는 경우 청구인과 처분청이 다툴 이유가 없을 것이다. (다) 그러나 주택임대차보호법의 제정으로 대항력 있는 임차인을 보호하다 보니 임차인을 제외한 제3자는 통상적인 경매로 인한 손실보다 더 많은 재산상의 손해를 볼 수밖에 없고 이것을 수용할 수밖에 없는데, 처분청이 청구인의 채무가 면제 또는 소멸되는 효과를 이득을 얻었다고 보아 처분청의 세금 손실을 청구인이 모두 부담하도록 하는 것은 논리적으로 맞지 않다.
(2) 청구인은 위 사례 내용 중 경매가액 OOO원만 수입금액에 포함하여야 한다고 주장하나, 당초 임차인으로부터 수령한 보증금 OOO원 중 배당금을 제외한 OOO원을 수입금액에 포함하지 않는다면, 아무런 책무없이 OOO원을 소유하게 되는 결과가 발생하며, 취득가액보다 적어 결손금이 발생하게 된다.
(3) 청구인의 2022년 귀속 종합소득세 신고 내용을 보면 표준합계잔액시산표상 임대보증금(부채) 계정의 잔액이 전년도에 비해 OOO원이 감소하였음을 알 수 있다. 이는 당초 청구인이 신고한 수입금액(OOO원)보다 많은 것으로, 보증금의 승계액을 포함한 보증금 감소액이 수입금액과 연관이 있다. 청구인이 받은 보증금은 부동산매매업과 관련하여 받은 금액이고, 그 반환채무가 양도시 승계 또는 소멸하였다면 당연히 사업과 관련이 있는 금액으로서 수입금액에 산입하여야 하는 것이다.
(4) 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 채무가 경매로 인하여 당연 소멸(승계)되었다면 이는 부채의 감소로 보아 총수입금액에 산입하여야 하는 것이므로 이를 포함하여 종합소득세를 경정하여 과세한 것은 정당하다.
(1) 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2012.1.20. 서울특별시 서대문구 연희동 OOO 소재 근린상가 중 2층, 3층을 OOO원에 경매로 취득한 후 각 층을 19개호(총 38개호)의 공동주택(도시형생활주택)으로 용도변경한 후 부동산임대업과 부동산매매업을 영위하였다. (나) 위 공동주택 중 전체주택(11개호)는 2022.1.6.∼2022.12.19.까지 서울서부지방법원의 강제경매개시결정에 따라 아래 <표>와 같이 총 경락가액 OOO원으로 매각되었다. <표> 전체주택 경매 내역
(2) 이 건에 대한 과세내역 등은 다음과 같이 나타난다. (가) 청구인은 위 전체주택의 경매가액 OOO원에 임대수입(간주 임대료) OOO원을 합산한 총 OOO원을 수입금액으로, 필요경비는 OOO원, 소득금액은 OOO원으로 하여 2022년 귀속 종합소득세 OOO원을 신고하였다. (나) 처분청은 쟁점주택에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재하였음을 확인하고, 아래 <표>와 같이 쟁점주택의 임대보증금 OOO원에서 임차인에게 배당된 금액 OOO원을 차감한 잔여 금액으로서 매수인이 인수하는 임대보증금 OOO원에 대하여 소득세법 시행령 제51조 제3항 제4호 에 따라 총수입금액에 산입되는 ‘사업과 관련하여 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액’에 해당한다고 보아 이를 총수입금액에 가산하였다. <표> 총수입금액 신고 및 경정 내역 (다) 쟁점주택의 대항력 있는 임대차 내역은 다음 <표>와 같다. <표> 대항력 있는 임대차 내역
(3) 청구인은 2022년 귀속 종합소득세 신고서상 손익계산서에 전체주택의 경락가액 OOO원을 분양수익으로 계상하였고, 재무상태표상 임대보증금에서 전체주택의 임대보증금 합계 OOO원을 차감한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 대항력 있는 임차보증금의 승계는 채무자의 변경일 뿐 채무의 면제나 소멸에 해당하지 아니하고, 임차인 보호를 목적으로 하는 주택임대차보호법으로 인해 경락가액 하락의 손해를 본 임대인에게 채무면제이익을 얻었다고 보아 과세함은 잘못이라고 주장하나, 청구인이 임차인으로부터 지급받은 보증금의 반환채무가 경매의 매수인에게 면책적으로 승계 인수되면서 실질적으로는 청구인의 보증금 반환채무는 소멸되는 것과 같은 경제적 효과를 가지는 점, 경매로 취득하는 부동산의 취득가액과 관련하여 대항력이 있는 임차권이 설정되어 있어 매수인이 이를 인수하여야 하거나 임차권이 경매절차를 통하여 소멸하지 아니하는 경우와 같이 그 부동산의 매수인이 경락대금과는 별개로 임차인에게 반환할 의무가 있는 임대차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 보는바(조심 2018부2151, 2018.8.6.), 부동산의 양도인인 청구인의 총수입금액 또는 양도대가도 이에 대응하는 것으로 보아야 할 것인 점, 청구인은 부동산임대업을 영위하므로 쟁점주택에 관한 보증금반환채무는 사업관련성이 인정되는 점 등에 비추어 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 소득세법 시행령 제51조 제3항 제4호 에 따라 사업과 관련하여 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액으로서 청구인의 총수입금액에 포함하여야 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.
4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 제1호, 제1호의2, 제1호의3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다. 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.
② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.
1. 제163조제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조에 따른 양도소득 기본공제 금액
3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액
⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
(3) 주택임대차보호법 제3조【대항력 등】① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의2【보증금의 회수】② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.