처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세 및 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세 및 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음
[사건번호] 조심2024서0406 (2024.06.17) [세 목] 증여 [결정유형] 경정 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세 및 상속세를 부과한 처분의 당부 [결정요지] 처분청이 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세 및 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음 [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] OO세무서장이 2023.11.17. 청구인에게 한 2021.4.25. 증여분 증여세 OOO원 및 OO세무서장이 2023.11.20. 청구인에게 한 2022.9.27. 상속분 상속세 OOO원의 각 부과처분은 증여재산인 서울특별시 노원구 OOO의 평가액을 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 의한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 재산평가심의위원회에서 결정된 비교대상부동산의 거래가액을 시가로 적용하기 위해서는 증여 당시 해당 부동산과 비교대상부동산의 거래시점 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없어야 하고, 이는 단순하게 기준시가인 공동주택가격을 비교한 것 이외에도 전체적인 사정을 종합적으로 고려하여야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 기준시가는 국세청장이 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 일괄 산정․고시하는 가액에 불과하므로, 실제 매매가격을 반영하는 것이라고 보기 어렵다(서울행정법원 2023.4.12. 선고 2012구합31298 판결 참조).
(2) 쟁점아파트가 소재한 단지의 국토교통부 실거래가 자료를 보면, 전용면적 41.3㎡의 경우 61.58%(2020년 6월 OOO원→2021년 4월 OOO원), 전용면적 45.55㎡의 경우 62.5%(2020년 6월 OOO원→2021년 4월 OOO원), 전용면적 49.94㎡의 경우 42.85%(2020년 6월 OOO원→2021년 4월 OOO원)가 상승하였는바, 비교대상아파트의 거래일이 속하는 달인 2020년 6월과 쟁점아파트의 증여일이 속하는 달인 2021년 4월 사이에 가격변동이 심했다는 사실을 알 수 있다.
(3) 통계청에서 제공하는 아파트 실거래가지수를 보면, 쟁점아파트가 속하는 서울특별시 동북권의 경우 비교대상아파트 거래시점인 2020년 6월에는 143.4에서 쟁점아파트 증여시점인 2021년 4월에는 182.6으로 시세가 약 27.34% 상승한 것으로 나타나는데, 이는 전국에서 세종특별자치시를 제외하면 가장 높은 상승률이고, 쟁점아파트가 소재한 대지의 개별공시지가는 1㎡당 2020년 OOO원에서 2021년 OOO원으로 약 10.31% 상승했는데, 이는 지난 20년(2004년～2023년)간 가장 크게 상승한 것이다. 따라서, 처분청이 위와 같은 사정을 종합적으로 검토하지 아니한 채, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 청구인에게 증여세 및 상속세를 결정(경정)한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할 세무서장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.
(2) 평가심의원회의 심의를 거친 이 건의 경우 위 법령에 규정된 적합한 절차를 따른 것으로, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적과 기준시가가 동일하다는 점에서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정한 유사재산에 해당하고, 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중 형태․이용상황, 주변의 환경변화가 없으므로 비교대상아파트의 매매가액을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세 및 상속세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1.～3.(생략)
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략).
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(단서 생략).
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액(단서 생략).
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청이 제출한 과세자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.4.25. 피상속인으로부터 쟁점아파트를 증여받아 그 시가를 상증세법상 보충적 평가방법을 적용하여 공동주택가격인 OOO원으로 하여 2021.5.4. 증여세를 신고하였고, 처분청(OO 세무서장)은 청구인이 신고한 내용대로 결정하였다. (나) 처분청(OO 세무서장)은 2023.6.27.부터 2023.9.4.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점아파트와 비교대상아파트를 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 보고, 같은 조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점아파트의 시가 평가와 관련하여 OO 지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였는바, 동 위원회는 2023.8.25. 비교대상아파트 매매가액에 대하여 “평가기준일 전 2년 이내의 기간에 이루어진 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다”고 보아 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매가액으로 결정하였으며, 처분청은 이에 따라 다른 조사내용을 포함하여 위 <표1>과 같이 청구인에게 증여세 및 상속세(아래 <표2> 참조)를 각각 결정(경정)․고지하였다. <표2> 상속세 신고 및 결정내역 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서에 의하면, 피상속인은 2016.10.27. 쟁점아파트를 매매를 원인으로 OOO원에 취득하였다가 증여를 원인으로 2021.4.26. 청구인에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다. (라) 국세청의 전산자료에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 단지의 매매사례는 평가기간 내에는 없고, 평가기간 외에는 아래 <표3>과 같은 매매사례가 있다. <표3> 쟁점아파트 및 매매사례 비교 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인은 비교대상아파트의 거래일(2020년 6월)과 평가기준일(2021년 4월) 사이에 해당 단지의 아파트 가격이 크게 상승하여, 가격 변동의 특별한 사정이 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 타당하지 아니하다고 주장하며, 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 국토교통부 실거래가공개시스템 자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일 단지의 아파트 거래시세는 아래 <표4>와 같다. <표4> 국토교통부 실거래가공개시스템 조회자료 ㅇㅇㅇ (나) 통계청의 아파트 실거래가 지수에 의하면, 서울특별시 동북권 소재지의 아파트 실거래가 지수는 2020년 6월 143.4에서 2021년 4월 182.6으로 약 27.34%가 상승한 것으로 나타나는바, 이는 세종특별자치시 상승률(41.11%)을 제외하면, 타 지역(전국 평균 18.73%, 서울 도심권 16.22%, 서울 동남권 17.62%, 서울 서북권 20.49%, 서울 서남권 20.96%) 보다 높다. (다) 쟁점아파트가 소재한 대지의 개별공시지가 조회자료(아래 <표5> 참조)에 의하면, 1㎡당 2020년 OOO원에서 2021년 OOO원으로 약 10.31%가 상승한 것으로 나타난다. <표5> 개별공시지가 조회자료 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 비교대상아파트 매매계약일(2020년 6월)로부터 쟁점아파트 증여일(2021년 4월부터) 사이에 시세변동률이 30%를 초과하는 등 다른 시기에 비해 시세변동이 컸다고 주장하며, 쟁점아파트가 소재한 단지의 OOO부동산 시세변동자료를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> OOO부동산 시세변동 ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었고, 평가심의위원회의 심의를 거쳤으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 의견이다. 그러나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령문언 자체에서 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다) 할 것이다. 또한 증여재산의 평가방법을 규정한 상속세 및 증여세법 제60조 제l항에서 증여일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래 가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 10개월의 차이고 있고, 해당 기간동안 서울특별시 동북권의 공동주택 실거래가지수는 약 27% 상승하였으며, KB부동산 시세상승률 또한 높은 수준으로 나타나는 점, 국토교통부 실거래가공개시스템에서 확인되는 쟁점아파트가 소재한 단지의 아파트 매매가액 역시 2020년 6월 이후 쟁점아파트 증여월까지 지속적으로 높은 수준으로 상승한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 쟁점아파트의 시세는 상당한 수준으로 상승하였다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점아파트의 평가액을 상증세법 제61조 제1항 제4호에 의한 가액으로 하여 이 건 증여세 및 상속세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.