처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트②의 매매거래액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트②의 매매거래액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[주 문] OO세무서장이 2023.12.6. 청구인에게 한 2022.12.15. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2022.12.15. 청구인의 어머니로부터 증여받은 대구광역시 OO구 OOO의 시가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 2022년 대구광역시 공동주택 실거래가격 추이 등을 고려할 때, 매매계약일(2020.12.30.)과 증여일(2022.12.15.) 사이 약 1년 11개월 동안 부동산경기가 악화되었다.
(2) 평가기준일 2년 전부터 결정기한(2023.9.30.)까지 유사 자산의 거래내역을 살펴보면 2023.5.11.부터 2023.7.1.까지 총 4건의 거래가 이루어졌고, 해당 거래의 매매가액은 약 OOO원에서 OOO원이며, 이는 청구인이 신고한 쟁점아파트의 기준시가에 미달하므로 가격 변동의 특별한 사유가 있었다고 보아야 한다.
(1) 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 동일 단지 내 위치하고 있고, 면적, 위치, 용도가 모두 동일하며, 기준시가의 차이도 5% 이내이므로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조의 요건을 충족한다.
(2) 매매계약일부터 증여일까지 주위환경이나, 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으므로, 가격 변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보인다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트① 등의 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 비교대상아파트①은 아래 <표1>과 같이 동일한 공동주택단지 내에 속하고, 면적과 공동주택 가격이 동일하다. <표1> 쟁점아파트, 비교대상아파트① 비교 (단위: m 2, 원) (나) 쟁점아파트가 속한 공동주택단지 내 같은 면적의 실거래가는 아래 <표2>와 같은데, 2023.3.2. 매매계약된 OOO(이하 “비교대상아파트②”라 한다)는 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일하고, 전용면적이 동일하며, 증여일로부터 3개월 이내에 매매계약되었고, 실거래가격은 OOO원이다. <표2> 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내 매매사례 (단위: 만원)
(2) 쟁점아파트의 시세 변동과 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 아래 <표3>과 같이, 쟁점아파트의 공동주택가격 및 OOO부동산 시세는 각각 62.7% 및 3% 상승하였으나, 공동주택 실거래가격지수는 16.2% 하락하였다. <표3> 가격변동 내역 (나) OO지방국세청 평가심의위원회는 2023.9.22. 비교대상아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 처분청은 비교대상아파트①의 매매계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 주위환경의 변화 등 가격 변동의 특별한 사정이 인정되지 않으므로 비교대상아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)은 쟁점아파트의 시가에 해당한다는 의견이다. 그러나, 비교대상아파트②는 쟁점아파트와 동일한 단지 내 전용면적과 공동주택가격이 동일하므로 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 의 요건을 충족하는 점, 비교대상아파트②의 매매계약일은 2023.3.2.이고, 쟁점아파트의 증여일은 2022.12.15.이므로 비교대상아파트②의 매매사례는 평가기간(증여일 전 6개월․후 3개월) 내 유사 자산의 매매사례인 점, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항은 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하여 시가를 산정하도록 규정하고 있으므로, 비교대상아파트②의 매매가액이 쟁점유사매매사례가액보다 우선하여 적용되어야 하는 점 등에 비추어, 쟁점아파트의 시가는 비교대상아파트②의 매매가액이라고 봄이 합당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 2023.12.6. 청구인에게 한 증여세 부과처분은 쟁점아파트의 시가를 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.