청구인들이 신고한 유사매매사례가액을 부인하고 보충적 평가액으로 상속세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2022.7.18. 사망한 고(故) A(이하 “이 건 피상속인”이라 한다)의 부모로, 이 건 피상속인이 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점상속부동산”이라 한다)의 재산가액을 같은 동 OOO(이하 “쟁점비교부동산”이라 한다)의 거래가액(매매계약일 2022.7.7.)인 OOO원으로 보아 상속재산가액을 OOO원, 상속세 과세과액을 OOO원, 산출세액을 OOO원으로 하여 2022.10.27. 2022.7.18. 상속분 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점비교부동산의 거래가액이 쟁점상속부동산의 시가에 해당하지 않는다고 보아 쟁점상속부동산의 재산가액을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제5항에 따른 임대보증금 환산가액 OOO원으로 하는 등 상속재산가액을 OOO원, 상속세 과세가액을 OOO원으로 감액하고 산출세액을 OOO원으로 산정하여 2023.11.23. 청구인에게 결정‧통지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 쟁점상속부동산과 동일한 공동주택단지 내 매매사례가액이 없다는 이유로 청구인들이 신고한 매매사례가액을 부인하였으나, 재개발구역 내 부동산은 그 특성상 매매가액에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 위치, 향, 구조가 아닌 입주권 산정에 기초가 되는 기준시가인데, 쟁점비교부동산은 쟁점상속부동산과 공동주택가격이 동일하고 같은 재건축구역(이하 “OOO”이라 한다) 내 소재하고 있으며 준공연도의 차이도 1년 미만이고 대지면적 및 전용면적도 유사하여 그 거래가액을 쟁점상속부동산의 시가로 보기에 충분하다. 일반적으로 재건축 대상 주택은 사업시행인가를 득할 경우 큰 폭의 시세 증가가 있는데, 이 건 피상속인은 쟁점상속부동산을 2018.12.3. OOO원에 취득하였고, 2019.8.2. 재건축조합설립이 인가되었으며, 현재 재건축사업시행인가가 추진 중인바, 2021∼2022년 중 OOO 내, 유사한 면적의 부동산은 모두 매매가액 OOO원 이상으로 거래되었다. 또한, OOO 내 전세가율은 대부분 50%를 밑돌아 매매가액과 큰 차이를 보이고 있음에도, 피상속인의 취득가액보다도 낮은 임대보증금 환산가액을 상속재산가액으로 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 처분청은 청구인들이 신고한 상속재산가액이 상증세법상 시가에 해당하지 않는다고 보아 쟁점상속부동산의 재산가액을 보충적 평가방법에 따라 OOO원으로 감액결정을 하였는바, 해당 감액결정한 것 그 자체로는 청구인들의 권리 및 이익이 침해당하지 아니하므로 이 건 심판청구는 부적법하다.

(2) 쟁점비교부동산은 쟁점상속부동산과 공동주택가격이 동일하고 전용면적의 차이가 5% 이내이나, 동일한 공동주택단지 내에 소재하고 있지 아니하여 상증세법 시행규칙 제3항 제1호 가목의 요건을 충족하지 못하여 쟁점상속부동산의 유사 재산이 될 수 없다. 또한, 쟁점상속부동산과 쟁점비교부동산이 같은 재건축구역에 소재한다 하더라도 쟁점상속부동산은 도로 교차지점에 자리하고 있는 반면, 쟁점비교부동산은 도로 선상에 자리하고 있어 그 위치가 유사하다고 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 이 건 심판청구가 적법한지 여부

② 청구인들이 신고한 유사매매사례가액을 부인하고 보충적 평가액으로 상속세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 등
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) OOO은 2010.5.13. 주택재건축 정비구역으로 지정되었고, 2019.8.2. 재건축조합설립이 인가된 것으로 나타난다. (나) 이 건 피상속인은 2018.12.3. 쟁점상속부동산을 취득하였고 2022.7.18. 사망한 것으로 나타난다. (다) 청구인들은 2022.10.7. 이 건 피상속인이 소유하고 있던 쟁점상속부동산의 재산가액을 유사매매사례가액 OOO원, OOO(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)의 재산가액을 유사매매사례가액 OOO원으로 각 평가하고 상속재산가액을 합계 OOO원으로 하여 2022.7.18. 상속분 상속세를 신고하였다. (라) 부동산공시가격 및 실거래가 공개시스템 조회 결과, 쟁점상속부동산과 쟁점비교부동산의 2022.1.1. 기준 공동주택가격은 OOO원으로 동일하고, 쟁점비교부동산은 2022.7.1. OOO원에 거래되었으며, 쟁점상속부동산 소재 동일 건물 내 공동주택의 2019년 이후 거래내역은 확인되지 않는 것으로 나타난다. (마) 쟁점비교부동산과 쟁점상속부동산 소재 지역의 항공사진, 두 부동산의 사진 등에 의하면, 두 부동산은 직선 거리로 약 75m 떨어져 있고, 모두 5층 건물에 소재하고 있으나, 외벽의 재질 등 외관의 차이가 있고 쟁점상속부동산은 세 면이 접도되어 있으나 쟁점비교부동산은 한 면만 접도되어 있는 것으로 나타난다. (바) 처분청은 쟁점상속부동산의 경우 평가기간 내‧외 유사매매사례가액이 없다고 보아 상증세법 제61조 제5항에 따라 재산가액을 임대보증금 환산가액인 OOO원으로 감액 평가하였고, 쟁점외부동산의 재산가액은 평가기준일과 가장 가까운 유사매매사례가액 OOO원으로 증액 평가하여, 상속재산가액을 합계 OOO원, 상속세 과세가액을 OOO원으로 감액하여 2023.11.23. 청구인에게 결정‧통지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 국세기본법 제55조 제1항은 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받는 등으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 그 처분의 취소 또는 변경을 청구할 수 있다고 규정하고 있는데, 선행 처분을 받은 자가 그 처분의 존재로 인하여 장래에 받을 불이익 즉 후행 처분의 위험이 구체적이고 현실적인 것이라면 납세자에게는 그 불이익을 제거할 필요가 있다고 할 것이므로 (국민의 권익이 실제로 침해되고 있는 경우는 물론이고) 권익침해의 구체적 현실적 위험이 있는 경우에도 이를 구제하는 심판을 허용하는 것이 납세자의 권리구제를 폭넓게 인정하고자 하는 위 규정의 입법취지에 부합한다고 보이는바(대법원 2006.6.22. 선고 2003두1684 전원합의체판결, 대법원 2018.7.12. 선고 2015두3485 판결 참조), 이 건의 경우 소득세법 시행령 제163조 제9항이 상속받은 자산에 대하여 세무서장 등의 결정‧경정한 가액이 있는 경우 이를 해당 자산의 양도소득 계산 시 취득가액으로 한다고 규정하고 있으므로 쟁점상속부동산이 양도될 경우 특별한 사정이 없는 한 과세관청으로서는 처분청의 쟁점상속부동산에 대한 이 건 시가평가결정이 적법함을 전제로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세 과세처분을 할 것이 당연히 예견되고, 따라서 이 건 총결정 상속세액이 OOO이라는 이유로 현재 청구인들의 권익이 실제로 침해되고 있지 않다고 보더라도 쟁점상속부동산의 양도와 관련하여 받을 양도소득세 과세처분의 위험은 구체적이고 현실적인 것이어서 쟁점상속부동산의 양도에 앞서 쟁점상속부동산에 관한 이 건 시가평가결정에 대하여 다툴 수 있는 기회를 주는 것이 청구인의 법률상 지위에 대한 불안을 해소하는데 가장 유효적절한 수단이라고 할 것이므로 처분청의 쟁점상속부동산 시가평가결정이 부당하다는 취지의 이 건 심판청구는 적법한 심판청구로 판단된다(조심 2020인932, 2020.7.9. 같은 뜻임).

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점비교부동산을 쟁점상속부동산의 유사한 다른 재산으로 보아 그 거래가액을 쟁점상속부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속재산의 시가를 유사매매사례가액으로 하기 위해서는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 유사한 다른 재산의 거래가액이 있어야 하고, 같은 항 제1호에서는 유사한 다른 재산의 요건으로 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것 등을 정하고 있는바, 쟁점상속부동산은 공동주택가격이 공시되는 공동주택이므로 쟁점비교부동산이 쟁점상속부동산의 유사한 다른 재산이 되기 위해서는 쟁점상속부동산과 동일한 단지 내에 위치하고 있어야 할 것이나 그러하지 아니한 점, 쟁점비교부동산은 쟁점상속부동산과 동일한 설계, 건축계획에 의하여 건축된 부동산이 아니므로 그 위치, 구조 등이 쟁점상속부동산과 유사하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 국세기본법 제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. (단서 및 각 호 생략)

(2) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나.대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

(3) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각 호 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4.주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (단서 및 각 목 생략)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(6) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나.평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산