[요지] 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 증여재산의 평가 방법과 관련하여 증여일 당시의 “시가”란, 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것이므로, 쟁점유사매매사례가액을 증여일 당시의 시가로 인정하기 위해서는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 증여일 당시와 그 매매계약일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결), 이는 과세관청이 주장ㆍ증명하여야 하나(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 등), 처분청은 “가격변동의 특별한 사정이 없었다”고 주장만 할 뿐 이에 대하여 아무런 증명을 하지 못하고 있다.
(2) 처분청은 일반적인 부동산 가격변동 추이만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다는 의견이나, 상속세 및 증여세법령상 “가격변동의 특별한 사정”을 좁게 인정하면 원칙적으로 시가의 인정 기간을 평가기준일 전후 6개월로 제한하는 법령의 취지를 몰각시키게 된다. 또한 상속세 및 증여세법령은 “시간의 경과”를 가격변동의 특별한 사정의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로, 일반적인 가격변동 또한 “가격변동의 특별한 사정”에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결).
(3) 처분청은 “가격변동의 특별한 사정”이란 변동요인이 통상적이지 않은 경우로서 그 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말하는 것으로, 평가대상부동산 등의 시세 및 실거래가 변동 추이, 부동산대책의 발표 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다는 의견인 것으로 보이나, 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할ㆍ합병, 멸실ㆍ훼손, 용도변경 등만을 “가격변동의 특별한 사정”으로 보아 법령을 해석하는 것은 타당하지 않다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항이 시가주의 원칙을 채택하고 있는 점 등을 고려하면, “가격변동의 특별한 사정”은 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.21.)부터 이 건 쟁점아파트의 평가일(2022.9.22.)까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 보아야 한다. 그런데, 쟁점아파트의 평가기준일(2022.9.22.)과 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.21.)은 약 1년 1개월 정도의 차이가 있고, 쟁점아파트 및 쟁점유사매매사례의 공동주택가격의 경우, 근래 계속하여 상승하였을 뿐만 아니라 특히 이 건 증여일이 속하는 2022년에는 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.12.)이 속하는 2021년에 비하여 28.93%나 증가하여 가장 높은 변동률을 본인 반면, 연도별 공동주택가격의 현실화율(2020년 69.2%, 2021년 72.2%, 2022년 75.1%)은 큰 변동이 없었으므로 이러한 공동주택가격의 변동은 쟁점아파트에 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸 것이라고 볼 수 있다. 또한 한국부동산원의 공동주택 실거래가격지수(공동주택 실거래가격지수는 부동산거래신고에 관한 법률 제3조에 따라 매매계약을 체결한 후 관할 시ㆍ군ㆍ구청장에게 신고한 실제 공동주택가격자료를 말한다)에 의하면, 쟁점유사매매사례의 매매계약일이 속하는 2021년 8월경의 아파트 실거래가격지수(동남권)는 178.8이고, 쟁점아파트의 증여일이 속하는 2022년 9월경의 아파트 실거래가격지수는 162.8로서 16.0만큼의 차이가 발생하였고, 2021년은 저금리 및 전국 부동산 경기의 활황 및 수도권 부동산 시장의 상황 변화 등이 맞물려 아파트 가격이 급격히 상승하는 추세였으나, 2022년에는 금리 및 분양가격의 인상으로 수요접근성이 낮아졌을 뿐만 아니라, 대외경기 침체로 수요심리가 위축되어 아파트 가격의 하락폭이 커졌다. 이와 같은 상황을 반영하여 정부는 2017.6.19.∼2021.6.30. 기간 동안 총 27차례에 걸쳐 관련 대책을 발표하였고, 쟁점유사매매사례의 매매계약이 체결된 당시 2021.2.4.자 “2ㆍ4대책”으로 공공 직접 시행 정비사업(3080 + 재개발ㆍ재건축) 도입을 발표한 것으로 나타나는바, 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.21.)에는 공동주택의 시세가 급격히 상승하는 추세인 사실을 알 수 있고, 따라서 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 객관적인 가격을 반영하는 시가로 볼 수 없다.
(4) 한편, 처분청은 평가심의위원회의 심의 결과를 과세처분의 근거로 제시하나, 평가심의위원회는 왜 그러한 판단을 하였는지에 대한 근거를 전혀 제시한 바 없다. 또한 평가심의위원회의 심의는 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 앞서 본 것과 같은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결 등).
(1) 쟁점아파트와 쟁점유사매매사례는 층만 다를 뿐, 같은 아파트 단지 및 같은 동에 위치한 것으로, 쟁점유사매매사례의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일(평가기준일) 기간 동안 주택의 현황 및 이용상황이 동일하고, 입지조건ㆍ도로ㆍ인접한 편의시설 등 주위환경의 변화가 없다.
(2) 쟁점유사매매사례의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일(평가기준일) 현재 두 아파트의 공동주택가격의 차이는 5% 미만이다.
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회는 심의를 통해 쟁점유사매매사례의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일(평가기준일) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 당시 시가로 볼 수 있다고 결정하였는바, 상속세 및 증여세법령에 따라 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일(평가기준일) 당시 시가로 보아 한 이 건 과세처분은 적법하다.
(4) 쟁점아파트의 증여일 당시 가치가 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.21.)보다 상승하였다고 본다면, 증여일(평가기준일) 당시의 공시가격보다 평가심의위원회를 거쳐 인정된 유사매매사례가액이 상속세 및 증여세법령상 “시가 평가의 원칙”에 더 부합한다고 볼 수 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 청구인에게 한 2022.9.22. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분의 주요내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 증여세 부과처분 내역 (단위: 원, %) OOO (나) 쟁점아파트(OOO호)와 쟁점유사매매사례(OOO호)는 1개동으로 이루어진 주상복합아파트에 위치해 있고, 두 아파트의 전용면적은 82.46㎡로 동일한 것으로 확인된다. (다) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.7.25. ‘쟁점유사매매사례의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 동안 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 처분청이 의뢰한 쟁점유사매매사례가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 결정한 것으로 나타난다. (라) 쟁점아파트와 쟁점유사매매사례의 연도별 공동주택가격 추이는 아래 ＜표2＞와 같은데, 이에 의하면 쟁점유사매매사례의 매매계약일이 속하는 2021년 대비 쟁점아파트의 증여일(평가기준일)이 속하는 2022년의 두 아파트의 공동주택가격 상승률은 28.93%인 것으로 나타난다. ＜표2＞ 두 아파트의 공동주택가격(기준시가) 비교 (단위: 원, %) OOO (마) 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 의하면, 쟁점아파트가 위치한 아파트(1개동으로 구성됨) 중 전용면적(82.46㎡)이 같은 아파트의 2021∼2023년 기간 동안의 매매사례는 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점아파트가 속한 아파트단지(1개동)의 유사매매사례 (단위: ㎡, 원) 매매계약일 층수 전용면적 매매가액 비 고 2021.8.21. 18 82.46 OOO 쟁점유사매매사례 2021.10.1. 14 82.46 OOO 쟁점아파트와 2019∼2023년 공동주택가격 동일 2022년 없음 【참고】2022.9.22. 쟁점아파트 증여 2023년 없음 (바) 한국부동산원이 발간한 “공동주택 실거래 가격지수(2017년 11월 = 100)” 자료에 의하면, 쟁점아파트 및 쟁점유사매매사례가 위치한 서울특별시 동남권(서초구 포함)의 아파트 매매 실거래가격지수는 쟁점유사매매사례의 매매계약일이 속하는 2021년 8월경 당시 171.8인 반면, 쟁점아파트의 증여일이 속하는 2022년 9월경에는 165.0인 것으로 나타난다. (사) 그 밖에 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 국토교통부장관은 2020.11.3. 2030년까지 목표 현실화율 90%를 달성하겠다는 내용의 부동산 공시가격 현실화 계획을 발표하였으나, 2022.11.23. 지난 2년간 공시가격 변동률이 과도하게 증가함에 따라 국민들의 보유 부담이 가중되었고, 부동산 시장의 침체로 공시가격과 실거래가격 간 역전문제가 확대되는 등의 문제가 발생하자, 부동산 유형별로 현실화율의 균형성을 개선하고자 한 효과가 없어질 것을 우려하여 2023년 공시가격 산정 시 적용될 현실화율을 아래 ＜표4＞와 같이 2020년 수준으로 환원한 것으로 나타난다. ＜표4＞ 국토교통부의 2022.11.23.자 공시가격 현실화 자료 중 발췌 (단위: %) 구 분 2022년 현실화율 기존 2023년 현실화율 수정된 2023년 현실화율 아파트 71.5 72.7 69.0 단독주택 58.1 60.4 53.6 토지 71.6 74.7 65.5
2. 감사원의 2023.9.13.자 보도자료 “감사원, 주요 국가통계 작성 및 활용실태 수사요청 관련 발표”에 의하면, 정부는 부동산 시장이 과열되자 2017.6.19.∼2021.6.30. 기간 동안 총 27차례에 걸쳐 관련 대책을 발표하였는데, 2021.2.4.에는 공공 직접 시행 정비사업(3080 + 재개발ㆍ재건축)을 도입하는 내용의 “2·4대책”을 발표한 것으로 나타난다.
3. 파이낸셜 신문은 2021.12.20.자 “직방 ‘2021년 아파트 매매시장... 서울 외 지역, 비아파트 강세’”라는 제목의 기사를 통해 ‘2021년 아파트 매매가격은 2020년에 비해 상승폭이 확대되며 가격 상승세가 이어지는 모습이다’라고 보도하였으나, 2022.12.19.자 “아파트 가격변동률ㆍ거래량 역대 최저... ‘내년 아파트 시장 침체 심화’”라는 제목의 기사에서는 ‘2022년 아파트 매매시장은 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 것으로 예상되는데, 1년 만에 매매시장이 빠르게 위축된 것을 금리인상으로 인한 금융비용 부담과 함께 높아진 가격에 대한 수요접근성이 낮아지고, 대외경기 침체로 인한 수요심리의 위축 등이 주원인으로 작용했다’고 보도하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점유사매매사례의 매매계약일부터 이 건 증여일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실에 대한 입증책임을 다하지 않았고 달리 시가로 인정할만한 가액도 확인되지 않으므로, 쟁점아파트의 증여재산가액을 공동주택가격으로 한 당초 증여세 신고가 타당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법령에 의하면, 평가기간(평가기준일 이전 6개월∼이후 3개월) 중이 아니더라도 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 해당 증여재산 또는 이와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매가 있는 경우, 평가기준일부터 그 매매계약일까지의 기간 동안 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보일 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 매매가액을 증여재산의 시가로 인정되는 것에 포함할 수 있고, 이와 같은 방법으로도 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 예외적으로 보충적 평가액(공동주택가격)을 시가로 본다 할 것인 점, 비록 평가기간 내에 쟁점아파트의 시가로 인정할만한 매매가액은 확인되지 않으나, 쟁점아파트와 쟁점유사매매사례는 동일한 공동주택단지(1개동임) 내에 있으면서 주거전용면적(82.64㎡)과 공동주택가격이 서로 동일하고, 쟁점아파트의 평가기준일(증여일, 2022.9.22.)과 쟁점유사매매사례의 매매계약일(2021.8.21.) 간 간격은 약 1년 1개월로 비교적 가까운 반면, 달리 주위환경이 변화하였다는 사정은 확인되지 않을 뿐만 아니라, 같은 단지(동) 내에서 주거전용면적과 2019∼2023년 기간 동안의 공동주택가격이 동일한 14층 소재 아파트의 경우 쟁점유사매매사례(2021.8.21.)보다 평가기준일(증여일 2022.9.22.)에 더 가까운 2021.10.1. 매매되었음에도 그 매매가액이 쟁점유사매매사례가액과 동일한 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 현재 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ＜ 이하 각 호 생략 ＞
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ＜ 이하 각 목 생략 ＞
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.