처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 비교대상아파트의 계약일과 상속개시일 사이에 쟁점아파트 가격변동의 특별한 사정이 있다는 구체적인 증빙자료가 있으므로 쟁점매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 쟁점아파트가 속한 아파트 단지는 2017년경부터 2021년 7월까지 계속 가격이 급등하며 거래도 빈번하였고, 재건축 등의 이슈는 2017년 8월부터 있어왔기에 초고층 재건축에 대한 기대감, OOO OOO 수혜지 등의 가격상승요인은 기반영되었으며, 2020년부터의 부동산 광풍에 힘입어 2021년 7월 거래가격은 최고점에 이르렀다. (나) 2021년부터 강력한 부동산 규제정책이 시행되었고, 주택담보 대출이자의 상승 등으로 2022년 2〜3월부터 전국적으로 아파트 가격이 하락하였으며, 재건축이 예정된 OOO와 OOO도 2020년부터 2022년 하반기까지 급등락을 한 사실을 볼 때 쟁점아파트만 가격하락을 피했다고 보는 것은 타당하지 않다. 실제로 상속개시일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 쟁점아파트 단지에서 면적은 다르지만 실거래 사례(2건)가 있었는데, 2건 모두 거래가격이 하락(2022.5.2. 100.56㎡ OOO원, 2023.5.2. 103.67㎡ OOO원)한 것으로 나타났다. (다) 평가기간 동안의 실거래가격 및 기준시가 조회자료, 2022년 한국부동산원이 발표한 전국주택가격 및 아파트 매매가격 동향자료 등을 통해 “가격 변동의 특별한 사정”을 확인할 수 있다. 1) 쟁점아파트가 속한 아파트 단지의 매매사례가격은 2021년 7월 이후 횡보를 보이다가 2022년 상반기부터는 하락하고 있음을 아래 <표1>을 통해 확인할 수 있다. <표1> 쟁점아파트가 속한 단지의 매매가례가격(일부 발췌) (단위: ㎡, 원) 거래일 면적 매매가액 층 비고 2020.11.23. 86.12 OOO 1 2020.11.24. 103.67 OOO 10 2020.12.11. 100.56 OOO 9 2021.1.20. 100.56 OOO 5 2021.2.27. 86.12 OOO 6 2021.4.16. 100.56 OOO 9 2021.4.24. 86.12 OOO 9 2021.6.25. 86.12 OOO 7 2021.7.12. 86.12 OOO 10 쟁점매매가액, 8개월 전대비 25%상승 2021.7.31. 100.56 OOO 6 6개월 전대비 30.05% 상승 2022.5.2. 100.56 OOO 2 직거래, 직전 대비 33.33% 하락 2023.5.2. 103.67 OOO 3 2022년 쟁점아파트와 같은 면적 아파트의 매매사례는 없으나 면적이 다른 아파트 매매가격이 2021.7.31.까지 급등하였다가 이후 하락한 것을 보면 쟁점아파트 역시 가격이 하락하였다고 볼 수 있다.
2. 쟁점아파트의 2022.12.22. 평가기준일 상의 기준시가는 2022.1.1. 기준시가를 적용하지만 평가기준일과 보다 가까운 2013.1.1. 기준시가는 2022년 대비 약 15% 하락한 것을 확인할 수 있고, 이는 2022년 아파트 가격의 하락을 반영한 것으로 볼 수 있다. 아래 <표2>를 살펴보면 2022.1.1. 기준시가까지는 매년 20%가 급등하였으나 2023.1.1. 기준시가는 직전 대비 14.76% 하락하였으므로 쟁점아파트 가격은 2022년 하반기부터 하락하였다고 보아야 한다. 따라서 쟁점아파트는 평가기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 있다. <표2> 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격(기준시가) 변동내역 (단위: 원) 기준일 기준시가 전년대비증감률 고시일 2020.1.1. OOO 2021.1.1. OOO 20.92% 증가 2022.1.1. OOO 20.37% 증가 2022.4.29. 2023.1.1. OOO 14.76% 감소 3) 한국부동산원이 2022년 2월 및 12월에 발표한 전국 주택가격 동향자료를 살펴보면, ○○시는 25개구 아파트의 가격하락폭이 확대되었고, ○○도는 신규 입주 물량 영향을 받는 지역 중심으로 하락세가 심화되었으며, ○○광역시는 ○○구·○○구 등 대규모 아파트 단지 밀집지역 위주로 하락세가 지속되었던 것으로 나타난다. 특히 ○○시 지역 아파트는 다음과 같이 지역별 매매가격지수의 아파트부분 월간 동향에서 전월 대비 -2.96%로 나타나고 있는 바, 전월 대비 모든 ○○의 아파트가격이 하락하였음을 확인할 수 있고, 이러한 하락현상은 2022년 2월부터 나타나기 시작하였다. ㅇㅇㅇ
4. 한국부동산원이 2022.12.19. 발표한 2022년 12월 주간아파트 매매가격동향자료에는 ○○시의 아파트매매가격지수 변동률은 –0.65%에서 –0.72%로, 쟁점아파트가 위치하는 ○○시 ○○구의 경우는 전주 대비 –0.43%에서 –0.65%로 나타나며, 2022년 누계치로는 ‘21년 6.68% → ‘22년 –3.84%로 나타나, 아파트 가격은 2022년 하락하였다는 것을 확인할 수 있다. 쟁점아파트가 노후화되어 재건축이 추진되는 것은 사실이나 재건축은 오래전부터 진행되었고, 이미 매매가격에 반영된 상태에서 재건축 호재 등이 2022년 2월부터 시작된 아파트 가격하락을 막을 이유는 되지 못한다.
(2) 청구인의 항변 내용은 다음과 같다. (가) ○○고등법원은 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동은 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하고 평가심의위원회의 심의는 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 심의가 있다하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것을 증명한 것은 아니며, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 한다고 판시하였다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결). (나) 처분청은 유례없는 강력한 부동산 규제정책, 고금리의 경제정책 등 부동산 환경의 변화는 인정하면서도 쟁점아파트의 강변, 초고층 재건축이슈가 가격하락을 막았다는 의견이나, 쟁점아파트와 같이 재건축이 예정된 OOO, OOO의 경우 2020년 하반기부터 2021년 하반기까지 아파트가격이 급등하였으나, 2022년 하반기에는 2021년 하반기 대비 약 30% 가격이 급락하였다. 이는 2021년 하반기부터 2022년 상반기까지의 강력한 부동산 규제 정책, 고금리 등의 환경변화로 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당한다. (다) 처분청은 청구인이 제시한 매매사례 2건 중 1건(2022.5.2.)은 형제인 특수관계자 거래로 가격급락의 사례로 인정하지 않았고, 다른 1건(2023.5.2.)은 이유 없이 가격하락의 증거로 채택하지 않았으나 형제간의 거래라 하더라도 가격하락의 증거가 될 수 있고, 2023.5.2. 다른 1건의 거래는 평가기간 외의 거래이지만 조사결정 전의 매매사례로 명백한 쟁점아파트 가격하락의 증거가 된다고 할 것이다.
(2) 쟁점아파트는 재건축 및 인근지역 개발 등 부동산 개발이 진행중이어서 특별한 가격하락 원인이 확인되지 않으므로 “가격변동의 특별한 사정이 없다”고 보아야 한다. (가) 청구인은 비교대상아파트의 매매계약일(2021.7.21.)은 ○○시의 아파트 가격이 최고조로 상승하였던 시기였고, 이후부터는 매매거래가 실종되는 거래절벽으로 가격이 급락하여 “가격변동의 특별한 사정”이 있었다고 주장하나, 청구인이 제시하는 실거래가 자료 중 가격급락 건(직전대비 33.33% 하락)은 단 1건에 불과하며, 이는 2022.5.2. 15억원에 매매된 공인중개사 없이 거래된 직거래 건으로 특수관계자 간의 거래로 확인되므로 가격급락의 예시로 제시하기에 부적절하다. (나) 1977년 준공된 OOO는 OOO의 한강변에 위치하여 이동의 편리성과 인근의 OOO, OOO 등 이용의 편의성도 있는 한강 조망의 우수한 입지환경을 보유한 곳이고, 현재 OOO가 소재한 대지에는 공동주택 647가구 및 부대복리시설을 신축할 예정으로 2017년 8월 조합설립인가를 거쳐 2021년 4월 건축심의 통과, 2023년 사업시행계획인가 중에 있다. OOO는 OOO OOO의 개발 수혜지로서 2022.3.3.OOO 통해 ‘35층 높이기준 룰’ 폐지 및 용적률이 상향되면서 당초 35층에서 47층 초고층으로 재건축하는 것으로 변경되었고, 기대감으로 인하여 오히려 매물이 자취를 감추고 있는 것이지 단순히 고금리로 인한 부동산시장의 냉각으로 거래절벽을 보이는 것은 아니라고 할 것이다. (다) 청구인의 주장과 같이 전국적으로 부동산 가격이 하락하는 추세에 있다고 하더라도 쟁점아파트가 위치한 ○○시 ○○구는 강남 3구와 더불어 조정대상지역에서 해제가 되지 않았고, 쟁점아파트는 50년차 노후 아파트로서 재건축 논의가 지속되고 있으며,OOO을 통해 47층 초고층아파트로 고밀개발되는 등의 호재로 인한 기대감이 잠재되어 있어 오히려 매물이 잠겨 시장에 나오지 않는 등 평가기준일(상속일)과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단된다. 실제 부동산 시장 하락기에도 불구하고 쟁점아파트와 동일한 평수의 OOO의 매물 호가는 현재 OOO원을 형성하고 있는 것으로 확인된다(2023.11.6. 한국부동산원 기준). (라) 평가심의위원회에서도 ‘매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다’고 결정하였고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 최근 4년간 공시가격이 동일한 점, 청구인이 제시한 통계자료의 내용만으로는 쟁점아파트에 대해 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려우며, 쟁점아파트와 관련한 주변환경 및 이용상황의 객관적인 변화는 달리 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 적법하다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점아파트의 상속시 신고시 평가금액과 비교대상아파트의 매매가례가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 상속재산가액 신고 및 비교대상아파트의 매매사례가액 (단위: m 2, 원) 구 분 평가유형 평가기준일 부동산소재지 면 적 금 액 쟁점아파트 공동주택 공시가격 2022.12.22.
○○시 ○○구 OOO 86.12 OOO 비교대상 아파트 유사매매 사례가액 2021.7.12.
○○시 ○○구 OOO 86.12 OOO (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공시가격은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공시가격 (단위: 원) 공시기준 쟁점아파트 공시가격 비교대상아파트 공시가격 고시일 2020.1.1. OOO OOO 2020.4.29. 2021.1.1. OOO OOO 2021.4.29. 2022.1.1. OOO OOO 2022.4.29. 2023.1.1. OOO OOO 2023.4.29. (다) 처분청이 제시한 쟁점아파트에 대한 평가기간 외의 유사매매사례가액 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 평가기간 외의 쟁점아파트 유사매매사례가액 (단위: 원, ㎡) 유사재산 계약일 매매가액 고시일 기준시가 전용면적 C동 608호 2021.2.27. OOO 2,022.429. OOO 86.120 B동 503호 2021.3.17. OOO 2,022.429. OOO 85.950 C동 908호 2021.4.24. OOO 2,022.429. OOO 86.120 A동 709호 2021.6.25. OOO 2,022.429. OOO 86.120 A동 1009호 2021.7.12. OOO 2,022.429. OOO 86.120 (라) 2020.11.23.〜2023.6.30. 기간 동안 국토교통부 실거래가 공시시스템에서 조회되는 OOO(전용면적 86.12㎡〜103.67㎡)의 거래내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> OOO(쟁점아파트와 동일 단지) 거래 내역 계약일 전용면적 층 거래금액 비고 2020.11.23. 86.12 1 OOO 2020.11.24. 103.67 10 OOO 2020.12.11. 100.56 9 OOO 2021.1.14. 100.56 11 OOO 2021.1.20. 100.56 5 OOO 2021.2.27. 86.12 6 OOO 2021.3.17. 85.95 5 OOO 2021.4.16. 100.56 9 OOO 2021.4.24. 86.12 9 OOO 2021.6.25. 86.12 7 OOO 2021.7.12. 86.12 10 OOO 쟁점매매사례가액 2021.7.22. 100.56 6 OOO 2021.7.31. 100.56 9 OOO 2021.8.9. 100.50 1 OOO 2022.5.2. 100.56 2 OOO 특수관계/직거래 2023.5.2. 103.67 3 OOO (단위: m 2, 원) (마) 쟁점매매사례가액에 대한 평가심의위원회의 평가결정서 심의결과의 내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 쟁점아파트의 가격 하락 비교대상으로 제시한 재건축이 예정된 OOO와 OOO의 매매가액 사례는 아래 <표7>과 같다. <표7> OOO 및 OOO 거래내역 (단위: m 2, 만원) 계약일 전용면적 층 거래금액 OOO아파트 2021.7.22. 82.61 9 OOO 2021.11.5. 7 OOO 2022.12.27. 13 OOO OOO아파트 2021.7.17. 84.43 19 OOO 2021.11.15. 5 OOO 2022.12.26. 8 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트의 계약일과 평가기준일 사이에 서울 시내 아파트 가격 및 쟁점아파트와 유사한 재건축 예정 아파트의 매매가격 등이 하락하여 “가격변동의 특별한 사정”이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납세의무자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 이 건의 경우 비교대상아파트의 거래가 평가기준일 전 2년 이내이며, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지에 위치하고, 면적 및 공동주택가격(공시가격)이 동일하며, 청구인이 제시한 자료만으로는 비교대상아파트의 계약일과 쟁점아파트의 상속일 사이에 주위환경의 변화 등 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어렵고, 평가심의위원회에서도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 판단한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.