쟁점공사비의 필요경비 인정 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.7.7. OOO 소재 대783.4㎡와 관광호텔 건물 4,606.44㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 매수하였고, 2018.4.10. A과 쟁점부동산을 대금 OOO원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으며, 2018.5.10. A에게 쟁점부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 청구인은 2018.7.31. 김포세무서에 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로, 기타 필요경비를 OOO원으로 산정한 후 양도소득금액을 △OOO원으로 기재하여 2018년 귀속 양도소득세 예정신고서를 제출하였다.
• 다. 남양주세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2023.2.27.부터 2023.3.18.까지 2018년 귀속 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산 양도 시 필요경비로 신고한 금액 중 A주식회사(이하 “쟁점공사업체”라 한다)가 실제 리모델링공사(이하 “쟁점공사”라 한다)를 하였는지 여부가 불분명하다고 보아 필요경비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 부인하여 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2023.5.9. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.28. 이의신청을 거쳐 2023.12.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) (쟁점①) 청구인과 쟁점공사업체 간 쟁점공사에 대한 세무조사는 중복조사에 해당한다. 중부지방국세청장은 2020.7.23.부터 2020.8.21.까지 청구인에 대해 증여세조사(자금출처)를 실시하면서, 청구인에게 쟁점공사에 대한 구체적인 해명자료를 요구하여 부과처분 없이 종결하였는바, 조사청에서 쟁점공사에 대하여 재차 세무조사를 실시하여 이를 부인하는 것은 납세자의 권리를 침해하는 중복조사에 해당하므로, 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(2) (쟁점②) 쟁점공사비는 실제로 소요되었으므로, 필요경비에 포함되어야 한다. 청구인이 쟁점공사업체와 쟁점공사를 한 사실에 대하여 견적서, 건축공사 내역서, 리모델링 공사 내용, 금융거래 내역 등을 제출하여 충분히 입증을 하였음에도, 명백한 사유 없이 필요경비가 과다하다고 보아 필요경비로 인정하지 아니한 것은 위법하고 부당하다. 조사청은 쟁점공사에 대하여 쟁점공사업체에 직접 확인 또는 조사를 실시한 적이 없고, 쟁점공사업체가 2017사업연도 법인세 신고 시 제출한 재무제표상에 쟁점공사에 대응하는 재료비 등 매출원가가 확인되지 않는다고 보아 쟁점공사를 부인하였는바, 이는 위법하고 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) (쟁점①) 청구인과 쟁점공사업체 간 쟁점공사에 대한 세무조사는 중복조사에 해당하지 아니한다. (가) 중부지방국세청장이 청구인에 대해 실시한 증여세조사(2017년 귀속)는 자금출처에 관한 것으로서, 조사청이 실시한 2018년 귀속 양도소득세에 관한 세무조사와는 조사의 목적, 조사대상과 세목, 과세기간이 서로 다르므로, 중복조사에 해당하지 아니한다. (나) 또한 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우에는 중복조사를 예외적으로 허용하고 있는바, 쟁점공사의 공사기간(2017.12.1.부터 2018.1.30.까지, 도급계약서상 공사기간)을 보더라도 중복조사에 해당하지 아니한다.

(2) (쟁점②) 쟁점공사비는 실제로 소요되지 아니하였으므로, 필요경비에서 제외되어야 한다. (가) 청구인이 쟁점부동산에 관한 양도소득세 신고 시 제출한 양도계약서에는 계약일을 2018.4.10.로 계약금은 OOO으로(날짜 표기 없음), 잔금 OOO(날짜 표기 없음)으로, 부동산 인도일은 2018.5.30.로 표기되어 있으나, 실제로는 2017.11.16. 계약금 명목으로 양수인으로부터 OOO원, 2017.12.19. OOO원을, 2018.1.10. OOO원을 각각 수령한 것으로 확인되고, 실제로 쟁점부동산에 관한 양도 계약은 2017.11.16.에 이루어졌음에도 쟁점공사업체와 2017.12.1. OOO원의 도급계약을 맺고 쟁점공사업체에 2017.12.13. OOO의 공사대금의 일부를 지급한 것은 쟁점부동산에 관한 양도 계약 이후 자본적 지출을 위한 공사를 진행한 것으로 통상적인 거래에 있어 납득하기 어렵다. 또한 쟁점부동산에 관한 양도계약서상에도 공사 부분에 대한 특약사항이 없고, 처분청이 양수인에게 유선 통화하여 확인한 바에 따르더라도 “계약 조건에 공사를 진행한다는 조건도 없었고, 공사진행에 대한 내용도 인지하지 못했다”고 진술하였다. (나) 쟁점부동산의 양수인인 A은 2018.5.10. 쟁점부동산을 매수한 이후 2018.5.14.부터 2018.9.5.까지 주식회사 B(이하 “B”이라고 한다)과 리모델링(공사비 OOO원) 공사를 진행하였다. 따라서 매매대금 OOO원의 쟁점부동산에 2018년도에 OOO원의 공사가 진행되었다는 주장은 받아들이기 어렵고, B이 쟁점부동산에 대한 리모델링 공사 직전인 2018.5.11. 촬영한 사진을 보더라도 쟁점부동산의 내·외부가 노후화되어 있는 것을 확인할 수 있는바, 청구인이 주장하는 자본적 지출로 볼 수 있는 공사가 전혀 진행되지 않았다고 할 것이다. (다) 쟁점부동산의 양수인인 A은 당초 2018.5.14.부터 2018.8.11.까지 리모델링 공사를 실시할 예정이었으나, 실제로는 2018.5.14.부터 2018.9.5.까지 연장되었는바, 당시 쟁점부동산의 공사와 관련한 변경사유도 “추가공사 및 기타시설물 노후화로 인한 공사기간 증가”인 점을 미루어 판단하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산에 대하여 최신식 리모델링 공사를 실시했다는 주장은 인정할 수 없다. (라) 쟁점공사업체는 쟁점공사 이전ㆍ이후로 매출이 전혀 없고, 쟁점공사 이후로도 부가가치세 및 법인세 신고서상 재료원가, 인건비 내역이 없으며, 쟁점공사업체의 사업장 소재지는 OOO로 주택으로 확인된다. (마) 조사청은 청구인의 쟁점부동산에 관한 양도소득세 신고를 담당한 세무대리인에게 쟁점공사에 대한 재료원가 세무자료를 요청하였으나, “서류를 발견하지 못했음”으로 회신받았고, 리모델링 공사를 하면 폐기물처리가 필연적으로 발생하고 청구인이 소명한 공사견적서에도 폐기물처리비용으로 OOO원이 확인되나, 평택시청에 폐기물 신고 여부를 조회한바, “신고내역 없음”으로 회신받았다. (바) 대금은 제3자와 통정으로 주고 받을 수 있는 부분이고, 실제로 청구인의 금융거래내역을 확인하여 보면 2017.12.27. 10:50:21에 쟁점공사업체에게 대금 OOO원을 지급하고 같은 날 11:14:05에 쟁점공사업체 대표인 B로부터 다시 OOO원을 바로 수령한 사실이 확인되는바, 청구인이 제출한 대금 증빙만으로 공사를 진행하였다는 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

① 이 건 세무조사가 중복조사에 해당하는지 여부

② 쟁점공사비의 필요경비 인정 여부

• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 처분청 답변서, 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등 이 건 관련 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2018.5.10. 쟁점부동산을 양도한 후 2018.7.31. 김포세무서에 양도소득세 신고서를 제출하였고, 필요경비 계산명세, 쟁점공사 관련 도급계약서 등은 아래 <표1>ㆍ<표2>ㆍ<표3>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점부동산 관련 양도소득세 신고 내역 (단위: ㎡, 원) 자산 소재지 합 계 토지 건물 양도가액 OOO OOO OOO 취득가액 OOO OOO OOO 기타 필요경비 OOO

• OOO 양도차익 △OOO OOO △OOO 장기보유 특별공제 OOO OOO

• 양도소득금액 △OOO OOO △OOO 기신고‧ 양도소득금액 △OOO

• - 과세표준 △OOO

• - <표2> 쟁점부동산 관련 필요경비 계산 상세 명세 (단위: 원) 자본적 지출액 구분 거래상대방 지급일 지급금액 용도변경‧계량‧이용 편의를 위한 지출 C 2015.3.31. OOO D 2017.11.22. OOO 자산가치증가등 수선비 ㈜E 2014.12.24. OOO ㈜F 2014.12.16. OOO 기 타 쟁점공사업체 2018.4.20. OOO 합 계

• - OOO <표3> 쟁점부동산 관련 도급계약서 등 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 이의신청 시 2017.9.30. 작성한 견적서(공사원가 계산서, 공정별 집계표, 건축공사 집계표)를 제출하였고, 그 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산 관련 공사원가 계약서, 공정별ㆍ건축공사 집계표 ㅇㅇㅇ 건축 공사 구분 합 계 재료비 노무비 경비 비고 가설공사 OOO OOO OOO OOO

• 단열재공사 OOO OOO OOO OOO

• 타일공사 OOO OOO OOO OOO

• 목공사 및 수장공사 OOO OOO OOO OOO

• 미장 및 방수공사 OOO OOO OOO

• - 금속공사 OOO OOO OOO

• - 창호공사 OOO OOO OOO OOO

• 도장공사 OOO OOO OOO

• - 기타공사 OOO OOO OOO OOO

• 가구공사 OOO OOO OOO

• 미착공 소 계 OOO OOO OOO OOO

• 기계설비공사 소 계 OOO OOO OOO

• - 기타 경비 간접노무비 OOO

• OOO

• - 산재보험료 OOO

• - OOO

• 고용보험료 OOO

• - OOO

• 안전관리비 OOO

• - OOO

• 국민건강보험료 OOO

• - OOO

• 국민연금보험료 OOO

• - OOO

• 기타경비 OOO

• - OOO

• 보증서발급수수료 OOO

• - OOO

• 순공사비 합계 OOO

• -

• - 일반관리비 OOO

• -

• - 이윤 OOO

• -

• - 공급가액 OOO

• -

• - 부가가치세 OOO

• -

• - 총공사비 OOO

• -

• - (다) 청구인은 쟁점공사에 대하여 세부적인 공사를 진행하였다고 주장하고 있고, 쟁점공사 관련 공사대금 OOO원(공급대가)에 대하여 2017.

12. 13.부터 2018.

5. 8.까지 총 10회에 걸쳐 쟁점공사업체에 OOO원을 이체하였다며 금융거래내역을 제출하였다. <표5> 쟁점공사 내용과 공사대금 이체 내역 * 청구인이 이의신청 시 제출 ㅇㅇㅇ 거래일자 거래시간 금액 상대은행 거래내용 2017.12.13. 13:21:33 OOO 하나은행 쟁점공사업체 2017.12.13. 15:12:54 OOO 하나은행 2017.12.27. 10:50:21 OOO 하나은행 2017.12.27. 14:41:53 OOO 하나은행 2018.1.5. 10:46:54 OOO 하나은행 2018.1.25. 10:36:56 OOO 하나은행 2018.1.25. 11:03:14 OOO 하나은행 2018.4.30. 14:21:00 OOO 기업은행 2018.5.3. 13:00:21 OOO 기업은행 2018 5.8. 11:05:56 OOO 기업은행 합 계 OOO (라) 조사청은 쟁점부동산에 관한 부동산매매계약서의 계약일 이전인 2017.11.16.부터 2018.1.10.까지 총 10회에 걸쳐 OOO원을 A으로부터 입금받은 사실을 <표6>과 같이 청구인의 금융거래내역을 통하여 확인하였고, 등기사항전부증명서상 쟁점부동산의 소유권은 2018.5.10. 이전되었다. <표6> 쟁점부동산 관련 매매계약서 등 ㅇㅇㅇ 거래일자 거래시간 금액 비고 2017.11.16. 14:52:12 OOO 2017.11.16. 14:54:05 OOO 2017.11.16. 15:02:43 OOO 2017.12.19. 15:33:07 OOO 2017.12.19. 15:35:38 OOO 2017.12.19. 15:37:44 OOO 2017.12.19. 15:39:51 OOO 2017.12.19. 15:45:33 OOO 2017.12.19. 15:54:22 OOO 2018.1.10. 12:40:46 OOO 합 계 OOO (마) A은 2018.5.10. 쟁점부동산을 취득한 후 B과 2018.8.23. 공사도급변경계약서를 작성하여 당초 공사기간을 25일 연장하였으며, 변경 사유는 “추가공사 및 기타시설물 노후화로 인한 공사기간 증가”로 확인된다. <표7> 쟁점부동산 관련 공사도급변경계약서 ㅇㅇㅇ (바) B은 2013년경 서울특별시 강서구에서 개업한 종합건설업체로 2018년부터 2022년까지 수입금액이 OOO원인바, 처분청은 B과 쟁점부동산의 양수인인 A과의 쟁점부동산에 관한 리모델링 공사를 진행하기 전 2018.5.11.의 쟁점부동산 내‧외부 사진과 리모델링 공사 전의 현장사진을 제출하였고, 그 내역은 아래 <표8>과 같다. <표8> 쟁점부동산 관련 리모델링 공사 전 현장 사진 등 ㅇㅇㅇ (사) 쟁점공사업체는 2011.7.7. 경기도 남양주시에서 개업하여 벽돌, 장판 제조업을 영위하였고, 개업 후 2016년까지 매출이 없었으며, 2017사업연도부터 2018사업연도까지 법인세 신고 내역 및 체납액은 <표8>과 같고, 쟁점공사와 관련한 수입금액 OOO원 이외의 매출은 거의 없는 것으로 확인된다. 또한 청구인과 쟁점공사를 진행할 당시 쟁점공사업체의 사업장은 단독주택에 소재하고 있었고, 노원세무서장은 쟁점공사업체를 2019.6.14. 직권으로 폐업시킨 사실이 확인된다. <표9> 쟁점공사업체의 법인세 신고내역 및 체납액 (단위: 원) 사업연도 수입금액 과세표준 산출세액 체납액 2017 OOO OOO OOO OOO 2018 OOO OOO OOO 2019 OOO △OOO OOO (아) 쟁점공사업체가 2017, 2018사업연도 법인세 신고 시 제출한 표준손익계산서와 공사원가명세서는 <표10>과 같고, 쟁점공사업체를 외부조정한 대리인과 청구인의 양도소득세 신고의 대리인은 동일한 자이며, 조사청은 2023.3.16. 세무대리인에게 쟁점공사와 관련한 세부 공사별 원가 추가 증빙자료를 요청하였으나, 2023.3.17. 정규 증빙서류를 발견하지 못하였다고 <표11>과 같이 해명자료를 제출한 사실이 확인된다. <표10> 쟁점공사업체의 2017, 2018사업연도 표준손익계산서 (단위: 원) 2017 사업연도 손익계산서 등 2018 사업연도 손익계산서 등 계정과목 구분 금액 계정과목 구분 금액 공사수입

• OOO 공사수입 OOO 매출원가 (공사원가) 재료비

• 매출원가 재료비 OOO 노무비 OOO 노무비

• 외주비 OOO 외주비

• 경비

• 경비 OOO 합 계 OOO 합 계 OOO 매출총손익

• OOO 매출총손익

• OOO 판매관리비

• OOO 판매관리비

• OOO 영업손익

• OOO 영업손익

• OOO 당기순이익

• OOO 당기순이익

• OOO <표11> 세무대리인 회신 내용 ㅇㅇㅇ (자) 처분청은 조사청이 쟁점공사와 관련하여 평택시청에 폐기물처분부담금 신고 내역을 요청하여 “사업장폐기물 배출자 신고 내역 없음”으로 회신받았다며 아래 <표12>과 같은 회신 공문을 제출하였다. <표12> 평택시청의 폐기물처분부담금 관련 회신 공문 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 증여세 조사 시 구체적인 해명 자료를 요구하여 검토한 바 있어 중복조사에 해당한다고 주장하나, 청구인에 대해 실시한 증여세(자금출처 조사) 조사와 이 건 2018년 귀속 양도소득세 조사는 조사목적, 조사 대상, 세목 및 과세기간이 달라 중복조사로 보기 어려운 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점공사업체와 쟁점공사를 한 사실을 충분히 입증하였음에도 이를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점부동산의 양수인과 쟁점부동산에 관한 매도계약을 체결한 이후 쟁점공사를 진행한다는 것은 통상적인 거래로 보기 어렵고, 쟁점부동산의 양수인이 쟁점부동산 취득 후 추가적인 리모델링 공사를 한 가운데 당시 청구인이 주장하는 층별 공사 흔적을 발견하기 어려워 보이며, 조사청이 세무대리인에게 쟁점공사에 대한 재료원가 세무자료를 요청하였으나 정규의 증빙서류를 발견하지 못하였다고 회신하였고, 쟁점공사 시 필연적으로 발생되는 폐기물처리 신고내역이 확인되지 아니하며 청구인은 쟁점공사업체에게 공사대금으로 이체하였다는 금액 중 일부는 같은 날 쟁점공사업체 대표로부터 같은 금액을 다시 바로 수령한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산과 관련하여 쟁점공사비에 대해 필요경비 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률

(1) 국세기본법 제81조4(세무조사권 남용 금지) ① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세를 실현하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 세무조사(조세범 처벌절차법에 따른 조세범칙조사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용해서는 아니 된다.

② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.

1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우

2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우

3. 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우

③ 세무공무원은 세무조사를 하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 장부등의 제출을 요구하여야 하며, 조사대상 세목 및 과세기간의 과세표준과 세액의 계산과 관련 없는 장부등의 제출을 요구해서는 아니 된다. (2) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액