매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 하는바, 쟁점계약서에는 청구인의 도장과 전소유자의 인감도장이 날인되어 있어 허위계약서라고 단정하기 어렵고 청구인이 주장하는 가액을 입증할만한 객관적인 증빙을 미제시한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 하는바, 쟁점계약서에는 청구인의 도장과 전소유자의 인감도장이 날인되어 있어 허위계약서라고 단정하기 어렵고 청구인이 주장하는 가액을 입증할만한 객관적인 증빙을 미제시한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점계약서에 기재된 양도가액으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에서는 취득가액을 실거래가액에 의하되, 실거래가액이 불분명한 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다. 전소유자의 양도가액은 실거래가신고제도가 실시되기 전인 2002.10.18. 거래된 것으로서, 기준시가 신고제도 하에 전소유자가 기준시가로 양도소득세를 신고하기 위하여 등기권리증에 첨부한 쟁점계약서의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보는 것은 부당하다.
(2) 쟁점부동산의 취득거래는 부동산중개인의 중개 하에 이루어졌는데, 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점계약서에는 중개인란이 공란으로 되어 있어, 이를 정상적인 매매계약서로 볼 수 없다. (가) 청구인은 당시 거래를 진행하면서 공인중개사의 중개 하에 부동산거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따라 정상적으로 매매계약서를 작성하였으나 오랜 시간이 경과되어 이를 분실하였고, 전소유자의 인감증명서를 첨부한 ‘거래사실확인서’를 제시하였다. (나) 원본계약서를 작성할 당시의 공인중개사는 서울특별시 강남구 OOO에서 ‘OOO공인중개사사무소’라는 상호로 현재까지 영업 중이므로 쟁점부동산 취득 당시 거래가액을 확인할 수 있다. (다) 전소유자의 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실확인서의 거래가액을 부인하고, 전소유자가 취득세 신고용으로 작성하여 임의 제출한 쟁점계약서상 거래가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것은 불합리하다.
(3) 청구인은 처분청이 요청한 금융자료를 확보하기 위해 당시 거래했던 금융기관을 방문하여 제출하기 위해 노력하였으나, 금융기관이 보관하고 있는 자료는 5년 보관 후 폐기되어 18년 전 당시 금융자료를 확보하지 못하였다. 기준시가 신고 제도에서 제출한 쟁점계약서에 인감증명서도 첨부하지 않은 전소유자의 양도가액 OOO원을 청구인의 취득가액으로 볼 수 없고, 청구인이 제시한 취득가액이 불분명하다면, 처분청은 환산취득가액에 의한 방법으로 결정할 수도 있는 것인데, 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점계약서를 근거로 취득가액을 OOO원으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고 시 취득가액을 OOO원으로 신고하면서 전소유자의 거래사실확인서 및 인감증명서를 첨부하였고, 처분청은 이 건 세무조사 기간 중 청구인에게 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 및 매매대금 지급내역 등 관련 증빙의 제출을 요청하였으나, 청구인은 추가 자료를 제시하지 아니하였다. (가) 처분청은 전소유자가 2002.11.28. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 첨부서류로 제출한 쟁점계약서를 실지계약서로 보아 동 계약서상 기재된 매매대금 OOO원을 실지취득가액으로 적용하였다. (나) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것으로 규정하고 있으나, 전소유자는 쟁점부동산의 양도가액인 OOO원인 매매계약서를 제출한 것이 확인되므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니하여 환산취득가액 등을 적용할 수 없다.
(2) 전소유자는 2002.11.28. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 양도가액을 기준시가인 OOO원으로 신고하였는데, 양도 당시 실지거래가액은 양도소득세 신고에 아무런 영향이 없었으므로, 양도가액이 OOO원으로 기재되어 있는 허위계약서를 작성‧제출할 이유가 없다. (가) 청구인은 쟁점계약서가 등기권리증에 첨부되어 있는 취득세 납부를 위한 검인계약서라고 주장하나, 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준액이 OOO원으로 기재되어 있는바, 취득세 납부를 위하여 쟁점계약서의 매매가액을 OOO원으로 작성할 이유가 없다. (나) 한편, 청구인은 이 건 조사시에는 청구인이 실지취득가액이라고 주장하는 원본계약서를 제시하지 아니하다가 이 건 심판청구에 이르러 취득가액이 OOO원인 새로운 매매계약서를 제시하고 있는등 청구주장을 신뢰하기 어렵다.
(3) 처분청이 금융기관으로부터 회신받은 2002년 청구인에 대한 금융거래내역에 의하면, OOO원 이하 소액 입출금 거래만 몇 건 있을 뿐이고, 쟁점부동산 취득을 위한 고액 출금 내용은 확인되지 않으며, 2001년부터 2005년까지의 청구인의 출입국 내역을 조회한 결과, 청구인은 쟁점부동산의 취득일(2002.10.18.) 당시 출국 중으로 국내에 거주하지 않은 사실이 확인된다.
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 16834호로 개정된 것) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령(2020.2.18. 법률 30423호로 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (3) 소득세법 시행규칙(2020.3.13. 법률 781로 개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산 등) ④ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 <표1>과 같이 매매를 원인으로 취득한 쟁점부동산을 양도한 후 그 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고‧납부하였으나, 처분청은 위 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점계약서상 양도가액인 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정‧고지하였다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용 (단위: 원) (나) 전소유자는 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 기준시가로 신고하였는데, 양도가액은 OOO원(양도일자 2002.10.18.)으로, 취득가액은 OOO원(취득일자 1999.4.28.)으로, 양도소득금액은 △OOO원으로 각각 신고하였고, 전소유자가 첨부서류로 제출한 쟁점계약서에는 양도일자 2002.10.18., 매매대금 OOO원으로 하는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인은 이 건 양도소득세 신고 시 쟁점부동산의 실제 거래가액이 OOO원이라는 내용의 전소유자의 거래사실확인서(2018.3.2. 작성)와 인감증명서(발급일: 2018.3.2.)를 제출하였다. (라) 청구인이 이 건 심판청구 시 쟁점부동산 취득 당시 작성한 원본계약서라고 주장하며, 매매대금 OOO원(작성일자 2002.10.18.)이 기재되어 있는 부동산매매계약서를 제출하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 양도소득세 과세표준 산정을 위한 양도차익은 양도가액에서 취득가액, 기타 필요경비 등을 공제한 것이므로 양도가액 뿐만 아니라 취득가액, 기타 필요경비 등의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조)이다. 청구인은 쟁점계약서를 취득세 신고를 목적으로 법무사가 임의로 작성한 검인계약서라고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인(쟁점)계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 하는바, 쟁점부동산을 취득할 당시는 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도소득세를 신고하던 시기인데, 전소유자가 매매계약서를 위조하면서까지 자신의 양도가액을 낮추어 신고할 이유가 없어 보이고, 쟁점계약서에는 청구인의 도장과 전소유자의 인감도장이 날인되어 있어 허위계약서라고 단정하기 어려운 점, 달리 쟁점부동산의 실제취득가액이 OOO원임을 입증하기 위한 금융거래내역 등의 구체적·객관적인 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 양도소득세 신고 시 제시한 쟁점계약서상 거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.