청구인이 양도소득세를 신고할 당시 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 비교아파트1의 매매사례가액을 확인할 수 있었던 것으로 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 양도소득세를 신고할 당시 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 비교아파트1의 매매사례가액을 확인할 수 있었던 것으로 보이는바, 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 쟁점아파트 양도 당시 부동산 가격변동이 극심하였고, 청구인은 쟁점아파트보다 선호도가 높은 아파트의 매매가액을 기준으로 양도소득세를 신고․납부하였다. (가) 청구인은 2020.6.16. 쟁점아파트와 같은 단지 내 OOO(이하 “쟁점비교아파트②”라 한다)의 매매계약이 체결(매매가액 OOO원)된 것을 확인하고, 이를 바탕으로 양도가액을 산정하였다. (나) 쟁점아파트는 공매된 아파트의 특성상 관리가 제대로 이루어지지 않았고, 쟁점비교아파트②에 비해 위치 등 조건이 열위이다. (다) 부당행위계산 부인 규정을 적용하기 위해서는 사회통념상 경제적 합리성이 결여된 비정상적인 거래라는 점이 인정되어야 하나, 청구인이 쟁점아파트를 양도한 거래를 이에 해당하는 것으로 볼 수는 없다.
1. 청구인은 정년퇴직 후 노후대책을 마련하기 위하여 쟁점아파트를 취득하였고, 딸 부부에게 이를 임대하였다가 노후자금 마련을 위하여 쟁점아파트를 양도하였다.
2. 2020년에는 비정상적으로 부동산 가격 상승이 이루어졌고, 청구인은 쟁점아파트의 관리 상태 등을 고려하여 쟁점비교아파트②의 매매가액의 95% 수준으로 쟁점아파트 매매가액을 결정하였으며, 대출시기 등을 고려하여 잔금일을 단축하여 지정하였으므로 경제적 합리성이 결여되었다는 처분청의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) (예비적 청구) 청구인은 주의의무를 다하였으므로 과소신고가산세를 부과할 수 없다. (가) 국세기본법제47조의3 제4항 다목에서는 상속(증여)재산의 평가가액으로 과세표준을 결정한 경우에는 과소신고가산세를 부과하지 않는 것으로 규정되어 있고, 조세심판원에서도 실거래가를 조회하기 위하여 인터넷 사이트 검색, 공인중개사 사무소 방문 등을 한 경우에는 과소신고가산세를 부과하지 않는다고 결정한 사례가 있다. (나) 청구인 역시 공인중개사 사무소에 방문하여 쟁점아파트보다 비교우위에 있는 쟁점비교아파트②의 매매가액을 기초로 양도소득세를 신고하였고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 쟁점비교아파트①의 매매사례를 찾을 수 없었으므로(통상 30일 이후 실거래가가 공개됨) 청구인은 시가를 파악하기 위한 주의의무를 다하였다고 보아야 한다.
(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점아파트를 저가에 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시켰으므로, 부당행위계산 부인 규정을 적용할 수 있다. (가) 부당행위계산 부인 규정은 특수관계인 사이 사회통념이나 상관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 것으로 볼 수 없는 거래형식을 통하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 적용할 수 있다. (나) 청구인은 쟁점아파트를 특수관계인에게 매매할 당시 실거래가는 최소 OOO원이었던 것으로 확인되고, 쟁점아파트의 매매계약일부터 잔금청산일까지의 기간은 1개월에 불과하므로, 매우 이례적인 거래에 해당한다.
(2) (예비적 청구) 청구인은 쟁점유사매매사례가액을 확인하지 않고 양도소득세를 신고하였으므로 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다.
① (주위적 청구) 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② (예비적 청구) 과소신고가산세를 감면할 정당한 사유가 인정되는지 여부
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(6) 국세기본법 제47조의3【과소신고ㆍ초과환급신고가산세】① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고(예정신고 및 중간신고를 포함하며, 교육세법 제9조 에 따른 신고 중 금융ㆍ보험업자가 아닌 자의 신고와 농어촌특별세법에 따른 신고는 제외한다)를 한 경우로서 납부할 세액을 신고하여야 할 세액보다 적게 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “과소신고”라 한다)하거나 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고(이하 이 조 및 제48조에서 “초과신고”라 한다)한 경우에는 과소신고한 납부세액과 초과신고한 환급세액을 합한 금액(이 법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 “과소신고납부세액등”이라 한다)에 다음 각 호의 구분에 따른 산출방법을 적용한 금액을 가산세로 한다.
2. 제1호 외의 경우: 과소신고납부세액등의 100분의 10에 상당하는 금액
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제1호 및 제2호의 가산세(법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 한정한다)를 적용하지 아니한다.
6. 상속세 및 증여세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우로서 법정신고기한 이후 대통령령으로 정하는 방법에 따라 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정ㆍ경정한 경우 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
(7) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
(1) 쟁점아파트 취득 및 매매가액 산정과 관련한 내역은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 2018.4.23. 공매로 OOO원에 취득한 후, 2018년 7월부터 특수관계인인 a과 b에게 임대하다가 양도하였다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 매매가액을 결정하기 위하여 인근 부동산 공인중개업소 등을 탐문하였다고 주장하고, 처분청은 쟁점아파트 매매매계약일로부터 3개월 이내 유사 재산의 매매사례를 고려하여, 이 중 공시가격이 쟁점아파트와 유사한 쟁점비교아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액) OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보았다.
(2) 쟁점아파트와 쟁점비교아파트①ㆍ②에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 쟁점비교아파트①ㆍ②는 아래 <표>와 같이 동일한 공동주택단지 내에 소재하고 있고, 주거전용면적과 공동주택가격은 5% 이내이므로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조의 요건을 충족한다. <표> 쟁점아파트와 쟁점비교아파트①ㆍ②의 기본사항 (단위: m 2, 백만원) (나) 쟁점아파트와 쟁점비교아파트①은 같은 동에 소재하고, 층수가 유사하나, 쟁점비교아파트②는 쟁점아파트와 다른 동에 소재하고, 초등학교 및 중학교와 인접하며, 고층(17층)이다.
(3) 청구인은 2020년 부동산 가격이 급등ㆍ급락하였다는 근거로, 2020년 세법개정 내역과 당시 언론기사 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 우선, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트의 매매가액은 쟁점비교아파트②의 매매가액에 기초하여 산정된 것이고, 쟁점아파트의 양도는 경제적 합리성이 결여된 비정상적인 거래에 해당하지도 않으므로 부당행위계산 부인 규정을 적용할 수 없다고 주장한다. 소득세법제101조 제1항은 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조 제3항은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우의 하나로 특수관계인에게 시가보다 100분의 5 이상 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 규정하고 있으며, 이 때 시가는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 등에 따라 동일한 공동주택단지 내 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 유사 재산 중 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택의 매매가액을 의미한다고 할 것인데, 쟁점아파트의 공동주택가격은 OOO원이고, 쟁점비교아파트①․②의 공동주택가격은 각각 OOO원 및 OOO원이므로 쟁점아파트 계약일 전후 3개월 이내의 기간 중 공동주택가격의 차이가 가장 적은 쟁점비교아파트①의 매매가액(쟁점유사매매사례가액)을 쟁점아파트의 시가로 보아야 하는 점, 그렇다면 청구인은 쟁점아파트를 특수관계인에게 시가보다 저가에 양도한 것이 되고 소득세법제101조 제1항의 적용요건을 충족하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점유사매매사례가액을 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 없었고, 쟁점아파트 매매가액 산정 시 부동산 중개업소 등을 탐문하였으므로 과소신고가산세를 감면할 정당한 사유가 인정되어야 한다고 주장하나, 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조에서는 계약 체결일 이후 30일 이내에 부동산의 실거래가를 신고하여야 하는 것으로 규정되어 있으므로, 청구인이 양도소득세를 신고(2020.10.14.) 할 당시에는 쟁점유사매매사례가액을 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점, 이에 달리 청구인이 이 건 양도소득세 신고의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사정이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 이에 대한 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.