쟁점아파트의 양도일을 기준으로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 거래 사례 중 단서에 의한 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트는 쟁점비교대상아파트의 거래가액인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점아파트의 양도일을 기준으로 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 거래 사례 중 단서에 의한 쟁점아파트와의 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트는 쟁점비교대상아파트의 거래가액인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) 상속세 및 증여세법규정 등과 예규(심사-증여-2022-48)를 보면 유사매매사례가액의 적용은 평기기준일인 잔금청산일을 기준으로 가장 가까운 날의 유사매매사례가액을 적용하여야 한다고 나타나는 바, 평가기준일인일 2022.5.23.(잔금청산일) 기준으로 가장 가까운 매매사례가액은 2022.5.5.의 매매사례가액일 것이나, 쟁점아파트는 4층으로서 아래 <표1>의 매매사례가액과 아래 <표2>의 층수에 따른 공시지가에서 보듯 저층과 고층의 가격 편차가 큰 것을 확인할 수 있고, 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산을 유사매매사례가액으로 보아야 한다는 점에서 2022.5.4.과 2022.5.5.의 매매사례가액은 제외되어야 할 것이며, 처분청도 그러한 이유로 고층을 제외하고 과세하였다. <표1> 쟁점아파트와 같은 단지의 2022년 매매사례가액 현황 ㅇㅇㅇ <표2> 층수에 따른 공동주택가격 ㅇㅇㅇ
(3) 위 <표1>에서 고층의 매매사례가액을 제외하고 쟁점아파트와 유사한 층수의 매매사례가액은 아래 <표3>과 같이 될 것이고, <표3>에서 평가기준일인 2022.5.23.과 가장 가까운 유사매매사례가액을 확인해 보면, 2022.7.13. 거래된 OOO원을 유사매매사례가액으로 보아야 할 것이다. <표3> 층수를 반영한 매매사례가액 ㅇㅇㅇ
(4) 쟁점아파트의 소재지는 부산광역시 남구로서 부동산 가격의 급등으로 인하여 2020.11.20. 조정지역으로 지정되었다가 2022년부터 급락으로 인하여 2022.9.26. 조정지역에서 해제된 지역으로, 위 <표1>의 2022년의 매매사례가액을 보면 연초부터 급락하고 있음을 알 수 있고, 이를 반영한 공동주택가격은 아래 <표4>와 같이 2023.1.1. 기준 OOO원으로 2021년 매매사례가액을 반영한 2022.1.1. 기준 OOO원에 비해 급격히 하락한 것을 확인할 수 있다. <표4> 쟁점아파트의 공동주택가격 현황 ㅇㅇㅇ 따라서, 쟁점아파트가 거래된 시기는 가격이 급락하던 시기이므로 특정 가격만을 매매사례가액으로 적용하기는 적절하지 않을 수 있는바, 양도일 전후 각 3월 이내의 기간에 대한 매매사례가액은 아래 <표5>와 같고, 양도일 전후 3개월의 평균 가격은 OOO원인바, 이를 쟁점아파트의 시가(유사매매사례가액)으로 보아야할 것이다. <표5> 평가기준일 전후 3개월의 매매사례가액과 평균 ㅇㅇㅇ 따라서, 이 건은 부동산가격이 급락하던 시기에 더 이상 가격이 하락하기 전 처남에게 양도한 것으로 청구인이 부당히 세금을 감소하려 하거나 처남에게 경제적 이득을 줄 의도가 전혀 없었고, 2022년의 모든 거래 내역(위 <표3> 참조)을 보더라도 2022.3.1.의 1건을 제외하고는 모두 OOO원 이하로 거래되었음을 알 수 있는바, 처분청이 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 부당하다.
(1) 쟁점아파트의 양수인인 처남 A은 소득세법 시행령제98조 및 국세기본법 시행령제1조의2 제1항 제2호의 4촌 이내의 인척으로 특수관계인에 해당하고, 쟁점아파트의 시가인 OOO원과 매매가액 OOO원의 차액 OOO원이 시가 OOO원의 100분의 5인 OOO원 이상이므로 양도가액을 OOO원이 아닌 OOO원으로 거래한 이 건은 양도소득의 부당행위계산대상인 저가양도에 해당한다. 또한, 유사재산의 매매사례가액으로 정한 금액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 의한 금액으로 적정하며, 유사재산의 매매사례가액은 쟁점아파트와 동일단지 내 주거전용면적이 100분의 5 이내이고, 기준시가 차이가 100분의 5이내인 기준을 모두 충족하는 주택을 유사재산의 매매사례가액으로 보아야 하는데, 다만 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 기준시가 차이가 가장 작은 주택으로 하는 것이다.
(2) 청구인은 쟁점아파트가 저층이어서 고층을 제외한 3월∼8월의 매매가액의 평균을 제시하며 이 금액과 비슷하고 잔금청산일과 가장 가까운 거래가액을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 유사재산의 매매사례가액을 정하는 기준은 쟁점아파트와 유사한 층수의 동호수와 비교하는 것이 아니라, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내이며 그 중 기준시가 차이가 가장 작은 동호수이므로, 청구인이 주장하는 거래가액은 법에 규정된 내용과 맞지 않는다 할 것이다. 또한 유사재산의 매매사례가액은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”에서 신고일까지의 가액만 적용해야 하나, 청구인이 주장하는 2022.7.13. 매매계약된 OOO원은 청구인의 양도소득세 신고일인 2022.6.14. 후의 금액이므로 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제167조 [양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 [평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에 는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.