[요지] 경찰청 등 신문조서 및 처분청 문답서 등에 따르면 청구인과 *은 쟁점부동산 매매사실을 이미 인정한 것으로 나타나고 쟁점부동산의 매매와 관련한 권리양도양수계약서 등에 따르면 쟁점부동산에 대한 소유권 이전은 은행대출금과 임대차보증금의 인수 및 해당 부동산의 매매대금에서 이러한 은행대출금 등을 차감한 잔액의 지급 여부에 따라 판단되어야 할 것인바 처분청의 심리자료 등에 따르면 청구인과 청구인의 지인 등은 쟁점부동산 매수인으로부터 매매대금에서 은행대출금 및 임대차보증금을 제외한 잔액 가운데 **원을 수령하는 등 쟁점부동산의 소유권 이전을 위한 매매대금 지급조건을 거의 대부분 충족한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2020.7.20. B에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였다. 해당 매매계약서의 제1조에 따르면, 매수인은 쟁점부동산 매매대금의 지급방식을, “쟁점부동산을 담보로 하여 대출금 OOO원 및 쟁점부동산 임대차보증금 OOO원을 인수, 해당 대출금 및 임대차보증금을 제외한 나머지 OOO원의 현금 지급”하는 방식으로 합의하였다. 그런데, 매수인은 쟁점부동산 매매계약 제1조에 따라 인수한 대출금의 이자를 제대로 지급하지 못하였고, 해당 대출금에 관한 근저당권자인 OOO협동조합은 매수인과 청구인에게 이자 지급을 요구하면서 이를 이행하지 않는 경우 쟁점부동산에 대하여 임의경매를 신청하겠다고 하였다. 청구인은 매수인에게 해당 대출금의 이자를 지급함으로써 쟁점부동산 매매계약을 성실히 이행할 것을 요구하였고, 해당 대출금 이자를 지급하지 않을 경우 쟁점부동산 매매계약을 해제할 것임을 밝혔다. 그러나, 매수인은 쟁점부동산에 대한 대출금의 이자를 지급하지 않았고, 결국 OOO협동조합은 2022년 10월경 부산지방법원에 쟁점부동산에 대한 임의경매를 신청하였으며, 부산지방법원은 2023.3.7. 임의경매 개시결정을 하였다. 쟁점부동산 가운데 904호 임차인인 C는 2023년 1월경 청구인을 상대로 쟁점부동산 임차보증금의 일부에 해당하는 임차보증금 OOO원의 반환청구소송을 제기하였다. 이러한 임차보증금 반환청구소송은 쟁점부동산 매수인이 해당 부동산 매매계약 제2조에 따른 의무, 즉 임차보증금 인수에 따른 위 임차보증금 OOO원을 지급하지 않았기 때문에 발생하였다. 청구인은 매수인에게 위 보증금을 위 C에게 반환함으로써 매매계약을 성실하게 이행할 것을 요구하였으나, 매수인은 임대차보증금 상당액을 지급하지 않았고, 이에 부산지방법원은 2023년 4월경 청구인이 C에게 보증금을 반환하라는 취지의 판결을 선고하였다. 청구인은 2022년 7월경 이후에 여러 차례에 걸쳐 매수인에게 지속적으로 쟁점부동산과 관련한 대출금 및 임차보증금에 대한 인수의무를 이행함으로써 임의경매와 임차대보증금 반환청구소송이 원만하게 종결될 수 있도록 노력하라고 계속 요구하였고, 만약 이를 제대로 이행하지 않은 경우 해당 매매계약을 해제하겠다는 의사를 밝혔다. 그러나, 매수인은 임의경매와 임차보증금 반환청구소송을 해결하려는 어떠한 노력을 하지 않는 등 매매계약을 이행하지 않았고, 청구인은 어쩔 수 없이 매매계약을 해제하였다. 한편, 조사청은 2023년경 청구인에 대한 세무조사를 실시하였고 해당 과세자료를 통보하자, 처분청은 이에 따라 2024년 3월경 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과하였다.
(2) 소득세법 제4조 제1항에 따르면 “거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.”라고 규정하면서, 같은 항 제3호에서 “양도소득”을 규정하고 있고, 소득세법은 제88조 제1호에서 “양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 소득세법제98조에 따르면, “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.”라고 규정하고 있다. 이들 규정에 따르면, ① 세법상 양도에 해당하기 위하여는 등기 또는 등록과 관계없이 자산의 유상이전이 필요하고, ② 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날이 된다. 이와 관련하여, 대법원은 “소득세법 제4조 제3항에 의하면 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고, 같은 법 제27조, 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호는 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익의 계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있은 것으로 의제하는 규정은 아니므로 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금의 지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있다.”라고 판결하였다(대법원 1989.7.11 선고 88누8609 참조) 대법원은 “양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지 또는 건물의 소유권을 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 의미하는 것으로, 여기에서 토지 또는 건물의 소유권이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 매수한 이후 그 대금의 거의 전부를 지급한 사실상의 소유권도 포함하는 개념이라고 풀이할 것이나, 매매대금 OOO원 중 계약금 및 중도금 일부를 불과 OOO원만을 지급한 것만으로는 부동산의 사실상 소유권을 취득하였다고 보기 어렵고 매매대금 잔금지급기일이 경과한 사실만으로 사실상 소유권을 취득하였다고 볼 수는 없으므로 이 상태에서의 양도는 자산의 양도가 아니라 매수인의 권리의무의 양도에 불과하다.”라고 판결하였다(대법원 1983.5.10. OOO 판결). 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되는 경우에 한하여 자산의 유상양도가 있었다고 볼 수 있고, 매매대금 중 계약금 및 중도금의 일부를 지급하여 대금지급이 거의 이루어지지 않은 경우에 자산의 양도가 아니고, 권리 및 의무의 양도에 불과하다. 쟁점부동산의 매수인이 해당 부동산 매매계약의 매매대금의 지급을 완료하기 위하여는 즉 매매대금의 청산이 이루어지기 위해서는 은행대출금 및 임대차보증금 인수, 이들 금액을 제외한 나머지 금액의 현금 지급이 마무리되어야 하고, 이러한 경우 매수인이 매매계약서상 매매대금 지급의 완료라는 의무이행이 있었다고 볼 수 있다. 그러나, 쟁점부동산의 매수인은 은행대출금 및 임대차보증금에 대한 인수 의무를 이행하지 않았고, 은행대출금 이자도 지급하지 않았다. 이로 인해 쟁점부동산 근저당 은행대출금에 대한 근저당권자인 OOO협동조합이 임의경매를 신청하고, 그에 따른 부산지방법원의 2023.3.7.자 임의경매 개시결정이 있었다. 또한, 쟁점부동산의 매수인은 관련 임대차보증금 또한 지급하지 않음으로써 임대차보증금 인수의무도 이행하지 않았다. 즉, 쟁점부동산 매수인은 쟁점부동산 904호 임차인인 C에게 임대차보증금을 지급하지 아니하였고, 이로 인해 C는 2023년 1월경 청구인을 상대로 임대차보증금 반환청구소송을 제기하였으며, 매수인이 C에게 보증금을 반환하지 않아 청구인이 C에게 보증금을 반환하라는 취지의 부산지방법원 판결이 있었다. 쟁점부동산 매수인은 청구인에게 대출금 및 임대차보증금에 대한 인수 의무를 이행하지 않았고, 쟁점부동산 매매대금 지급 의무를 이행하지 않았다. 따라서, 쟁점부동산 매매대금 지급은 사회통념상 이루어지지 않았으므로 쟁점부동산의 유상양도가 있었다고 보기 어렵다.
(3) 대법원은 “부동산에 관한 매매계약을 체결하면서 계약금만 접수된 상태에서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하고 매수인의 계약불이행에 대비하여 매도인 명의로 가등기를 경료하고 가등기에 기한 본등기 절차 이행을 위한 제소전화해를 해두었는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 않아 매도인이 매매계약을 해제하고 제소전 화해에 따라 자기 명의로 소유권이전등기를 다시 경료한 경우에는 위 매매계약은 해제되어 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 위 양도로 인한 소득이 있었음을 전제한 양도소득세 부과처분은 위법하다.”고 판결(대법원 1985.3.12 OOO)하였다. 대법원은 “구 소득세법(1982.12.21. 법률 제3576호로 개정 전) 제27조가 자산의 양도 또는 취득시기를 당해 계약을 체결하고 계약금 이외의 대가의 일부를 영수한 날 또는 영수할 날로 규정하고 있는 것은 자산의 양도가 이루어졌을 경우의 그 양도차익 계산의 시기를 그와 같이 의제한다는 것일 뿐, 위 계약금 이외의 대금 일부가 접수된 후 매매계약이 해제되어 양도가 이루어지지 않은 경우까지 위 시기를 양도시기로 본다는 취지는 아니며 더욱이 위 규정을 들어 계약금 이외의 대금의 일부가 접수되었을 때는 매매계약을 해제할 수 없어 위 대금의 일부가 접수되었거나 접수될 날을 당연히 자산의 양도시기로 보아야 한다는 취지도 아니다”고 판결하였다(대법원 1984.12.26 OOO). 위의 판결들에 따르면, 매매계약이 법정해제된 경우 매매계약의 효력은 소급하여 상실되므로 매도인에게 양도소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다. 민법 제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. 따라서, 채권자는 ① 채무자가 책임 있는 사유로 이행을 지체하였고, ② 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하였음에도 불구하고, ③ 최고기간 내에 채무자의 이행 또는 이행제공이 없는 경우, 채무불이행(이행지체)에 기한 법정해제권을 행사할 수 있다. 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 매수인은 대출금 이자를 제대로 지급하지 않아 임의경매가 진행되게 되었다. 이와 관련하여, 청구인은 2022년 7월경 이후부터 쟁점부동산 매수인에게 지속적으로 대출금 및 임차보증금에 대한 인수 의무를 이행하여 임의경매 및 임차보증금 반환청구소송이 원만하게 종결될 수 있도록 노력할 것을 요구하였고, 만약 이를 제대로 이행하지 않은 경우 매매계약을 해제할 것임을 밝혔다. 그러나, 쟁점부동산의 매수인은 임의경매와 임차보증금 소송을 해결하려는 어떠한 노력도 하지 아니하자, 이에 청구인은 내용증명을 통해 쟁점부동산 매매계약을 해제하였다. 해당 내용증명서를 살펴보면, 매수인은 양도(매매)계약에 따른 대출금 및 임차보증금 인수 의무가 있음에도 이를 이행하지 않았고, 이에 대하여 청구인이 2022년 7월경 이후부터 수차례에 걸쳐 상당한 기간을 정하여 은행대출금 및 임대차보증금 인수의무 이행을 최고하였지만, 매수인은 이후에도 이를 이행하지 않았다. 청구인은 이에 따라 매수인의 채무불이행(이행지체)를 이유로 매매계약을 적법하게 해제하였고, 양도계약은 소급하여 그 효력을 상실하였다. 이미 앞서 살펴본 바와 같이, 양도계약이 법정해제 된 경우 매매계약의 효력은 소급하여 상실되므로 매도인에게 양도소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다(대법원 1985.3.12 선고 OOO 판결, 대법원 1984.12.26 선고 OOO 판결). 그렇다면, 청구인은 쟁점부동산 매수인의 채무불이행을 이유로 양도계약을 적법하게 해제하였고, 이에 따라 양도계약은 해제되어 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하다. 대법원은 “구 소득세법 제4조 제3항에 의하면 양도소득세 과세대상인 양도라고 함은 자산에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하므로, 임의경매절차에 의하여 부동산의 소유권이 사실상 유상으로 이전된 경우에도 양도소득세 과세대상인 양도에 해당된다.”라고 판결(대법원 1984.2.28. OOO)하였는바, 임의경매절차에 따라 부동산 소유권이 유상으로 이전된 경우에도 양도소득세 과세대상인 양도에 해당된다. 부산지방법원은 2023.3.7. 쟁점부동산에 대한 임의경매에 대하여 경매개시결정을 하였고(부산지방법원 OOO 결정), 해당 경매개시 조회내역에 따르면 쟁점부동산의 소유권자는 여전히 청구인이다. 이에 따라 이후에 임의경매 절차가 진행되어 쟁점부동산의 소유권이 제3자에 사실상 이전되는 경우 청구인은 이에 대한 양도소득세를 부담하여야 하나, 청구인은 처분청으로부터 “청구인이 쟁점부동산 매수인으로부터 쟁점부동산 등에 대한 매매대금을 받았고, 이는 청구인의 실현한 양도소득에 해당함”을 전제로 이 건 처분을 받게 되었다. 즉, 이 건 부과처분은 청구인이 쟁점부동산 매수인에게 쟁점부동산을 양도하였다는 것을 전제로 하는 것인 반면, 관련 임의경매는 청구인이 쟁점부동산 소유권자임을 전제로 하는 절차인바, 이는 논리적으로 모순되고, 이 건 부과처분이 취소되지 않는다면 청구인은 쟁점부동산 하나에 대하여 이중으로 양도소득세를 납부해야 하는 상식에도 맞지 않은 부당한 처지에 놓이게 되는 것인바, 쟁점부동산 매수인과 거래에서 청구인은 경제적 이익을 누리지 못하였다. 따라서, 처분청은 청구인에게 단 한 번의 양도소득세, 즉 공적인 절차에 해당하는 임의경매로 인한 양도소득세만을 납부하도록 하여야 한다.
(4) 쟁점부동산 매매대금은 총 OOO원이고 이 가운데 대출금 및 임차보증금 합계액은OOO원이므로 대출금과 임차보증금은 매매대금에서 무려 67%를 차지하고 있었으므로 매수인 B은 매매대금 가운데 상당 부분에 대한 인수의무를 전혀 이행하지 않은 것은 명확한 사실이다. 경찰 조사 과정에서의 진술과 관련하여 청구인은 매수인 B과의 분쟁도 아닌 제3자와의 분쟁에서 제3자나 공공기관을 상대로 의사표시를 할 이유가 없고, 계약의 해제 여부는 경찰 조사나 임차보증금 반환청구소송에서 주요 쟁점도 아니었으므로 계약의 해제 문제를 굳이 언급할 이유는 없었다. 특히 B은 부동산 매매계약의 의무를 이행하지 않아 해당 매매계약의 해제를 거론할 위치나 입장도 아니었고, 계약의 해제는 매수인 B에게 불리한 내용이므로 매수인이 계약의 해제와 관련한 주장을 하지 않은 것은 당연하다. 국세기본법은 법정해제 또는 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 인한 해제의 경우 후발적 경정청구를 할 수 있도록 허용하고 있으므로 이미 납부한 양도소득세가 있다면 경정청구를 통해 환급받을 수 있는 것인바, 과세실무는 양도계약이 해제된 경우 특별한 시기 등의 제한 없이 기존 양도거래에 대한 양도소득세의 환급을 다양한 방식으로 폭넓게 인정하고 있다. 이러한 해제 관련 법리에 비추어 보더라도, 청구인이 매수인 B의 채무불이행을 이유로 한 이 건 매매계약의 해제는 적법하고, 해당 매매계약은 그 효력을 소급하여 상실되었으므로 이 건 부과처분은 위법하다. 그리고, 해제의 유효성과 해제의 효과는 민법상 구분되는 개념이다. 해제권자가 적법하게 해제권을 행사하면 해당 계약은 소급적으로 무효가 되고 이후 해당 해제의 효과로서 미이행 채무는 당연히 소멸하면서 이미 이행된 급부에 대하여는 당사자들 사이 원상회복의무가 발생하게 된다(민법 제548조 제1항). 즉, 적법한 해제권의 행사로서 해제의 유효성과 그 이후 법률효과인 원상회복의무는 구분되는 것이고, 원상회복의무는 유효하게 해제된 이후 단계로서 당사자들 사이에 남은 권리의무 관계이므로 원상회복의무가 이행되지 않았다고 하여 해제의 적법성이 부인(부정)되는 것은 아니다. 이러한 점은 계약 해제의 효과로서 원상회복 의무에는 동시이행의 항변권이 준용된다는 민법 제549조를 통해서도 쉽게 알 수 있다. 계약 상대방 사이의 의무로서 대가적 관계에 있는 모든 채무가 동시이행의 관계에 놓이게 되는바, 이에 따라 상대방이 원상회복 의무를 이행하지 않는 경우 반환자 입장에서도 원상회복의무를 이행하지 않을 정당한 권원이 있는 것이고, 이 경우 적법하게 해제는 되었지만 당사자 사이 원상회복의무는 이행되지 않는 경우가 발생하게 된다. 따라서, 쟁점부동산 매매계약 해제의 적법성과 이후 당사자들 사이 원상회복의무 이행은 개념적, 법리적으로 구분되므로 청구인이 쟁점부동산 매매계약 해제 이후 매수인 B에게 원상회복의무를 이행하지 않았다고 하여 매매계약이 해제되지 않았다는 처분청 의견은 부당하고 납득하기 어렵다.
(1) 청구인은 2023.5.16. 부산지방경찰청에서 쟁점부동산과 관련된 사건으로 피의자심문을 받았는데 해당 심문조서를 보면 청구인은 2020.7.20. 작성된 매매계약서에 근거하여 실권리자는 B이고, 제도적으로 쟁점부동산의 담보대출이 승계되지 않았으며, 양도소득세 감면을 위해 쟁점부동산의 공부상 명의를 이전하지 않았고 진술하였다. 또한, 청구인은 이러한 심문과정에서 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원으로 상호 합의하에 결정하였고, 쟁점부동산의 신협대출금 OOO원 정도이며, 임대차보증금 OOO원을 제외한 약 OOO원을 청구인의OOO은행 예금계좌로 지급받은 후 B과 계약된 다른 공사현장인 부산광역시 중구 OOO 현장 토지대금과 공사비용으로 다시 B에게 지급하였다고 진술하였다. 쟁점부동산 양수인 B도 2023.4.13. 부산진경찰서에서 쟁점부동산과 관련하여 피의자 심문조서를 작성하고 2023.6.9. 부산경찰청에서 심문조서를 작성하였는데, 해당 심문조서상 쟁점부동산의 실권리자는 B 본인이고, 2020년 7월경 청구인과 매매계약을 체결한 후 청구인은 쟁점부동산과 관련된 권리가 B에게 있어 어떠한 개입도 하지 않았으며, B은 청구인으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하기로 하고 쟁점부동산 관련 신협 대출금 OOO원과 임차보증금을 제외한 약 OOO원 정도를 청구인에게 지급하였다고 진술하였다. 또한, B은 쟁점부동산을 매수한 후 청구인 명의 OOO예금계좌(356-1455-**-3)를 B 본인이 사용하면서 쟁점부동산과 관련된 임차보증금 및 관리비를 모두 관리한 것과, 쟁점부동산에 대한 대출금 승계가 되지 아니하고, 청구인은 고액의 세금 부담으로 인하여 명의를 이전하지 못하고 단지 권리만을 양도하였으며, 매매대금 OOO원 가운데 OOO원 정도를 청구인에게 지급하였고 매매대금 가운데 OOO원은 청구인의 OOO은행 예금계좌로 입금하였으나 정확한 지급방법은 확인되지 않고 이 중 약 OOO원을 B과 청구인 간 체결된 다른 공사계약인 부산광역시 중구 OOO 현장공사대금으로 청구인이 B의 농협예금계좌로 이체하였다고 진술하였다. 조사청이 청구인의 예금계좌를 조회한 결과, 2020.5.18.부터 2020.8.21. B 명의의 OOO은행 예금계좌 및 OOO은행 예금계좌에서 청구인 명의의 OOO은행 예금계좌로 OOO원이 입금되었고, B이 본인 스스로 권리가 있다고 진술한 부산광역시 OOO 대출 관련 계좌(356-14586-, 명의인 청구인 A)에서 2020.7.21. 청구인의 남편 D에게 OOO원이 이체된 사항을 확인되었으며, 2020.8.3.부터 2022.1.27.까지 청구인 명의의 OOO은행 예금계좌(1002-5553-***)에서 B 명의의 OOO은행 예금계좌로 OOO원을 이체한 것을 확인하여 이미 앞서 언급한 심문조서의 진술(심문내역)이 사실과 같은 것으로 판단하였다. 청구인 및 B이 2023.12.6. 처분청에 출석하여 진술한 문답내역을 살펴보면, 청구인이 2020.7.20. B에게 쟁점부동산을 양도한 것을 인정하여 처분청은 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였다.
(2) 쟁점부동산은 사실상 B에게 양도되었다. 청구인과 B은 부산지방경찰청과 부산진경찰서의 심문 및 조사청의 조사 당시에 작성한 피의자 심문조서 및 문답서에서 2021.7.20. 매매계약은 청구인이 양도소득세를 회피하기 위해 소유권이전등기를 하지 아니하고 이루어진 것이고, 사실상 쟁점부동산의 권리는 매매계약일 이후 모두 B에게 이전되었으며, 실제 양도일은 계약일이라고 일관되게 진술하고 있다. 또한, 청구인과 쟁점부동산 임차인인 C와 임차보증금 반환에 관한 부산지방법원 판결문에서도 청구인은 2021년 B에게 쟁점부동산을 실제 매도한 것으로 주장하였고, 청구인의 금융계좌 조사 시 청구인은 B으로부터 2020.5.18.부터 2020.8.21.까지 청구인 명의의 OOO은행 예금계좌로 통산하여 OOO원을 수취하였으며, B은 청구인의 남편 김점배(공부상 혼인관계는 확인되지 않으나 청구인이 남편으로 주장함)에게 지급하는 등 대출금 및 임차보증금을 제외한 OOO원 가운데OOO원을 수취한 것으로 확인하였다. 그러므로, 쟁점부동산의 권리 및 의무는 2021년 7월 청구인으로부터 B에게 사실상 이전되었고, 이와 대가관계에 있는 매매대금의 교부가 있는 등 경제적 이익이 청구인에게 귀속되었으므로 쟁점부동산의 양도는 명백하다.
(3) 쟁점부동산에 대한 양도(매매)계약이 적법하게 해제되었다는 청구주장은 사실과 다르다. 청구인은 B이 대출금 및 임차보증금 인수 채무를 제대로 인수하지 아니하여 2024.5.23. 매매계약이 해제되었음을 B에게 통지하였으므로 쟁점부동산 양도계약은 적법하게 해지되었다고 주장한다. 그러나, 청구인과 쟁점부동산 임차인 C와 임차보증금 반환에 관한 판결(부산지방법원 2024.5.9. 선고 OOO) 선고일까지 임차인 C의 임차보증금 반환의무는 실제 임대인인 B에게 있음을 주장하고 있어 쟁점부동산 매매계약이 해제되었다는 것과 모순된 주장을 하고 있다. 청구인 등은 매매계약 해제통보일(2024.5.23.) 이후 작성된 피의자심문조서 및 조사청 문답서에서도 쟁점부동산 양도거래의 계약해제를 주장한 사실이 없고, 실제 계약해제를 하였다면 해당 거래에 대한 원상복구가 이루어져야 하는 것인바, 임차보증금 및 대출금 외 수취한 OOO원이 B에게 반환된 사실도 확인되지 않는다. 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산과 관련된 소송에서 청구인 측의 주장과 이 건 심판청구 과정에서의 청구주장은 상반되고, 피의자심문조서 및 조사청의 문답서 작성 시 쟁점부동산 매매계약 해제를 주장하지 않았으며, 쟁점부동산 매매계약이 해제되었다면 B에게 반환되어야 할 양도대가 중 OOO원도 반환이 이루어지지 않았으므로 쟁점부동산 매매계약이 적법하게 해제되어 그 효력이 상실되었으므로 이 건 부과처분이 위법하다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(4) (청구인 항변에 대한 추가 답변) 청구인과 매수인 B은 일관되게 쟁점부동산의 양도를 인정하는 진술을 하고 있고, 쟁점부동산의 임차보증금 관련 소송 판결문에서도 법원은 쟁점부동산의 양도사실을 부인하지 않았다. 즉, 부산지방법원 판결문에서 법원은 쟁점부동산의 양도 여부에 대해 판단하지 않았고, 임대사업자로서 청구인의 임대보증금 반환 여부에 대한 면책이 불가하다고만 하였다. 또한, 매수인 B은 청구인에게 쟁점부동산 매매대금 대부분을 지급하였다. 쟁점부동산 매매계약서 특약사항 등을 살펴보면, 쟁점부동산에 대한 소유권 이전은 대출금과 임차보증금을 차감한 금액의 지급여부에 따라 결정될 것인데, 매수인 B은 청구인에게 쟁점부동산의 대출금과 임차보증금을 제외한 OOO원 가운데 OOO원을 지급하여 쟁점부동산에 대한 소유권 이전을 위한 매매대금 지급조건 대부분을 이행하였다. 청구인은 쟁점부동산 매매계약에 대한 해제권 행사를 위한 적법한 절차에 대한 입증이 없고, 상당한 기간이 경과한 후 해제권의 행사는 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다. 매수인 B의 의무불이행, 즉 이행지체로 인하여 청구인이 적법한 해제권을 행사하기 위해서는 B에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(민법 제544조)하여야 할 것이나, 청구인은 2024.5.23. 계약해제 통보에 대해서만 입증을 하였을 뿐이고 통보 전 B에게 이행을 최고하였다는 입증은 없어 적법한 절차에 의한 해제권 행사 여부가 불분명하다. 또한, 청구인이 매수인 B과 계약서를 작성한 시점은 2020.7.20.이고, 쟁점부동산의 대출금과 임차보증금을 제외한 금액 OOO원의 지급을 완료한 시점은 2020.8.21.이므로 청구인은 양도차익 OOO원(양도가액 OOO원에서 취득가액 OOO원을 차감한 금액) 가운데 상당액의 이익을 이미 실현하였다. 그러나, 청구인이 매수인 B에게 의무불이행으로 해제의사를 밝힌 것이 확인되는 내용증명을 발송한 일자는 2024.5.23. 계약서 작성일 및 현금대금 지급완료일부터 약 3년 9개월이 경과한 시점이며, 조사청의 조사기간 종료일(2023.12.7.) 이후이다. 일반적으로 권리의 행사는 신의에 쫒아 성실히 하여야 하고, 권리는 남용하지 못하는 것이므로 해제권을 갖는 자가 상당한 기간이 경과하도록 이를 행사하지 아니하여 상대방으로도 이제는 그 권리를 행사되지 않을 것이라고 신뢰할만한 정당한 사유를 갖기에 이르러 그 후 새삼스럽게 이를 행사하는 것이 법질서 전체를 지배한 신의성실의 원칙에 위반하는 것으로 인정되는 결과가 될 때에는 이른바 실효의 원칙에 따라 그 해제권의 행사가 허용되지 않는다 할 것(대법원 1994.11.25. 선고 94다12234 판결 참조)인바, 청구인은 양도차익을 실현한 뒤 상당 기간이 지나는 동안 해제권을 행사하지 아니하였고, 고액의 양도소득세가 부과된 이후에야 새삼스럽게 해제권을 행사한 것은 신의성실의 원칙에 반하여 그 해제권의 행사가 허용되지 않는 것이므로 해제권 행사가 적법하여 양도계약의 효력이 소급하여 상실되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산이 실질적으로 양도되었는지 여부
② 쟁점부동산 매매계약이 적법하게 해제되었다는 청구주장의 당부
(1) 청구인이 쟁점부동산의 등기상 소유자이고, 쟁점부동산에 대한 부산광역시 OOO 근저당채무도 청구인 명의로 된 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구인이 제출한 증빙 등 및 처분청 심리자료는 아래와 같다. (중략)
○ 적출내용
• 2020.7.20. 실제 양도확인(양수인 B) * 양도가액: OOO원, 취득가액: OOO원, 필요경비: OOO원 ▢ 기본현황 및 양도소득세 신고내역
○ 기본현황
• 청구인은 2014.7.31. 부산광역시 부산진구 OOO 소재 부동산(토지)을 매입하여 2014.9.23. 부산광역시 수영구청에 민간주택 장기임대사업자(5년 임대) 등록 후 2014.9.25. 수영세무서에 주택임대사업자 등록 * 민간임대주택특례법 시행령제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등)에 따라 거주지 관할 구청에 민간주택임대사업자 등록 및 세무서에 주택임대사업자 등록
• 2015.3.20. 상기 소재지에 총 45세대의 공동주택(이하 A)을 신축하고 주택임대사업을 개시하였으나, 도시형생활주택(5층 이상의 원룸형 아파트)로 지상 12층 건물임
• 2023년 5월부터 2023년 6월 청구인에 대해 전세사기 혐의로 부산광역시경찰청에서 조사한 결과 상기 공동주택이 실제 2020.7.20. B에게 양도되었음이 확인 * 부산지방경찰청에서 청구인의 양도소득세 조세탈루 혐의에 대해 자 료 통보함
○ 양도소득세 신고내역
• A 공동주택을 2020.7.20. 실제 양도하였으나, 양도자 청구인과 양수자 B은 양도소득세 감면이 확정되는 2023년 이후로 공부상 이전등기 하기로 상호간 약정하고 양도소득세를 무신고한 것으로 확인 * 2024.12.31. 이전까지 민간건설 임대주택사업자로 등록하여 8년(10년) 이상 계속 임대 후 양도 시 장기보유특별공제 50%(70%) 적용(조특법§97의3) ▢ 조사내용
○ (양도가액) 경찰조사 및 청구인, B의 문답으로 확인한바 실제 양도가액은 OOO원으로 확인
○ (취득가액) A 관련 취득가액은 토지 취득 OOO원과 건물 신축가액 OOO원으로 총 OOO원으로 확인 (가) 양도소득세 조사종결보고서(2023.12.8.)의 주요 내용은 아래와 같다. (나) 쟁점부동산의 매매와 관련한 권리양도양수계약서의 주요 내용은 아래와 같다. (다) 처분청의 심리자료 등에 따르면, 청구인은 2024.5.23. B에게 쟁점부동산 매매에 의한 권리양도양수계약 해제(E 매매계약 해제)한다는 내용증명을 발송한 것으로 나타난다. (라) 부산지방법원 판결문(부산지방법원 2024.5.9. 선고 OOO 임차보증금반환)의 주요 내용은 아래와 같다. (마) 쟁점부동산 건물에 대한 등기사항전부증명서(2024.5.10. 발급)를 살펴보면, 청구인은 2015.3.26. 쟁점부동산(건물분)에 대해 소유권보존등기를 하였고, OOO협동조합은 2020.7.20. ‘설정계약’을 등기원인으로 하여 채권최고액 OOO원에 근저당권을 설정하였으며, C는 2023.6.27. 2023.6.1. ‘부산지방법원의 임차권등기명령(OOO)’을 등기원인으로 하여 주택임차권을 등기하였다. (바) 청구인 및 B에 대한 부산광역시경찰청 신문조서의 주요 내용은 아래와 같다. (중략)
- 문) 피의자는 B이 신축부동산매매계약의 방식으로 매도인은 B이 운영하는 법인, 매수인은 건축주로 하여, 건축주로부터 매매대금의 계약금 및 중도금 명목으로 금원을 지급받아 B 본인이 물색해 놓은 토지를 건축주 명의로 계약한 뒤 건축허가를 득하고, 자신이 운영하는 시공사와 건축주 사이 도급계약서를 작성하여 건물 신축하고, 완공 뒤 오피스텔 임대 및 관리까지 하는 조건으로 다수의 건축주로부터 금원을 지급받아 건축사업을 지금까지 운영하였다는 사실을 알고 있는가요?
- 답) 네 알고 있습니다. (중략)
- 문) E 1차, E퀸(쟁점부동산), OOO 현장의 규모는 어떠한가요?
- 답) E 1차와 E퀸(쟁점부동산)은 동일하게 43개이고, OOO 현장은 69개실로 모두 다세대 원룸건물입니다.
- 문) 그러면 E1차, E퀸(쟁점부동산)은 B을 통해 신축하여 취득한 건물이므로 임대 및 관리도 B이 하였나요
1. 청구인 관련
2. B 관련
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 등기상 소유권이 이전되지 않는 등 실제 양도되지 않았다고 주장하나, 부산지방경찰청 등 신문조서 및 처분청 문답서 등에 따르면 청구인과 B은 쟁점부동산 매매사실을 이미 인정한 것으로 나타나고, 쟁점부동산의 매매와 관련한 권리양도양수계약서 등에 따르면 쟁점부동산에 대한 소유권 이전은 은행대출금과 임대차보증금의 인수 및 해당 부동산의 매매대금에서 이러한 은행대출금 등을 차감한 잔액의 지급 여부에 따라 판단되어야 할 것인바, 처분청의 심리자료 등에 따르면 청구인과 청구인의 지인 등은 쟁점부동산 매수인 B으로부터 매매대금(OOO원)에서 은행대출금 및 임대차보증금을 제외한 잔액 OOO원 가운데 OOO원을 수령하는 등 쟁점부동산의 소유권 이전을 위한 매매대금 지급조건을 거의 대부분 충족한 것으로 나타나고, 조사종결보고서 등에 따르면 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용받기 위한 목적으로 2020.7.20. 쟁점부동산을 사실상 양도하였으나 B과 약정하여 2023년 이후에 등기이전하기로 하는 등 쟁점부동산의 양도에 따른 매매대금의 이미 지급받고도 세금 감면 목적으로 이전등기를 하지 아니하고(은행 근저당채무도 등기가 이전이 되지 않아 단지 공부상 미승계된 것으로 보임) 매수인 B도 이에 협조한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 매매계약일(2020.7.20.) 이후로 청구인이 아닌 B이 쟁점부동산의 실권리자로서 사용수익한 것으로 보이는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 매매계약이 적법하게 해제되었다고 주장하나, 민법 제544조에 따르면 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있고, 일반적으로 권리의 행사는 신의에 쫒아 성실히 하여야 하고, 권리는 남용하지 못하는 것이므로 해제권을 갖는 자가 상당한 기간이 경과하도록 이를 행사하지 아니하여 상대방으로도 이제는 그 권리를 행사되지 않을 것이라고 신뢰할만한 정당한 사유를 갖기에 이르러 그 후 새삼스럽게 이를 행사하는 것이 법질서 전체를 지배한 신의성실의 원칙에 위반하는 것으로 인정되는 결과가 될 때에는 이른바 실효의 원칙에 따라 그 해제권의 행사가 허용되지 않는다 할 것(대법원 1994.11.25. 선고 94다12234 판결 참조)인바, 쟁점부동산의 매매와 관련한 권리양도양수계약서에 매매계약의 해제와 관련한 구체적 약정은 존재하지 아니하고, 청구인은 2020.7.20. 매수인 B과 쟁점부동산의 매매와 관련한 권리양도양수계약서를 체결한 후 약 3년 이상 경과할 때까지 해당 계약과 관련한 의무이행 등의 최고에 대한 증빙은 확인되지 않는 반면, 청구인은 처분청이 2024.3.19. 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 이후인 2024.5.23. B에게 계약해제를 위한 내용증명을 발송한 것으로 보이는데 이와 같은 내용증명 등만으로 쟁점부동산의 매매와 관련한 매매계약 등이 적법하게 해제되었다고 보기는 어려운 점, 청구인은 매매계약 등이 해제되었다고 주장하나, 청구인이 B으로 지급받은 매매대금 OOO원이 반환된 것으로도 보이지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
(2) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날로 한다.(중략)
(3) 소득세법 시행규칙 제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(4) 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.