처분청이 쟁점매매사례가액을 기준으로 쟁점부동산의 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음
처분청이 쟁점매매사례가액을 기준으로 쟁점부동산의 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음
(1) 쟁점매매사례가액은 평가기간 외의 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 없으므로 이를 쟁점부동산의 시가로 적용한 처분은 부당하다. (가)상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 평가심의위원회의 전제조건은 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아’라는 단서 조항에 따라 평가심의위원회 금액을 수용하게 되어 있는데, 쟁점매매사례가액은 기준금리가 1%(2021년 12월)인 저금리 상태일 때의 계약금액이고, 증여시점은 기준금리가 3.25%(2022년 11월)로 급격하게 오르던 시점이라 기준금리에 민감한 부동산시장에서 증여시점에는 고금리로 인해 부동산 거래도 급격히 줄고 부동산 가격도 폭락하였다. (나) 아래 <표1>은 쟁점부동산과 동일한 OOO의 거래분으로, 동일한 평형은 아니지만 1㎡당 기준시가가 동일한 호실의 매매사례가액을 보면, 증여세의 결정근거가 된 동일한 평형의 411호(비교대상아파트)의 거래(2021.12.23. OOO원)는 불과 1년 전 동일한 평형의 911호의 거래(2020.12.19. OOO원)와 비교하여 거래금액 기준대비 30% 이상 차이가 나는 것으로 확인된다. <표1> OOO 거래내역
1. 또한 처분청에서 주장한 증여시기와 가장 비슷한 OOO는 동일한 평형은 아니지만 증여시기인 2022년 11월과 가장 비슷한 시기인 2022년 12월 거래분으로, 매매금액이 OOO원이나 평당 기준시가가 8% 이상 높은 물건으로 쟁점부동산과 동일한 면적으로 환산시 OOO원으로 처분청이 평가한 금액인 OOO원보다 13%가 적은 금액으로 파악된다.
2. 이와 같이 결정의 근거가 된 거래금액의 1년 전후 금액의 차이가 상당히 많이 나고, 평가기간외 참고기간인 2년 9개월 사이의 거래금액을 보면 평가심의위원회 평당 환산금액이 결정금액 기준 대비 69%에서 113%까지 큰 가격변동이 있는 것으로 확인된다. (다) 쟁점부동산의 인근에 위치한 부산광역시 해운대구 OOO의 거래내역을 보면, 1년간 25%의 가격하락이 있었음이 확인된다. (라) 아울러 쟁점부동산이 소재하고 있는 같은 동 소재 인근 아파트OOO의 매매가격을 보면, 1년간 23%에서 31%의 가격하락이 있었음이 확인된다. (마) 또한 쟁점부동산과 동일한 구의 OOO의 매매가격을 보면, 1년간 35%의 가격하락이 있었음을 알 수 있다. (바) 이처럼 단기간에 거래 금액의 변동 폭이 매우 커 평가심의위원회의 전제조건인 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아’라는 단서조항에 위배되고, 그렇다면 평가심의위원회의 결정금액인 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없으므로 당초 신고가액인 기준시가로 인정하는 것이 타당하다.
(2) 아파트나 오피스텔의 경우 국세청 홈택스나 국토교통부 실거래가 공개시스템에 매매사례가액이 공개되어 있어 납세자들이 매매사례가액으로 증여 이행여부를 결정할 수 있으나, 현재 쟁점부동산과 같이 아파트형 공장의 경우에는 국세청 홈택스를 통해서도 매매사례가액을 확인할 수 없고, 국토교통부 실거래가 공개시스템 상에도 상세 지번이 ‘***’로 표시되어 있어 실제 매매사례가액을 알 수가 없는 현실로 납세자의 경우 정보가 있는 국세청의 결정에만 따를 수밖에 없는 현실이므로 당초 신고금액인 기준시가를 인정하는 것이 타당하다.
(1) 청구인은 비교부동산의 매매계약일인 2021.12.23.과 쟁점부동산의 증여일인 2022.11.25. 당시 부동산경기침체, 고금리, 인근 아파트의 시세하락 등 가격변동폭이 크다고 주장하면서 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있다고 주장하나, (가) 평가기간 외 쟁점매매사례가액이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되어야 하고, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 하는 것으로 ‘가격변동의 특별한 사정’이란 그 변동 요인이 통상적인 범위를 넘어 변동폭이 중대하고 당해 재산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 할 것인데,
1. 쟁점부동산과 비교부동산의 등기사항증명서, 집합건축물대장 등을 확인한바, 부동산의 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되고 재건축·재개발 예정 또는 인근 시설의 개발호재, 혐오시설의 개설 내지 폐쇄 등 주위 환경이 급변하는 등의 쟁점부동산 가격형성에 직접적인 영향을 미칠 만한 변동 요인이 없음에도 ‘가격변동의 특별한 사정’의 의미를 금리추세, 부동산 경기침체 등 가격변동의 추상적인 여지가 조금이라도 있는 경우를 포함한다고 주장하는 경우 현실적으로 상증세법상의 시가평가 규정을 적용하는 것은 사실상 불가능하게 되어 평가기간 이후의 가액도 시가로 인정받을 수 있는 절차를 마련하여 시가인정범위를 확대한 상증세법령의 규정 취지가 몰각되는 결과가 초래된다.
2. 설령 청구인의 주장대로 인근 아파트의 매매가격이 다소 하락하는 시세였다고 보더라도 쟁점부동산은 그 사용용도 및 현황이 공장형 오피스텔로 동일단지의 당해 오피스텔의 매매사례가액이 아닌 면적과 기준시가 및 사용현황도 다른 인근 아파트의 매매시세 가격하락 변동을 근거로 오피스텔인 쟁점부동산의 가격변동과 동일시할 수 없다.
3. 또한 2022년 11월 증여 당시 거래 침체로 인해 실거래가액의 범위가 보합 내지 다소 하락으로 형성되어 있었다 하더라도 다수의 심판례(조심 2022서6357, 2022서5879, 2020서1716, 2020중8078 등)에서 확인되는 바와 같이 매매계약일과 평가기준일 사이의 시세 및 실거래가 변동추이, 매물 상황, 부동산 경기상태 등의 추세만으로는 당해 재산의 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 특별한 사정이 있었다고 인정할 수는 없을 뿐만 아니라, 처분청의 자의적인 시가 적용을 제한하고 평가기간 외에 가액도 시가로 인정받을 수 있도록 절차상 평가심의위원회의 심의를 적법하게 거쳐 당해 증여재산의 시가를 결정하도록 하고 있는 것이다. (나) 청구인은 쟁점매매사례가액의 매매계약일인 2021년 12월과 증여 당시 2022년 11월의 쟁점부동산 오피스텔 거래가 침체되어 가격변동성이 크다고 주장하나,
1. 국토교통부 부동산실거래가정보시스템 및 국세청 홈택스 유사매매사례가액에 의하면, 쟁점부동산에 대한 평가기간 내 면적과 기준시가가 동일·유사한 매매거래가 없고, 평가기준일(2022.11.25.)로부터 11개월 전 평가기간 외의 면적과 기준시가가 동일한 비교부동산의 2021.12.23. 불특정다수인과의 매매거래(거래가액 OOO원)가 확인된다.
2. 아래 <표2>와 같이 면적과 기준시가의 차이가 ±5%가 초과하더라도 평가기간 내(전 6개월∼후 3개월, 신고일까지) 평가기준일과 가장 가까운 날의 2022.6.29. 및 2022.12.19. 거래된 같은 단지 오피스텔의 거래가액을 기준으로 쟁점부동산의 면적으로 환산하여 거래가액을 계산해 보면 OOO원에서 OOO원으로 추산되어 개별물건의 상태 등을 반영한 통상적인 가격변동 수준이므로 증여 당시 쟁점부동산의 시가로 결정한 쟁점매매사례가액인 OOO원이 현저히 부당하거나 현실적 시세가액을 전혀 반영하지 못하는 가액이 아님을 반증하는 근거로 보인다. <표2> OOO 거래내역
(2) 청구인은 2022.12.28. 증여세 신고시 아파트형 공장인 쟁점부동산의 경우 국세청 홈택스 및 국토교통부 실거래가 공개시스템상에도 유사매매사례가액을 확인할 수 없어 기준시가로 신고한 것이 정당하다고 주장하나, (가) 증여세는 정부부과결정에 의하여 납세의무가 확정되는 세목으로서 납세의무자가 지는 증여세 과세표준 신고의무는 정부의 결정에 필요한 근거자료를 제공하는 협력의무에 불과하고, 과세관청의 증여재산가액의 결정으로 과소신고된 부분은국세기본법제47조의3 제4항 제1호 다목에 의하여 상증세법 제60조 제2항·제3항에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우에는 이와 관련하여 과소신고가산세를 적용하지 아니하고,국세기본법제47조의4 제3항 제6호 및 같은 법 시행령 제27조의5에 의하여 증여세를 신고한 자가 법정신고기한까지 증여세를 납부한 경우로서 법정신고기한 이후 대통령령으로 정하는 방법(평가심의위원회를 거치는 경우)에 따라 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정·경정한 경우 납부지연가산세를 적용하지 아니한다. (나) 이는 납세자가 신고 당시 증여재산가액의 산정에 있어서 상증세법에서 정한 평가방법의 차이나 관련 규정 등을 잘 알지 못하거나 그 평가방법을 잘못 적용하여 재산가액을 정확하게 산정하지 못한 채 증여세 과세표준을 신고할 가능성이 있으므로 이러한 경우 재산평가방법의 차이 등으로 증여세의 과세표준을 과소신고한 경우까지 가산세를 부과하는 것은 납세자에게 불리한 결과를 초래하게 되므로 정보불균형으로 인한 증여세 신고와 관련된 가산세를 감면하는 취지로국세기본법제47조의3과 같은 법 제47조의4에서 규정하고 있다. (다) 그러므로 설령 청구인이 쟁점부동산의 유사매매사례가액이 확인되지 않아 보충적 평가방법인 기준시가로 신고할 수밖에 없었다 하더라도 그러한 사정은 가산세 감면의 사정에 해당될 뿐 쟁점부동산의 시가평가를 기준시가로 결정해야 할 정당한 근거로 볼 수 없고, 더욱이 이 건의 경우 처분청이 법정결정기한 이내 청구인에게 감정평가를 할 것을 수차례 안내하였음에도 감정평가를 거부하며 기준시가로 결정하여야 한다고 주장만 할 뿐이어서, 처분청이 증여재산의 시가평가에 있어 자의적인 시가 적용을 제한하고 평가기간 외에 가액도 시가로 인정받을 수 있는 절차인 평가심의위원회의 심의를 적법하게 거쳐 당해 증여재산의 시가를 결정한 것은 정당한 것이므로, 신고 당시 유사매매사례가액을 특정하기 어려웠다는 사정만으로 쟁점부동산의 시가를 기준시가로 곧바로 결정하여야 한다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2.특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한 다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동 주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2022.11.25. 부친인 a으로부터 쟁점부동산을 증여받고, 증여세 신고당시 평가기간 내인 증여일 전 6월부터 후 3월까지 시가로 볼 수 있는 가액이 없어 보충적 평가액인 기준시가 OOO원을 증여재산가액으로 평가하여 2022.12.28.에 2022.11.25. 증여분 증여세 OOO원을 신고·납부하였다. (나) 처분청은 2023.7.28. 부산지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 의뢰하였는데, 쟁점부동산의 유사매매사례가액의 내역과 사례가액 검토표는 아래 <표3>·<표4>와 같다. <표3> 쟁점부동산의 유사매매사례가액 내역 <표4> 물건별 재산의 매매 등 사례가액 검토표 (단위: ㎡, 원) (다) 부산지방국세청 평가심의위원회는 2023.8.25. 비교부동산의 매매계약일(2021.12.23.)부터 쟁점부동산의 증여일(2022.11.25.)까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 결정하였고, 처분청은 2023.11.7. 청구인에게 2022.11.25. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다. (라) 쟁점부동산과 비교부동산의 연도별 기준시가를 비교하면 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산과 비교부동산의 연도별 기준시가 (단위: ㎡, 원, %) (마) 청구인은 평가기준일부터 매매계약일까지 금리 변동으로 인한 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 평가기간 외의 쟁점매매사례가액은 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하면서, 한국기준금리 변동내역과 쟁점부동산의 인근 및 같은 구·동에 위치한 OOO의 실거래가 조회 내역 등을 아래 <표6>·<표7>·<표8>·<표9>·<표10>과 같이 제출하였다. <표6> 한국기준금리 변동내역 <표7> 부산광역시 해운대구 OOO (단위: ㎡, 원) <표8> 부산광역시 해운대구 OOO (단위: ㎡, 원) <표9> 부산광역시 해운대구 OOO (단위: ㎡, 원) <표10> 부산광역시 해운대구 OOO (단위: ㎡, 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교부동산의 매매계약일과 쟁점부동산의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었고, 평가심의위원회의 심의를 거쳤으므로 쟁점매매사례가액을 시가로 보아야 한다는 의견이나, (가) 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령문언 자체에서 보더라도 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다) 할 것이다(조심 2023서10486, 2024.3.28., 같은 뜻임). (나) 이 건의 경우 쟁점부동산의 평가기준일인 증여일(2022.11.25.)과 비교부동산의 매매계약일(2021.12.23.)은 약 11개월 정도의 차이가 있고, 해당 기간 동안 쟁점부동산 및 비교부동산에 대하여 공시된 기준시가 변동률이 2021년 17.95%, 2022년 26.42%가 상승한 것으로 나타나므로, 쟁점부동산과 관련하여 위 기간 동안 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸다고 보이며, 기준금리 상승 및 비교부동산의 매매계약일부터 평가기준일까지 쟁점부동산 인근과 같은 구·동에 위치한 공동주택 등의 매매가액의 차이 등의 제반 사정을 종합적으로 고려할 때 쟁점부동산의 평가기준일과 비교부동산의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보이는 반면, 처분청이 제시한 사정만으로는 위 시기에 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에는 부족하다. (다) 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 기준으로 쟁점부동산의 증여재산가액을 산정하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
해운대세무서장이 2023.11.7. 청구인에게 한 2022.11.25. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.