쟁점토지에 대한 매매계약이 해제되었으므로 신고·납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 청구주장의 당부

가. 청구인은 2021.9.10. 주식회사 A(이하 “ 매수법인 ” 이라 한다) 과 ‘ 부산광역시 금정구 금사동 OOO 대지 3,108.8 ㎡ (이하 “ 이 건토지 ” 라 한다) 의 청구인 지분 3,108,800 분의 194,294(이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 를 매수법인에게 OOO 원에 양도 ’ 하는 내용의 매매계약을 체결하여 2021.12.9. 매수법인에게 소유권이전등기하고, 2022.1.21. 2021 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 신고․납부하였다. 한편, 쟁점토지는 매수법인 앞으로의 소유권이전등기일 (2021.12.9.) 에 ‘2021.11.30. 신탁 ’ 을 원인으로 주식회사 B(이하 “B” 이라 한다) 에 신탁등기된 후 2023.11.30. ‘2023.8.29. 매매 ’ 를 원인으로 주식회사 C(이하 “C” 라 한다) 에 소유권이전등기 되었다. 나. 청구인은 2024.2.15. 및 2024.3.5. 매수법인에 ‘ 매매대금 잔금 이행최고의 건 ’ 및 ‘ 부동산매매계약 해제의 건 ’ 으로 하여 내용증명을 송달한 후 2024.3.6. 처분청에 ‘ 쟁점토지에 대한 매매계약이 잔금 미지급 사유로 해제되었으므로 기 신고․납부한 양도소득세를 환급하여야 한다 ’ 며 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.5.10. 이를 거부하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.5.20. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 청구인이 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 그 계약이 해제된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 2021.9.10. 매수법인에게 쟁점토지를 대금 OOO 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하여 2021.9.10. 및 2021.9.30. 계약금 및 중도금을 각 지급받고, 잔금지급일 (2021.12.31.) 을 앞둔 2021.12.7. 매수법인이 ‘ 자금사정으로 잔금지급에 관한 계약 당시의 약정을 이행하기 어려워 잔금 지급 전에 소유권이전등기를 먼저 넘겨주면 회사의 주택사업을 위한 본 (本) PF 시점에 잔금을 꼭 지급하겠다 ’ 며 청구인에게 협조를 구해옴에 따라 2021.12.9. 쟁점토지에 대한 소유권을 매수법인에게 이전등기한 후, 2022.1.21. 양도소득세를 신고․납부하였다. (나) 매수법인은 2021.12.9. 청구인뿐만 아니라 이 건 토지의 다른 공유자들 전원으로부터도 공유지분에 관한 소유권이전등기를 넘겨받고, 당일 (2021.12.9.) B 과 체결한 2021.11.30. 자 신탁계약 (저축은행 PF 대출을 받기 위한 것으로, 이 건 토지를 신탁재산으로 하고 제 1 순위 수익자를 ㈜ D, ㈜ E, ㈜ F 으로 하는 부동산 담보신탁) 을 원인으로 한 소유권이전등기 (신탁등기) 를 마쳤다. 이 건 토지에 대한 담보신탁 후 부동산 경기하락 등으로 본 (本) PF 대출이 성사되지 못하자, 부동산담보신탁 계약상 제 1 순위 신탁수익자인 저축은행들은 채권회수를 위해 B 에게 담보신탁재산인 이 건 토지에 대한 공매처분을 요청하였으며, 그 공매처분의 결과로 이 건 토지는 2023.11.30. ‘2023.8.29. 자 매매 ’ 를 원인으로 하여 C 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다. (다) 청구인은 매수법인이 더 이상 청구인에게 매매잔금을 지급할 가망이 없으므로, 2024.2.14. 매수법인에게 쟁점토지의 잔금 (523,320,000 원) 을 2024.2.29. 까지 청구인에게 지급하여 줄 것을 최고하고, 만일 그 때까지도 잔금 지급이 없으면 부득이 위 매매계약을 해제할 예정임을 통고하는 내용증명을 발송 (2024.2.15. 도달) 하였으나, 매수법인이 매매잔금을 계속 지급하지 않음에 따라 2024.3.4. 매수법인에게 쟁점토지에 대한 매매계약을 해제하는 내용증명을 발송 (2024.3.5. 도달) 하였다. 이에 해당 매매계약은 2024.3.5. 자로 적법하게 해제되어 소급하여 효력을 잃게 되었다. (2) 상술한 바와 같이 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약에 대하여 매수법인의 채무불이행을 이유로 해제권을 행사하여 매매계약을 해제하였고 그 매매계약은 소급적으로 효력이 상실되었다. (가) 민법 제544조 (이행지체와 해제) 는 ‘ 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다 ’ 고 되어 있는데, 청구인은 이에 따라 매매계약을 해제한 것이다. (나) 민법 제548조 제1항 본문은 ‘ 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다 ’ 고 규정하고 있으므로 매매계약이 해제되어 실효된 후에는 쌍방이 그에 따른 원상회복의무를 부담하게 된다. 그러나 계약해제는 ‘ 제삼자의 권리를 해하지 못하므로 ’(민법 제548조 제1항 단서) 청구인은 매수법인을 거쳐 쟁점토지를 취득한 제 3 자에 대하여는 그 소유권이전등기의 말소를 구할 수 없게 된 것 뿐이다. (다) 매매계약 해제에 따른 원상회복이 완료되지 않았다고 하여 매매계약이 해제되지 않았다고 하는 처분청 의견은 본말이 전도된 것이고, 법리에도 맞지 않는다. 매매계약이 해제되어 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 회복시켜 주어야 할 매수법인의 원상회복의무와 매수법인에게 계약금 등을 반환해 주어야 할 청구인의 원상회복의무는 동시이행관계에 있는데, 매수법인이 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 회복시켜 주어야 할 원상회복의무가 이행불능 상태이므로 청구인도 현재로서는 매수법인에게 계약금 등을 반환해 줄 수 없는 입장이다. 청구인은 신탁재산 처분에 따른 매각대금이 우선수익권자들에게 전부 배당된 것으로 알고 있고, 청구인에게 배당된 금액은 없다. (라) 대법원 1989.7.11. 선고 88 누 8609 판결에서 ‘ 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 위 부동산에 대한 제 3 취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다 (당원 1984.12.26. 선고 84 누 412 판결, 1986.7.8. 선고 85 누 709 판결, 1987.2.24. 선고 86 누 427 판결, 1987.5.12. 선고 86 누 916 판결 각 참조)’ 라고 하였는데, 이러한 판단은 대법원 1990.7.13. 선고 90 누 1991 판결에서도 계속 이어지고 있다. 나. 처분청 의견 (1) 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호에서 ‘ 양도 또는 취득의 시기 ’ 는 원칙적으로 대금청산일이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 규정하고 있는바, 청구인은 매수법인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결 (2021.9.10.) 하고 잔금청산일 (2021.12.31.) 전인 2021.12.9. 매수법인에게 소유권이전등기를 한 후 2022.1.21. 양도소득세를 자진신고․납부하였으므로 쟁점토지는 2021.12.9. 적법하게 양도가 이루어졌다 할 것이다. (2) 청구인은 2023.11.17. 경정청구를 하여 1 차 거부처분을 받고 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료 (2021.12.9.) 한 날로부터 2 년 이상 경과한 날에 비로소 매수법인에게 ‘ 잔금지급 이행최고 내용증명 ’ 을 송달하고 15 일의 기간 경과 후 ‘ 매매계약 해제통고 내용증명 ’ 을 각각 송달하여 2024.3.6. 다시 경정청구를 하였는데, 청구인의 일방적인 해제 통보만으로 쟁점토지에 대한 매매계약이 원인무효가 되었다거나 그 효력이 소급하여 상실되었다고 볼 수 없다. (3) 청구인의 ‘ 매매계약 해제통고 내용증명 ’ 을 보면 매매계약 해제에 의한 원상회복 조치를 하여 줄 것을 요구하고 있으나, 쟁점토지는 2023.11.30. 제 3 자에게 매각되어 원상회복이 불가능하거나 매우 어려우며, 또한 청구인이 이미 수령한 계약금과 중도금의 반환 여부도 확인되지 않는다. (4) 기획재정부에서는 양도소득세 과세대상 자산을 양도하고 양도소득세를 신고⋅납부한 후에는 당사자 간의 합의해제로 해당 양도 계약을 취소하는 경우에도 양도소득세 과세대상으로 해석 (금융세제과 -174) 하고 있으므로 설령, 쟁점토지에 대한 매매계약이 해제되었다 하더라도 양도소득세 과세대상에 해당된다 할 것이다.

가.

쟁점토지에 대한 매매계약해제로 사실상 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 기 신고납부한 양도소득세를 환급하여야 한다는 청구주장의 당부 나.

(1) 소득세법 제88조 (정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 양도 ” 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.(후단생략) 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.(단서 생략) (2) 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 “ 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 ” 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (3) 민법 제543조 (해지, 해제권)

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 제544조 (이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 매매계약서, 등기사항전부증명서, 양도소득세 신고서, 내용증명 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다. (가) 청구인은 2021.9.10. 매수법인과 쟁점토지를 매매대금 OOO 원 (대금지급내역은 아래 < 표 > 와 같음) 에 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였는바, 계약서상의 제6조에 의하면, ‘ 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있다 ’ 는 내용이 나타난다. < 표 > 쟁점토지에 대한 매매대금 지급내역 (단위: 원) 일 자 구 분 금 액 비 고 2021.9.10. 계약금 OOO 2021.9.10. 수령 2021.9.30. 중도금 OOO 2021.9.30. 수령 2021.12.31. 잔 금 OOO 미수령 합계 OOO (나) 청구인은 쟁점토지의 매매계약에 따른 잔금청산일 (2021.12.31.) 전인 2021.12.9. 매수법인에게 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료한 후 2022.1.21. 양도가액 OOO 원, 취득가액 OOO 원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. (다) 청구인은 2023.11.17. ‘ 쟁점토지 양도에 대한 잔금을 지급받지 않은 상태에서 양도세를 신고하였음 ’ 을 사유로 처분청에 기 신고납부한 양도소득세를 환급하여 줄 것을 경정청구 (1 차) 하였으나, 처분청은 2023.12.19. 청구인의 경정청구를 거부하였다. (라) 청구인은 2024.2.15. 매수법인에게 ‘ 쟁점토지에 대한 잔금 (OOO 원) 을 2024.2.29. 까지 지급하여 줄 것을 최고하고 그 때까지 잔금 지급이 없으면 매매계약을 해제할 예정임을 통고한다 ’ 는 내용의 내용증명을, 2024.3.5. ‘ 잔금이 지급되지 않고 있으므로 매매계약 해제를 통고하니 매매계약 해제에 의한 원상회복조치를 하라 ’ 는 내용의 내용증명을 각 송달한 후, 2024.3.6. 처분청에 이 건 경정청구를 제기하였으나 2024.5.10. 처분청으로부터 거부처분을 받았다. (마) 한편, 쟁점토지를 포함한 이 건 토지는 2021.12.9. ‘2021.11.30. 신탁 ’ 을 원인으로 B 에 신탁등기된 후 2023.11.30. ‘2023.8.29. 신탁재산의 처분 ’ 을 원인으로 C 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 신탁재산 처분에 따른 매매대금의 배분내역 및 청구인이 수령한 매매계약금 및 중도금의 반환내역 등은 확인되지 않는다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약해제로 사실상 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 기 신고납부한 양도소득세를 환급하여야 한다고 주장하나, 청구인과 매수법인 간의 2021.9.10. 자 매매계약을 원인으로 쟁점토지에 대한 소유권이 2021.12.9. 매수법인에게 이전등기되는 등 쟁점토지에 대한 양도가 이루어진 점, 쟁점토지에 대한 소유권이 이전 (2021.12.9.) 되었음에도 그 잔금이 매매계약서상의 지급일 (2021.12.31.) 까지 지급되지 않았다면 청구인은 이에 대한 독촉 등을 하였어야 함에도 쟁점토지의 소유권이 제 3 자에게 이전등기된 날 (2023.11.30.) 까지도 아무런 조치를 취하지 아니하다가 매매계약체결일부터 약 2 년 6 개월이 지나고 매수법인의 폐업일 (2024.2.27.) 이후인 2024.3.4. 비로소 매수법인에게 잔금 미지급으로 인한 매매계약 해제 관련 내용증명을 발송한 후 이 건 경정청구를 제기하였는바, 일련의 진행상황을 볼 때 해당 내용증명 등은 단지 이 건 경정청구를 위한 것으로 보여 쟁점토지에 대한 매매계약해제가 실질적으로 이루어졌다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.