쟁점공사대금을 자산가액에서 공제되는 부채로 보지 아니하고 쟁점주식을 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
쟁점공사대금을 자산가액에서 공제되는 부채로 보지 아니하고 쟁점주식을 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없음
(1) 쟁점주식 평가시 부외부채인 유치권 피보전권리 상당의 채무를 인정하지 아니하고 재무제표상의 부채만 반영하는 것은 위법하다. (가) A가 2015.8.3. 공매로 취득한 쟁점부동산에는 주식회사 B(부동산매매업, 2010.8.1. 개업, 2015.6.30. 직권폐업, 이하 “B”라 한다)의 유치권의 피담보채권 OOO원(이하 “쟁점유치권채권” 또는 “쟁점공사대금”이라 한다)이 있다는 내용이 한국자산관리공사 조세정리부의 2015.6.11. 공매재산 명세서에 표기되어 있고, 쟁점부동산의 전 소유자 C이 B를 상대로 제기한 ‘건물인도 등’ 소송 판결서(부산지방법원 2015.10.28. 선고 OOO 판결)에도 쟁점공사대금이 회생채권으로 존재하는 것으로 기재되어 있으며, 회생담보권조사확정 결정서(부산지방법원 OOO, 2014.6.11.) 및 법원의 전문심리위원 조사보고서에도 B의 공사대금인 쟁점공사대금이 회생채권으로 존재함이 확인된다. (나) 국세청의 질의회신(서면 OOO, 2020.3.13., 공매로 취득한 신탁부동산의 취득가액)에 의하면, ‘건설업을 영위하는 내국법인이 공사미수금 회수를 위해 신탁부동산을 공매로 취득하면서 공매가액에서 공사미수금을 차감하여 대금을 지급한 경우 해당 공사미수금은 자산의 취득가액에 포함하는 것’이라고 해석하였고, 상증세법 제14조2 제2항에서도 상속재산을 목적으로 하는 유치권을 상속재산의 가액에서 차감해야 할 것으로 규정하고 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점공사대금을 부외부채로 인정하지 아니하고 쟁점주식을 평가하는 것은 위법하다.
(2) 처분청은 B가 점유를 상실함으로써 유치권을 상실하였다는 의견이나, B는 비록 현수막은 걷었지만 유치권보다 더한 채권자로서의 권리를 행사하며 쟁점부동산을 실제로 관리하고 있다. (가) B의 대표이사 E과 A의 대표이사 D이 2015.9.10. 체결한 합의서(이하 “쟁점합의서”라 한다)에 따르면, “A는 쟁점부동산에 대한 B의 유치권 및 유치권 부 채권을 인정하고 승계하며(제1조), A는 쟁점부동산 매각시 B의 사전 동의를 구하여야 하고 매각대금에서 대출금을 공제한 나머지 금액의 60%를 B에게 우선 변제하며(제3조), A는 B의 요청이 있으면 언제든 재정상황을 B에게 알려주어야 한다(제6조)”고 기재되어 있는바, 이를 통해 A는 B에 대한 유치권 부 부채를 부담하고 있음을 알 수 있다. 다만, A와 B는 쟁점합의서를 통해 “B는 쟁점부동산의 마무리 공사 후라도 쟁점부동산의 매각시까지는 유치한다(제5조)”고 합의하였지만 현수막으로 유치권을 행사할 경우 임대와 매매가 사실상 불가능하고, 그렇게 되면 건물관리비, 수선비, 재산세 등 각종 공과금 부담이 커지며 나아가 공실로 두면 건물의 부식이 빨라지므로 이후 상호 합의 하에 현수막을 철거한 것이다. 독립적으로 경제활동을 하는 사인 간에 작성된 문서인 쟁점합의서의 진정 성립을 부인하기 위해서는 이를 부인한 측이 입증하여야 하나 처분청은 현재까지 이를 부인하지 아니하므로 일응 인정한 것으로 해석되고, 그렇다면 처분청이 쟁점합의서를 부인하는 것은 오로지, 쟁점공사대금이 부외부채라서 인정하지 않는 것이므로 이는 실질과세원칙에 반한다. 담세력이 있는 곳에 과세를 할 것과 조세평등의 원리를 구현한 국세기본법제14조의 실질과세의 원리는 법인의 수익과 자산을 평가하는데 있어서 협소하게 장부의 기재만으로 판단할 것을 금지하면서 장부나 명의 등이 실질과 다른 경우는 실질에 의하여 과세할 것을 규정하는 것으로 해석해야 할 것이다. 그럼에도 처분청이 이에 반해 단지 장부의 기재만으로 A의 자산을 평가하고 쟁점주식의 가치를 산정한 것은 부당하다. A는 B의 유치권이 있는 상태에서 쟁점부동산을 공매로 취득하면서 B의 협조 없이는 단 한 개의 호실도 사용수익할 수 없어 부득이하게 B의 채권을 인정하게 되었는바, 쟁점공사대금을 반영하면 쟁점주식의 시가가 청구인이 양수한 가액보다 높지 않을 것임이 명백하고 결국 청구인은 쟁점주식을 액면가액인 1주당 OOO원에 거래할 수 밖에 없는 정당한 사유가 있다 할 것이다. 처분청은 쟁점공사대금이 부외부채라는 항변 외에 쟁점거래에 있어 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수된 것과 거래의 관행상 정당한 사유가 없음을 입증한 바 없다. (나) 쟁점부동산의 각 호실의 임대차계약은 A가 아닌 B가 담당하고 있는데, 이는 임대차 계약서상의 임대인 란에 기재된 전화번호에 A 대표이사 전화번호가 아니라 B의 대표이사인 E의 전화번호(010-9634-****)가 기재된 사실로 알 수 있다. 이러한 조치는 B와 A 간의 쟁점합의서에 의한 것인데, 이렇게라도 쟁점부동산을 임대 내지 매매 할 수 있도록 하는 것이 B는 물론이고 A의 이해에도 부합한다. 결론적으로 B는 쟁점부동산의 열쇠를 소지하고 임대를 주관함으로써 처분청이 주장하는 현수막 보다 더한 유치권을 행사하고 있는 것이다. 대법원도 원고가 아파트 분양과 관련한 징수금 채권 등을 담보하기 위하여 아파트 출입문을 잠그고 그 열쇠를 보관하는 한편 자신의 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트 출입문에 게시한 사건에서 ‘물건에 대한 점유는 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 여기서 말하는 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회관념에 따라 합목적으로 판단(대법원 1996.8.23. 선고 95다8713 판결, 대법원 2012.1.27. 선고 2011다74949 판결 참조)하여야 한다고 하여 유치권을 행사한 것으로 인정하였다. 처분청이 제시한 서울고등법원의 판례(2008.6.25. 선고 2008나42036 판결)는 유치권자와 채무자의 계약으로 목적물을 채무자가 점유한 사안으로, A가 아닌 유치권자인 B가 목적물을 점유하고 있는 이 건과 사실관계가 다르고, 앞서 설명한 바와 같이 B로서는 자신의 채권을 실현하기 위하여 A의 유일한 자산인 쟁점부동산이 정상적으로 사용되어 그로 인하여 수익을 창출하고 결국 종국적으로는 제대로 된 가액으로 매도되어야 하는데, B가 임대사무를 위임받아 쟁점부동산의 열쇠를 관리하고 있으므로 B가 자신의 채권을 실현하기 위한 강력한 수단의 일환으로 쟁점부동산을 점유하고 있음을 알 수 있다.
(3) 나아가 처분청은 쟁점부동산의 임차인들이 B의 유치권을 알지 못하였다는 취지로 주장하며 쟁점공사대금을 부인하나, A는 쟁점부동산 각 호실의 임대중개를 공인중개사에게 의뢰할 때, 쟁점공사대금이 있다는 사실을 알려주었고, 의뢰 받은 공인중개사들은 임차인에게 위 사실을 알려주지 않았다가 이후에 소위 전세사기가 문제될 수 있으므로 반드시 이를 고지하였으며, 그 결과 쟁점부동산은 인근 오피스텔 대비 낮은 금액으로 임대되었다.
(4) 처분청은 B의 주주 구성을 근거로 B의 채권이 의미가 없다는 취지로 주장하나, 1인 주주인 회사도 그 회사와 주주인 개인은 별개의 인격으로 채권채무가 혼용되지 않는데, 청구인이 B의 지분 45%를 소유한다고 하여 B와 A, 주주인 청구인의 경제적 실질이 동일시 되는 것은 아니다. 회사는 독립된 별개의 법인격으로서 주주 구성이 동일한 경우에도 채무면탈등의 법인격을 남용하는 경우에 해당하지 않는 한, 함부로 부인되어서는 안되고, 대법원 판례(2001.1.19. 선고 97다21604 판결, 2008.9.11. 선고 2007다90982 판결)도 주식회사는 주주와 독립된 별개의 권리주체이므로 그 독립된 법인격이 부인되지 않는 것이 원칙이라는 입장이며, 나아가 물적․인적 구성이 상당한 정도로 상호 의존적인 모자 회사등의 관계회사인 경우에도 법인격은 함부로 부인되지 않는다(대법원 2006.8.25. 선고 2004더26119 판결 참조).
(5) 처분청은 A가 경매로 쟁점부동산을 취득할 때 쟁점공사대금 자체가 승계되는 것은 아니므로 이를 부외부채로 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점합의서의 기재와 같이 A가 B의 채권을 인정하고 승계하였으므로 위 주장은 타당하지 아니하다. 또한 A가 B의 채권을 변제할 의무는 없다 하더라도 부동산 임대업을 목적으로 쟁점부동산을 취득한 A는 쟁점유치권채권을 해제하지 않는 한 쟁점부동산을 임대할 수 없다. 유치권 부 채무가 존재하면, 건물일 경우 유치권을 해제하지 못하면 점유 자체가 불가하므로 거래 실질에서는 그에 상응하는 채무를 변제하는 것이 일반적이고 이런 사유로 유치권은 사실상 아주 강력한 담보물권인데 B는 열쇠관리와 임대를 주관하면서 강력한 유치권을 더욱 강력하게 행사하고 있는 것이다.
(6) 처분청은 B가 폐업하였다고 하나, 이는 세무관서에 의한 직권폐업에 불과하고, 나아가 법인이 폐업하였다 하더라도 정산 업무가 잔존하면 그 범위에서 법인이 실재한다. B는 쟁점공사대금을 변제받기 위하여 현재도 쟁점부동산을 관리하고 있으므로 실재하는 법인이다. B의 법인등기사항증명서에 의하면, 2018.11.22. 임원등기도 한 바 있다.
(7) B는 쟁점부동산의 공사를 87% 시공하다가 타절하였고 A는 B의 타절 이후 추가 공사를 하여 현재의 오피스텔이 완성되었는데, B가 수행한 공사 부분에 해당하는 부채인 쟁점공사대금을 제외하고 쟁점부동산을 평가하였으므로 쟁점주식의 평가는 실질에 부합하지 아니하다.
(8) A는 B의 변제요구에 현금자산이 없어 2017.5.2. B의 채권자인 G에게 쟁점부동산 중 808호와 809호를 합계 OOO원에 대물변제 하였는데, 809호는 G의 요구로 F에게 소유권이전등기를 경료하였다. B는 2024년 7월 A를 상대로 쟁점공사대금에서 위 대물변제한 OOO원을 차감한 OOO원에 대해서 지급명령을 청구하였고, 이는 2024.8.21. 확정되었다. 따라서, A의 B에 대한 쟁점공사대금은 실재하고 변제할 책임이 있으며 이는 청구인이 쟁점주식을 양수하기 전부터 존재하였으므로 쟁점주식 평가시 반영되어야 한다.
(1) B가 쟁점부동산의 유치권을 행사하고 있다고 볼 수 없다. (가) 서울고등법원 판례(2008.6.25. 선고 2008나42036 판결)에 따르면, “유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접 점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이므로, 채권자들이 채무자와 사이에 위 건물관리 및 사용계약을 체결함으로써 채무자를 통하여 이 사건 건물을 간접점유하게 되었다하더라도 그와 같은 방식의 간접점유에 의하여는 유치권이 성립되지 않는다”고 판시하여 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 명확히 하였다. 물건의 점유는 그 사용수익가치를 실현하는 전제가 되는데, 증여일 당시 직접적으로 쟁점부동산을 통해 임대료라는 사용수익가치를 실현하던 주체는 A이다. 즉, B는 이미 쟁점부동산을 충분히 사용수익 하고 있는 A에게 변제를 간접적으로 강제하지 못하므로 유치권은 존재하지 않는다. (나) 대법원 판례(2011.12.22. 선고 2011다84298 판결)에 따르면, “유치권 제도는 부동산담보거래에 일정한 부담을 주는 것을 감수하면서도 마련된 제도이므로 유치권은 목적물의 소유자와 채권자와의 사이에 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 요건을 갖춤으로써 발생한다.”고 판시하였다. 따라서 B와 A 사이의 합의(현수막을 걷고 열쇠를 소지하는 것)로는 쟁점부동산이 사회통념상 B의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계가 없으므로 유치권이 존재하지 않는다. 또한 위 판례는 “유치권 제도는 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하므로 이에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사항을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권 제도 남용의 유치권 행사는 허용하여서는 안 될 것”이라 판시하였다. A는 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 떼어진 쟁점부동산을 담보로 하여 금융기관에서 대출을 받고, 수십 명의 임차인과 임대차 계약을 맺었다. 금융기관과 모든 임차인들이 청구인이 주장하는 약 OOO원 가량의 쟁점공사대금을 인지하고 A의 신용을 평가하였는지 의문이다.
(2) B와 A에 실질적 영향력을 미치는 개인이 동일하므로 유치권 설정은 의미가 없다. (가) B의 발행주식 50%를 소유한 B 대표이사 E, 45%를 소유한 청구인, B의 유치권 설정 법률 대리인인 N이 주주로 참여하여 A를 설립하고 쟁점부동산을 소유하였기에 B와 A에 실질적 영향력을 미치는 개인은 동일하다. (나) 유치권 제도는 유치권이 소멸하지 아니하는 한 소유권자가 그 물건을 사용 수익할 수 없으므로 실제로는 변제를 강요당하는 셈이 되어 유치권자의 채권의 만족을 확보할 수 있는 제도이다. 따라서 대부분의 경우 유치권자와 소유권자의 이해관계는 상충한다. 그러나 이 건의 경우 B의 유치권이 A가 쟁점부동산을 자유로이 사용 수익하는 데에 걸림돌이 되었다는 정황은 전혀 나타나지 않는다. (다) B의 대표이사 E은 A 설립 당시 최대 주주이자 증여일 당시 쟁점부동산의 관리단 감사이고, 2022년 이후 심리일 현재까지 쟁점부동산의 관리단 대표이며, 2008년 이래로 청구인이 대표자로 있는 ‘써밋법무사’에서 상용근로자로 근무하고 있는바, 청구인은 B가 쟁점부동산의 열쇠를 소지하고 임대차 실무를 모두 담당하므로 유치권 설정이 유지되고 있다고 주장하나 이는 E이 관리단의 일원으로써 한 업무일 뿐, 유치권 유지를 위해 쟁점부동산을 점유하고 있었다고 보기 어렵다. 오히려 E은 A가 해야 할 임대차 계약 및 임차인들과의 연락 업무를 대신하고 아무런 대가를 요구하지 아니하는 등 A의 쟁점부동산 사용과 수익실현을 돕고 있다.
(3) 쟁점공사대금은 A가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무로 볼 수 없다. 대법원 판례(2003.5.13. 선고 2002두12458 판결)에 따르면, “비상장주식의 가액을 평가하기 위하여 순자산가액을 산정함에 있어 자산가액에서 공제되는 부채는 그 산정 당시 당해 회사가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻한다.”고 판시하였다. 청구인은 “부동산 임대업을 목적으로 쟁점부동산을 취득한 A는 B가 유치권을 해제하지 않는 한, 쟁점부동산을 임대할 수 없다.”는 주장을 펼치는데, 쟁점부동산은 임대가 이루어지고 있으므로 유치권이 해제되었음을 스스로 인정한 것이다. 또한, 청구인은 경락인이 유치권에 상응하는 채무를 변제하는 것이 일반적이라 주장하나, 대법원판례(1996.8.23. 선고 95다8713 판결)에 따르면, “ 민사소송법 제608조 제3항 (현재 민사집행법 제91조 제5항)은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기서 “변제할 책임이 있다”는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.”고 판시하였다. 따라서 이 건과 같이 유치권자가 채무자 외의 소유권자에게 부동산의 인도를 거절하지 않고 그 피담보채권의 변제를 다른 방법으로 청구하는 경우는 일반적이지 아니하다.
(4) 청구인이 제출한 B와 A 사이의 쟁점합의서 3조를 보면, “A는 쟁점부동산 매각 시 B의 사전 동의를 구하여야하고, 매각대금에서 대출금을 공제한 나머지 금액의 60%를 B에게 우선 변제한다.”고 되어 있는데, B가 실제로 유치권을 통해 채권을 회수할 의지가 있었다면 대출금이 얼마인지, 언제 얼마에 매각을 할 것인지도 기재되어 있지 않은 쟁점합의서에 합의하지 않았을 것이다. 또한 A가 일부분이라도 변제한 바 있는지, B가 A에게 빠른 변제를 추가 요청한 바 있는지 등을 청구인은 제시하지 못하고 있다.
(5) B는 법원 결정으로 약 OOO원 가량의 쟁점공사대금이 있음을 확인했지만, 2010년 개업시부터 2015년 6월 폐업시까지 이에 대한 부가가치세나 법인세 신고 신고를 전혀 하지 아니하였다. 또한, B는 2020년 11월 폐업사실증명원을 발급받는 등 재개업의 의지를 보인 사실이 없다. 이는 B가 A로부터 쟁점공사대금을 변제받을 의지가 없다는 것을 뜻하는 것으로 쟁점공사대금은 증여일 당시 A가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무가 아니므로 쟁점주식 평가시 반영할 수 없다.
(1) 상속세 및 증여세법(2016.12.20. 법률 제14388호로 개정된 것) 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 법 제40조 제1항에 따른 전환사채등
2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조 제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)
② 법 제35조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원
③ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억원을 말한다. 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 나목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식등을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식등의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고 법인세법 시행령 제74조 제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.
2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우 법인세법 제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다. 제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.
(3) 민법(2016.12.20. 법률 제14409호로 개정된 것) 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제324조(유치권자의 선관의무) ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
(4) 민사집행법(2016.2.3. 법률 제13952호로 개정된 것) 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, C이 소유한 쟁점부동산에 2011.12.19. B가 소유권이전 청구권 가등기를 하였고, 2015.8.21. A가 공매를 통해 소유권을 취득한 것으로 확인되며, 2017.5.2. 쟁점부동산 808호는 G에게 OOO원에, 809호는 F에게 OOO원에 각각 소유권이전한 것으로 나타나고, 동 부동산에 A를 채무자로 하여 주식회사 OOO은행이 2015.8.21. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다가 2016.1.22. 말소한바 있고, H이 2017.1.9. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다가 2017.5.16. 말소한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산의 건축물대장에 의하면, 2015.12.24. 7층부터 9층까지 3,268.58㎡ 규모의 근린생활시설을 업무시설(오피스텔)로 건축물 용도변경한 것으로 나타난다.
(3) 국세청의 전산자료를 보면, B는 2010.8.1. 개업하여 부산광역시 연제구 OOO에서 부동산매매업을 영위하며, 2013.12.31.까지 휴업과 재개업을 하였고, 대표자는 E으로 되어 있으며, 처분청이 2016.2.3. 폐업일을 2015.6.30.로 하여 직권으로 폐업한 사실이 나타나고, A는 2015.5.2. 개업하여 부산광역시 수영구 OOO에서 부동산매매업을 영위하며, 현재 대표자는 I인 것으로 나타난다. 청구인이 B의 폐업을 부인하면서 제출한 B의 법인등기사항증명서에는 2018.12.4. E이 사내이사로 재취임 등기된 것으로 기재되어 있다.
(4) B는 2010년 제2기부터 2015년 제1기까지 부가가치세 신고를 하였는데, 그 신고내역에 의하면, 2012년 제2기 과세표준 OOO원, 2013년 제1기 과세표준 OOO원, 그 외 과세기간은 과세표준이 OOO원으로 확인되고, B의 2010사업연도부터 2015사업연도까지 법인세 신고 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> B 법인세 신고내역
(5) A와 B의 주주현황은 다음과 같다. (가) 2010년부터 2015년까지 B의 주식등변동상황명세서에 의하면, B의 발행주식은 청구인이 45%, E이 50%, 염성식이 5%를 소유하고 있다(아래 <표2> 참조). <표2> B 주식변동 현황 (단위: 주) 구분 2010년 12월 2011년 12월 2012년 12월 2013년 12월 2014년 12월 2015년 12월 기말 기말 기말 기말 기말 기말 계 10,000 10,000 신고내역 없음 E 5,000 5,000 청구인 4,500 4,500 염성식 500 500 (나) A가 법인설립신고시 제출한 주주명부(10,000주, 1주의 금액 OOO원)에 의하면, E[B의 대표자 및 최대주주(지분 50%)], J, K, L 4인이 주주로 등재되어 있고, 2016년말에는 M, N이 각 50%를 소유하고 있으며, 쟁점거래를 통해 2017년말에는 M과 청구인이 각 50%를 소유하고 있다(아래 <표3> 참조). <표3> A 주식변동 현황 (단위: 주) 구분 2015년 12월 2016년 12월 2017년 12월 2018년 12월∼ 2022년 12월 양수도 기말 기말 양수도 유상증자 기말 기말 D 5,000 5,000 5,000 0 17,500 22,500 22,500 N 5,000 5,000 5,000 △5,000
• 0 청구인 4,000 △4,000 0
• 5,000 (쟁점주식) 17,500 22,500 22,500 E △4,000 0
• -
• -
• J △3,000 0
• -
• -
• K △2,000 0
• -
• -
• L △1,000 0
• -
• -
• 합계
• 10,000 10,000
• 35,000 45,000 45,000
(6) 처분청이 제출한 ‘법인이 아닌 단체의 고유번호 정정신고서(2022.11.2.)’ 및 쟁점부동산을 관리하는 O 관리단의 회의자료에 의하면, 2016.10.20. O 관리단 회의에 감사로서 E도 참석한 것으로 나타나고, 2022년 11월 O 관리단의 대표자는 E(휴대전화번호 010-9634-****)으로 변경된 것으로 나타난다.
(7) 쟁점부동산의 현장사진에 의하면, 2014년 5월 ‘유치권 행사중’이라는 현수막이 쟁점부동산에 게시되어 있으나, A가 쟁점부동산을 2015.8.21. 공매로 취득한 후 2016년 2월경 촬영된 사진에는 유치권 관련 현수막이 확인되지 아니한다.
(8) 처분청이 제출한 A의 2015사업연도부터 2017사업연도까지 대차대조표에 의하면, 유치권에 대한 내용은 나타나지 아니하고, A의 법인세 신고 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> A 법인세 신고내역
(9) 처분청은 A가 수십 명의 임차인과 임대차 계약을 맺었고, B의 유치권이 A가 쟁점부동산을 자유로이 사용 수익하는 데에 걸림돌이 되었다는 정황이 나타나지 않는다며, 쟁점부동산의 경락 이후 오피스텔 전입 신고내역(2016년∼2023년 전입한 168건)을 제출하였고, 국세청 전산자료에 의하면, A의 쟁점부동산에 대한 사업자 임대차내역은 아래 <표4>와 같이 나타난다. <표4> A 임대차현황
(10) 청구인이 제출한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 한국자산관리공사 조세정리부(작성일 2015.6.11.)의 압류재산 공매재산 명세서(기타 유의사항)에 의하면, ‘유치권 신고(B, 약 OOO원) 있으므로 사전조사 후 입찰바람’이라고 기재되어 있다. (나) 쟁점부동산의 전 소유자 C이 B를 상대로 제기한 ‘건물인도 등’ 소송(부산지방법원 2015.10.28. 선고 OOO, 원고 C, 피고 B, 피고 소송대리인 변호사 N)의 판결서에 의하면, B는 2011.12.19. 쟁점부동산을 오피스텔로 개조하는 공사를 OOO원에 C으로부터 도급받아 본인의 비용으로 공사를 진행하던 중 C이 2013.1.11. 회생절차개시신청을 하고, 2013.10.15. 도급계약의 해지를 통지하였으며, B는 2013년 12월 초순경 공사를 중단하였는바, 도급계약이 해지된 경우 B는 기성고(87%)에 따른 공사대금 채권(B의 C에 대한 회생채권 OOO원)을 가지므로 이를 피담보채권으로 하여 쟁점부동산을 점유한 것은 유치권의 행사로서 적법하다고 판단한 것으로 기재되어 있다. (다) 회생담보권조사확정(부산지방법원 OOO, 2014.6.11.) 결정문 및 전문심리위원 조사보고서(2014.5.16.)에 의하면, B의 C에 대한 회생채권은 쟁점공사대금이라는 내용이 나타난다. (라) B와 A 사이에 2015.9.10. 작성한 쟁점합의서, 공인중개사 사실확인서의 주요내용은 아래 <표5>, <표6>과 같다. <표5> 쟁점합의서 주요내용 B와 A는 쟁점부동산에 관하여 다음과 같이 합의한다.
1. A는 쟁점부동산에 대한 B의 유치권 및 유치권부 채권 OOO원을 인정하고 승계한다.
2. A는 위 부동산을 빠른 시일 내 마무리 공사하고 공사 후 즉시 매각하여 즉시 위 금액을 B에게 우선 변제한다.
3. A는 위 부동산 매각시 B의 사전동의를 구하여야 하고, 매각대금에서 대출금을 공제한 나머지 금액의 60%를 B에게 우선 변제한다.
4. B는 A가 위 부동산에 대해 마무리 공사 및 매각하는데 적극 협조한다.
5. B는 위 부동산의 마무리 공사 후라도 위 부동산의 매각 시까지는 위 부동산을 유치한다.
6. A는 B의 요청이 있으면 언제든 재정상황을 B에게 알려주어야 한다. 2015.9.10. B(주소 생략, 날인) 대표이사 E A(주소생략, 날인) 대표이사 D <표6> 공인중개사 사실확인서(2023.8.17., 2023.8.18.) 2부(P, Q) 물건지: 쟁점부동산 본인은 현재까지 과거 몇 년 동안 수차례에 걸쳐 위 오피스텔 월세 계약을 중개해 오고 있는 자로서 위 오피스텔은 다른 부동산과 달리 공매로 소유권을 취득하여 최초 임대 계약 중개시부터 공매 금액보다 유치권이 과다한 상태로 중개를 하는데 상당한 애로 사항이 있었습니다. 유치권이 있고 대출도 많이 되어 있는 상태라 O 오피스텔은 중개시 세입자들이 불안함을 호소하여 정상적인 보증금과 임대료를 받을 수 없어 다른 인근 오피스텔에 비해 저렴한 금액으로 임대계약을 하곤 했습니다. 지금 현재도 그렇고 중개를 하는 입장에서 전세나 월세 사기로 간주될 수 있는 몇 안되는 오피스텔입니다. 따라서 저는 임대계약시 이런 사실을 반드시 고지하고 중개를 하고 있습니다. 인근에서 중개업을 하는 자로서 위 내용이 사실임을 확인합니다. (마) 청구인은 B가 쟁점부동산의 열쇠를 소지하며, B의 대표이사 E이 쟁점부동산의 임대계약을 하였다고 주장하며, 쟁점부동산의 임대계약서 5부[체결일: 2020년 11월〜2023년 2월, 임대인: A I로 되어 있고, 전화번호에 010-9634-****(B의 대표이사 E의 전화번호), 공인중개사: Q 등]를 제출하였다. (바) 청구인은 B의 변제 요구에 A는 쟁점부동산 중 808호와 809호를 합계 OOO원에 대물변제하면서, B의 요구로 2017.5.2. B의 채권자 G 및 G이 지정한 F에게 소유권을 각각 이전하였고, B는 2024.7.25. A를 상대로 쟁점공사대금에서 위 대물변제한 OOO원을 차감한 OOO원에 대하여 지급명령을 청구하여 2024.7.31. 확정결정을 받았다며, 쟁점부동산 중 808호 및 809호의 등기사항전부증명서(쟁점부동산 중 808호 오피스텔의 소유권이 2017.5.2. G에게 이전되고, 809호 오피스텔의 소유권은 같은 날 F에게 이전됨), 대법원의 나의사건검색 조회자료 및 부산지방법원 지급명령(OOO) 결정문(B는 2024.7.25. A에 청구금액을 OOO원으로 하여 합의금청구의 소를 제기하였고, 동 소송은 2024.7.31. 채무자 A가 채권자 B에게 위 금원을 지급하라는 내용으로 종결됨)을 제출하였다.
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 소송에서 처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 관한 입증책임은 과세관청에 있으므로, 비상장주식 양도시 비상장주식의 가액을 평가함에 있어서 양도소득세의 과세표준인 소득액 확정의 기초가 되는 순자산가액에 대한 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다고 할 것이나, 양도일 현재 당해 법인의 순자산가액을 산정함에 있어서 당해 법인의 대차대조표에 계상되지 아니한 부외채무가 존재한다는 사실은 양도소득세과세가액 결정에 있어서 예외적인 사유에 속하는 것이므로 이러한 특별한 사유에 대한 입증책임은 이를 다투는 납세의무자에게 있다고 할 것이고, 또 비상장주식의 가액을 평가하기 위하여 순자산가액을 산정함에 있어 자산가액에서 공제되는 부채는 그 산정 당시 당해 회사가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻한다 할 것(대법원 2003.5.13. 선고 2002두12458 판결)이다. 청구인은 쟁점공사대금 관련 부외부채를 반영하여 쟁점주식을 평가하여야 한다고 주장하나, B는 2016.2.3. 폐업일을 2015.6.30.로 하여 직권폐업된 것으로 나타나고, 2016년 2월 촬영된 현장사진에 의하면, 쟁점부동산에 유치권을 행사하고 있다는 내용의 현수막이 철거되었으며, A는 2015년 9월부터 쟁점부동산을 임대하여 임대수익을 얻고 있으므로 평가기준일(2017.5.1.) 현재 B는 쟁점부동산에 대한 점유를 상실하여 유치권의 효력이 소멸된 것으로 보이는 점, A와 B가 2015.9.10. 작성한 쟁점합의서에 의하면, “A가 쟁점부동산을 빠른 시일내 마무리 공사하고 공사 후 즉시 매각하여 즉시 쟁점공사대금을 B에게 우선 변제한다”고 기재되어 있으나, 수 년이 지나도록 B는 쟁점공사대금을 변제받기 위한 조치를 취하지 아니하다가 이 건 심판청구를 제기한 후인 2024년 7월에서야 A를 상대로 법원에 지급명령을 청구한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산 중 808호와 809호의 소유권은 2017.5.2. B가 아니라 G․F에게 각각 이전되었고, B와 G․F 사이에 채권․채무 관계가 있는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 제시되지 아니하여 B가 쟁점공사대금의 일부를 대물변제 받았다는 청구인의 주장도 그대로 받아들이기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 쟁점공사대금을 자산가액에서 공제되는 부채로 보지 아니하고 쟁점주식을 평가하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같음