[요지] 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 동안 쟁점아파트의 가격변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 거래가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[요지] 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 동안 쟁점아파트의 가격변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 거래가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[참조결정] 조심2023서1048 / 조심2023서0411 / 조심2023서0070
[주 문] 수영세무서장이 2024.2.8. 청구인에게 한 2023.2.13. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2023.2.13. 배우자 A로부터 증여받은 부산광역시 남구 OOO의 지분 2분의1의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 따라 평가한 가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유] 1.처분개요
(1) 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동이 없어야 할 것인데, 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지 가격변동의 중대한 사정이 있었다. (가) 상증세법 시행령에서는 매매사례가액의 시가 인정 가능기간을 원칙적으로 평가기준일 전후 6개월로 한정하는 등 법령에서 매매사례가액을 시가로 보기 위해서는 시간의 경과에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 규정하고 있는바, 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 OOO 판결). (나) 비교대상아파트의 거래일부터 쟁점아파트 증여일까지의 기간 동안 급격한 가격변동이 있었다.
1. 한국부동산원의 실거래가격지수에 의하면 2021년 11월의 부동산 실거래가격지수는 130.2이고 2023년 2월의 부동산 실거래가격지수는 109.4로서 20.8이나 차이가 난다.
2. 비교대상아파트의 공동주택 공시가격은 2021년에 OOO원, 2022년에 OOO원, 2023년에 OOO원으로 2021년부터 2023년까지 급격하게 변동하였다.
3. 부동산 가격의 전반적인 추세를 보면 2021년은 저금리, 부동산 경기활황 등의 이유로 급등하였으나 2022년 이후부터는 금리인상, 대외경기 침체로 인한 수요심리 위축 등의 이유로 급락하였다.
(2) 가격변동의 중대한 사정이 없었다는 점은 평가기준일로부터 1년 3개월 전의 유사 주택의 매매사례가액을 시가로 적용한 과세관청이 증명(대법원 1988.6.28. 선고 OOO 판결)하여야 하나, 처분청은 이를 입증하지 못하였다. (가) 처분청은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 적용하였다고 하나, 평가심의위원회의 심의는 매매사례가액을 시가로 적용하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다고 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수는 없다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 OOO 판결). (나) 처분청은 비교대상아파트의 거래일부터 평가기준일까지 부동산 가격의 급격한 변동이 있었음에도 이를 무시한 채 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 않는다는 사실을 입증하지 못하였다. 조세심판원은 이 건과 유사한 사례에서 “쟁점주택 등은 매매계약일과 평가기준일 간의 공동주택가격 차이가 상당하고, 시세 역시 상당한 차이가 있음에도 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없을 입증하였다고 보기 어렵다”는 이유로 청구주장을 인용(OOO, OOO)한바 있다. 또한, 부동산의 거래가격은 아래 ＜표1＞과 같이 다양한 요인에 의해 결정되는바, 처분청 의견과 같이 쟁점아파트와 유사한 아파트 단 한 채의 거래가액을 객관적인 가액이라고 보기는 어렵다. ＜표1＞ 부동산 가격의 결정요인
• 거래시기, 계절적인 요인, 부동산 경기, 정부의 부동산대책 등 일반적인 요인
• 거래물건의 층수, 방향, 세대수, 대출금액, 전세입자 또는 집주인의 거주 여부 등 거래대상 부동산이 가지는 조건
• 급매, 층간소음, 기타 이사를 가야할 사정 등 매도자의 개인적인 이유
• 여유자금의 투자, 자녀교육, 출퇴근 사정 등 매수자의 개인적인 이유 나.처분청 의견 평가심의위원회의 심의 결과 비교대상아파트의 매매계약일 이후 쟁점아파트의 평가기준일까지 해당 아파트들의 가격이 변동할 만한 특별한 사정이 없었으므로 비교대상아파트의 거래가액은 상증세법 시행령 제49조에 따른 유사매매사례가액으로서 시가에 해당한다.
(1) 처분청은 쟁점아파트와 용도·면적·위치·방향·공동주택 고시가격이 모두 동일한 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 있다고 보아 부산지방국세청 평가심의위원회에 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사유가 있는지에 대해 심의를 의뢰하였고, 평가심의위원회는 해당 기간 동안 부동산 대책발표 및 대규모 개발 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하였다.
(2) 청구인이 주장하는 일반적인 시세 상승으로 인해 쟁점아파트의 주변환경 및 이용가치가 크게 변동된다고 볼 수 없는바, 청구인이 주장하는 사유만으로 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사유가 존재한다고 볼 수 없다. (가) 비교대상아파트 공동주택 고시가격은 2021년에 OOO원, 2022년에 OOO원, 2023년에 OOO원으로 변동되었지만, 비교대상아파트의 매매계약일이 속한 2021년과 쟁점아파트의 평가기준일이 속한 2023년의 공동주택가격은 상호 유사하다. (나) 비교대상아파트와 같은 단지에 위치한 아파트가 2021년 12월에 OOO원에 거래된 사실이 있는바, 청구인의 주장처럼 비교대상 아파트가 OOO원에 거래된 후 시세가 급락하지는 아니하였다.
(3) 상증세법 시행령에 따라 평가기간 밖의 거래가액 등이라도 평가심의원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는바, 해당 법령에 근거하여 평가심의원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사유가 없음을 인정받은 매매가액은 평가기간 밖의 가액이라고 하더라도 시가로 인정함이 타당하다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 청구인이 배우자로부터 증여받은 쟁점아파트 지분 1/2의 시가평가시 매매사례가액인 OOO원을 적용한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
(1) 청구인이 쟁점아파트의 지분 1/2를 배우자로부터 증여받고, 증여재산가액을 OOO원(상증세법상 보충적 평가액)으로 하여 증여세를 신고하자, 처분청은 증여재산가액을 OOO원으로 경정하여 증여세를 결정하였는데, 청구인의 증여세 신고내역 및 처분청의 결정내역을 비교하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 증여세신고 및 처분청의 결정내역 비교 ㅇㅇㅇ * 처분청은 ‘청구인이 2015.12.3. 증여받은 쟁점아파트의 지분 1/2’의 증여재산가액 산정 시 매매사례가액을 적용함
(2) 청구인은 2015.12.3. 배우자로부터 쟁점아파트의 지분 1/2을 증여받았고, 2023.2.13. 나머지 쟁점아파트의 지분 1/2을 증여받았는데, 해당 소유권 변동내역을 포함한 쟁점아파트 등기부등본의 주요 기재내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점아파트 등기부등본의 주요 기재내역 [표제부] (전유부분의 표시) 표시 번호 접수 건물 번호 건물내역 1 2002.3.30. 제19층 제1904호 철근콘크리트조 119.25㎡ 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권 보존 2022.3.30. 제20782호 공유자 지분 100분의 60 엘지건설㈜ 지분 100분의 22.5 ㈜A 지분 100분의 17.5 중앙산업㈜ 17.5 2 공유자지분 전부 이전 2002.4.25. 제27744호 1999.4.12. 매매 A (청구인의 배우자) 3 소유권일부이전 2015.12.3. 제96125호 2015.12.3. 증여 공유자 지분 2분의1 청구인 4 소유권일부이전 2023.2.13. 제7125호 2023.2.10. 증여 공유자 지분 2분의1 청구인
(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교한 내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트 비교내역 (단위: ㎡, 백만원) 구분 동·호수 전용면적 공동주택가격 쟁점아파트 132동 1904호 119.250 OOO 비교대상아파트 132동 1301호 119.250 OOO
(4) 국토교통부의 실거래가정보시스템에서 제공하는 쟁점아파트와 동일한 아파트단지 내에 있는 동일 면적 아파트의 2020년 10월부터 2024년까지의 거래내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점아파트와 유사한 물건의 거래내역(2020년 10월부터 2024년까지) (단위: 백만원) 매매계약일 위치 거래 금액 비고 층 호수 2020.10.23. 17층
• OOO 2021.11.5. 13층 1301호 OOO 비교대상아파트 거래 2021.12.27. 12층 1201호 OOO 2024.4.24. 15층
• OOO 2024.5.22. 6층
• OOO * 청구인이 쟁점아파트(19층 1904호)를 증여받은 날은 2023.2.13.임
(5) 부산지방국세청 평가심의위원회에서 2023.12.22. 처분청에 통보한 심의결과 내용은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 부산지방국세청 평가심의위원회에서 통보한 심의결과 내용 심의신청한 유사재산의 매매가액은 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 매매가액에 포함시킬 수 있음
(6) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2020년부터 2023년까지의 공동주택 공시가격은 동일하였는데, 연도별 변동내역은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택 공시가격 (단위: 백만원) 2020.1.1. 기준 2021.1.1. 기준 2022.1.1. 기준 2023.1.1. 기준 OOO OOO OOO OOO
(7) 청구인이 제출한 처분청의 답변에 대한 주요 항변내용은 다음과 같다. (가) 쟁점아파트의 공동주택 고시가격은 2022년에 2021년 대비 55% 상승하였고, 2023년에 2022년 대비 △28.9% 하락하였으며, 2023년과 2021년의 공동주택 고시가격을 직접 비교하면 2023년에 2021년 대비 10.2%만큼 상승한 것으로 나타난바 처분청의 의견처럼 공동주택 공시가격의 변동 폭이 작다고 볼 수 없다. (나) 처분청은 비교대상아파트의 매매계약일 이후 가격변동에 중대한 영향을 미치는 요인이 없었다는 의견이나, 감사원이 작성한 발표자료(주요 국가통계 작성 및 활용실태)를 보면 2017.6.19.부터 2021.6.30. 사이 부동산시장 과열과 관련하여 총 27차례 대책 발표가 있었던 것으로 나타난다.
(8) 부동산뱅크 사이트에서 조회되는 쟁점아파트가 속한 아파트 단지(총 3개동 362세대로 사용승인일은 2002.1.31.임) 내의 동일 면적 아파트의 시세 정보는 아래 ＜그림1＞과 같다. ＜그림1＞ 쟁점아파트 동일 단지 내 동일 면적 아파트 시세 ㅇㅇㅇ
(9) OOO 사이트에서 조회되는 쟁점아파트가 속한 아파트 단지(총 3개동 362세대) 내의 아파트(전용면적 84㎡와 119.25㎡)의 시세 정보는 아래 ＜그림2＞와 같다. ＜그림2＞ 쟁점아파트 동일 단지 내 아파트 시세 ㅇㅇㅇ
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 시가로 보는 유사매매사례가액 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 함은 당연하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 찾을 수는 있겠으나, 이 경우라 하더라도 평가기간 확대와 동시에 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠고(법령문언 자체에서 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정할 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어, 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면, 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다(이러한 판단요소로는 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 사실 판단하여야 한다)할 것(OOO, 2024.3.28. 합동회의, 같은 뜻임)이다. 또한 증여재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서 증여일 현재의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고 OOO 판결 참조), 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 1년 3개월(2021.11.5.부터 2023.2.13.까지)의 차이가 있고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공시된 공동주택가격은 2022.1.1. 기준 전년 대비 51% 상승하였다가 2023.1.1. 기준 전년 대비 27% 하락한 점, 2021년 11월부터 2023년 2월까지의 기간 동안 OOO 및 OOO 사이트 등 민간의 주요 부동산 지표에서도 쟁점아파트와 같은 단지의 아파트들의 가격이 20∼30% 정도 떨어진 것으로 나타나는 점 등에 비추어 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 동안 쟁점아파트의 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 봄이 타당하므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 2021.11.5.거래가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략)
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 및 각 호 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.