2021이후 종부세의 경우 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산에 대한 납세의무자는 해당 지역주택조합등이 된다고 규정되어 있을 뿐 청구주장과 같이 종부세를 산정할 법적 근거가 없는 점, 위탁자별로 구분되어 있지 않아 신탁재산으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산에 대한 2021∼2022년도 재산세는 지방세법§107에 따라 청구법인에게 부과되었고, 이에 따라 처분청이 청구법인에게 이 건 종부세를 부과한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 조합원들이 납부한 분담금 및 대출금으로 쟁점부동산을 취득하였는바, 쟁점부동산은 다음과 같은 이유로 청구법인의 고유재산이 아닌 조합원들로부터 신탁받은 신탁재산이다. (가) 청구법인은 조합원과의 조합가입계약 및 조합규약에 따라 조합원들이 납부한 분담금 및 대출금으로 쟁점부동산을 취득하여 청구법인 명의로 소유권 이전 등기를 하였다. 조합가입계약과 조합규약에 따르면, ① 청구법인은 사업을 추진함에 있어 조합원들의 대표성을 가지고, 규약에 따라 조합원들의 권한 및 사업추진에 관한 사항을 위임받은 것으로 되어 있어 신탁 목적의 범위 내에서 관리․처분 등의 권리를 가지며, ② 청구법인은 조합원이 납부한 분담금을 주택법제11조의6에 따라 예치기관에 예치해야 하고, 사업목적으로만 사용할 수 있으며, ③ 조합원은 조합원의 권한 중 토지매입, 조합 자금의 차입․관리․집행, 시공사와의 공사도급계약 체결 등 사업추진에 필요한 주요 업무를 조합에 위임하도록 하고 있고, ④ 조합원은 사업의 원활한 추진을 위하여 청구법인의 명의로 소유권 이전한 사업부지를 조합에 신탁등기해야 하며, 청구법인은 수탁 받은 재산권을 목적에 적합하게 행사하고 사업이 종료되면 즉시 신탁등기를 해제하여 조합원에게 재산권을 반환해야 한다. ⑤ 그리고 청구법인이 청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 조합원의 권리에 비례하여 배분해야 한다. (나) 신탁법제27조는 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다고 규정하고 있고, 이러한 신탁재산의 물상대위성으로 인하여 신탁재산이 신탁의 목적에 따라 관리․처분되어 다른 재산권으로 변형된다고 하더라도 그 재산은 다시 신탁재산이 된다 할 것이므로, 수탁자가 신탁을 받은 금전으로 제3자로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 경우 그 부동산도 신탁재산에 해당된다고 보아야 한다. (다) 지역주택조합의 사업에 따라 완성된 주택은 사용검사 후 소유권보존등기, 즉 원시취득자를 정하게 되는데, 조합원은 완성된 주택에 대하여 조합원 명의로 소유권보존등기를 하며, 일반분양분은 지역주택조합 명의로 소유권보존등기 후 수분양자에게 소유권이전등기를 하는 과정을 거치게 된다. 이에 따라 조합원은 토지를 제외한 건물에 대해서만 원시취득에 대한 취득세를 부담하고, 일반분양자는 토지 및 건물에 대하여 승계취득에 대한 취득세를 부담하게 되며, 이처럼 조합원의 취득과 일반분양자의 취득을 다르게 적용하는 이유는, 지방세법 및 제반 법률에서 쟁점부동산을 조합원의 신탁재산으로 판단하고 있기 때문이다. (라) 쟁점부동산이 신탁재산이 아니라 청구법인의 고유재산이라면 조합원이 납부한 분담금은 신탁재산이 아닌 조합에 대한 유가증권(지분증권이나 채권)으로 볼 수 있다. 소득세법제94조는 유가증권의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하도록 하고 있고, 조합원이 신규주택을 취득하면 그 대가로 분담금을 지급한 것이 되므로 유가증권을 처분하여 신규주택을 취득한 것이 된다. 이 때 신규주택의 가격과 분담금과의 차액에 대해서는 양도차익이 발생하는 바, 소득세법에 따라 양도소득세를 부담하여야 할 것이다. 또한, 조합원이 납부한 분담금이 유가증권(채권 또는 지분증권)이라면, 지역주택조합이 해당 자금으로 사업을 진행하여 완성한 주택을 조합원들에게 공급하는 것은 조합원이 보유한 유가증권을 지역주택조합이 취득하는 대가로 주택을 공급하는 것이 되고, 조합원은 신규주택의 시가와 유가증권(분담금)의 차액에 대하여 양도소득세를 부담하여야 할 것이다. 그러나 소득세법은 이를 유가증권의 처분으로 판단하지 않는데, 이는 지역주택조합에 대한 유가증권만을 특별하게 우대하여 과세하지 않는 것이 아니라, 조합원의 분담금을 개별 조합원과 지역주택조합간의 신탁계약에 의한 신탁재산으로 보기 때문이다.
(2) 종합부동산세법제7조 제1항에 따르면, 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다. 또한, 지방세법제107조 제1항은 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고, 같은 항 제3호에서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자가 납세의무자이며, 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다고 규정하고 있다. 쟁점부동산은 청구법인이 조합원으로부터 신탁받은 재산이나, 신탁법에 따라 수탁자 명의로 신탁등기되지 않은 재산이다. 대법원은 신탁법상 신탁계약이 이루어져 수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁법에 따른 신탁등기가 마쳐지지 아니한 경우 신탁재산인 부동산에 관한 사실상의 소유자는 수탁자로 보아야 한다고 판시(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결)하고 있는바, 청구법인의 명의로 소유권 이전 등기가 된 쟁점부동산의 사실상 소유자는 청구법인이므로 종합부동산세 등의 납세의무자가 청구법인이라는 점에는 이견이 없다.
(3) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 원취득자인 조합원별로 산정한 각 종합부동산세 등을 합산한 금액을 납부할 의무가 있다. (가) 신탁법상 신탁재산은 강제집행이 원칙적으로 금지되고, 파산재단에서 제외되며, 수탁자의 고유재산과도 구별하여 관리되어야 하는바, 이처럼 신탁법상 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 독립되어 있을 뿐만 아니라 위탁자별로도 각각 독립되어 있으므로, 수탁자가 신탁재산인 부동산을 대내외적으로 보유하면서 신탁의 목적에 따라 관리․처분할 수 있는 권능을 가진다고 하더라도 이는 개별 신탁관계에 기초하여 각각의 부동산을 보유하는 것으로 보아야 한다(대법원 2014.11.27. 선고 2012두26852 판결). (나) 종합부동산세법의 입법 목적은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하고자 함에 있다. 만약, 어느 한 수탁자가 다수의 위탁자로부터 부동산을 신탁받았다고 하여 그 재산세 과세표준을 합산하는 방법으로 종합부동산세의 과세표준을 산정한다면 종합부동산세를 도입한 취지와 어긋날 뿐만 아니라, 세제상의 불이익으로 인하여 신탁법상 신탁관계의 이용을 꺼리게 하는 결과를 초래하게 된다. (다) 처분청은 주택법상 지역주택조합의 주택건설 사업 방법, 청구법인과 조합원의 신탁계약, 쟁점부동산에 대한 기타 세목에서의 과세방법 등을 무시한 채, 신탁계약에 의해 수탁자의 고유재산과 독립적으로 판단되어야 하고 위탁자별로도 각각 독립되어 관리되어야 하는 신탁재산(쟁점부동산)의 본질을 이해하지 못하고, 쟁점부동산을 수탁자인 청구법인의 고유재산으로 보아 과세하는 오류를 범하고 있다. (라) 쟁점부동산은 청구법인의 고유재산이 아닌 신탁재산이므로, 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 원 취득자인 조합원별로 산정한 각각의 종합부동산세 등을 합산한 금액을 납부하는 것이 타당하다.
(1) 종합부동산세법제7조 제1항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, OOO 이 청구법인을 쟁점부동산의 재산세 납세의무자로 보아 과세하였으므로 쟁점부동산에 대한 종합부동산세 납세의무자 역시 청구법인으로 보아야 한다.
(2) 종합부동산세법제7조 제2항에서 주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합(위탁자)이 납세의무자가 된다고 규정하고 있을 뿐, 지역주택조합이 보유한 부동산에 대한 종합부동산세 과세표준 산정 등에 별도의 예외규정을 두고 있지 않으므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 타당하다.
(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 일부개정된 것) 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 신탁법제2조에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정된 것) 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.(각 호 생략)
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
5. 신탁법제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다. (3) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 제27조(신탁재산의 범위) 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.
7. 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도
(1) 청구법인은 주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합으로, 2019년 4월경 OOO 으로부터 주택조합 설립인가를 받았다.
(2) 청구법인이 제출한 조합원 가입(공급) 계약서의 주요 내용은 다음과 같다.
(3) 청구법인이 제출한 조합규약의 주요 내용은 다음과 같다.
(4) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산의 소유권은 신탁이 아닌, 매매를 원인으로 하여 청구법인에게 이전된 것으로 확인되고, OOO 신탁을 원인으로 수탁자 OOO 에게 소유권이전 등기되었다.
(5) 처분청의 종합부동산세 (경정)결정 내역은 아래 <표3>과 같다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점부동산이 청구법인의 고유재산이 아닌 조합원들로부터 신탁받은 신탁재산이므로, 쟁점부동산에 대한 종합부동산세는 조합원별로 구분하여 계산한 금액을 합산하여 산정하여야 한다고 주장한다. (나) 종합부동산세법제7조 제1항은 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하였고, 같은 조 제2항은 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우에는 위탁자 (주택법제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합을 위탁자로 함) 가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 하였으며, 같은 법 제8조에서 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액을 바탕으로 산정하도록 정하였다. 또한, 지방세법제107조 제2항 제5호는 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 하였다. (다) 이 건의 경우, 쟁점부동산에 대한 2021〜2022년도 재산세는 지방세법제107조에 따라 청구법인에게 부과되었고, 이에 따라 처분청이 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 사실이 확인되는 점, 종합부동산세법제7조 제2항은 조합권이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산에 대한 납세의무자는 해당 지역주택조합 등이 된다고 규정하고 있을 뿐, 청구주장과 같이 종합부동산세를 산정할 법적근거가 없는 점, 종합부동산세법제8조는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액을 바탕으로 종합부동산세 과세표준을 산정하도록 하고 있고, 달리 예외 규정을 두고 있지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.