청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서는 매매금액과 잔금지급일 기재되어 있을 뿐 매매계약일이 기재되어 있지 아니하며 매매계약서상 양수인은 일반법인으로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받거나 토지사용승낙서를 받은 바 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서는 매매금액과 잔금지급일 기재되어 있을 뿐 매매계약일이 기재되어 있지 아니하며 매매계약서상 양수인은 일반법인으로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받거나 토지사용승낙서를 받은 바 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
(1) 청구인은 2017.12.18. 배우자 A로부터 쟁점토지를 증여를 원인으로 취득하여 2019.5.22. 매수인 ㈜B에 매매가액 OOO원에 양도하였고, 쟁점토지의 잔금은 매수인이 A의 채권자인 은 행에 상환하면서 채권자는 쟁점토지에 설정된 근저당권을 말소하였다.
(2) 청구인이 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 신고하지 못한 것은 청구인의 과실이나, 쟁점토지의 지목이 전이라 ㈜B은 취득이 불가하여 소유권이전등기를 하지 못한 상태에서 시일이 흘러 쟁점토지가 경매로 매각된 것으로, 당초 ㈜B과 매매계약서 작성시 특약사항에 계약서 작성일로부터 3개월 이내에 등기이전을 하기로 하였음에도 매수인 측에서 이를 이행하지 않아 이러한 상황에 이르렀다.
(3) 쟁점토지의 소유권 이전등기는 이루어지지 않았으나 청구인은 2019.5.22. ㈜B과 매매계약으로 실제 쟁점토지를 양도하였고, 이는 쟁점토지 매매계약서, ㈜B의 대표이사 C의 차용증서, 당시 C이 권한을 위임하였던 실무자 D의 면회내용 등으로 경매당시 ㈜B이 쟁점토지의 실제 소유자인 것이 확인되며, 양도대금이 청구인에게 지급되었다는 사실은 2019.5.24. 등기부등본상 A의 근저당권 말소사실 및 대출완제확인서 등으로 확인된다.
(4) ㈜B의 실무자인 D는 쟁점토지 양수후 취득세 신고를 하지 못한 것에 대하여 소명하기로 약속하였고, ㈜B이 쟁점토지를 취득하고도 취득세를 신고하지 못한 상태에서 경매가 진행되었던 것으로 ㈜B의 대표이사 C이 이러한 잘못을 모두 인정하고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 양도한 일자를 2019.5.22.로 보아야 하고, 이후 경매로 인한 양도는 ㈜B이 양도한 것이므로 청구인에게 경매낙찰금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 ㈜B에 양도한 이후 경매절차가 진행되었으므로 쟁점토지 매매계약일을 양도일로, 계약서상 매매대금을 양도대금으로 보아야 한다고 주장하나, 민법 제186조 는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 하여야 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점토지의 경매절차 진행당시 등기부상 소유권자는 청구인으로 확인된다.
(2) ㈜B의 대차대조표를 보면 ㈜B은 쟁점토지를 자기의 자산으로 인식한바 없고, 부동산 실거래가 신고내역도 확인되지 아니하며, 청구인이 제출한 매매계약서가 2019년에 작성된 서류인지도 검증되지 않은 상황에서 매매계약서가 존재한다는 사실만으로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다.
(3) 농지법제6조 및 제8조는 농업법인이 아닌 법인은 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고는 농지를 취득할 수 없다고 규정하고 있고, 일반 법인이 농지를 취득하기 위해서는 농지 소유자의 토지사용승낙서를 받아 법인 명의로 농지법 제34조 에 따른 농지전용허가를 받아야 할 것이나, 청구인이 제출한 매매계약서를 보면 농지 소유자인 청구인과 일반 법인인 ㈜B이 작성한 계약이므로 이 계약은 무효이고, 매매계약 특약사항에 농지전용에 대한 합의 등 법인의 농지 취득방법에 대한 증빙도 없으므로 쟁점토지의 소유권은 청구인에게 있다고 보아야 한다. 또한 쟁점토지 경매절차 당시 대구지방법원 OO지원은 경매서류인 배당기일통지서, 개시결정정본 등을 청구인에게 송달하였는바, 법원도 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 있다고 판단하였음을 알 수 있다.
(4) 청구인은 쟁점토지 양도가액은 OOO원이고 양도대금은 근저당권 말소를 위하여 2019.5.24. A의 채권자인 은행에 상환하였다고 주장하나, 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 2019.5.24. 근저당권 설정당시 채권최고액 잔액은 OOO원으로 채권최고액은 근저당설정금액에 20∼30%를 가산한 금액인 점을 감안하더라도 청구인이 주장하는 양도가액과 큰 괴리가 있고, ㈜B의 실무자인 D가 작성한 차용증은 단순한 금전차용에 관한 사실만을 나타내므로 쟁점토지의 매매사실을 입증하기에는 그 연관성이 부족하여 청구주장을 입증할 만한 증빙으로 보기도 어려우므로, 쟁점토지 등기사항전부증명서상 경매일자를 양도일로, 경락금액을 기준시가로 안분한 가액을 양도가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 타당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
2. 제1항을 적용할 경우 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우
3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
(4) 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
(5) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.
7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 제8조(농지취득자격증명의 발급) ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점토지 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 지목은 전, 면적은 3,357㎡로 매매대금은 OOO원, 계약금은 기재되어 있지 아니하고, 잔금은 OOO원으로 2019.5.22.에 지불한다고 기재되어 있으며, 특약사항에는 부동산의 소유권등기이전은 계약일부터 3개월 이내에 한다고 기재되어 있고, 매도인은 청구인, 매수인은 ㈜B이나 매수인과 매도인의 주소나 연락처, 중개업자란, 계약일자 등은 기재되어 있지 아니하다(<별지1> 쟁점토지 매매계약서). (나) 쟁점토지 등기사항전부증명서 갑구에 의하면 청구인은 2017.12.14. A로부터 증여받아 2017.12.18. 소유권이전되었고, 2020.7.15. 대구지방법원 OO지원이 쟁점토지에 대하여 임의경매개시결정을 하여 쟁점토지는 2021.10.29. 임의경매로 매각되어 E에게 소유권이전된 것으로 나타나며, 등기사항전부증명서 을구에 의하면 쟁점토지는 2012.4.18. 채무자 A, 채권최고액 OOO원으로 근저당설정되었고, 2017.6.13. 채무자 A, 채권최고액 OOO원으로 근저당설정을, 2018.3.15. 채무자 A, 채권최고액 OOO원으로 근저당설정되었다가 2019.5.24. 해지를 원인으로 위 3건의 근저당설정등기가 모두 말소되었고, 2019.5.24. 채무자 C, 채권최고액 OOO원으로 근저당설정등기된 것으로 나타난다(<별지2> 쟁점토지 등기사항전부증명서). (다) 쟁점토지는 2021.10.29. 경상북도 OO시 OO동 OOO 토지(지목 전, 2,678㎡, 이하 “쟁점외토지”라 한다)와 함께 대구지방법원 OO지원의 임의경매를 통해 OOO원에 일괄매각되었고, 대구지방법원 OO지원 경매물건 입찰진행내용자료에 의하면, 쟁점토지와 쟁점외토지는 2021.10.5. 매각결정되었고, 쟁점토지의 감정가는 OOO원(OOO원/㎡), 쟁점외토지의 감정가는 OOO원(OOO원/㎡)이며, 쟁점토지의 토지이용계획 부분에 공장설립제한지역, 보전녹지지역, 역사문화환경보호지구 등으로 농지취득자격증명필요라고 기재되어 있고, 등기부현황에 채권액 합계 OOO원, 권리자는 청구인, 근저당권자는 F(OOO원)으로 기재되어 있다. (라) 대구지방법원 OO지원 송달현황목록에 의하면 대구지방법원 OO 지원은 배당기일통지서, 매각 및 매각결정기일통지서, 개시결정정본을 소유자 청구인, 채무자 ㈜B, 채권자 F 등에 송달한 것으로 나타난다. (마) 쟁점토지의 공시지가는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지의 공시지가 (바) 청구인은 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도일을 2021.10.19., 쟁점토지와 쟁점외토지의 낙찰가 OOO원을 양도시 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 산정하였으며, 취득가액은 배우자증여 이월과세적용을 배제한 OOO원으로 하여 비사업용토지에 대한 중과세율(48%)을 적용하여 2023.7.20. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 고지서를 공시송달하였다. (사) ㈜B은 2019사업연도 법인세와 부가가치세 매출내역이 없고, 대차대조표상에 쟁점토지를 법인 자산으로 인식한 사실이 나타나지 아니하며, 청구인이나 A의 사업자와 ㈜B이 거래한 내역은 확인되지 아니하였다.
(2) 청구인은 쟁점토지 매매계약서상 일자인 2019.5.22.을 양도일로 보아야 한다며 아래와 같은 자료를 제시하였다. (가) 2019.3.31.로 기재된 차용증에 의하면 채권자는 청구인, 채무자는 ㈜B 대표이사 C으로, C은 2019.3.31. 청구인으로부터 OOO원을 차용하고, 2019.5.22.까지 청구인의 계좌로 상환할 것을 약속한다고 기재되어 있으며, 법인인감증명서와 위임장을 첨부하였고, 위임장의 위임날짜는 2019.3.31. 위임인은 ㈜B의 대표이사 C이며, 수임인은 D이고, D에게 위임한 사항은 차용증 작성 및 현금수령으로 기재되어 있으며, D의 신분증을 첨부하였다. (나) 2019.3.8.자 A의 약속이행각서에 의하면 쟁점토지 부동산 매매대금 OOO원 중 OOO원은 G대출을 상환하고 나머지 OOO원은 H은행 대출을 상환하기로 약속한다고 기재되어 있고, 2019.3.22. 기안된 H은행 OOO지점 품의서에 의하면, A에 대한 제3자(청구인) 담보물(쟁점토지)에 대하여 담보물 매각(매매금액 OOO원, 탁감가 OOO원), 담보물 선순위 G근저당 OOO원, 대출금 OOO원, 당행 2순의 근저당 OOO원, 여신 OOO원, 상환예정금액 OOO원으로 현 시점에서 OOO원 회수가 당행 여신회수에 도움이 되리라 판단되며, 추후 부동산 등기부등본상의 실거래 매매신고금액을 확인하여 제출한 매각금액보다 높을 시 해당금액만큼 A 에게 여신을 추가상환토록 적극 유도하겠다고 기재되어 있고, 2019.5.24.자 예금주 ㈜H은행의 계좌(505-10-*2-4) 거래내역에 의하면 A는 현금 OOO원을 입금한 것으로 나타난다. (다) 2019.8.30.자 청구인과 ㈜B의 대표이사 C의 확인서에 의하면 2019.3.30. 부동산 매매계약서에 작성된 쟁점토지의 특약사항에 명시된 소유권등기이전을 2019.11.1.까지 할 것을 확약하고, 만약 등기이전이 이행되지 않아 발생하는 모든 문제는 ㈜B이 책임질 것을 확인한다고 기재되어 있고, 청구인과 ㈜B의 대표이사 C이 기재되어 있다. (라) 청구인은 ㈜B으로부터 지급받은 금액 중 OOO원을 2019.5.24. 쟁점토지의 근저당권자인 G에 상환하였으므로 2019.5.22. 쟁점토지가 ㈜B에 양도되었다고 주장하며 아래 <표2>의 내용과 같이 대출완납증명서를 제출하였고, 2019.5.22. 쟁점토지 매수인으로부터 매매대금 OOO원을 지급받았다는 증빙자료는 제시하지 아니하였다. <표2> G 대출완제확인서 내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 ㈜B과 매매계약을 통하여 2019.5.22. 쟁점토지를 실질적으로 양도하였으나 ㈜B이 소유권이전등기를 못하였을 뿐이고, ㈜B으로부터 매매대금을 지급받아 2019.5.24. 쟁점토지에 설정된 근저당권을 모두 말소하였으므로 쟁점토지 매매계약서에 기재된 잔금일(2019.5.22.)을 쟁점토지의 양도일로, OOO원을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 규정하면서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일로 하도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서는 매매금액과 잔금지급일이 기재되어 있을 뿐 매매계약일이 기재되어 있지 아니하며, 매매계약서상 양수인인 ㈜B은 일반법인으로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받거나 토지사용승낙서를 받은 바 없는 것으로 나타나고, ㈜B이 청구인에게 쟁점토지 매매대금을 지급하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 2019.5.24. 쟁점토지에 설정된 채권최고액은 잔액기준 OOO원으로 나타나는 등 쟁점토지 양도가액이 OOO원이라는 청구인의 주장도 신뢰하기 어렵고, 2019.5.24. 쟁점토지의 근저당권이 말소된 사실만으로 쟁점토지의 매매대금 잔금이 2019.5.22. 청산되었다고 보기도 어려운 점, 쟁점토지 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2017.12.14. A로부터 증여받아 2017.12.18. 소유권이전되었고, 2020.7.15. 대구지방법원 OO지원이 쟁점토지에 대하여 임의경매개시결정OOO을 하여 쟁점토지는 2021.10.29. 임의경매로 매각되어 E에게 소유권이전된 것으로 나타나며, 대구지방법원 OO지원 송달현황목록에 의하면 대구지방법원 OO 지원은 소유자를 청구인으로 보아 청구인에게 배당기일통지서, 매각 및 매각결정기일통지서, 개시결정정본을 송달하였던 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 쟁점토지의 양도에 대하여 양도일자를 2021.10.29.로 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점토지 매매계약서 <별지2> 쟁점토지 등기사항전부증명서
심판청구를 기각한다.