쟁점오피스텔의 양도시기를 **.**.**.로 보아 청구인에게 종전주택 양도에 대한 일시적2주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

가. 청구인 a·b(각각 “ 청구인 1”, “ 청구인 2” 라 하고 이하 “ 청구인들 ” 이라 한다) 은 2020.1.7. 부산광역시 동래구 OOO(이하 “ 종전주택 ” 이라 한다) 를 공동명의로 취득하여 보유하던 중, 청구인 1 이 2021.1.11. 부산광역시 금정구 OOO 소재 단독주택 (이하 “ 신규주택 ” 이라 한다) 을 취득하였는데, 이후 청구인들은 2022.2.21. 종전주택을 OOO 원에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. 나. 처분청은 종전주택의 양도 당시 청구인 2 가 2016.12.22. 부산광역시 OOO(이하 “ 쟁점오피스텔 ” 이라 한다) 를 취득하여 보유하고 있어 청구인들이 조정지역내 3 주택을 보유하고 있었다고 보아 2024.1.29. 청구인들에게 2022 년 귀속 양도소득세 합계 OOO 원 (청구인들 각 OOO 원) 을 경정·고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.1.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 청구인들은 부부사이로 2020.1.7. 종전주택을 OOO 원에 취득하여 보유하다가 2022.2.21. c 에게 OOO 원에 양도하였으나 일시적 1 가구 2 주택 비과세 요건에 충족하므로 양도소득세를 신고하지 않았다. (2) 소득세법제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 취득 및 양도시기는 원칙적으로 해당자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있다. 즉 대금청산일이 분명한 경우에는 소유권 변동의 외형적 절차인 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였더라도 실제로 대금을 청산한 날이 취득 및 양도시기가 되는데, 여기서 대금을 청산한 날이라 함은 실제로 잔금을 지급하여 사실상의 소유권을 취득하거나 양도한 시점을 말한다. (3) 청구인 2 의 모친인 d 은 청구인들의 인근에서 생활하면서 청구인들의 자녀를 양육하던 중 거주지가 경사가 심하고 교통이 불편하여 평지에서 생활하기를 원하였는데, 청구인들의 제안으로 d 소유의 아파트를 매도하여 그 자금으로 청구인 2 소유의 쟁점오피스텔을 매수하고, 청구인들은 쟁점오피스텔의 매도자금을 합쳐 쟁점오피스텔의 인근 아파트를 매수하여 함께 생활하기로 사전에 합의하였다. 합의 이후에 청구인들은 2019.11.12. 종전주택에 대한 매수계약을 체결하였으나 d 소유 주택의 매도가 어려워 우선 d 이 이를 담보로 대출을 받아 쟁점오피스텔의 매수자금 명목으로 청구인들에게 대금을 지급하고 청구인들은 그 대금을 받아 종전주택의 매수자금으로 사용하기로 하였다. (4) 이에 d 은 2019.11.26. 본인의 아파트를 담보로 OOO 원을 대출받았는데, 이후 청구인들과 d 은 2019.12.5. 쟁점오피스텔에 대한 매매대금은 OOO 원으로 하고, 계약당일에 계약금 OOO 원, 2020.1.6. 에 중도금 OOO 원, 잔금 OOO 원은 d 의 주택이 매도되면 지급하며, 쟁점오피스텔에 설정된 융자금 OOO 원은 청구인들이 상환한다는 취지의 매매계약서를 작성하였다. 청구인들은 계약금과 중도금으로 받은 대금을 종전주택의 매수자금으로 사용하였고, 여전히 d 의 주택매도가 늦어져 d 은 2020.12.11. 추가로 OOO 원을 대출받아 잔금을 지급하였다.

(5) d 은 2020 년 3 월 중순경부터 쟁점오피스텔에 대한 내부인테리어를 실시하고 2020.4.16. 쟁점오피스텔에 전입신고를 한 후, 현재까지 실소유주로서 점유 및 사용을 하고 있다. 하지만 쟁점오피스텔에 대한 소유권이전등기는 2023.10.5. 하였는데, 소유권이전등기를 지연한 사유는 아래 < 표 1> 과 같다. < 표 1> 소유권이전등기 지연사유 (6) 처분청은 쟁점오피스텔 매매계약서의 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금의 합계가 매매대금과 차이가 있다며 사실여부가 불분명하다는 의견이나, 이는 단순 오기에 불과하고, 특약사항에 자필로 중도금을 OOO 원을 수령하였다고 기재하였으며, 처분청의 기한 후 신고 안내 이후에 임의로 작성한 계약서라면 오히려 중도금을 계좌거래내역과 같이 작성하면 되는 것이므로 이러한 오기사항 및 특약사항의 자필 기재내역은 오히려 이 매매계약서가 계약당시에 작성되었다는 입증자료이다. (7) 쟁점오피스텔의 매매계약에 근저당 설정금액에 대한 내용이 누락되어 있는 점은 계약서에 ‘ 대상 부동산에 대한 융자금은 매도인이 빠른 시일 내에 상환한다 ’ 고 기재하였고, 그 구체적인 금액은 d 에게 구두로 미리 설명하였으며, 서로 신뢰하여 상환기일을 정하지 않고 빠른 시일 내에 상환한다는 내용으로만 약정하였다. 청구인들은 추가 대출이 어려워 상환이 늦어졌고, 2021 년 12 월부터 2023 년 2 월까지 5 차례에 걸쳐 OOO 원을 상환하였다. (8) 청구인들이 d 으로부터 받은 대금의 원천인 d 의 대출원금 및 이자 일부를 청구인들이 상환하였다고 하여 처분청은 이를 대출 (대여) 금으로 판단하고 있으나, 이는 d 의 주택이 매도되기 전 청구인들이 종전주택을 매수하게 되어 d 의 주택이 매도될 때까지 몇 개월 동안만 청구인들이 그 대출원금 및 이자를 상환해 준 것에 불과하고, 해당 자금은 d 의 노후자금 전부로 이를 청구인들에게 증여한다는 것은 타당하지 않다. (9) 결론적으로 쟁점오피스텔의 양도시기가 불분명하다는 처분청의 주장과는 달리 쟁점오피스텔은 2020.12.11. 잔금 청산과 함께 d 에게 양도되었다는 사실은 객관적으로 증빙되고 있고, 그렇다면 종전주택의 양도는 1 가구 일시적 2 주택에 해당하여 비과세 감면대상이다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인 2 는 2016.12.22. 쟁점오피스텔 (d 이 생계를 유지하는 주거용 오피스텔) 을 취득하였고, 청구인들이 2020.1.7. 종전주택 (청구인들 각 50% 공동소유) 을 취득하였으며, 다시 청구인 1 이 2021.1.11. 신규주택을 취득하여 종전주택의 양도일인 2022.2.21. 현재 조정지역내 3 주택자로 중과대상자이다. (2) 청구인들은 청구인 2 의 모친인 d 과 2019.11.12. 종전주택에 대한 매매계약 후, 매수대금을 마련하기 위해 2019.12.5. 쟁점오피스텔의 매매계약서를 작성하고 매매대금을 청산하였다고 주장하나, 해당 매매계약서를 작성한 이후 부동산 실거래가신고 및 등기부등본에 기재되는 매매예약 가등기 및 매매계약서의 공증 등이 없는 것으로 확인되는바, 쟁점오피스텔의 매매계약서를 2019.12.5. 작성하였음을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없다. (3) 청구인들이 제출한 쟁점오피스텔의 매매계약서의 총 매매대금은 OOO 원으로 기재되어 있으나, 매매계약서의 세부적인 지급 작성란에는 총 OOO 원 (계약금 OOO 원, 중도금 OOO 원, 잔금 OOO 원) 으로 총 매매대금 OOO 원과 큰 차이가 있고, 등기사항전부증명서에 설정된 청구인 2 의 OOO 근저당설정금액에 대한 사항이나 소유권이전 시기에 대한 사항이 누락되는 등 부동산 매매계약서상 중요한 부분이 누락되거나 잘못 기재된 것으로 확인되므로 매매계약서의 내용을 그대로 신뢰할 수 없다. (4) 부동산 매매시 잔금일 전 등기사항전부증명서에 설정된 양도자의 대출금을 승계하여 매매대금에서 차감하거나, 잔금청산일 전 양도자가 대출금을 상환하는 것이 일반적인 거래형태이나, 쟁점오피스텔에 설정된 청구인 2 의 근저당 설정금액인 OOO 원이 과세전적부심사청구일 (2023.11.27.) 까지 계속하여 등기사항전부증명서 을구에 존재하고 있다. (5) 청구인들은 2020.1.7. 종전주택을 취득하기 위한 자금이 부족하여 d 이 2019.11.26. OOO 에서 OOO 원의 대출을 받은 것으로 확인되고, 이와 관련한 d 의 OOO 계좌에서 확인되는 대출금 상환 내역은 아래 < 표 2> 와 같다. < 표 2> d 의 대출금 상환내역 (단위: 원) (6) 청구인들은 2020.1.7. 취득한 종전주택의 매수잔금 OOO 원이 필요한 상황이었고, 청구인들의 종전주택 매수잔금과 마이너스통장 상환에 필요한 금원을 마련하기 위하여 d 이 본인 소유의 부산광역시 OOO 를 담보로 대출받은 금액을 청구인들에게 전달하였으며, 이후 d 의 대출금 원금과 이자 상환시 청구인 2 가 대출금 상환액에 상응하는 금액을 d 의 계좌로 입금하여 상환하고 있는 점을 보아 사실상 청구인 2 가 대출금을 상환하고 있는 것으로 판단된다. (7) 상기와 같이 매매계약서의 사실여부가 불분명한 점, 쟁점오피스텔의 양도대금이라고 주장하는 대금이 청구인들의 종전주택의 취득을 위한 대출금으로 판단되는 점, 과세관청의 기한 후 신고 안내문을 수령한 이후에 쟁점오피스텔의 매매원인일을 소급하여 소유권을 이전 등기한 점, d 이 쟁점오피스텔에 전입신고하고 실제 주거용으로 사용하면서 청구인들의 자녀를 부양한 점을 보아 종전주택의 양도는 조정지역내 1 세대 3 주택자 양도소득세 중과세 대상에 해당한다.

가.

쟁점오피스텔의 잔금청산일인 2020.12.11. 을 양도시기로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 1 세대 2 주택 비과세 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 나.

(1) 소득세법 (2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것) 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 (2021.11.9. 대통령령 제32104호로 개정된 것) 제155조 (1 세대 1 주택의 특례)

① 국내에 1 주택을 소유한 1 세대가 그 주택 (이하 이 항에서 " 종전의 주택 " 이라 한다) 을 양도하기 전에 다른 주택 (이하 이 조에서 " 신규 주택 " 이라 한다) 을 취득 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1 년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우 (제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 에는 이를 1 세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1 년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5 년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

3 년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조 전단에서 " 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 " 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 (등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 점에 대해서는 양측 간 다툼이 없다. (나) 종전·신규주택 및 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인들의 종전주택 등에 대한 취득·양도내역은 아래 < 표 3> 과 같고, 근저당권 설정 등의 내용은 다음과 같다. < 표 3> 청구인들의 종전주택 등 취득·양도 내역 1) 청구인들은 2020.1.7. 종전주택을 공동명의로 OOO 원에 취득한 후, 2022.2.21. c 에게 OOO 원에 양도하였는데, 주식회사 OOO 에서 2020.4.10. 채권최고액 OOO 원의 근저당권을 설정하였다가 2022.2.21. 말소된 사실이 나타난다. 2) 청구인 1 은 2021.1.11. 신규주택을 OOO 원에 취득하였는데, OOO 에서 2021.1.11. 채권최고액 OOO 원의 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. 3) 청구인 2 는 2016.12.22. 쟁점오피스텔을 강제경매로 인한 매각을 원인으로 취득하고, 2023.10.5.(등기원인: 2019.12.5. 매매) 모친인 d 에게 OOO 원에 양도하였으며, 취득 당시 청구인 2 를 채무자로 근저당권이 설정 (채권최고액 OOO 원) 이 되어 있었던 것으로 나타난다. (다) 처분청은 2023.9.4. 청구인들에게 종전주택의 2022 년 귀속 양도소득세 무신고를 사유로 양도소득세 기한 후 신고 안내문 (재산법인세과 -2675) 을 발송한 것으로 나타난다. (라) 이에 청구인 1 은 2023.9.14. 양도소득세 신고서를 접수하였다가, 2023.9.15. 신고서 삭제 요청서를 접수하였고, 이후 청구인들은 2023.10.11. 아래 < 표 4> 와 같이 기한 후 신고 안내에 대한 답변서를 제출한 것으로 나타난다. < 표 4> 기한 후 신고 안내에 대한 답변서 내용 (마) 청구인들이 쟁점오피스텔을 2020.12.11.(잔금청산일) d 에게 양도하였음을 주장하며 제출한 자료는 다음과 같다. 1) 청구인 2 가 2019.12.5. d 과 체결한 쟁점오피스텔의 매매계약서 내용 일부는 아래 < 표 5> 와 같다. < 표 5> 쟁점오피스텔의 매매계약서 내용 일부 2) 청구인 2 명의의 금융계좌 (OOO 089839) 거래내역에 따르면, 아래 < 표 6> 과 같이 청구인 2 는 2020.1.6. 모친인 d 으로부터 OOO 원을 받아 종전주택의 소유자인 e 에게 OOO 원을 지급하고, 법무사 및 중개비용으로 OOO 원을 지급한 것으로 나타난다. < 표 6> 청구인 2 명의의 금융계좌 거래내역 일부 (단위: 원)

3. d 명의의 금융계좌 (OOO900640) 거래내역에 따르면, 아래 < 표 7> 과 같이 2020.12.11. 대출 OOO 원을 실행하여 청구인 1 에게 지급한 것으로 나타난다. < 표 7> d 명의의 금융계좌 거래내역 일부 (단위: 원) 4) 쟁점오피스텔에 설정된 청구인 2 명의의 OOO 대출금에 대한 연도별 대출원리금 납입증명서에 따르면, 청구인들의 2017 ∼ 2023 년 대출원금 상환액은 아래 < 표 8> 과 같다. < 표 8> 쟁점오피스텔 관련 대출원금 상환액 (단위: 원) 5) 청구인들은 이외에 청구인들과 d 의 주민등록초본 (d 이 2020.4.16. 쟁점오피스텔로 전입), d 의 병원치료 관련 보험금지급결의서와 쟁점오피스텔의 관리비 자동납부내역, 쟁점오피스텔의 전 세입자에 대한 보증금 반환 및 월세납입내역 등을 제출하였다. (바) d 명의의 금융계좌 (OOO569*205) 거래내역에 따르면, 아래 < 표 9> 와 같이 2019.11.26. 대출금 OOO 원이 입금된 후, 2019.12.5. OOO 원, 2020.1.6. OOO 원이 청구인 2 에게 출금되었고, 이후 청구인 2 로부터 매월 대출금 상환 및 유사 금액이 입금되고 있는 것으로 나타난다. < 표 9> d 의 금융계좌 거래내역 일부 (단위: 원) (사) 청구인들과 d 의 부동산 및 자금거래 내역을 요약하면 아래 < 표 10> 과 같다. < 표 10> 청구인들과 d 의 자금거래 등 내역 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 d 으로부터 2020.12.11. 잔금을 청산받고 쟁점오피스텔을 양도하였으므로 종전주택의 양도는 소득세법 시행령제155조 제1항 규정에 따라 1 세대 1 주택 비과세 특례 적용대상이라고 주장하나, 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호는 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 그 소유권이전등기접수일로 한다고 규정하고 있는바, d 은 쟁점오피스텔의 매매대금인 OOO 원을 지급하기 위해 2 차례 (2019.11.26. OOO 원, 2020.12.11. OOO 원) 에 걸쳐 대출을 받고 이를 청구인들에게 매매대금으로 지급한 것으로 보이나, 이후 청구인 2 가 d 의 대출원금과 이자를 부담하고 있는 것으로 보여 매매대금이 수수되었는지 여부가 불분명한 점, 매매계약서 상 대출금의 승계에 관한 약정내용이 나타나지 아니하여 당사자 간에 대출금 승계에 대한 합의가 있었는지 불분명하나, d 이 쟁점오피스텔에 대한 담보대출금을 승계하였다면 계약체결 당시 대출금 잔액인 OOO 원을 제외한 OOO 원만 청구인들에게 지급하면 되었지만 전액을 지급하였고, 소유권이전등기가 된 후에도 전소유자인 청구인 2 명의로 대출금이 상환 (2023 년 말 대출금 잔액 OOO 원) 되고 있어 쟁점오피스텔에 대한 잔금이 청산되었는지 여부가 불분명한 점, 쟁점오피스텔의 매매계약서상 잔금지급일부터 3 년 10 개월이 될 때까지 소유권이전등기를 하지 않다가, 종전주택을 양도 (2022.2.21.) 하고 처분청으로부터 기한 후 신고 안내 (2023.9.4.) 를 받고 나서야 쟁점오피스텔의 소유권이전등기를 접수 (2023.10.5.) 한 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔의 양도의 경우 잔금청산일이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이고, 그 양도시기는 소득세법 시행령제162조 제1항 제1호에 따라 소유권이전등기접수일인 2023.10.5. 로 봄이 타당한바, 처분청이 종전주택의 양도 (2022.2.21.) 시 청구인들을 1 세대 3 주택의 소유자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.