[요지] 처분청이 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 청구인들의 상속재산가액을 감액한 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 처분청이 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 청구인들의 상속재산가액을 감액한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지와 비교대상토지는 개별공시지가가 동일하고, 지목 등이 유사한 재산에 해당한다. (가) 쟁점토지의 지목은 과수원이고, 비교대상토지의 공부상 지목은 전이나, 개별공시지가 산정 당시 토지가격비준표에서 두 지목 간 비준율은 1이며, 비교대상토지는 실제 과수원으로 이용되고 있다. (나) 공동주택과 달리 토지의 경우에는 형태나 크기가 동일하게 규격화되어 있지 않으므로, 면적의 차이가 자산 간 유사성을 결정하는 기준이 될 수는 없다. (다) 2017년 개별공시지가 산정 시 제주특별자치도 서귀포시 OOO의 토지가격비준표에 따르면, 형상에 따라 자연녹지지역 내 토지단가에 격차를 보이는 토지는 상업용, 주거용 등에 한정되고, 임야나 농경지의 경우 가격의 차이가 발생하지 않는다. (라) 쟁점토지와 비교대상토지는 근접한 위치이고, 2017년 토지가격비준표에서 도로와 접한 면의 길이는 고려되지 않으며, 자연녹지지역 내 농경지의 접도면 길이가 토지가격에 미치는 영향은 미미하다.
(2) 쟁점토지 중 일부는 2015년에 두 차례 수용되었는데, 이 때 수용된 가액은 m2당 OOO원이었으므로 쟁점유사매매사례가액이 과도하게 산정되었다고 볼 수 없다.
(1) 쟁점토지와 비교대상토지는 개별공시지가가 동일하기는 하나, 면적, 접도면의 길이, 형태 등이 유사하지 않으므로 쟁점토지와 비교대상토지를 유사재산으로 볼 수 없다.
(2) 비교대상토지의 매매사례는 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당하는 가액이 아님에도 불구하고 청구인들은 평가심의위원회를 거치지 않고 상속재산을 임의로 평가하였다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제55조【불복】① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다.
(2) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(후략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(5) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(후략)
(1) 이 건 상속세 신고 및 결정 경과는 아래와 같다. (가) 피상속인은 2017.7.25. 사망하였고, 청구인들은 2022.8.23. 비교대상토지의 m2당 매매가액(쟁점유사매매사례가액, OOO원)을 쟁점토지의 m2당 시가로 보아 2017.7.25. 상속분 상속세를 기한후 신고하였다. (나) 처분청은 2023.7.10. 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 상속재산가액을 OOO원 감액하였고, 납부할 세액이 발생하지 않았다.
(2) 쟁점토지 등에 대한 기본사항은 아래와 같다. (가) 쟁점토지와 비교대상토지의 용도, 지목, 면적 및 기준시가는 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점토지 등 내역 (단위: m2, 원) (나) 비교대상토지는 쟁점토지 중 제주특별자치도 서귀포시 OOO의 동쪽으로 접해 있고, 제주특별자치도 서귀포시 OOO과는 남성로를 사이에 두고 남쪽에 소재하고 있다. (다) 비교대상토지는 평가기간[평가기준일(2017.7.25.) 전ㆍ후 6개월] 외인 2016.6.13. OOO원(m2당 OOO원)에 매매계약되었다. (다) 청구인들은 비교대상토지가 실제 과수원으로 이용되었다고 주장하면서, 비교대상토지 내 감귤을 경작하였다는 b, c, d의 확인서와 OOO정비사업 당시 비교대상토지 내 감귤나무를 감정평가한 내역 등을 제출하였다.
(3) 쟁점토지의 시가평가와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 처분청은 쟁점유사매매사례가액이 쟁점토지의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 부산지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였으나, 부산지방국세청 평가심의위원회는 “유사한 재산의 매매가액에 해당하지 않아 시가 인정 심의대상에 해당하지 않으므로, ’평가심의위원회 운영규정‘ 제37조 제1항 단서에 따라 심의신청을 반려함”이라고 결정하였다. (나) 이와 관련하여 청구인들이 추가로 제시한 내역은 다음과 같다.
1. 제주특별자치도 서귀포시 OOO일부(529m2)는 2015년 1월 및 3월 m2당 OOO원에 수용되었다.
2. 2017년 기준 개별공시지가 산정 당시 제주특별자치도 서귀포시 OOO의 토지가격비준표에 따르면, 전과 과수원은 지목별 비준율이 동일하고, 형상에 따른 비준율의 차이가 없으며, 도로 접면이나 면적에 따른 비준율의 차이는 존재하는 것으로 나타난다.
3. 청구인들은 2017.7.25.을 기준시점으로 2022.5.30. 작성된 주식회사 e의 감정평가서를 제출하였는데, 해당 감정평가에서 ‘쟁점토지는 거래사래(비교대상토지) 대비 획지조건(면적, 지세, 형상 등)에서 열세함’이라고 기재되어 있고, 쟁점토지를 비교대상토지의 매매사례가액보다 낮은 m2당 OOO원으로 평가하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 비교대상토지가 쟁점토지와 용도, 위치 등이 유사하므로, 쟁점유사매매사례가액은 쟁점토지의 시가에 해당한다고 주장한다. 그러나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서 및 제4항에서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데, 쟁점토지와 비교대상토지의 면적은 약 26.2～83.7% 차이가 나고, 쟁점토지는 부정형인데 반해 비교대상토지는 가장형이며, 쟁점토지 중 일부는 비교대상토지와 연접하여 있지 않거나, 도로를 기준으로 북측에 소재하고 있어 쟁점토지와 비교대상토지를 유사한 재산으로 보기 어려운 점, 청구인들이 제시한 소급감정평가에서도 쟁점토지는 비교대상토지에 비해 획지조건(면적, 지세, 형상 등)에서 열세하다고 전제한 후, 이를 쟁점유사매매사례가액보다 낮게 평가한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 청구인들의 상속재산가액을 감액한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 청구인들 목록