[요지] 분할하여 사용하기 어려운 쟁점1‧2토지를 동일인에게 과세기간을 달리하여 양도하였고, 이에 대해 조세회피 외에 다른 특별한 사정이 없는 것으로 보여 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[요지] 분할하여 사용하기 어려운 쟁점1‧2토지를 동일인에게 과세기간을 달리하여 양도하였고, 이에 대해 조세회피 외에 다른 특별한 사정이 없는 것으로 보여 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[참조결정] 조심2023중0579
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점①․②토지는 각 지번을 달리하는 별개의 토지로 매수인은 각 토지를 순차적으로 매수하여 개별 필지별 용도대로 사용할 수 있는 점, 쟁점①․②토지에 대한 매매계약서에 의하면, 각 토지별 잔금지급일을 구분해 두었는데, 이는 매수인이 자금 문제로 쟁점①․②토지의 잔금지급일을 달리 해줄 것을 요청함에 따른 것으로, 이와 같은 사정 외에 청구인이 조세를 감면받고자 하는 의도가 있었던 것은 아닌 점, 특히 쟁점②토지의 경우 최초 매매계약 당시에는 최종 잔금지급일을 2022년 8월경으로 하였으나 새로이 계약서를 작성하면서 잔금지급일을 2022.1.7.로 앞당긴 것을 보면 청구인이 양도소득세 감면을 위하여 고의적으로 잔금지급일을 2022년 1월경으로 정하였던 것은 아닌 것으로 볼 수 있는 점, 실제로 쟁점①토지는 잔금지급일로부터 3일 후인 2021.10.25. 소유권이전등기를 경료하였고 나머지 토지는 잔금지급일인 2022.1.7. 소유권이전등기를 경료한 점 등을 종합할 때 청구인이 조세회피 목적으로 쟁점①․②토지를 각 양도한 것으로 보는 것은 부당하다.
(2) 조세심판원은 ‘기간단위 과세 세목에서 과세기간별 분리과세는 납세자는 물론이거니와, 과세권자인 처분청도 준수하여야 할 기본적인 약속이자 원칙이고, 실질과세원칙은 모든 조세법적 관계에서 절대적으로 우선되는 것은 아니다. (중략) 결과적으로 조세부담이 낮아졌다는 이유만으로 세법상 기본과세단위(과세기간)를 무시한 합산 과세가 정당화될 수는 없고, 이를 무시하는 경우, 조세법의 예측가능성과 법적안정성이 심각하게 훼손될 우려가 있으므로, 처분청이 쟁점농지들의 양도거래를 하나의 거래로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다’라고 결정(조심 2023중579, 2023.5.23.)하였고 세법의 상위법인 대한민국 헌법은 자본주의 경제질서를 기본 이념으로 하고 있으며, 이에 따라 민법은 자유경제의 원칙을 존중하고 있다. 그렇다면 청구인은 위 이념 및 원칙에 따라 자신이 소유하고 있던 쟁점토지를 언제, 누구에게, 어떠한 방법으로, 얼마에 매도할 것인지 직접 결정할 수 있고, 이에 쟁점토지에 관하여 각기 다른 날에 잔금을 지급받을 수 있는 것임에도 쟁점①․②토지의 각 매매계약을 일괄계약으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다.
(1) 쟁점①토지와 쟁점②토지는 연접된 토지로서, 그 중 임야인 신암리 140․140-1는 도로를 접하고 있지만 나머지 토지(전)는 출입로가 별도 없는 맹지에 해당하여 쟁점①․②토지는 일괄 양도할 수밖에 없고 이를 동일 매수인에게 별도 매매계약을 할 이유가 없다.
(2) 청구인은 2021.8.8. 쟁점①토지 및 쟁점②토지에 대한 계약금으로 OOO원을 각각 수취하였으며 계약금 수취 후 2021년 거래된 쟁점①토지의 중도금이 지급되어야 함에도 쟁점②토지의 중도금 OOO원을 2021.9.10. 수취하고 쟁점①토지의 잔금을 2021.10.22. 수취하는 등 각 계약의 중도금, 매매잔금 혼재되어 쟁점①․②토지의 각 거래가 서로 다른 계약에 따른 매매거래라고 볼 수 없다. 또한 매수인들은 쟁점②토지에 대한 소유권이전등기 후 2022.1.14. 쟁점①․②토지를 공동담보로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권대출을 받은 사실이 있는데, 청구주장대로 매수인의 부동산 매수자금이 부족하였다면 쟁점①토지 등기시점인 2021.10.25. 대출을 실행하여 쟁점②토지 매수자금으로 사용하여야 함에도 쟁점①․②토지 일괄 매수 후 근저당권 대출을 실행한 점을 볼 때 매수인의 자금부족의 사정으로 쟁점①․②토지에 대하여 별도의 매매계약을 체결하였다는 청구주장은 타당하지 않다.
(3) 청구주장대로라면 각 거래에 부합하게 부동산중개수수료를 2021년과 2022년 각 지급했어야 함에도 청구인은 2021.10.22. 부동산중개수수료 OOO원을 C 공인중개사무소(303-6*-00***)에 지급하였고, 매수인은 쟁점①․②토지 일괄 매수 후 2022.1.7. 중개수수료 OOO원을 위 공인중개사무소에 지급하여 동일자 현금영수증을 수취하였으며 그 외 2021년 계약과 관련된 중개수수료를 별도로 지급한 내역은 확인되지 않는다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략) 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. (후단 생략)
1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된 내용은 다음과 같다. (가) 매매계약서 및 처분청의 조사종결보고서에 의하면, 청구인(매도인)과 매수인은 2021.8.8. 및 2021.10.22. 쟁점①토지 및 쟁점②토지에 대하여 아래 ＜표2＞와 같이 매매계약을 체결한 것으로 확인되는데, 그 중 쟁점②토지의 경우, 2021.8.8.OOO 및 2021.8.10.OOO 매매계약을 체결(중도금 2021.9.10. 및 잔금 2022.8.12.)하였다가 2021.10.22. 중도금 및 잔금지급일 등을 아래 ＜표2＞와 같이 변경하여 계약을 체결한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 쟁점①․②토지에 대한 매매계약서상 주요내용 (나) 청구인의 쟁점①․②토지에 대한 매매대금(OOO원) 수취 내역은 아래 ＜표3＞과 같은바, 쟁점②토지의 경우 ＜표2＞의 특약사항(12호)에 따라 계약금 및 중도금은 변경 전 매매계약에 의해 입금된 금액으로 대체한 것으로 확인된다. ＜표3＞ 매도대금 수취내역 (다) 쟁점토지에 대한 거래를 중개한 공인중개사의 현금영수증 매출내역에 의하면, 청구인은 2021.10.22. 중개수수료 OOO원을, 매수인은 2022.1.7. 중개수수료 OOO원을 공인중개사에게 각 지급한 것으로 확인된다. (라) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점①토지는 2021.10.25., 쟁점②토지는 2022.1.7. 매매(각 2021.8.8. 및 2021.10.22.)를 원인으로 하여 청구인에서 매수인에게 소유권이전등기되었고, 2021.10.25. 쟁점①․②토지(공동담보) 상의 2015.8.24.자 근저당권설정등기(채권최고액 OOO원, 채무자 청구인, 근저당권자 OOO조합)가 말소등기되었으며 매수인으로의 양도 이후인 2022.1.14. 쟁점①․②토지(공동담보) 상에 채권최고액 OOO원, 채무자 매수인 등으로 하여 근저당권설정등기가 경료된 것으로 확인된다. (마) 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 항공촬영사진에 의하면, 쟁점①토지 및 쟁점②토지는 연접되어 있고, 그 중 OOO(임야), OOO(임야)는 도로를 접하고 있지만 OOO(전), OOO(답)는 출입로가 별도 없는 맹지로 확인된다. (바) 청구인의 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 이 건 양도소득세 경정 내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대한 각 거래를 하나의 거래로 보는 것이 부당하다고 주장하나, 청구인이 2021.8.8. 및 2021.10.22. 연접되어 있는 쟁점①토지 및 쟁점②토지를 동일 매수인에게 양도하는 매매계약을 체결한 점, 쟁점②토지의 경우 당초 2021.8.8. 매매계약을 체결하였다가 2021.10.22. 새로운 변경계약을 체결하였는데, 당초 매매계약이 쟁점①토지의 매매계약일과 동일한 날(2021.8.8.)에 체결되고 그 계약금 및 중도금이 당초 계약에 따라 쟁점①토지의 대금 청산 전에 지급되는 등 전체적인 대금수수가 쟁점①․②토지를 일괄 매매대상으로 하여 이루어진 것으로 보이는 점, 이에 반하여 청구인과 매수인 간에 쟁점①․②토지를 분리하여 매매계약을 체결할만한 특별한 사정이 나타나지 않는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점토지에 대한 하나의 거래를 과세연도를 달리하여 나누어 거래함으로써 감면한도 OOO원을 각 적용(최대 OOO원) 받는 등 부당하게 조세를 감소시키려 했던 것으로 보이므로 처분청이 2회에 걸친 쟁점①․②토지의 양도를 하나의 거래로 보아 감면한도 등을 재계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.