[요지] 쟁점건물의 건축물대장 등에 의하면 쟁점건물 2층은 주택으로 사용되기 위한 목적으로 설계와 건축이 이루어진 점, 청구인이 제출하거나 처분청에서 현지확인하여 촬영한 사진에 의하면 쟁점건물 2층은 방, 주방, 거실 및 욕실이 있어 상시주거용으로 사용가능한 것으로 보이는 한편, 가벽이나 내창의 설치 및 인테리어 등 일부 구조의 변경은 주택용도의 주거기능을 해칠 정도에 이르지는 아니하고 또한 큰 비용을 들이지 아니하고 주택으로의 원상회복이 가능하다고 보여 본래 쟁점건물 2층의 구조와 기능은 언제든지 본인이나 제3자가 용도나 구조변경 없이도 충분히 주택으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 임차인은 일정한 교육시설을 필요로 하는 학원이나 교습소가 아니라 주택에서 이루어지는 개인과외교습에 대한 신고를 마친 점 등에 비추어 쟁점건물 2층은 사실상 용도가 주거에 공하는 건물로 보는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] 안동세무서장이 2023.12.4. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 주택인지 여부는 주택으로서의 구조가 유지되는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바, 쟁점건물 2층은 별도의 출입문, 화장실, 취사시설, 방 및 거실이 있어 상시 주거용으로 사용가능하고, 개인과외교습 목적으로 인테리어를 하였을 뿐 주택의 구조를 변경한 바 없으며 아래와 같이 실제 주택으로 사용하였다. (가) 학원의 설립・운영 및 과외교습에 관한 법률(이하 “학원법”이라 한다)에 의하여 교육감이 발급한 개인과외교습자 신고증명서및 지도점검 조회서에서와 같이 별다른 시설 없이 쟁점건물 2층이 주택인 상태에서 개인과외 공부를 하였다. (나) 쟁점건물의 부동산 임대차계약서상 ‘주택’ 임대용으로 명시되어 있다. (다) 임차인 B는 2018.5.24., 임차인 C는 2011.11.7. 쟁점건물 2층에 각각 주민등록 전입하여 현재까지 거주하였다. (라) 전기와 도시가스 사용내역에서와 같이 ‘주택용’으로 전기 및 도시가스가 사용되었다. (마) 쟁점건물 건축물대장상 2001년 신축 후 현재까지 변동 없이 주택으로 되어 있고, 개별주택가격확인서에서도 2005년부터 현재까지 주택으로 공시되었다.
(2) 처분청은 학원법 규정과는 전혀 다른 해석으로 쟁점건물 2층에서 근린생활시설에서만 가능한 교습소가 운영되었으므로 쟁점건물 2층을 주택으로 보지 않고 과세하였으나 이는 소득세법상 주택에 대한 판단을 하지 아니한 것이다. (가) 개인과외교습은 공부를 가르치는 교육용역으로 다른 영업장과는 달리 별다른 시설 필요 없이 주택을 그대로 사용하면 되고 개인과외가 주택에서 이루어지고 있는 현실을 반영하여 학원법에서 주택에서만 할 수 있도록 한다. (나) 교육감이 신고수리한 개인과외교습소 신고증명서는 행정행위로서 처분청이 지켜야 하는 구속력 및 공정력이 있음에도 이를 부정하고 교습소를 설립․운영한 것으로 판단한 것은 권한 없는 행위이다. (다) 개인과외교습 장소와는 달리 교습소는 전문성과 상업성이 좀 더 있어 건축물대장에 용도가 근린생활시설로 기재되어 있어야 설립이 가능하고 교육감에게 신고하고 수리되어야 효력이 발생하는데, 처분청이 이를 무시하고 쟁점건물 2층에서 교습소를 운영하였다고 보는 것은 잘못이다. (라) 2001.7.8. 이후 학원법 제14조의2를 신설하여 주택에서 개인과외교습을 할 수 있도록 양성화하여 현재 사회적 용어로 ‘공부방’으로 운영되고 있고, 같은 법 제14조의2 제1항 단서에서 대학 및 대학원에 재적 중인 학생은 신고의무가 없다. (마) 대학생 등이 개인과외를 하는 관점에서 보면, 교습소로 보일지 모르지만 개인과외교습자는 대학생 등과 무관하고 지금은 ‘00공부방’으로 상호사용하며 학원법 제14조의2 제10항에서 ‘개인과외교습을 하는 장소임을 알 수 있는 표지를 붙여야 한다’고 규정되어 있어 상호사용 및 학습관련 부착물 게시는 당연한데, 이를 교습소 판단 근거로 보는 것은 부당하다. (바) 개인과외교습은 동시에 9인 이하의 학생이 수강할 수 있으므로 책상, 의자 등 교육 관련 비품이 필요하고, 면학분위기 조정을 위한 약간의 인테리어를 하여도 주택의 기능이 상실되지는 않는데, 처분청은 이를 기존의 거실, 방, 주방 부분을 변형하여 내부 전체를 강의실, 탕비실로 사용하고 있다고 보는 것은 잘못이다. (사) 처분청이 처분의 근거로 드는 가전제품 유무는 주택 여부와는 관련이 없고, 한편 처분청은 ‘로드뷰로 보면 장기간 교습소를 운영한 사실이 확인된다’는 의견이나, 교습소만 상호 등 사용이 가능한 것으로 잘못 알고 있는 듯하고, 쟁점건물에 개인과외교습자의 주민등록이 되어 있어 거주한 사실이 증명되므로 교습소가 아니라 주택에서 개인과외교습이 이루어진 것이다. (아) 설령 교습소로 잘못 판단하여도 주택으로서 구조, 기능, 시설을 조사하여 소득세법상으로 주택인지 여부를 판단하여야 함에도 이에 대한 조사가 없었으므로 근거과세에 위배되고, 또한 학원법에서는 교습소가 근린생활시설에서만 가능하다는 것을 소득세법에 그대로 적용하여 쟁점건물 2층을 근린생활시설이라고 단정하는 것은 유추, 확장해석이며 재량의 한계를 벗어난다. (자) 전국적으로 개인과외교습 장소는 쟁점건물과 같은 형태로 운영되고 있고 이미 사회적으로 개인과외교습은 주택에서 한다는 신뢰가 형성되어 있는 상태에서 처분청이 쟁점건물 2층을 근린생활시설로 보는 것은 소득세법 및 학원법을 형해화시키고 신뢰이익에 반한다.
(1) 쟁점건물 2층은 강의실·교습실 등이 설비된 교습소 시설로 장기간 이용되어 왔다. (가) 이 사건 조사 당시 처분청이 확인하고 촬영한 현황에 따르면, 쟁점건물 2층 현관에는 내부가 교습소임을 알리는 간판과 등원 안내문 및 수강생 입상내역 등이 부착되어 있었고, 내부는 주택으로 신축되었던 당시의 거실·방·주방 부분을 개조 및 변형하여 내부 전체를 강의실·탕비실·놀이방 등 학습에 필요한 시설이 설비된 전형적인 교습소의 형태로 사용되고 있었던 반면, 냉장고·가스레인지·세탁기·침실 등 주거생활에 필수적인 가전 및 가구는 전혀 갖추어져 있지 않았으며, 임차인들은 2011년경 경북안동교육지원청에 개인과외교습자로 신고한 후 이 사건 조사 당시까지 쟁점건물 2층에서 위 교습소의 시설을 갖추고 “장기간” 사업을 운영하여 왔다. (나) 임차인들이 쟁점건물 2층을 장기간 교습소 시설로 이용하여 온 사실은 카카오맵 로드뷰를 통하여도 명확히 확인되는데, 2009년 12월경 쟁점건물 2층에 ‘OOO’, ‘□□□식회사’라는 상호가 부착되어 있다가(이전현황에 대한 로드뷰 자료는 존재하지 아니하나, 이 무렵부터 쟁점건물 2층이 주택외의 용도로 이용되었던 것으로 보인다), 2013년 경부터 ‘OOO(생각이 OOO의 변경 전 상호)’, ‘OOO영어’라는 상호와 홍보 현수막이 부착되어 있는 모습이 확인된다. (다) 또한, 처분청이 이 사건 조사 당시 한국전력공사를 통해 발급받은 쟁점건물 2층에 대한 전기 계약 종합정보 내역에 따르면, 청구인이 제출한 자료와는 달리 그 용도가 “상업용”으로 기재되어 있음을 확인할 수 있으며, 이러한 사실은 오히려 쟁점건물 2층이 객관적으로도 주택외의 용도로 사용되었다는 점을 반증한다. (라) 이와 같이, 임차인들이 쟁점건물 2층을 장기간 주택외의 용도로 사용하었음이 명백하므로, 이를 소득세법에서 정하고 있는 사실상 주거용으로 사용하고 있는 ‘주택’에 해당한다고 볼 수는 없다.
(2) 쟁점건물 2층은 그 구조가 일부 변경되는 등 주거용에 부적합하였고, 실제 거주시설로 이용되지도 아니하였다. (가) 쟁점건물 2층 내부는 당초 주방으로 설계된 공간(2층 평면도 상 주방부분)에 강의실 공간을 확장 및 분리하고자 가벽을 설치하여 주방 일부를 냉장고 등 가전·가구설치가 어려운 탕비실로 변경하고 그 나머지 부분을 강의실 내지는 로비로 이용하고 있었으며, 강의실 복도에는 일종의 구조물을 설치하고, 강의실 벽면에는 내창이 설치되어 있거나 페인트 및 시트지 시공이 되어있는 등 실제 현황이 임차인들의 교습소를 운영하기 위한 공간으로 변경되어 그 구조나 기능이 상시주거에 전혀 적합하지 아니한 시설을 갖추고 있었다. (나) 더욱이, 이 사건 조사 당시 쟁점건물 2층에는 가스레인지·냉장고·세탁기·침실 등 주거관련 시설이 전혀 구비되어 있지 아니하였던바, 쟁점건물 2층은 오로지 임차인들의 교습소를 운영하기 위한 공간으로만 보일 뿐, 그 구조나 기능이 상시주거용으로는 사용이 불가능한 상태로 확인되었다. (다) 이 사건 조사 당시, 조사담당자는 임차인들에게 쟁점건물에서 거주하고 있는지 여부를 질문하였는데, 임차인 B는 ‘애들이 다 커서 여기서 살기는 어렵고, 사정이 있는 날 하루 정도는 자기도 하지만 실제 사는 집은 따로 있다’고 진술하고, 임차인 C는 ‘다른 데서 배우자와 함께 거주중’이라고 진술하는 등 모두 별도의 거주지가 있다는 취지의 진술을 한 점, 조사담당자와 이 사건 조사를 수임한 세무대리인이 쟁점건물 2층 현장확인을 위한 일정을 협의하는 과정에서 ‘임차인들이 낮에는 보통 없고 일주일에 두어번 강의가 있는 날에만 나오니 임차인들에게 가능한 일자를 확인해 보아야 한다’고 한 점, 실제로 임차인들은 본인 혹은 배우자 명의의 아파트를 각 보유하고 있다는 점 등을 종합하여 보면, 임차인들의 실제 거주지는 별도로 존재하였으며 쟁점건물 2층을 상시 주거용도로는 사용할 수 없었다는 사실을 명확히 확인할 수 있다. (라) 임차인들은 개인과외교습 신고가 건축법상 주택에서만 가능하다는 위 학원법 규정을 이용하여, 자신의 주거지는 별도로 두고 건축법상 주택인 쟁점건물 2층에 임차 및 허위의 전입신고를 하는 방법으로 비교적 운영이 용이한 개인과외교습자의 지위를 유지하였던 것으로 보이므로, 임차인들이 쟁점건물 2층에 주민등록을 두고 개인과외교습자로 신고되어 있다는 사실만으로는 임차인들이 쟁점주택 2층에서 거주하였다거나 쟁점주택 2층을 주택용도로 사용하였다고 볼 수 없다. (마) 결국, 임차인들은 쟁점건물 2층에서 실제 거주하지도 아니하면서 주거용에 적합하지 않은 상태를 계속 유지하였으므로 쟁점주택 2층을 주택으로 인정할 수는 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 2001.5.2. 한국토지공사로부터 경상북도 안동시 정하동 OOO 소재 토지를 OOO원에 취득하고, 2001.10.31. 그 지상에 건축물대장상 아래 ＜표2＞와 같은 쟁점건물을 신축하여 취득한 후 2022.5.20. 대지 및 쟁점건물을 A에게 OOO원에 양도하였다. ＜표2＞ 쟁점건물 건축물대장 기재현황(사용승인일 2001.10.31.) 층별 구조 용도 면적(㎡) 비고 1층 철근콘크리트 근린생활시설 134.32 2층 철근콘크리트 주택 134.32 이 사건 쟁점 3층 철근콘크리트 주택 111.32
(2) 이 건 양도소득세 조사 당시 쟁점건물 2층의 임차인 내역은 아래 ＜표3＞과 같이 나타난다. ＜표3＞ 임차인 내역 구분 임차인 1 임차인 2 성명 C(여, 75년생) B(여, 73년생) 상호 OOO영어 OOO 교육청 신고 (안동교육지원청) 2011년경부터 영어 개인과외교습자로 신고 2011년경부터 역사 등 개인과외교습자로 신고 세무서 사업자등록 (미등록) (미등록) 쟁점건물로의 전입신고 2011.11.7. 2018.5.24. 다른 주민등록지 경상북도 안동시 안막동 OOO 임차료 등 월세 OOO원 보증금 OOO원, 연세 OOO원 임차계약서 2022.4.1.자 제출 (건물 구조․용도: 주택) 2010.12.28.자 제출 (임대할 부분 주택 2층 일부)
(3) 청구인과 처분청은 각각 쟁점건물 및 2층의 내외부 사진 등을 제출한바, 내부에는 거실·방·주방 및 욕실 시설이 존재하고 책상·탁자·책장 등은 있으나 침대·냉장고·가스레인지·세탁기 등의 가전이나 가구는 없으며 임차인이 주방에 가벽을 설치하고 벽에 내창을 만든 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 쟁점주택 2층이 주택임을 입증하는 증빙으로 다음의 자료를 제출하였다. (가) 경북안동교육지원청이 2023.10.12. 발급한 개인과외교습자 지도점검 조회 결과에 의하면 점검일인 2018.6.18. 및 2021.9.30. 기준 각 임차인의 위반내역에 ‘해당없음’으로 기재되었다. (나) 쟁점건물 2층 임차인의 전기요금과 가스요금 내역은 아래 ＜표4＞와 같이 나타난다. ＜표4＞ 전기요금 및 가스요금 내역 구분 임차인 1 임차인 2 전기요금 2015년1월～2023년 10월 총 OOO원(월 OOO원) 2015년1월～2023년 10월 총 OOO원(월 OOO원) 가스요금 2011년 11월～2021년 3월 총 총 OOO원(월 OOO원) 2011년 2월～2022년 12월 총 OOO원(OOO원) (다) 이전 임차인의 사실확인서(2023.11.14.)는 아래 ＜표5＞와 같다 ＜표5＞ 사실확인서 2002년 2월 쟁점주택 2층 일부를 임차하여 D 주식회사를 영위하였으며 아래 사항을 확인함.
1. 신축 주택 2층을 주택의 형태로 임차하여 2004.11.9. 퇴거일까지 건물의 개조 및 변형 사실이 없음.
2. 2004.11.9. 안동시 정하동 OOO 2층(역시 주택임)으로 이전하였음
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 구조와 시설이 주거에 적합하지 않고, 임차인이 실제 거주하지 않았으며, 장기간 주택외 교습소 등의 용도로 사용되었으므로 쟁점건물 2층을 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는 것인바(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 등 참조), 쟁점건물의 건축물대장 등에 의하면 쟁점건물 2층은 주택으로 사용되기 위한 목적으로 설계와 건축이 이루어진 점, 청구인이 제출하거나 처분청에서 현지확인하여 촬영한 사진에 의하면 쟁점건물 2층은 방, 주방, 거실 및 욕실이 있어 상시주거용으로 사용가능한 것으로 보이는 한편, 가벽이나 내창의 설치 및 인테리어 등 일부 구조의 변경은 주택용도의 주거기능을 해칠 정도에 이르지는 아니하고 또한 큰 비용을 들이지 아니하고 주택으로의 원상회복이 가능하다고 보여 본래 쟁점건물 2층의 구조와 기능은 언제든지 본인이나 제3자가 용도나 구조변경 없이도 충분히 주택으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 임차인은 일정한 교육시설을 필요로 하는 학원이나 교습소가 아니라 주택에서 이루어지는 개인과외교습에 대한 신고를 마친 점 등에 비추어 쟁점건물 2층은 사실상 용도가 주거에 공하는 건물로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점건물 2층을 주택에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목이 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
(3) 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “학원”이란 사인(私人)이 대통령령으로 정하는 수 이상의 학습자 또는 불특정다수의 학습자에게 30일 이상의 교습과정(교습과정의 반복으로 교습일수가 30일 이상이 되는 경우를 포함한다. 이하 같다)에 따라 지식ㆍ기술(기능을 포함한다. 이하 같다)ㆍ예능을 교습(상급학교 진학에 필요한 컨설팅 등 지도를 하는 경우와 정보통신기술 등을 활용하여 원격으로 교습하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하거나 30일 이상 학습장소로 제공되는 시설을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설은 제외한다.
2. “교습소”란 제4호에 따른 과외교습을 하는 시설로서 학원 및 제1호 각 목의 시설이 아닌 시설을 말한다.
3. “개인과외교습자”란 다음 각 목의 시설에서 교습비등을 받고 과외교습을 하는 자를 말한다.
4. “과외교습”이란 초등학교ㆍ중학교ㆍ고등학교 또는 이에 준하는 학교의 학생이나 학교 입학 또는 학력 인정에 관한 검정을 위한 시험 준비생에게 지식ㆍ기술ㆍ예능을 교습하는 행위를 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위는 제외한다.
⑤ 교습자는 제4항에 따라 발급받은 신고증명서를 교습소에 게시하여야 한다.
⑦ 교습소는 교습자 1명이 한 장소에서 1과목만을 교습하여야 한다. 제14조의2(개인과외교습자의 신고 등) ① 개인과외교습을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주소지 관할 교육감에게 교습자의 인적 사항, 교습과목, 교습장소 및 교습비등을 신고하여야 한다. 신고한 사항 중 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 고등교육법 제2조 또는 개별 법률에 따라 설립된 대학(대학원을 포함한다) 및 이에 준하는 학교에 재적(在籍) 중인 학생(휴학생은 제외한다)은 그러하지 아니하다.
⑤ 교습장소가 개인과외교습자의 주거지인 경우 개인과외교습자는 신고증명서를 교습장소에 게시하여야 하고, 교습장소가 학습자의 주거지인 경우 학습자 또는 그 학부모가 요청하면 신고증명서를 제시하여야 한다.
⑩ 개인과외교습자가 그 주거지에서 과외교습하는 경우 교육부령으로 정하는 바에 따라 교습장소 외부에 개인과외교습을 하는 장소임을 알 수 있는 표지를 붙여야 한다.
⑪ 개인과외교습자의 교습장소가 그 주거지인 경우 개인과외교습자를 1명만 신고할 수 있다. 다만, 같은 등록기준지 내의 친족인 경우 추가로 신고할 수 있다.