매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.9.17. 부(父) A(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였고, 2022.12.22. 쟁점아파트의 가액을상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 보충적평가방법(공동주택가격)으로 평가한 OOO원으로 하여 상속세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2023.4.10.부터 2023.6.8.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점아파트의 가액을 상증세법 제60조 제2항, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서, 같은 항 제1호 본문 등을 적용하여 OO 지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 상속개시 당시 쟁점아파트와 전용면적, 공시된 공동주택가격이 동일한 같은 동 1406호(이하 “비교대상 아파트”라 한다)의 2021.2.4.자 매매가액인 OOO원으로 보아, 2023.9.20. 청구인에게 2022.9.17. 상속분 상속세 OOO원 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.23. 이의신청을 거쳐 2024.1.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 가격은 가격 폭등세의 정점인 2021년에 OOO원으로 최고매매가액을 경신한 후 금리 인상 및 경기침체의 영향으로 지속적인 하락세를 보이고 있으며, 2023년 8월경에는 OOO원으로 최저가로 매매된 사례도 있다. 그럼에도 처분청은 가격변동의 특별한 사유가 없다고 보아 쟁점아파트와 유사한 비교대상 아파트의 최고가 거래액을 기준으로 쟁점아파트의 가액을 평가한 것은 부당하다. 또한 쟁점아파트는 건축 후 30년이 경과한 노후화된 아파트라 가격 상승의 여지가 적고 현재 부동산 시세를 고려할 때 처분청이 결정한 가격보다 낮은 가격으로 거래되고 있음이 유력하다. 청구인은 쟁점아파트를 보유하고 있으나 상속세 납부를 위해서는 추가 대출을 받거나 매도하여야 하고, 현재 청구인 등 가족은 코로나 기간 중 사업 실패로 막대한 채무가 생겨 추가 대출 여력이 적은 사정을 감안하여, 쟁점아파트의 가액은 유사매매 사례가액이 아닌 공동주택가격으로 산정해야 한다.
• 나. 처분청 의견 상증세법상 시가로 보는 가액은 해당 재산에 대한 평가 기간 내의 매매ㆍ감정ㆍ수용 등의 가액이 원칙이고 이러한 가액이 존재하지 않을 때, 동일하거나 유사한 재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매 등의 가액을 적용하고 있으며, 납세자가 과세표준을 신고한 경우에는 평가 기준일 전 6개월부터 신고일까지의 유사매매 사례가액을 적용하도록 되어 있다. 또한 상증세법 시행령 49조는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간이 경과한 후부터 9개월 이내 유사사례 매매가액이 존재하는 경우 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 등의 사유로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 심의가액을 시가로 결정할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인은 전국 부동산 경기가 2021년경 역대 최고치를 형성한 후 상속개시일인 2022년 9월경에는 금리인상과 경기침체의 영향으로 전 반적으로 하락세를 보이고 있다고 주장하나, OOO 주택종합 매매가격지수를 살펴보더라도 비교대상 아파트가 매매된 2021년 2월 당시의 종합 매매가격 지수(OOO)보다 상속개시일이 속한 2022년 9월의 매매가격 지수(OOO)가 더 높고, 2023년 7월경의 매매가격 지수(OOO)보다도 더 낮은 것이 확인되는바, 서울특별시 강남구의 부동산 경기는 납세자가 주장하는 바와 다르게 나타나고 있다. 또한 청구인은 최근 유사사례 매매가액의 하락 및 쟁점아파트의 노후화로 매도 시 손해를 볼 가능성이 높아 공동주택가격으로 평가가액을 산정해야 한다고 주장하나, 상증세법상 공동주택가격은 보충적 평가방법에 해당하고, 이는 상증세법 제60조에서 규정하는 시가가 존재하지 않을 때 적용하는 것으로 단순하게 매도 시 손해를 볼 가능성이 높다는 사유로 보충적 평가방법인 공동주택가격을 상증세법상 평가가액으로 산정할 수 없다.

• 가. 쟁점 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청은 2020년 9월 이후 2023년 8월까지 쟁점아파트와 유사한 물건의 매매현황과 호가현황을 제출하였고, 그 내역은 아래 <표1>․<표2>와 같다. <표1> 쟁점아파트와 유사한 물건의 매매현황 (단위: 백만원,㎡) 계약일 체결 가격 동 및 층 면적 비고 2023.8.2. OOO 3동 7층 84 직거래 공동주택가격 상이 2023.5.2. OOO 3동 9층 84 공동주택가격 상이 2021.5.12. OOO 2동 9층 84 공동주택가격 상이 2021.2.4. OOO 2동 14층 84 처분청 결정 2020.11.28. OOO 1동 5층 84 <표2> 쟁점아파트와 유사한 물건의 호가 현황 (단위: 백만원,㎡) 등록일자 호가 동 및 층 면적 비고 2023.8.12. OOO 2동 4층 84 2023.8.11. OOO 2동 저층 84 2023.8.9. OOO 2동 2층 84 2023.8.7. OOO 2동 3층 84 2023.8.3. OOO 2동 저층 84 2023.8.3. OOO 2동 3층 84 2023.7.17. OOO 2동 4층 84 (나) 처분청은 OOO의 서울특별시 강남구의 주택 종합 매매가격 지수를 아래 <표3>과 같이 제출하였다. <표3> OOO의 서울특별시 강남구 주택 종합 매매가격지수 (기준 2022년 1월=100) 연월 2021년 2월 2021년 8월 2022년 1월 2022년 9월 2023년 1월 2023년 7월 지수 OOO OOO OOO OOO OOO OOO (다) 처분청은 쟁점아파트와 관련한 대구지방국세청 평가심의위원회의 평가 결정서를 제출하였고, 그 내역은 아래 <표4>와 같다. <표3> 쟁점아파트 관련 평가심의위원회의 평가 결정서 ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 청구인이 제기한 이의신청 사건의 결정서를 제출하였고, 해당 결정서의 판단 부분 중 일부는 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점아파트 관련 이의신청 사건 결정서 중 판단 부분 일부 발 췌 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트는 그 가격이 지속적인 하락세임에도 공동주택가격이 아닌 비교대상 아파트의 거래액을 기준으로 그 가액을 평가하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 처분청의 시가인정 심의 의뢰에 대하여 대구지방국세청 평가심의원회는 해당 매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 심의ㆍ의결하였고, 서울특별시 강남구의 주택 종합 매매가격 지수 등을 고려할 때 쟁점아파트 가격이 지속적인 하락세라고 단정하기 어려워 보이며, 비교대상 아파트는 쟁점아파트와 면적 및 공동주택가격이 동이랗고 제시된 자료만으로는 비교대상 아파트 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간(약 20개월)동안 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.