쟁점토지의 등기사항전부증명서상 쟁점토지의 양도원인이 대물변제로 기재되어 있고, 청구인도 당초 2018년 귀속분 양도소득세 예정신고 시 대물변제계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고한 사실이 있는 점, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 신축한 후, 6여년 간 부동산임대업에 사용하다가 멸실하고, 그로부터 약 1년이 지난 후 쟁점토지를 대물변제로 양도하였으므로 쟁점건물의 취득원가는 쟁점토지의 양도가액에 대응하는 필요경비로 인정될 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되고, 가산세 감면의 정당한 사유가 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 매수인의 요구에 의하여 쟁점건물을 멸실한 후, 토지를 양도한 경우로서 양도가액에는 토지 및 멸실된 건물의 가액이 합산되어 있으므로 이에 대응하는 쟁점건물의 취득가액은 필요경비에 포함되어야 한다. (가) 청구인이 2016.10.5. A와 체결한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 특약사항에 “토지와 건물을 포함한 가격이고 소유주인 청구인이 철거하여 인도 하기로 한다”라고 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점토지에 대하여 A가 건축허가를 받을 수 있도록 “토지사용 승낙서”를 작성하여 주었고, A는 이를 근거로 2017.4.3. 건물신축 허가를 받아 2017.4.26. 공사에 착공하였으며, 이후 2018.3.22. 사용승인을 받았다. (다) 청구인은 2011년경 쟁점건물을 약 OOO원의 금액으로 신축하였고, 이후 부동산임대업을 영위하면서 외부조정으로 종합소득세 신고를 해왔는데, 쟁점건물 멸실(2017.3.27.) 당시 장부가액은 감가상각비를 계상하지 않아 그 금액이 잔존가액으로 존재하였다. (라) 따라서, 쟁점부동산 매매대금(OOO원)에는 토지 및 건물가액이 포함되어 있다는 사실은 위 사실관계를 보아도 명확하므로 매매대금에 대응되는 쟁점건물의 취득가액도 필요경비로 인 정되어야 한다.
(2) 쟁점토지는 형식상 대물변제로 2018.3.22. 양도되었으나, 그 실질은 매매계약에 따른 양도이며, 2017.2.2. 잔금을 지급받아 매매가 완료되었다. (가) 청구인은 2018.3.22. 쟁점토지를 대물변제를 원인으로 A에게 양도하고, 양도소득세 예정신고를 하였으나, 과세전적부심사청구 시 추가로 부동산 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 제출하였다. 청구인은 2016.10.5. 계약금 OOO원, 2016.12.9. 중도금 OOO원, 2016.12.30. 중도금 OOO원, 2017.2.2. 중도금 및 잔금 OOO원을 지급받았고, 동 거래는 금융계좌 거래내역을 통해 확인되며, 매수인인 A도 위 내용에 대한 사실확인서를 작성․제출한바 있다. (나) 또한 쟁점매매계약서의 내용을 보면, 2016.10.5. 계약서 작성 당시 쟁점건물이 존재하는 사실이 확인되고, 부동산 매매목적물에도 토지와 건물이 구분 기재되어 있었으며, 특약사항에 쟁점건물을 포함한 계약이라고 표시되어 있다. (다) 추가로 청구인은 잔금을 지급받은 후 쟁점건물을 멸실하였고, A가 토지를 사용할 수 있도록 승낙하였으며, 이에 A는 2017.4.3. 신건물 신축허가를 받아 공사에 착공할 수 있었다. 따라서 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 양도시기는 2018.3.22.이 아닌 2017.2.2.이다.
(3) 처분청은 청구인에게 2024.4.6.을 납부기한으로 하여 양도소득세 2018년 귀속분 OOO원을 부과하면서 납부지연가산세 OOO원을 포함하여 과세하였는데, 처분청이 국세청의 ‘양도소득세 사무처리규정’ 제12조 및 제18조에 따라 적절하게 처리하였는지 의문이 들고, 국세부과제척 기한이 임박하여 과세자료처리를 하면서 청구인에게 과도한 가산세를 부담시키는 것은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 대물변제 사유로 2018.3.22. 양도한 사실은 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 확인되고, 청구인은 2018.5.30. 양도소득세 예정신고시 2018.3.22.에 작성된 대물변제 계약서를 첨부하여 나대지인 쟁점토지를 OOO원에 양도한 것으로 신고하였다. 청구인이 제출한 예금거래기록 명세표상 계좌 이체로 받은 금액이 대물변제 계약서상 금전소비대차 금액과 동일하므로 쟁점토지는 대물변제를 원인으로 2018.3.22. 양도되었다고 보아야 하고, 청구인은 쟁점건물을 신축하여 오랫동안 부동산임대업에 사용하다가 철거한 후 쟁점토지만을 양도하였으므로 쟁점건물의 취득원가가 쟁점토지의 필요경비로 인정될 수 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 실제 양도시기가 잔금을 지급받은 2017.2.2.이라고 주장하며, 쟁점매매계약서와 함께 A가 작성한 사실확인서를 제출하였으나, 청구인은 쟁점토지에 2018.3.22. 신축된 건물의 공사에 참여한 유한회사 B의 공동대표이고, 다른 공동대표자는 A의 대표인 A이었던 점을 고려할 때, A의 확인서만으로 실제 매매계약에 의한 양도라는 청구인의 주장은 신뢰할 수 없다. (가) 청구인은 2016.10.5.～2017.2.2. 기간 동안 A가 청구인에게 이체한 금원은 양도대금으로서 대물변제의 본래의 채무가 존재하지 않으므로 대물변제가 무효라고 주장하나, 청구인과 A가 부동산 매매계약을 체결하고 2016.10.5.～2017.2.2. 기간 동안 실제 부동산 매매대금을 지급받은 것이라고 하면, 2017.2.2. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌어야 함에도 불구하고, 토지사용승낙서를 써주면서까지 A가 건물을 신축할 수 있도록 하고 1년이나 등기이전을 지연시킨 것은 일반적인 부동산 거래로 보기 힘들다. (나) 청구인은 대물변제계약서상 내용과 계좌이체 내역이 불일치함을 근거로 하여 쟁점매매계약서가 실제 거래계약서라고 주장하나, 청구인이 과세전적부심사청구 시 제출한 계좌이체 내역과 이의신청 시 제출한 계좌이체 내역이 서로 다르고, 청구인의 종합소득세 신고서상 재 무상태표를 보면, 장기차입금 역시 2016년에 OOO원이 증가되어 있다. (다) 양도대금이 OOO원이라는 내용에는 청구인과 처분청간에 이견이 없고, 청구인은 2018.3.22. 대물변제에 의한 소유권이전등기 이후 양도소득세 예정신고를 하며 쟁점토지만을 양도하는 대물변제계약서를 제출하였는데, 대물변제란 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 이행에 갈음하여 다른 급여를 하는 때 성립하는 요물계약으로 다른 급부가 부동산의 소 유권 이전일 때에는 그 소유권 이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로 그 소유권 이전등기가 경료된 때에 부동산이 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 한다(대법원 1991.11.12. 선고 91누 8432 판결 참조)는 판례가 있고, 청구인은 A와 금전소비대차 계약을 체결하여 2016.10.5.～2017.2.2. 기간 동안 A로부터 OOO원의 금원을 빌렸으나 상환하지 못하여 2018.3.22. 대물변제계약서를 작성하고, 쟁점토지의 소유권 을 이전함으로써 채무를 변제한 것으로 보인다.
(3) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고․납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의․과실은 고려되지 아니하는 것이며, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없고(부산지방법원 2014.1.17. 선고 2013구합3819 판결 참조), 처분청은 고지 전에 청구인에게 과세예고통지를 하여 과세전적부심사 신청 기회를 정상적으로 부여하였다. 청구인이 양도소득세를 과소납부한 것에 대한 정당한 사유가 없고, 납부지연가산세는 납부기한과 납부일 간의 기간에 대한 이자에 해당하는 금액으로서 신고납부기간 내 성실히 납부한 납세자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있으므로 이 건 가산세 부과처분은 정당하다.
① 쟁점부동산의 양도일은 2018.3.22.이 아닌 2017.2.2.이고, 매수인의 요구로 쟁점건물을 멸실하여 양도한 경우로서 쟁점건물 취득가액을 양도소득세 필요경비로 인정하여야 한다는 청 구주장의 당부
② 양도소득세의 부과처분 지연에 따라 납부지연가산세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 제92조(양도소득과세표준과 세액의 계산)
① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.
② 양도소득과세표준은 다음 각 호의 순서에 따라 계산한다.
1. 양도차익: 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하여 계산
2. 양도소득금액: 제1호의 양도차익(이하 “양도차익”이라 한다)에서 제95조에 따른 장기보유 특별공제액을 공제하여 계산
3. 양도소득과세표준: 제2호의 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제액을 공제하여 계산 제97조(양도소득의 필요경비 계산)
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등)
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.
1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금
2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계 상한 금액
3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액 제151조(양도의 범위)
① 법 제88조 제1호를 적용할 때 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위 하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 제163조(양도자산의 필요경비)
① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제166조(양도차익의 산정 등)
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 제1항 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.