[요지] 매매계약서상 합의서에 대한 내용이 별도 명시되어 있지 않고 합의해제 사유를 확인할 수 있는 별도의 증빙을 미제시한 점, 양도일로부터 1년 11개월이 지난 시점이자 이 건 과세처분 직후에야 비로소 합의해제하였고 당초 매매계약을 해제할만한 객관적인 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[요지] 매매계약서상 합의서에 대한 내용이 별도 명시되어 있지 않고 합의해제 사유를 확인할 수 있는 별도의 증빙을 미제시한 점, 양도일로부터 1년 11개월이 지난 시점이자 이 건 과세처분 직후에야 비로소 합의해제하였고 당초 매매계약을 해제할만한 객관적인 사정이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2022서1757 / 조심2018전4317
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
(4) 더욱이 청구인은 쟁점주택을 경매를 원인으로 OOO원에 취득하였던바, 쟁점주택이 경매에서 수차례에 걸쳐 유찰되어 감정가액보다 훨씬 낮은 가액에 낙찰되었던 이유는 쟁점주택을 대대적으로 보수하지 아니하고는 정상적인 가치를 인정받기 어려웠기 때문이었고, 경매로 취득한 상태에서 보수를 하지 아니하고 하자 보수를 정지 조건으로 매매계약을 체결하였음에도 처분청은 이러한 사정을 전혀 고려하지 아니한 채, 단순히 쟁점주택과 동일단지 내 유사 평형의 정상적인 주택 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보고 쟁점주택의 매매를 특수관계인 간의 부당행위로 보아 과세하는 것은 과세형평과 실질을 도외시한 처분인 것이다.
(5) 청구인은 다음과 같이 항변하였다. (가) 쟁점주택의 매매거래가 특수관계인 간에 이루어졌다고 하더라도 매매계약서상의 특약사항에 기재된 하자보수 의무를 매도인이 이행하지 아니하여 당초의 매매계약이 해제된 것인바, 양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것이므로 매매계약이 해제되었다면 매매계약의 효력은 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 할 수 없고, 이는 쟁점주택 양도 계약의 해제가 이행완료 이후에 이루어졌다고 하더라도 마찬가지이며, 이미 양도소득세를 신고·납부한 상태에서 해제하였는지 여부에 따라 차이가 생긴다고 볼 이유도 없다고 할 것인바(대법원 1987.2.24. 선고 86누427 판결 등 참조), 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세되는 양도소득세는 해당 양도 계약이 효력을 잃게 된 이상 그 사유가 무효이거나 취소된 것인지, 법정해제인지 합의해제인지와 무관하게 과세요건이 충족되었다고 할 수 없다. (나) 쟁점주택은 1994.7.28. 사용승인되어 양도일 현재 준공 후 27년 이상 경과한 노후 아파트로서, 청구인과 매수인은 쟁점주택의 매매계약시 ‘매도인은 신축의 수준으로 보수하여 매수인에게 양도하기로 한다’는 내용의 특약사항을 매매계약서에 기재하였으며, 이와 별도로 ‘매수인은 매도자에게 적절한 보수기간을 제공하고 매도자는 해당 기간 동안 하자보수를 진행하기로 하며 매도자가 보수를 기피하거나 매수인의 보수 의견을 무시할 경우 매수인은 매매거래를 취소할 수 있다’는 내용의 합의서를 작성하였는바, 매수인은 위와 같은 특약사항 및 합의서의 내용에 따라 적절한 보수기간을 제공하기 위하여 쟁점주택의 임대차 계약의 교체시기에 맞춰 2023.1.10.부터 2023.3.20.까지 보수기간(약 70일)을 정하여 청구인에게 계약 및 합의서 내용에 따라 쟁점주택의 보수를 요구하였으나, 매도자인 청구인은 당초 쟁점주택 매매계약시 예상했던 것과 달리 인건비와 자재비 등의 물가가 대폭 상승하였기에 쟁점주택을 특약내용과 같이 보수하기 위해서는 청구인이 보수비용으로 지급하여야 할 금액이 크고 쟁점주택의 양도에 따른 실익이 없이 과도한 손실을 부담할 지경에 이르기에 매수인의 보수 요구에 응하지 아니하였던 것으로, 이에 매수인은 2023.9.5. 청구인에게 쟁점주택의 특약사항 및 합의사항에 대한 미이행을 사유로 계약해제를 요구하는 내용증명을 발송하였고, 청구인은 2023.9.20. 매수인과 쟁점주택의 매매계약을 해제하기로 합의하여 매매대금을 반환받았으며, 합의해제를 원인으로 2023.9.21. 쟁점주택의 소유권이전 말소등기를 접수하였던 것이다. (다) 처분청은 양도소득세의 부과처분으로 인해 청구인의 양도소득세 납세의무가 이미 확정되고 국가의 과세에 대한 기대권이 구체화 되었으므로 해제로 인한 과세권의 실효는 국가의 과세권을 형해화 시킬 수 있어 부당하다는 의견이나, 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종인 취득세의 경우에는, 해당 계약이 무효이거나 취소되지 아니한 이상 일단 재화를 적법하게 취득한 다음에는 계약을 해제하고 해당 재화를 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없는 반면, 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세되는 양도소득세는 해당 양도계약이 효력을 잃게 된 이상 그 사유가 무효이거나 취소된 것인지, 법정해제인지 합의해제인지와 무관하게 과세요건이 충족되었다고 할 수 없는 것이므로, 쟁점주택에 대한 매매계약의 당사자가 부자지간으로 특수관계에 있다고 하더라도 매도자와 매수인이 합의하여 쟁점주택의 매매 계약을 해제하기로 한 것이 사실이라면, 그 합의해제의 구체적인 사유가 쟁점주택 양도계약 내용의 이행과 관련한 분쟁으로 인한 것인지, 단순히 당사자들 사이의 합의에 의한 것인지와 무관하게 자산의 양도 및 그에 따른 소득이 인정되지 않는 것이고, 양도인에게는 양도소득세 납세의무가 없다고 할 것이다(서울행정법원 2023.6.21. 선고 2022구단66692 판결 참조). (라) 이와 같이 청구인과 매수인 간 쟁점주택에 대한 양도계약을 합의 해제하여 소유권이전말소등기까지 마쳐진 이상, 계약의 합의해제가 적법하게 이루어졌다는 점이 입증된 것이고, 쟁점주택의 매매계약의 이행으로 인한 물권변동의 효과는 소급적으로 소멸되므로 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 소급하여 상실된 것이다. (마) 처분청은 당사자 간 합의서의 진실성을 의심하며 이 건 매매계약의 해제를 단지 청구인에게 부과된 양도소득세와 양수인에게 부과된 증여세를 면탈하기 위해 양 당사자 간 담합에 의해 계약 해제 등의 외관만을 작출한 것으로 통정허위표시 내지는 가장행위에 해당한다는 의견이나, 이는 과세편의적인 시각에서 사실관계를 왜곡하는 것으로서, 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간 자유로이 계약을 체결하고 일방 당사자가 그 계약조건을 이행하지 못함에 따라 매매계약이 해제된 사실이 매매계약서의 특약내용과 합의서 및 등기부등본상 소유권이전말소등기 사실에 의하여 확인되는 정당한 법률행위를 부인하는 부당한 의견이다. 따라서, 쟁점주택의 매매계약이 적법하게 해제된 이상, 청구인에게 쟁점주택의 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 납세의무는 위법하다고 할 것(대법원 2002.9.27. 선고 2001두5972 판결, 대법원 2015.2.26. 선고 2014두44076 판결 등 다수, 같은 뜻임)이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 이를 취소되어야 한다. 나.처분청 의견 청구인은 위 매매계약이 해제되어 양도소득세 과세대상이 없어 이 건 부과처분이 위법․부당하다고 주장하고 있으므로 계약해제의 3가지 양태인 법정, 약정, 합의해제 여부에 대하여 다음과 같은 의견이다.
(1) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서를 검토해 보면 계약해제의 사유로 중도금 상환 이전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 민법 제565조의 일반 조항 외에 다음 ＜그림1＞과 같은 특약사항이 있으나 상기 특약사항에 계약해제에 대한 약정은 발견되지 않는다. ＜그림 삽입을 위한 여백＞ ＜그림1＞ 쟁점거래의 매매계약서의 특약사항 위와 같은 특약사항을 위반한 경우 법정해제권 발생 여부와 관련하여 대법원은 특약사항 위반을 이유로 채무불이행에 따른 법정해제권이 인정되어 매매계약이 해제되기 위해서는 손해배상 위약금 청구 등 권리침해를 회복할 수 있는 다른 수단을 우선적으로 사용하여야 하고, 그 특약사항 등이 매매계약의 목적달성에 필요불가결하며 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무가 아니면 매매거래를 해제할 수 없다고 판시(대법원 1994.12.22. 선고 93다2766 판결 외 다수, 같은 뜻임)한바, 청구인이 제출한 임대차 계약서 등 사본에 의하면 당초 양수인이 쟁점주택을 양수한 목적은 본인 거주가 아닌 주택임대를 목적으로 한 것으로 판단되고, 현재까지 주택의 하자 등을 이유로 임차인이 퇴거한 사실 또한 확인되지 아니하므로 주택의 하자가 매매계약의 목적인 임대에 필요불가결한 정도의 주된 하자에는 해당되지 않는 것으로 보이며, 청구인이 제출한 내용증명에 의하면 양수인이 이미 자비로 보수공사를 완료하였음에도 청구인에 대해 손해배상, 또는 위약금의 청구 등 별다른 조치없이 바로 계약해제를 최고 후 기간경과 후 해제한 것으로 보이는 점, 청구인의 주장대로 하자가 중대한 것이라면 임차인이 거주할 수 없는 점, 등기부상 등기원인이 법정해제가 아닌 합의해제인 점 등을 종합하여 보면 청구인의 쟁점거래의 매매계약에 있어 법정해제를 주장하기는 어려운 것으로 보인다.
(2) 한편 청구인은 약정해제권 발생을 주장한 사실은 없으나, 매매계약 체결 당시 아래 ＜그림2＞와 같은 합의서를 작성한 사실이 있다고 하여 약정해제의 요건도 충족되는 것으로 주장한 것으로 보인다. 그러나 이 건 양도소득세 신고서에 매매계약서는 첨부된 반면, 청구인이 동 일자에 작성하였다고 주장하는 합의서는 양도소득세 신고서에 첨부하지 않았고, 이 건 매매계약서에 특약사항을 상세히 기재하고도 거기에 해제요건을 누락하였을 뿐만 아니라, 계약의 약정해제권을 기재한 중요한 문서를 확정일자가 있는 공정문서로 작성하지도 않은 점, 통상의 약정해제권의 경우 잔금지급 미이행 등이 대부분이나 하자보수를 해제원인으로 삼는 경우는 극히 이례적인 것으로 보이는 점, 건물의 하자가 있는 경우 통상적으로 하자담보책임 등을 인정받고 있으므로 위 양식과 같은 합의서를 굳이 작성할 필요가 없는 점 등에 비추어 아래 합의서는 청구인에게 부과된 양도소득세와 매수인에게 부과된 증여세를 면탈하기 위해 양 당사자간 담합에 의해 고지서 송달일 이후 작성되었을 개연성이 크므로, 이러한 증빙에 근거한 약정해제권 주장은 받아들이기 어렵다. ＜그림2＞ 쟁점거래 관련 합의서 OOO
(3) 청구인이 이 건 매매계약의 합의해제 계약서를 신청서에 첨부하지는 않았으나 등기원인이 합의해제로 되어있어 이를 주장하는 취지로 해석하여 검토하여 보면, 계약의 합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것(합의)을 그 요건으로 하는바, 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 되는 것으로 양도계약을 합의해제하여 말소등기까지 마쳤다면 계약의 이행으로 인한 물권변동의 효과는 소급적으로 소멸되므로 계약의 합의해제가 적법하게 이루어졌다면 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 처음부터 없었던 것으로 보아야 할 것이나, 행사권이 법에 규정되어 있는 법정해제권 및 계약서에 명기된 약정해제권과는 달리 합의해제는 당사자 사이의 새로운 약정에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 것으로 당사자들의 의사에 의하여 양도소득세 납세의무의 존부를 변경시킬 수 있다는 점에서 법정해제 또는 약정해제와 달리 보아야 할 것이다. 합의해제의 경우 이미 신고·결정 등에 의해 확정된 과세권을 당사자간의 담합에 의해 자의적으로 변경하여 관련 세법을 형해화시키는 부당한 결과를 초래하므로 매매계약이 성립한 후에 합의해제가 있는 경우 양도소득세의 부과대상이 되는 '자산의 양도'에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행 완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 양도소득세 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정 변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이 타당하고(서울고등법원 2014.2.12. 선고 2012누20047 판결),국세기본법제14조 제2항이 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건 사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 하며, 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로 적용된다. 또한 계약을 합의해제할 때에 원상회복에 관하여 반드시 약정을 하여야 하는 것은 아니나, 매매계약을 합의해제하는 경우에 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여는 아무런 약정도 하지 아니한 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례에 속하는 일로서(대법원 2007.11.29. 선고 2006다2490 판결), 이 건의 경우 청구인과 매수인은 부자관계로 특수관계자인 청구인과 매수인이 쟁점거래 후 국세청이 부당행위계산 부인 및 고저가 양도에 따른 증여의제로 감사 지적 후 이에 따라 2023.8.23. 양도소득세 고지서가 발송되자 당초 양도일인 2021.10.14.로부터 무려 2년 가량 경과한 2023.9.20. 합의해제를 원인으로 당초 소유자인 청구인에게 등기를 환원한 건으로 전술한 법리를 이 건에 적용하여 보면 위 합의해제는 부동산등기상황전부증명서상 등기원인이 합의해제로 되어있을 뿐, 합의해제 계약서 등이 신청일 현재 처분청에 제출된 바 없어 객관적인 근거가 전혀 없고, 양도일로부터 무려 2년여 경과한 시점에서 소유권을 환원하면서 그 동안 임차인 및 임차보증금 등이 변경되었음에도 변경된 임대보증금 등이 정산을 통해 원상회복되었다는 근거가 전혀 없으며, 쟁점주택의 소유권이 청구인에게 환원되었음에도 불구하고 당초 임차인과의 임대차계약서상 임대인 명의는 아직도 매수인 명의로 남아 있어 합의해제의 전제조건인 원상회복이 이루어지지 않은 바, 이러한 경우 대법원은 계약의 합의해제 또는 해제계약이라 함은 해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 쌍방이 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약이므로 계약서의 명칭 등이 합의해제로 기재되어 있다 하더라도 위와 같은 원상회복 의무의 이행이 없는 경우 이를 합의해제가 아닌 환매 또는 재매매로 보고 있으므로(대법원 2015.5.14. 선고 2014두46263 판결), 이 건의 경우도 등기원인의 기재 여하에 불구하고 별도의 매매가 있었던 것으로 보는 것이 타당하다. 또한 이 건 부과처분으로 인해 청구인의 양도소득세 납세의무는 이미 확정되었고, 국가의 과세권이 이미 구체화되었으나, 청구인이 주장하는 해제(법정, 약정, 합의)등으로 인해 이미 확정되고 구체화된 국가의 과세권을 청구인 등 당사자의 의사에 따라 언제든지 실효시킬 수 있다면 이는 국가의 과세권을 형해화 시킬 수 있어 부당하므로 양도소득세 부과처분이 이루어진 이후에는 원칙적으로국세기본법 시행령제25조의2 제2호 소정의 부득이한 사유가 있다고 볼 수 있는 예외적인 경우가 아니면 합의해제는 이미 행한 부과처분의 효력에 영향을 미칠 수 없다고 보아야 하고(부산고등법원 2015.11.18. 선고 2015누21865 판결), 또한 조세채무가 이미 확정된 경우에 있어서는 국가의 과세에 대한 기대권이 구체화된 점 및 당사자 간에 사후적인 합의를 통하여 조세를 경감하고자 하는 유인이 있을 수 있는 점 등을 감안할 때 후발적 경정청구의 사유를 넓게 인정할 수는 없으므로, 여기서 ‘부득이한 사유’라 함은 종전의 계약내용에 구속력을 인정하는 것이 부당하다고 볼 만한 객관적인 사정이 있는 경우로 국한하여 새겨야 한다(서울고등법원 2014.12.12. 선고 2014누40045 판결 참조). 이 건의 경우 전술한 것과 같이 종전 계약의 해제 없이도 손해배상 및 하자보수 등 다른 조치를 통해 해결할 수 있는 사안이고, 위 부득이한 사유에 대한 입증책임은 이를 주장하는 청구인에 있음에도(대법원 2015.1.29. 선고 2014두13683 판결), 청구인은 심판청구일 현재까지 일자 불상의 합의서만 제출했을 뿐 기타 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 않고 있다.
(4) 이 건 과세처분의 과세경위는 청구인이 시가 OOO원 상당의 쟁점주택을 특수관계자인 매수인에게 OOO원의 저가에 양도하였고 이후 국세청 감사에 지적되어 부당행위계산 부인으로 양도소득세가 과세되고, 증여세가 과세될 처지에 이르자, 쟁점주택 양도 후 2년이 경과된 시점에 그 동안 임차인도 제기하지 않았던 하자보수 문제를 굳이 언급하여 양도 후 증액된 보증금 OOO원에 대한 정산도 없이 매수인이 청구인에게 당초 지급한 양도가액 OOO원만을 반환받고 이를 해제하였다고 주장하는바, 이는 매수인의 행위가 위에서 언급한 부득이한 사유에 해당하지 않는 것은 물론, 자기 자신에게 OOO원 상당의 손해를 끼치는 경제적 합리성을 결여한 행위로, 오로지 양도소득세 및 증여세의 납세의무를 회피하기 위해 당사자 간에 담합하여 해제 등의 외관만을 작출한 것으로 통정에 따른 허위 표시 내지는 가장행위에 해당하는 것으로 보인다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 청구인이 쟁점주택의 매매계약 조건을 불이행함에 따라 매매계약이 해제되었음에도 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부 나.관련 법령 등: ＜별지1＞ 기재 다.사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2010.10.21. 쟁점주택을 경매로 OOO원에 취득한 후, 2021.10.15. 쟁점주택을 청구인의 아들인 매수인에게 매매를 원인으로 양도가액 OOO원에 양도하고, 2021.12.7. 납부할 세액은 없는 것으로 양도소득세를 신고하였으며, 이 때 2021.10.14.자 매매계약서(＜별지2＞ 기재)를 동 양도소득신고서에 첨부하였는바, 쟁점주택의 매매계약서 상 “매도인은 신축의 수준으로 보수하여 매수인에게 양도하기로 한다”라는 특약사항이 기재되어 있으나, 매매거래와 관련된 위 ＜그림2＞의 합의서는 첨부되지 않은 것으로 확인된다.
(2) 국세청은 2023.6.22. 이 사건의 양도소득세 신고 건을 특수관계자간 부동산 고저가 혐의 거래로 처분청에 점검 자료로 시달하였는바, 처분청은 쟁점거래와 관련하여 평가기간내 유사매매사례가액이 있음에도 청구인이 과세미달로 신고함에 따라 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 2023.8.23. 청구인에게 이 건 부과처분을 하였으며, 2023.8.17. 매수인 관할 세무서장에게 저가양수에 따른 증여이익의 과세대상으로 자료를 통보하였다.
(3) 쟁점주택의 부동산등기사항전부증명서에 따르면 매수인은 이 건 부과처분의 고지서 송달일 및 자료통보일 직후인 2023.9.4. 당초 합의서를 근거로 2023.9.18.까지 쟁점주택의 하자를 보수하지 아니하면 당초 매매계약을 취소하겠다는 취지의 내용증명우편을 청구인에게 발송하여 이행을 최고한 후 2023.9.18.까지 이행되지 아니하자 2023.9.20. 합의해제를 원인으로 2023.9.21 매수인 명의의 소유권이전등기를 말소한 것으로 나타난다.
(4) 처분청이 제출한 국세청 통합전산망자료에 따르면 청구인과 매수인은 부자(父子)지간으로 확인된다.
(5) 청구인과 매수인이 작성한 쟁점주택의 부동산매매계약서 상 특약사항은 위 ＜그림1＞과 같고, 위 ＜그림2＞의 합의서는 처분청에 이의신청 시 최초 제출하였으며, 심판청구 시에도 동일한 합의서를 제출한 것으로 확인된다.
(6) 청구인이 이의신청 및 심판청구 시 제출한 쟁점주택의 보수 및 계약취소 통보 관련 내용증명서는 다음과 같은 것으로 나타난다. ＜그림3＞ 아파트 보수 최고 및 계약 취소 통보 내용증명 OOO
(7) 청구인이 제출한 심리자료에 따르면 쟁점주택의 매매계약 취소와 관련하여 청구인과 매수인 간의 대금 이체 내역과 매수인이 세입자에게 반환한 ‘양도 이후 증액된 전세보증금 반환 이체 내역’은 다음과 같다. ＜그림4＞ 계약 취소 관련 환급이체 내역 OOO ＜그림5＞ 양도 이후 증액된 전세보증금 반환 이체 내역 OOO
(8) 청구인은 이의신청시 쟁점주택과 관련하여 매수인이 불가피하게 자비로 하자보수를 진행하게 된 부분에 대한 사진자료를 제출하였는바, 천장의 누수 사진을 제출한 것으로 나타난다. (9)이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 대금 청산 후 조건 미성취에 따른 채무불이행에 해당되어 매수인이 매매계약을 해제함에 따라 사실상 청구인에게 양도소득이 발생하지 아니하였음에도 청구인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 이 건 부과처분를 취소되어야 한다고 주장하나, 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도소득세 부과대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합하여 판단하여야 할 것(조심 2018전4317 2018.12.19., 같은 뜻임)인바, 이 건의 경우 쟁점주택의 당초 매매계약서상에 특약사항이 기재되어 있으나, 이를 이행하지 아니할 경우 해제의 사유로 별도로 명시되어 있지 아니한 점, 청구인은 2021.10.14. 매수인으로부터 쟁점부동산에 대한 매매잔금을 지급받고 2021.10.15.에 소유권이전등기를 경료한 후 2021.12.7. 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고까지 마친 점, 청구인은 매매계약 합의해제 사유를 확인할 수 있는 별도의 증빙을 제시하지 아니한 점, 당초 매매계약을 해제할만한 객관적인 사정이 확인되지 않음에도 소유권이전등기일로부터 1년 11개월이 지난 시점이자 이 건 과세처분 직후에야 비로소 합의해제서를 작성한 점에 비추어 쟁점주택의 양도거래가 적법하게 약정해제 또는 합의해제되었다고 볼 수 없고, 이 건 양도소득세와 향후 부과될 증여세를 회피하기 위한 합의만이 존재할 뿐이며, 이러한 합의는 이미 성립된 이건 양도소득세 부담 의무의 존부에는 영향을 줄 수 없다고 보아야 할 것이다. 따라서, 청구인의 쟁점주택의 양도거래를 양도소득세 과세대상으로 보아 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관계 법령
(1) 국세기본법(2020.12.22. 법률 제17650호로 개정된 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
(3) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(4) 민법(2021.1.26. 법률 제17905호로 개정된 것) 제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다. 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. 제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다. 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. 제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다. ＜별지2＞ 쟁점주택의 당초 매매계약서 OOO