[요지] 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 비교부동산의 거래일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 이 사건 감정가액은 증여일 현재의 시가에 해당하지 않는다. (가) 상속재산가액은 원칙적으로 평가기간 내 매매등의 가액으로 하여야 하고, 예외적으로 시간의 경과 및 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 한하여 평가기준일 전 2년부터 상속세 결정기한까지의 매매 등의 가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 매매등의 가액으로 인정된다(이하 “쟁점규정”이라 한다). (나) 처분청이 평가의뢰한 감정평가기관 중 OOO감정평가법인은 2021.12.21. 거래된 광주광역시 광산구 OOO소재 나대지(이하 “비교①부동산”이라 한다)를, OOO감정평가법인은 2022.6.28. 거래된 광주광역시 광산구 OOO소재 나대지(이하 “비교②부동산”이라 하고, 비교①부동산과 합하여 “비교부동산”이라 한다)를 비교대상지로 하여 2022.8.10. 상속이 개시된 쟁점부동산 중 토지에 대한 감정평가를 실시하였는데, 비교①부동산이 거래된 2021.12.21.부터 쟁점부동산이 상속된 2022.8.10.까지는 미국의 기준금리 인상에 따른 한국은행의 기준금리 인상으로 부동산 담보대출 금리가 급격하게 오르던 시기여서 상업용 건물의 가격이 급락하던 시기였으므로, 쟁점규정은 이 건에서는 적용될 수 없다.
(2) 처분청이 감정평가기관의 감정평가를 받았더라도 이를 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 시가로 볼 수 없다. (가) ‘감정기관이 평가한 감정가액’이라는 것은 어느 특정 감정기관이 평가한 가액으로 그 감정평가 방법 자체로 감정평가업자마다 그 주관적인 판단에 따라 평가결과가 유의미하게 달라질 수 있으며, 상증법에서 평가기간 경과 후 감정평가를 인정한다는 이유만으로 평가기간이 경과한 후 비교대상 물건의 거래가액을 바탕으로 쟁점부동산의 가치를 평가한 경우, 이를 상증법상 시가로 보기 어렵다. (나) 비교표준지의 공시가격을 바탕으로 평가한 쟁점감정액은 상증법상 상속개시일의 시가로 인정될 수 없고, 납세자의 감정평가 의뢰 없이 처분청 일방적 의뢰에 따라 산정된 평가액은 시가로 인정되기 어렵다.
(3) 처분청과 청구인이 동등하게 각각 2개의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰해서 나온 4개의 평가액을 평균한 가액을 감정평가액으로 산정했다면, 그 평가액에 대한 평가의 공정성에 의문을 가지기 어려웠을 것이지만, 서로 이해관계가 상반되는 청구인의 의사와 무관하게 광주지방국세청장이 일방적으로 의뢰하여 평가한 쟁점감정가액은 그 객관성 및 공정성을 뒷받침할 만한 다른 자료가 없는 이상 쟁점부동산의 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격’으로서의 시가에 해당한다고 보기 어렵고, 재산권을 부당하게 침해한 것이므로 위법하다.
(1) 처분청은 (주)OOO감정평가법인과 ㈜OOO감정평가법인(이하 “쟁점감정평가법인들”이라 한다)에 쟁점부동산의 감정을 의뢰하여 각 감정평가법인은 법정결정기한 내인 2023.7.24. 가격산정기준일을 상속개시일로 하여 쟁점감정평가를 하였다. (가) 쟁점감정평가법인들은 토지 부분에 관하여는 공시지가기준법을 적용하여 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 유사한 인근 비교표준지를 선정하고 지가변동률을 활용하여 그 시점을 수정하며, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 반영하여 시산가액을 산정한 다음, 이를 거래사례비교법에 따라 용도지역, 이용 상황, 규모, 입지조건 등 가치형성 요인이 유사한 부동산의 거래사례를 비교 거래사례로 선정하여 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 후 적정한 시장가치를 산정하였다. (나) 쟁점감정가액은 ‘일정한 조건이 충족될 것을 전제로 평가’하거나 ‘원형대로 감정하지 아니한 경우’에 해당하지 않은 감정가액으로 가격산정기준일을 상속개시일로 정하여 2023.7.24. 평가서를 작성하였고, 상속개시일 이후 11개월간 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할·합병·멸실·훼손, 용도변경 등 개별부동산의 가격변동이 있었다고 볼 수 없어 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받은 가액이다.
(2) 가격변동의 특별한 사정이 있었는지의 유무는 시간의 경과 및 주의 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가기간 외의 가액도 시가로 인정받을 수 있다고 규정하고 있는 것인바, 다소의 가격변동이 있더라도 문언 그대로 특별한 사정에 해당하지 않는 경우에는 쟁점규정을 적용하는 것이 조세법률주의 및 엄격해석의 원칙에 부합한다.
(3) 청구인은 쟁점감정평가법인들이 “그 밖의 요인 보정”치 2.45를 적용함에 있어서 주관적인 판단에 따라 보정치가 차이가 날 수 있다는 점을 들어 상증세법상 시가로 볼 수 없다고 주장하나, (가) “그 밖의 요인 보정”은 감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제2항 제5호와 국토교통부 유권해석(건설부 토정 30241-36538, 1991.12.28.), 대법원판례(대법원 1998.07.10. 선고 98두6067, 대법원 1993.9.10. 선고 92누16300)에 근거하여 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 인근지역 내 유사사례 등 쟁점부동산 토지의 가치에 영향을 미치는 사항을 고려하여 기준가치와의 격차를 보정한 것이다. (나) 또한 “그 밖의 요인 보정”을 위하여 (주)OOO감정평가법인은 인근지역 총 3건의 거래사례와 총 3건의 평가사례를 기초로 가격조사를 실시하였고, (주)OOO감정평가법인 또한 인근지역 총 2건의 거래사례와 총 3건의 평가사례를 기초로 가격조사를 실시한 것으로, 총 5건의 거래사례와 총 6건의 평가사례에 조사된 총 11건의 토지는 각기 다른 11개 필지의 부동산으로 감정평가법인들이 “그 밖의 요인 보정”을 모두 2.45로 적용한 것이다.
(4) 청구인은 비교표준지의 공시가격을 바탕으로 평가한 감정가액을 상증법상 상속개시일의 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점부동산 토지에 대한 공시지가기준법을 적용함에 있어서 비교표준지를 정한 인근 필지는 쟁점토지와 2022.1.1.기준 공시지가가 OOO원/㎡으로 동일하고, 공시기준일(2022.1.1.)로 부터 상속개시일(2022.8.10.)까지 광주광역시 광산구 상업지역을 대상으로 지가변동률을 적용하여 시간의 차이를 수정한 사항으로 이는 모든 부동산을 감정평가함에 있어서 일반적으로 적용되는 요인이다.
(5) 쟁점감정가액은 처분청의 일방적이고 자의적인 의뢰에 따라 산정된 평가액이 아닌, 상증령 제49조 제1항에 따라 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 상속세 납부의무가 있는 자도 매매 등의 가액을 평가심의의원회에 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다. (가) 기존 감정가액이 존재한지 않는 상황에서 과세관청이 적극적으로 감정을 의뢰하여 받은 감정가액은 일정요건에 제한되지 않고 원형 그대로 평가되었으며 평가심의원회를 통해 상속개시일과 감정가액작성일 사이에 일반적인 지각변동 등의 쟁점부동산에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가에 포함된 것이다. (나) 인력과 예산 등 현실적인 제약으로 인하여 감정평가 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없음에 따라 국세청에서 재산규모, 형평성 등 합리적인 기준 하에 감정평가대상을 선정하고 있는 점을 고려하여 볼 때, 단지 모든 납세자‧물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(“법정결정기한”) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ①법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(“평가기준일”) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. “평가기간”)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(“매매등”)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(“납세자”), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(“기준금액”)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(“세무서장등”)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(1) 청구인과 처분청이 제출한 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 매매사례가액 또는 감정가액, 경매·공매가액이 없어 보충적 평가방법을 적용하여 상속세를 신고하였고, 처분청이 소급감정평가를 통한 쟁점감정가액을 적용하여 상속세를 결정한 내역은 ＜표1＞, ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점감정가액 (단위: 원) ＜표2＞ 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 결정내역 (단위: 천원) (다) 처분청은 2022.8.10.을 평가기준일로 하여 쟁점부동산의 감정평가를 실시하였고, 쟁점감정가액을 시가로 인정하여 달라는 심의신청을 하였으며, 2023.8.24. 광주지방국세청 평가심의위원회는 ‘당해 재산에 대하여 심의 신청한 2개 감정기관의 감정가액은 평가기준일부터 가격산정 기준일까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있다’라고 결정을 하였다. (2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 쟁점감정가액은 감정평가기관의 주관적인 가액이므로 상속재산가액을 기준시가로 하여야 한다고 주장한다. 그러나 쟁점감정가액은 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 그 감정가액의 평균액에 대하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 적용한 것인 점, 조사청이 감정평가를 의뢰한 쟁점감정평가법인들의 쟁점감정가액을 평가심의위원회에서 심의하여 평가기준일로부터 감정평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 시가로 인정한 것인 점, 그 밖에 달리 가격변동의 특별한 사정이 있음을 뒷받침할 수 있는 객관적·구체적 증빙이 부족한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.