[요지] 쟁점토지는 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 임야로서의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보는 것이 타당해 보이므로 처분청이 ○○○ 주택재개발정비사업구역 내 토지에 대한 1.1.기준 공시지가를 그대로 적용하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 합리적이지 않다고 하겠음.
[요지] 쟁점토지는 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 임야로서의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보는 것이 타당해 보이므로 처분청이 ○○○ 주택재개발정비사업구역 내 토지에 대한 1.1.기준 공시지가를 그대로 적용하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 합리적이지 않다고 하겠음.
[주 문] 부산광역시 연제구청장이 2023.9.11. 청구법인에게 한 재산세(토지) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 처분청이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 2023.6.1. 기준으로 부산광역시 연제구 OOO 외 3필지 임야 10,135.9㎡의 가액을 재조사(산정)한 후, 그 결과에 따라 재산세의 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지 4필지는 공부와 실제의 지목이 모두 임야인 토지로서 2023.4.5. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업의 이전고시에 따라 종전 조합원들에서 청구법인의 소유로 변경되었고, 2023.5.8. 소유권보존등기를 접수하여 등기부상 소유자로 등재되었다.
(2) OOO주택재개발정비사업의 시행자인 청구법인이 취득한 쟁점토지는 기타용지 중 녹지인 임야로서 이는 처분청에 기부채납할 목적으로 조성된 임야이지만 현재까지 준공이 되지 아니하여 기부채납을 이행하지 못하고 있고, 청구법인이 쟁점토지를 아파트의 대지 또는 그 부속토지 및 옹벽 등을 위한 목적으로 조성한 토지(임야)는 아니다.
(3) 처분청은 그 이용 현황 조사를 진행하면서 아파트 대지인 OOO 및 OOO 토지와 구분하지 못하고 마치 아파트의 부속토지인 것으로 오인하였는바, 쟁점토지 뿐만 아니라 사회복지시설(OOO), 도로(OOO), 공원용지(OOO) 및 종교용지(OOO) 모두 아파트 대지와 연접해 있는 토지들로서 각각의 토지별로 도로, 공원 등으로 이용을 하고 있으며, 쟁점토지 또한 임야로서의 이용과 기능을 하고 있다.
(4) 쟁점토지의 경우, 쟁점토지의 임야 부분과 아파트 대지부분의 경계지점이 절토되어 쟁점토지의 경계부분에 안정 등을 위해 옹벽의 형태를 갖춘 것일 뿐 아파트의 옹벽이 아닌 임야에 해당하고, 실질적으로도 임야로 이용 중일 뿐만 아니라, 쟁점토지의 임야 및 임야 경계부분에 설치된 옹벽이 아파트 주민들의 소유권이 있는 것도 아니고 아무런 권리주장도 할 수 없는 임야로서 아파트의 대지와는 전혀 무관한 토지이다.
(5) 처분청은 재산세 과세기준일(6.1.)을 기준으로 쟁점토지의 이용현황을 조사하여 2023.9.11. 이 건 재산세 등을 부과하였고, 처분청은 그로부터 1개월 후 이용현황 등을 다시 조사한 후 쟁점토지의 지목을 임야로 보아 7.1.기준 공시지가(약 OOO원)를 결정하였는바, 재산세 과세기준일(6.1.)과 2023.7.1.을 기준으로 쟁점토지의 이용현황이 전혀 달라진 것이 없고, 처분청은 동일한 쟁점토지에 대하여 2023년 이후 2024년부터 재산세를 부과하게 된다면 1.1.기준 공시지가(OOO원)가 아닌 7.1.기준 공시지가(약 OOO원)을 적용하게 될 것이다.
(6) 따라서, 처분청은 쟁점토지를 아파트의 대지 또는 아파트의 부속토지로서의 기능을 하는 것으로 잘못 오인하였고, 잘못된 판단으로 아파트 공시지가를 적용하여 재산세를 부과한 것은 부당하고 위법한 처분이므로 쟁점토지의 임야로서 정당한 공시지가인 7.1.기준 공시지가를 적용하여 이 건 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO주택재개발정비사업은 2005.9.28. 부산광역시 고시 제2005-272호로 정비구역이 최초로 지정․고시되었고, 2023.3.29. 부산광역시 연제구 고시 제2023-22호에 따라 부분준공인가 고시되었으며, 2023.4.5. 아래 ＜표3＞과 같이 부분이전고시(OOO 주택재개발정비사업 고시 제2023-1호)되었다. ＜표3＞ OOO 주택재개발정비사업 부분이전고시(발췌) 정비사업의 종류 및 명칭 OOO 재개발정비사업 사업구역의 위치 및 면적 위치 부산광역시 연제구 OOO 외 14필지 (종전: 부산 연제구 OOO 일원) 정비구역 면적 93,844.8㎡ 이전고시 면적 93,844.8㎡ (실사용 대지면적: 61,967.4㎡) 사업시행자 OOO 주택재개발정비사업조합 관리처분계획인가일 2017.1.20. 부분준공인가일 2023.3.20. 부분준공인가 고시일 2023.3.29. 이전고시 내역(발췌) 녹지(OOO) (나) 쟁점토지는 OOO주택재개발정비사업의 부지에 포함되어 있는 토지로서 처분청이 OOO주택재개발정비사업부지의 토지(OOO 외) 등에 대하여 대지 등으로 보아 2023.1.1. 기준으로 결정ㆍ공시한 개별공시지가는 위 ＜표1＞과 같이 OOO원(1㎡당 가액)인 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지의 토지대장 등에 의하면, 쟁점토지는 2023.4.26. 토지개발사업의 완료에 따라 지적공부가 확정되면서 그 지목이 “임야”로 확정되었고, 청구법인은 2023.4.5.을 변동일자로 하여 소유자로 등재된 것으로 나타난다. (라) 처분청은 2023.7.1.을 기준일로 하여 2023.10.31. 쟁점토지의 개별공시지가를 위 ＜표2＞와 같이 산정하여 이를 결정ㆍ공시한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제110조 제1항 제1호에서는 토지 등에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에서는 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.”고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 쟁점토지는 OOO 주택재개발정비사업구역 내에 편입된 토지로서 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2023.4.5. 이전고시 되었으며, 2023.4.26. 토지개발사업의 완료로 지적공부가 확정되면서 그 지목이 “임야”로 확정되었고, 청구법인은 2023.4.5.을 변동일자로 하여 토지대장 등에 소유자로 등재된 것으로 나타나는 점, 처분청이 이 건 재산세 등을 부과하면서 적용한 1.1.기준 공시지가는 연산3구역 주택재개발정비사업구역 내의 “대지” 등에 대한 개별공시지가로서 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 “임야”로 확정된 쟁점토지의 가액을 제대로 반영하고 있다고 보기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지는 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 사실상 임야로서의 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보는 것이 타당해 보이므로 처분청이 연산3구역 주택재개발정비사업구역 내 토지에 대한 1.1.기준 공시지가를 그대로 적용하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 합리적이지 않다고 하겠다. 따라서, 처분청이 지방세법제4조 제1항 단서에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 2023.6.1. 기준으로 쟁점토지(임야)의 가액을 재산정한 후, 그 결과에 따라 쟁점토지에 대한 재산세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
1. 토지
1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액
2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액
② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항 제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.
③ 제1항에도 불구하고 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물, 골프장, 유원지, 그 밖의 이용시설이 없는 토지는 제1항 제2호에 따른 과세대상에서 제외한다. 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.