쟁점주택의 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하여 취득세를 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2021지3223 / 조심2023지3489

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2021.2.19. 경기도 광주시 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 분양권을 취득한 후, 2023.5.2. 쟁점주택의 분양대금을 납부한 후 2023.5.24. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항 제3호의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점주택의 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하여 1세대 2주택으로 보아 취득세율(2%)을 적용하여야 한다는 취지로 2023.7.19. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.8.21. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인 세대는 쟁점주택의 분양권 취득일(2021.2.19.) 현재 청구인과 A(청구인의 배우자)이 강원특별자치도 속초시 OOO 주택(이하, 종전주택①이라 한다)과 OOO 주택(이하, 종전주택②라 한다)에 대한 지분 2분의 1을 각각 소유하였고, A 명의로 경기도 광주시 OOO(이하, 종전주택③이라 한다)를 소유하여 1세대 3주택에 해당하나, 이 중 종전주택①과 종전주택②를 2021.4.9., 2021.6.10.에 각각 양도하여 쟁점주택의 취득일 당시 종전주택③만을 소유한 상태에서 2023.5.2. 쟁점주택의 잔금을 지급하였으므로 쟁점주택의 취득일 당시 청구인의 세대는 1세대 2주택에 해당한다. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항에서 규정하는 주택 수의 산정방법은 분양권을 취득하였다면 그 분양권 취득일에 분양권을 1주택으로 보아 주택 수를 계산한다는 의미로, 분양권을 취득한 후 다른 주택을 취득할 경우 그 취득하는 주택에 대한 취득세 계산시 분양권을 포함하여 주택 수를 계산하여야 한다는 의미이다. 주택분양권은 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 취득한 ‘주택을 공급받는 자로 선정된 지위’를 의미하므로 이 건 주택분양권의 취득은 주택을 취득한 것이 아니라 주택을 취득할 권리를 취득한 것이고, 지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계 취득의 경우에는 취득시기를 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 취득일은 잔금지급일인 2023.5.2.이고, 이 날 지방세기본법 제34조 제1항 제1호에 따른 취득세 납세의무가 성립하였으므로 청구인은 1주택을 소유한 상태에서 쟁점주택을 취득한 것으로 보아 중과세율이 아닌 기본세율을 적용해야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 시행령 제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택과 법 제13조의3 제3호에 따른 주택분양권의 수를 말한다고 규정하면서 그 후단에서 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득시 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하고 있는바, 분양권에 의한 주택 취득시 ‘주택 수’는 그 세대 기준으로 ‘분양권 취득 당시 시점’에 주택 수를 판단해야 할 것(행정안전부 부동산세제과-1695, 2021.6.25., 같은 뜻임)이다. 청구인은 2021.2.8. 매도자로부터 쟁점주택의 분양권을 매수하는 계약을 체결한 후, 2021.2.19. 잔금을 모두 지급하여 2023.5.2. 쟁점주택을 취득한 것으로 확인되어 청구인 세대의 주택 수는 쟁점주택의 분양권 취득일(2021.2.19.)을 기준으로 판단해야 할 것이고, 쟁점주택의 분양권 취득 당시 청구인과 청구인의 배우자는 종전주택①,②,③을 소유하고 있었으며, 이 중 종전주택①과 종전주택②는 2021.4.9., 2021.6.30.에 매도하여 쟁점주택의 분양권 취득 당시 청구인 세대가 소유하고 있는 주택은 3주택에 해당하므로 쟁점주택의 취득은 1세대 4주택에 해당하는 주택을 취득한 것으로 보아야 할 것인 점, 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단에서 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하면서 그에 대한 예외는 규정하고 있지 아니하므로(조심 2021지3223, 2022.12.14., 같은 뜻임) 청구인이 쟁점주택의 분양권 취득일 당시 소유하고 있었던 종전주택을 쟁점주택의 취득 전에 매각하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아닌 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점주택의 취득을 1세대 4주택에 해당하는 주택을 취득한 경우로 보아 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하여 취득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2021.2.8. B으로부터 쟁점주택의 분양권을 매매로 취득하면서 총 매매금액을 OOO원(분양대금 OOO원 + 옵션비 OOO원 + 프리미엄 OOO원)으로 하고, 이 중 B이 선납한 분양대금과 권리금액을 합산한 OOO원에 대한 잔금지급일을 2021.2.19.로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인은 2021.2.23. 주식회사 A와 쟁점주택에 대한 분양계약서를 체결하였고, 세대별 입주정산표에서 청구인은 2023.4.29. 쟁점주택에 대한 잔금을 지급한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에서, 쟁점주택은 2020.8.20. 매매를 원인으로 하여 2023.8.24. 청구인의 명의로 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제출한 세대별 주택소유 현황에 따르면, 청구인 세대는 청구인의 쟁점주택의 분양권 취득일(2021.2.19.) 현재 아래 ＜표1＞에서와 같이 3주택을 소유한 것으로 나타나고, 이후 2021.4.9., 2021.6.30.에 종전주택①과 종전주택②를 매도한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 세대별 주택소유 현황 ㅇㅇㅇ

1. 등기사항전부증명서에서 종전주택①은 2015.3.28. 매매를 원인으로 하여 2015.4.13. 청구인과 A의 공동명의(각 지분 2분의1)로 소유권이전등기된 후 2021.4.6. 매매를 원인으로 2021.4.9. C의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

2. 등기사항전부증명서에서 종전주택②는 2015.7.3. 매매를 원인으로 하여 2015.8.31. 청구인과 A의 공동명의(각 지분 2분의1)로 소유권이전등기된 후 2021.3.18. 매매를 원인으로 2021.7.28. 유수이의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.

3. 등기사항전부증명서에서 종전주택③은 2018.3.26. 매매를 원인으로 하여 같은 날 A의 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다. (마) 쟁점주택이 소재한 경기도 광주시는 국토교통부공고 제2020-828호(2020.6.19.)에서는 조정대상지역으로 신규 지정되었으나, 경기도 광주시 OOO은 지정대상에서 제외되었다.

(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의4 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말하되 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득일(2023.5.2.)을 기준으로 세대별 주택수를 산정하여 청구인이 소유한 쟁점주택과 A(청구인의 배우자)이 소유한 종전주택③을 합산하여 1세대 2주택에 해당한다고 주장한다. 그러나, 지방세법 시행령 제28조의4 제1항에서 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제3호에 따른 주택분양권의 수를 말한다고 규정하면서 그 후단에서 “이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다”고 규정하고 있어 청구인이 쟁점주택의 분양권 취득일 현재 청구인 세대가 소유한 주택 수를 기준으로 판단하는 것(조심 2023지3489, 2023.11.22. 결정 등 다수)인바, 쟁점주택의 분양권 취득일 당시(2021.2.19.) 청구인의 세대는 청구인과 A의 공동명의로 주택 2채(종전주택①·②)와 A의 명의로 주택 1채(종전주택③)를 소유한 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점주택을 취득하여 1세대 4주택이 되었다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

• 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
• 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

• 다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다. 3.부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항 제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다. ＜부칙＞ 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제103조의3 제10항 제2호 및 제4호, 제103조의31 제1항의 개정규정은 2021년 1월 1일부터 시행하고, 제93조제4항, 제103조의3 제1항 및 같은 조 제10항 각 호 외의 부분의 개정규정은 2021년 6월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3 제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것) 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. ＜부칙＞ 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.