청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 임대의무기간 내에 임대 외 용도로 사용하였다고 보아 기 감면된 취득세를 추징한 처분의 당부

[참조결정] 조심2021지0729

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2019.7.31. 부산광역시 수영구 OOO(토지 4.65㎡ 및 건물 24.99㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 같은 날 쟁점부동산이 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 최초 분양받아 취득하는 전용면적 60㎡이하 오피스텔(준주택)에 해당하는 것으로 취득세 등의 감면을 신청하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 임대의무기간(4년) 내에 임대 외 용도로 사용한 것으로 보아, 2023.6.29. 청구인에게 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농특세 OOO원 합계 OOO원에 대하여 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 지방세특례제한법 제31조 제2항에 따른 취득세 등의 추징대상은 임대사업자가 임대 외 용도로 사용하는 임대사업자의 행위에 국한하여 해석해야 할 것으로, 청구인이 쟁점부동산을 임차인에게 임대하여 임대 목적으로 적법하게 사용한 이상, 임차인과의 임대차계약서에 쟁점부동산을 불법숙박업 등에 사용하지 않겠다는 내용을 기재하였고, 임차인이 쟁점부동산을 불법으로 숙박업에 사용한 것에 대해서 알 수 없는 상황임에도 불구하고 임차인의 불법 행위를 이유로 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제2항에서 “임대 외의 용도로 사용”이란 임대주택을 임대하지 않은 경우와 임대를 하더라도 본래의 목적인 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하는 경우까지 포함한다고 할 것인바, 쟁점부동산의 임차인들이 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 불법 공유숙박업을 영위하여 그로부터 소득이 발생한 점, 쟁점부동산의 임차인들이 쟁점부동산에 주민등록법상 전입을 하지 아니하여 주거용으로 사용하지 않은 점, 현장조사시 출장복명서에서 쟁점부동산을 숙박업으로 사용한 것으로 나타나는 점, 청구인이 임차인의 사용현황을 몰랐다는 사정이 지방세특례제한법 제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항 등에서 정하는 추징 예외사유로 보기 어려우며, 신고납부방식의 조세인 취득세는 원칙적으로 납세 의무자가 스스로 과세표준과 세액을 신고하여야 하는 것으로서 법령의 부지착오는 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다고 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 임대의무기간 내에 임대 외 용도로 사용하였다고 보아 기 감면된 취득세를 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 공급계약서 및 분양대금납부내역서에 따르면, 청구인은 2017.1.23. 쟁점부동산에 대한 분양계약서를 체결한 후 2019.7.31. 잔금을 지급하였다. (나) 임대사업자등록증에 의하면, 청구인은 2019.9.2. 쟁점부동산을 임대목적물로 하여 주택임대사업자(장기일반민간임대주택, 등록번호: 2019-남구-임대사업자-4038)로 등록을 하였다. (다) 처분청이 제출한 지방세 과세자료 조사결과(부산광역시 수영구 OOO-1775호) 등에 따르면 청구인은 A(2019.12.22.∼2020.12.21.), B(2020.6.2.∼2022.6.1.), C(2022.8.7.∼2023.8.6.)을 쟁점부동산의 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 해당 임대차계약서 제6조에서 임차인의 금지행위로 임대사업자의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 민간임대주택을 타인에게 전대하는 행위 등을 정하고 있다. ＜표1＞ 쟁점부동산의 임대차계약 현황 임차인 계약일 계약기간 전출입내역 A

• 2019.12.22.∼2020.12.21. 2019.12.26.∼2020.8.10. B 2020.5.28. 2020.6.2.∼2021.6.1.

• B

• 2021.6.2.∼2022.6.1.

• C

• 2022.8.7.∼2023.8.6.

• (마) 처분청이 제출한 지방세 과세자료 제출요청에 대한 회신자료 등에 따르면 D는 쟁점부동산에서 불법 공유숙박업을 운영하여 2021.6.2.부터 2021.8.17.까지 미신고 숙박소득이 발생(부산남부경찰서 수사심사관-440호, 2023.1.25.)하였고, 부산지방검찰청 동부지청에 기소의견으로 송치(부산남부경찰서 수사과–10415호)되어 벌금 OOO원의 처분(부산지방검찰청 동부지청, 2023.5.15.)을 받은 것으로 나타난다.

(2) 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있고, 그 제2항에서 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우를 규정하고 있다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2019.4.30. 법률 제16413호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1.임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2.민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. 1.민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. 2.민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 3.(생략)

② 법 제43조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다. 1.2년 연속 적자가 발생한 경우 2.2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3.최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4.관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우