청구인이 쟁점주택을 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하는 것으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. A 주식회사는 강원특별자치도 평창군 OOO에 소재한 OOO5,061.28㎡ 및 그 부속토지 9,821㎡[동 주택은 대출채권(차주는 주식회사 B 외 3인이고, 대주는 파산자 주식회사 C이며, 대출채권액은 OOO원이고, 동 금액을 이하 “쟁점대출채권”이라 한다)이 설정된 신탁재산으로서 이하 “쟁점주택”이라 한다]의 소유자이다.
• 나. 청구법인과 주식회사 C의 파산관재인인 D(이하 “D”라 한다)는 2019.6.20. 주식회사 B 외 3인에 대한 쟁점대출채권을 OOO원에 양수도하는 매매계약(이하 “이 건 양수도계약”이라 한다)을 체결하면서 청구법인은 쟁점주택의 제1순위 우선수익권자 지위를 승계하게 되었다.
• 다. 청구법인(매수인)과 A 주식회사(매도인)는 2020.4.1. 쟁점주택에 대한 매매대금 OOO원 중 쟁점주택의 제1순위 우선수익권에 해당하는 쟁점대출채권(OOO원)을 상계하는 조건으로 부동산매매계약(특약)을 체결하여 취득한 후, 같은 날 청구법인은 쟁점주택의 취득가액(약 OOO원)을 과세표준으로 하고지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호의 세율(쟁점주택 36개호에 대한 각각의 세율 1%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세”라 한다)을 신고·납부하였다.
• 라. 청구법인은 쟁점주택의 취득세 과세표준은 위 OOO원(청구인은 OOO원이라고 주장하고 있고, 이하 “OOO원”이라 한다)이 아닌 OOO원(① 이 건 양수도계약에 따른 쟁점대출채권 양수비용 OOO원, ② 쟁점주택 신축당시 유치권 해제비용 OOO원, ③ 기타 비용 OOO원)이므로 과다 신고․납부한 금액에 해당하는 취득세 등을 환급하여 달라는 이유로 2022.10.11. 경정청구(경정청구액 OOO원, 이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 하였으나, 처분청은 2022.12.5. 이를 거부하였다.
• 마. 청구법인은 이에 불복하여, 2023.2.16. 이의신청을 거쳐, 2023.9.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점주택을 공매방법으로 취득하였고, 취득과정의 지출내역, 대출내역 등이 객관적으로 확인이 되고 있으므로 과다 신고․납부한 쟁점주택의 취득세 과세표준에 해당하는 취득세 등을 환급하여 달라는 이 건 경정청구를 처분청이 거부한 처분은 다음의 사유로 부당하다.

(1) 청구법인은 쟁점주택을 취득하면서 부동산매매계약서에 기재된 OOO원을 과세표준으로 하여 이 건 취득세를 신고․납부하였는바 지방세법제10조 제5항에서 판결문․법인장부에 의해 취득가격이 증명(제3호)되거나 공매방법에 의한 취득(제4호)의 경우 사실상의 취득가액을 과세표준으로 보도록 규정하고 있다.

(2) 청구법인과 D는 2019.6.20. 신탁재산인 쟁점주택의 대출채권(제1순위 우선수익권, 근저당권)을 청구법인으로 이전하는 이 건 양수도계약을 체결하였고, 2012년부터 쟁점주택이 건축 중이던 당시 시공사인 백두산건설 주식회사는 공사대금을 지급받지 못해 소송(유치권 존재 확인)을 통해 우선 유치권(OOO원)을 확보하였으며, 이후 동 유치권을 주식회사 E에게 양도하면서 2019년 7월 동 금액에 대하여 향후 본안 소송시 승소하는 경우 유치권 전액을, 패소하는 경우 OOO원을 보상하는 내용의 보상각서를 체결하였고 이후 본안 소송에서 패소함에 따라 보상금액은 OOO원으로 확정되면서 동 금액에 대해 쟁점주택의 담보(유치권)가 설정되었는바, 청구법인이 쟁점주택을 취득하기 위해서는 쟁점주택에 설정되어 있는 담보권(제1순위 우선수익권, 근저당권, 유치권)의 해제가 선행되어야 하기 때문에 이 건 양수도계약에 따라 지출된 ① OOO원과 유치권 해제비용인 ② OOO원과 그 외 건설자금 이자(플랫폼 이용료), 차입금 상환금, 기타 제세ㆍ공과금 각종 수수료 등 ③ OOO원도 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

(3) 따라서, 청구법인이 쟁점주택을 취득하면서 위 (가)․(나)와 같이 객관적으로 입증이 되는 ①․②․③비용만이 과세표준에 해당하므로 기 OOO원으로 하여 신고․납부한 취득세 과세표준 중 과다 신고․납부한 OOO원에 해당하는 취득세 등을 환급하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점주택을 부동산실거래신고하면서 거래대금으로 OOO원을 신고하였고, 동 금액을 쟁점주택 취득세 과세표준으로 하여 이 건 취득세를 신고․납부하였으며, 청구법인은 이 건 양수도계약을 통해 쟁점대출채권(OOO원)을 OOO원에 취득한 이후 A 주식회사와 쟁점주택을 OOO원에 매매하면서 쟁점대출채권을 상계하기로 부동산매매계약을 체결하였으므로, 쟁점대출채권 등 대출채권을 얼마에 매수하였는지 여부는 쟁점주택 취득과는 아무런 관계가 없다 하더라도 청구법인이 매도자에 대해 가지는 쟁점대출채권을 상계한 이상 교환목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것으로 보아 사실상의 취득가격이 확인되는 경우에 해당하므로 쟁점주택의 취득세 과세표준은 청구법인이 당초 취득가격으로 신고한 OOO원으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점주택은 공매방법으로 취득한 주택으로서 취득세 과세표준은 매매계약서에 기재된 매매대금(OOO원)이 아니라 공매과정에서 객관적으로 입증되는 비용(쟁점대출채권 양수비용 OOO원, 유치권해제비용 OOO원, 기타 비용 OOO원 합계 OOO원)이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 강원도 평창군 OOO을 본점소재지로 하고, 건설업 및 숙박업 등을 영위하기 위하여 2019.3.8. 설립된 법인이다. (나) F(파산관재인 D의 매각주관사)은 2019.2.12. 다음과 같이 채권매각 공고를 하였다.

○○○ (다) 청구법인과 D는 2019.6.20. 다음과 같이 이 건 양수도계약을 체결하였다.

○○○ (라) 청구법인은 2019년 7월 주식회사 E에게 유치권 보상금액 OOO원을 지급하는 내용의 보상각서를 다음과 같이 체결하였다.

○○○ (마) 감정평가서에 의하면, 주식회시 G은 2020.3.17. 쟁점주택의 가액을 OOO원으로 감정하였다. (바) 쟁점주택에 대한 부동산매매계약서에 의하면, 청구법인(매수인)과 A 주식회사(매도인)는 2020.4.1. 쟁점주택을 매매대금 OOO원(토지 OOO원, 건축물 OOO원)에 매매하는 계약을 체결하면서 특약사항으로 매매대금 OOO원의 지급에 갈음하여 청구법인이 A 주식회사에 갖는 우선수익권 채권인 쟁점대출채권(OOO원)을 상계처리한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 쟁점주택의 취득은지방세법제10조 제5항 제4호에서 규정하는 공매방법에 의한 취득가격이 증명되는 취득에 해당하므로, 쟁점주택의 사실상 취득가격은 공매과정에서 이 건 양수도계약에 따라 취득한 쟁점대출채권 OOO원, 유치권 해제비용 OOO원, 기타비용 OOO원 합계 OOO원이 되어야 함에도 쟁점주택 매매계약상의 매매대금 OOO원을 사실상 취득가격으로 보아 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장한다. (나)지방세법제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 공매방법에 의한 취득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제1호(건설자금이자 등)부터 10호까지의 비용을 각각 규정하고 있다. (다) 위 규정의 사실상의 취득가격이란 취득세 과세표준인 사실상의 취득가격이 법인장부 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 말하는 것으로, 그것이 당해 물건에 관한 사실상의 취득가격에 해당하지 않는 경우에는 이를 취득세의 과세표준으로 삼을 수는 없다 할 것 이고, 해당 법인이 대출금채권을 매수․보유한 상태에서 객관적 시가 상당액이라고 할 수 있는 해당 부동산을 매수한 후, 위와 같은 근질권자 지위에서 해당 은행에 대해 가지는 채권을 자동채권으로 하여 위 매매대금 채권을 상계하는 방식으로 매매대금을 지급함으로써 동액 상당의 위 대출금 채권은 소멸되었다고 봄이 타당한바, 대출금채권 및 그에 따른 담보권 등을 그 채권액에 못 미치는 금액에 매수하였다고 하더라도 그 금액은 대출금채권 등을 매수하기 위한 비용일 뿐이고, 해당 부동산 자체의 취득비용이라고 할 수 없으므로 해당 부동산에 대한 사실상의 취득가격은 당해 매매계약에서 정한 매매대금으로 보아야 할 것이다. (라) 이 건의 경우, 청구법인이 쟁점주택의 매매계약(특약) 체결에 앞서 시가 상당액이라고 할 수 있는 쟁점주택의 감정평가액이 OOO원인 것으로 나타나고, 청구법인은 쟁점대출채권(OOO원)을 매수․보유한 상태에서 A 주식회사와 쟁점주택을 매수하는 매매계약(OOO원)을 체결한 후, D로부터 양수한 쟁점대출채권을 상계하는 방식으로 매매대금을 지급하였는바, 청구법인이 쟁점대출채권과 상계하는 방식으로 쟁점주택의 매매대금 중 일부(OOO원)만 지급하였다 하더라도 이러한 자동 상계한 쟁점대출채권(OOO원)은 쟁점주택 자체 취득비용의 일부로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어, 매매계약(특약)에서 정한 매매대금(OOO원)이 아닌 다른 비용(OOO원)이 쟁점주택의 사실상의 취득가격이라는 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다. (마) 따라서, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.