[요지] 쟁점임대주택(106개호)에 대해서는 전입신고 등으로 임대개시를 하였는지가 확인되지 않거나 2023.6.1. 이후에 임대개시가 된 것으로 나타나는 점, 종합부동산세와 재산세는 입법목적, 과세체계 등이 서로 다른 조세로서 건설임대사업자에 대해 주택분 합산과세 배제 간주 특례규정이 있다고 해서 지방세법령에서 정하는 규정 이외의 방법으로 재산세를 감면하는 것은 허용되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것임.
[요지] 쟁점임대주택(106개호)에 대해서는 전입신고 등으로 임대개시를 하였는지가 확인되지 않거나 2023.6.1. 이후에 임대개시가 된 것으로 나타나는 점, 종합부동산세와 재산세는 입법목적, 과세체계 등이 서로 다른 조세로서 건설임대사업자에 대해 주택분 합산과세 배제 간주 특례규정이 있다고 해서 지방세법령에서 정하는 규정 이외의 방법으로 재산세를 감면하는 것은 허용되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 전국에 임대주택 1,095개호를 임대하는 (건설)임대사업자로서 2020.1.13. 쟁점임대주택 소재지상 신축예정인 임대용 공동주택 276개호에 대하여 임대목적물로 등록을 한 후 신축공사를 진행하여 2023.4.26. 임대용 공동주택을 신축하였고 이후 임대 입주자 모집을 진행하고 있었음에도 처분청은 2023.6.1.을 기준으로 임대개시(전입신고) 등록이 된 세대에 대하여는지방세특례제한법제31조의3에 따라 재산세 감면적용을 하였으나, 나머지 쟁점임대주택(106호)에 대해서는 임대개시(전입신고)등록이 되지 않았다는 이유로 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 임대주택 중 261호(228개호는 임대보증금을 완납한 계약자이고, 33개호는 부산광역시 공공지원민간임대주택 공급신청자임)가 임대 또는 임대차 계약이 진행 중이었으며 공실은 15개호에 불과하고 이마저도 2023.8.31.까지 모두 임대계약이 완료되었다. (가) 그러나, 처분청은 이러한 사실관계를 부인하고 임대주택등록전산시스템상 등재된 임대개시일(전입신고)을 기준으로만 판단하였는바,지방세기본법제19조 제1호에서 납세의무자가 지방세관계법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있을 때에는 해당 지방세의 과세표준 조사 및 결정은 기록한 장부와 이에 관계되는 증거자료에 따라야 한다고 규정하면서 제2항에서 제1항에 따라 지방세를 조사ㆍ결정할 때 기록 내용이 사실과 다르거나 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 지방자치단체가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 이 건 임대주택의 경우 상당수(261호)가 재산세 과세기준일인2023.6.1. 전ㆍ후로 임대차 계약을 마쳤거나 임대차 계약 중으로 2023.6.2.부터 임대차 계약을 마친 경우에는 당해 연도 재산세 감면적용 대상으로 보아야 함에도, 이러한 사실관계를 고려치 않고 임대주택등록전산시스템에 등재된 임대개시일(전입신고)만을 기준으로 감면적용 여부를 판단하는 것은 처분청 중심의 행정편의라 할 것이다. (다)종합부동산법 시행령제3조 제7항 제6호에서 건설임대주택의 경우건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는주택법제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터민간임대주택에 관한 특별법제43조 또는공공주택 특별법제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간 동안은 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있음에도 처분청은 2023.4.26. 신축(사용승인)된 이 건 임대주택 중 공실인 쟁점임대주택에 대해 임대 목적에 직접 사용되지 않는다고 판단하였는바, 이는 위종합부동산법 시행령에서 신축된 건설임대주택에 대해서는 비록 공실이라 하더라도 계속 임대하는 것으로 본다는 간주 의제규정에 위배되는 것으로 부당하다.
(2) 한편, 청구법인이 주장하는종합부동산세법 시행령제3조 제7항 제6호의 규정은 종합부동산세 과세표준 합산배제를 위한 규정으로 실제로 임대개시를 하여야만 임대 목적으로 직접 사용하는 것으로 보고 있는지방세특례제한법과의 과세체계를 오해한 것으로 처분청이 이 건 재산세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 임대사업자등록증에 의하면, 청구법인은 주택건설, 부동산 임대 및 매매업 등의 사업을 영위하기 위하여 2001.1.8. 설립된 법인이고, 2016.3.1. 최초 임대사업자등록을 하였다. (나) 건설임대사업자인 청구법인은 2020.1.13. 쟁점임대주택 소재지상 신축예정인 이 건 임대주택(공공지원 민간임대주택, 10년) 276개호를 임대목적물로 하여 임대사업자등록(변경)을 하였고, 이후 2020.6.9. 착공신고를 하여 신축공사를 진행한 후 2023.4.26. 처분청으로부터 사용승인을 받았다. (다) 임대주택등록전산시스템에 의하면, 이 건 임대주택 276개호 중 177개호는 2023.6.1. 이전에 임대개시를 한 것으로, 나머지 쟁점임대주택인 106개호는 임대를 개시하지 않았거나 2023.6.1. 이후부터 임대를 개시한 것으로 확인되며, 세부내용은 ＜별지2＞와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구법인은 처분청이 이 건 임대주택에 대하여 2023.6.1. 기준으로 임대개시(전입신고)가 된 170개호에 대하여는 재산세 감면적용을 하였으나, 나머지 쟁점임대주택(106개호)에 대하여는 감면적용을 배제하였는바, 쟁점임대주택의 경우에도 2023.6.1.을 전․후하여 임대차 계약이 진행 중이었고 2023.8.31.까지 모두 임대계약이 완료되었으며,종부세법 시행령제3조 제7항 제6호에서도 건설임대주택의 경우 그 사용승인을 받은날부터 임대의무기간이 종료되는 날까지는 계속하여 임대하는 것으로 의제하고 있음에도 처분청은 오직 임대개시일(전입신고) 유무만을 기준으로 재산세 감면을 적용하는 것은 행정편의만을 위한 것으로 부당하다고 주장한다. (나) 지방세특례제한법제31조의3 제1항에서민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 장기일반민간임대주택 등을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면하도록 규정하고 있고, 그 제1호에서 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 등에 대해서는 재산세 등을 면제한다고 규정하고 있다. 또한,민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에서 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조 제1항에서 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다고 규정하면서 그 제1호에서 민간건설임대주택의 경우 입주지정기간 개시일로 하되 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다고 규정하고 있다. 한편,종합부동산세법제8조 제2항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하면서 그 제1호에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 등으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제7항 제6호에서 제1항 제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는주택법제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터민간임대주택에 관한 특별법제43조 등에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간 동안은 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있다. (다) 위 규정들을 종합하면, 임대사업자가 임대등록한 민간임대주택에 대해서는 일정기간 의무적으로 임대(공공지원 민간임대주택의 경우 10년)용으로 사용하여야 하고, 동 기간까지는 제3자에게 양도할 수 없으며, 위 (건설)민간임대주택의 임대의무기간의 개시일은 입주지정기간 또는 입주지정기간이 지정되지 않을 경우에는 임대차계약서상의 실제 임대개시일이 되는 것이며 해당 임대주택에 대한 전입신고 여부 등을 통해 임대개시 여부 등을 확인하고 있는 것이고, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대개시가 된 주택에 한하여지방세특례제한법을 통해 임대목적에 직접 사용되는 것으로 보아 매년 재산세 등을 감면하는 것이 입법취지에 비추어 타당하다 하겠다. 한편, 서민주거안정을 위한 건설임대주택 등의 세제지원을 위하여 국세인 종합부동산세에서는 주택분 과세표준 합산배제(사용승인일부터 임대의무기간 종료일까지) 제도 등을, 지방세인 재산세에서는 임대용에 직접 사용하는 경우 그 전용면적에 따라 재산세를 차등 감면하는 제도가 시행되고 있는바, 해당 세목의 입법목적, 과세체계 등에 따라 세제지원 방법 등에 있어서는 차이가 있을 수 있다 하겠다. (라) 결국 건설임대사업자 소유의 해당 임대주택이 재산세 감면적용대상에 해당되기 위해서는 ① 국내에 2세대 이상 임대용으로 공동주택을 보유하고 있으면서 ② 그 임대주택을 임대용으로 직접 사용하고 있어야 하고, ③ 이러한 임대용에 직접 사용하는지의 여부는 임대목적물의 등록 뿐만 아니라 실제로 임대용에 사용하는지를 함께 판단하여야 하는 것이며 ④ 이에 대한 판단 기준으로 해당 임대주택에 대한 임대차계약서상 임대개시일 또는 전입신고 여부 등을 확인하여야 하는 것인바, 청구법인의 경우, 쟁점임대주택을 포함한 이 건 임대주택은 임대목적물로 등록(2020.1.13.)은 되어있으나, 임대주택등록전산시스템에 의하면 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 임대주택 중 177개호는 임대개시 여부가 확인되는 반면, 나머지 쟁점임대주택(106개호)에 대해서는 전입신고 등으로 임대개시를 하였는지가 확인되지 않거나 2023.6.1. 이후에 임대개시가 된 것으로 나타나는 점, 종합부동산세와 재산세는 입법목적, 과세체계 등이 서로 다른 조세로서 건설임대사업자에 대해 주택분 합산과세 배제 간주 특례규정이 있다고 해서 지방세법령에서 정하는 규정 이외의 방법으로 재산세를 감면하는 것은 허용되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점임대주택에 대해 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 임대목적에 직접 사용하지 않는 것으로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2023.6.1. 법률 제19422호로 개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
8. “직접 사용”이란 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등의 소유자(신탁법제2조에 따른 수탁자를 포함하며, 신탁등기를 하는 경우만 해당한다)가 해당 부동산ㆍ차량ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(이 법에서 임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외한다)하는 것을 말한다. 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택[민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만,지방세법제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과지방세법 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(지방세법제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.
(2) 지방세 특례제한법 시행령(2023.5.16. 대통령령 제33470호로 개정된 것) 제13조의2(다가구주택의 범위 등) ① 법 제31조의3 제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다.
(3) 종합부동산세법(2023.4.18. 법률 제19342호로 개정된 것 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
(4) 종합부동산세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33266호로 개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
6. 제1항 제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 주택법제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터민간임대주택에 관한 특별법제43조 또는공공주택 특별법제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.
(5) 민간임대주택에 관한 특별법(2023.6.1. 법률 제19424호로 개정된 것) 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 출입국관리법 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
(6) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2023.5.15. 대통령령 제33466호로 개정된 것) 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
1. 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
2. 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. ＜별지2＞ 이 건 임대주택 중 임대개시 현황
○○○