[요지] “임대 외의 용도로 사용”이란 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 그 임차인이 주거용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우도 포함한다고 보는 것이 타당한 점, 청구인은 이 건 임차인들의 위법한 사용을 전혀 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정만으로 이 건 오피스텔을지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 취득세 추징 사유의 예외 대상으로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지0729
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2019.8.28. 이 건 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자등록(단기민간임대주택)을 한 후 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하고, 2020.6.1.부터 2023.3.2.까지 이 건 오피스텔을 주거용으로 임대하였다.
(2) 이 건 오피스텔을 임차한 마OOO(임대기간 2020.6.1.〜2022.2.28.)과 강OOO(임대기간 2022.3.3.〜 2023.3.2., 이하 마OOO을 포함하여 “이 건 임차인들”이라 한다)가 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다 하더라도 청구인은 이와 같은 사용을 전혀 몰랐을 뿐만 아니라 이와 같은 위법한 사용에 대하여 동의하지도 않았다.
(3) 청구인은 이 건 임차인들에게 이 건 오피스텔을 주거용으로 하여 정상적으로 임대하였고, 그 임대계약서 제6조에서 임대사업자(청구인)의 동의 없이 무단으로 임차권을 양도하거나 타인에게 전대하는 행위와 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 행위를 해서는 안 된다고 명시하고 있는바, 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔을 임대주택의 용도가 아닌 숙박시설로 사용하였다고 하여 그 책임을 청구인에게 지우는 것은 부당하다.
(4) 또한,지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하는 경우란 그 소유자가 임대 외의 용도로 사용하는 경우를 말하는 것이지, 그 임차인이 임대 외의 용도로 사용하였다는 이유로 이를 그 소유자가 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보는 것은 타당하지 않다.
(5) 따라서, 청구인은 이 건 오피스텔을 이 건 임차인들에게 정상적으로 임대하였고 이는 임대 외의 용도에 사용한 경우에 해당하지 않음에도 이 건 임차인들이 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다고 하여 그 사용을 전혀 알지 못한 청구인에게 그 책임을 물어 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 부당하다.
(2) 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔에 거주하지 않으면서 처분청의 허가를 받지 않고 숙박시설로 사용한 사실이 수사기관의 사건 조서 등에서 확인되고 있고, 이는 이 건 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용한 경우에 해당하는 이상 청구인이 이러한 위법한 사용을 전혀 몰랐다고 하더라도 이러한 사정만으로 청구인에게 이 건 취득세 등을 납부하지 않아도 될 만한 사유가 있다고 볼 수는 없는바, 처분청이 이 건 취득세 등을 추징한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2019.8.28. 이 건 오피스텔을 임대목적물로 하여 임대사업자등록(단기민간임대주택, 등록번호: OOO-수영구-임대사업자-OOO)을 한 후 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하고, 이 건 오피스텔을지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하고 있는 오피스텔로 하여 취득세 등을 면제받았다. (나) 청구인은 2020.6.1.부터 2022.2.28.까지 마OOO과, 2022.3.3.부터 2023.3.2.까지 강OOO에게 이 건 오피스텔을 임대하였으며, 해당 임대차계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 임대차계약서 주택 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 OOO, OOO호 제6조[임차인의 금지행위] 임차인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안된다.
1. 임대사업자의 동의없이 무단으로 임차권을 양도하거나 민간임대주택을 타인에게 전대하는 행위
2. 민간임대주택 및 그 부대시설을 개축, 증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 행위
3. 민간임대주택 및 그 부대시설을 파손 또는 멸실하는 행위
4. 민간임대주택 및 그 부대시설의 유지·관리를 위하여 임대사업자와 임차인이 합의한 사항을 위반하는 행위 (다) 부산남부경찰서는 이 건 임차인들이 처분청의 허가를 받지 않고 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용하였다고 보아 이 건 임차인들을 부산지방검찰청(동부지청)에 송치하였고, 수영세무서장은 2022.7.25. 이 건 임차인들 중 1인인 강OOO에게 이 건 오피스텔을 숙박시설로 사용한 것에 대한 부가가치세 OOO원을 부과하였다. (라) 이 건 오피스텔의 주민등록 전입 현황을 보면, 이 건 임차인들은 이 건 오피스텔에 주민등록을 전입한 사실이 없는 것으로 나타나고, 청구인은 이 건 임차인들이 이 건 오피스텔에 거주하지 않았다고 하여 이 건 오피스텔에 대하여 면제한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다고 주장한다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제13조 제1항 및민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제2조 제6호를 종합하면 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하되, 임대의무기간(4년) 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 면제한 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 취득하는 오피스텔에 대해취득세를 감면하는 취지는 무주택자 등 서민들의 주거 안정에 있으므로 그 대상이 되는 오피스텔은 소유자가 주거용으로 임대하여야 할 뿐만 아니라 그 임차인이 주거용으로 사용하는 것을 전제하는 것인 점, 임대주택 등에 대한 취득세 감면의 입법취지 등을 고려하면지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에서 “임대 외의 용도로 사용”이란 임대하지 않은 경우뿐만 아니라 임대를 하였더라도 그 임차인이 주거용도가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우도 포함한다고 보는 것이 타당한 점(조심 2021지729, 2021.7.26., 같은 뜻임), 청구인은 2019.9.5. 이 건 오피스텔을 취득하여 2020.6.1.부터 2023.3.2.까지 이 건 임차인들에게 임대하였으나 이 건 임차인들은 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않고 처분청의 허가 없이 숙박시설로 사용하여 부산남부경찰서로부터 수사를 받아 부산지방검찰청에 송치되었는바, 이는 “임대 외의 용도로 사용”한 것에 해당하는 점, 청구인은 이 건 임차인들의 위법한 사용을 전혀 알지 못했다고 주장하나, 그러한 사정만으로 이 건 오피스텔을지방세특례제한법제31조 제2항 제1호에서 규정하고 있는 취득세 추징 사유의 예외 대상으로 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구인은 이 건 오피스텔을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하였다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. (단서 생략)
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.12.31. 대통령령 제29438호로 개정된 것) 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.8.14. 법률 제15730호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제50조[준주택의 용도제한] ① 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.
② 시장·군수·구청장은 민간임대주택으로 등록한 준주택이 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 해당 준주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 임대사업자 및 임차인은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.