[요지] 청구법인은 쟁점금액을 건설용지원장(계정)에 기장한 반면, 쟁점금액을 영업권으로 기장하지도 않았고, 이를 상각한 사실도 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점금액이 영업권에 해당된다는 사실을 입증할 만한 객관적인 자료를 제출한 사실도 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인은 쟁점금액을 건설용지원장(계정)에 기장한 반면, 쟁점금액을 영업권으로 기장하지도 않았고, 이를 상각한 사실도 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점금액이 영업권에 해당된다는 사실을 입증할 만한 객관적인 자료를 제출한 사실도 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)로부터 이 건 토지를 취득하면서 총 OOO원을 지급한 것은 사실이나 그 금액 중 OOO원만 이 건 토지의 취득가격일 뿐 나머지 쟁점금액(OOO원)은 청구법인 OOO로부터 전라남도 순천시 OOO 일대의 공동주택 신축사업권(이하 “이 건 사업권”이라 한다)을 포괄 양수하면서 그 대가로 지급한 금액으로 일종의 영업권일 뿐 이 건 토지의 취득가격에 해당하지 아니한다.
(2) 청구법인은 이 건 토지의 취득가격과 사업권 양수에 대한 대가를 각각 구분하여 지급하였고, 해당 부지의 3.3㎡ 당 매매가격은 약 OOO원으로 청구법인이 이 건 토지 인근의 토지 소유자들에게 지급한 토지대금(3.3㎡ 당 OOO원〜OOO원)과 비슷할 뿐만 아니라 청구법인이 이 건 토지를 취득하기 전까지 이 건 토지 인근의 토지 가격이 3.3㎡ 당 OOO원 정도에 불과함을 볼 때, 이 건 토지의 취득가격은 청구법인이 당초 신고한 OOO원이라 할 것임에도 처분청이 이 건 사업권의 양수대금인 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(3) 또한, 청구법인은 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 처분청에 그 취득가격을 OOO원으로 하여 부동산 거래신고를 하였고, 처분청은 이에 대하여 문제를 제기하지 않았으며, 청구법인이 이 건 토지 일대에 신축한 공동주택의 분양가액을 산정함에 있어서도 그 부속토지의 취득가격에 쟁점금액을 반영하지 않았음을 보더라도 이 건 토지의 취득가격은 청구법인이 당초 신고한 OOO원으로 보는 것이 타당하다.
(1) 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후 이 건 토지의 취득가격 OOO원을 전액 건설용지 계정에 기장하였을 뿐 그 중 쟁점금액만을 구분하여 영업권으로 하여 기장한 사실이 없고, 청구법인은 쟁점금액을 이 건 사업권의 인수대가라고 주장만 할 뿐 영업권 평가, 부가가치세 납부 등 영업권 양수로 인정할 만한 행위를 한 사실이 없으므로 쟁점금액을 이 건 사업권의 대가라는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) 설령, 쟁점금액을 이 건 사업권의 대가로 본다고 하더라도 청구법인은 이 건 토지 일대에서 이 건 사업권을 기반으로 공동주택 신축사업을 하고 있으므로 이 건 토지의 취득과 이 건 사업권을 별개로 보기는 어렵고, 오히려 쟁점금액은 이 건 사업권의 대가라기 보다는 청구법인이 이 건 토지를 취득하면서 OOO에게 지급한 프리미엄으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 2019.12.4. 이 건 토지의 전 소유자인 OOO를 사업주체로 하여 이 건 토지가 소재하는 전라남도 순천시 OOO 일대에 공동주택을 신축하는 주택건설사업계획을 승인하고 이를 고시하였다(순천시 고시 제2019-243호). (나) 청구법인과 OOO는 2019.12.4. OOO가 이 건 토지 일대에서 시행하는 공동주택 신축사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 청구법인이 포괄 양수하는 계약을 체결하였으며, 그 주요 내용은 아래와 같다. 사업권 포괄양도양수 계약서 ㈜OOO(이하 “갑”이라 한다)와 주식회사 OOO(이하 “을”이라 한다)은 상호 합의하여 전라남도 순천시 OOO 일대 공동주택 신축사업(이하 본건 사업)의 사업권 포괄 양도 양수(이하 “본 건 거래)와 관련하여 아래와 같이 약정을 체결하고, 신의성실의 원칙에 입각하여 이행하기로 한다. 제1조(약정의 내용) “갑”은 본 건 사업과 관련하여 본조 제1항을 “을”에게 양도하기로 하며 매매금액은 제2조에서 정한 바에 따르기로 한다.
① 아래 사업권 일체(이하, 문맥에 따라 본건 사업 또는 본건 사업권) 사업명: OOO 공동주택 신축 위 치: 전남 순천시 OOO 외 23필지 토지 13,292㎡ 제2조(양도가액) ① 양도가액: 일금 OOO원, 단 개별 부동산에 관한 구체적인 매매금액 등기 이전을 위한 매매계약서 내용은 추후 “갑”과 “을”이 협의하여 정한다.
② 지급방법 (단위: 원) 구분 금액 지급시기 계약금 OOO 2019.12.10. 또는 별첨1의 전체 토지 매매계약 체결시점 중 이른 시점 잔 금 OOO 2019.5.28. 또는 PF 계약 체결시점 중 이른 시점 합 계 OOO 별첨 계약 해지된 토지, 매몰비용 및 기타 비용 등 포함 제3조(진술 및 보장) ⑤ “갑(OOO)”은 본건 거래의 목적물인 본건 부동산과 관련하여, 1) “갑”소유 부지에 대한 소유권이전등기는 적법한 내용과 절차에 따라 등기된 것으로서 “갑”의 소유권 행사에 지장을 초래하는 제한물건, 임차권을 포함하여 여하한 권리도 존재하지 아니하며 2) “갑” 계약 토지와 관련하여 “갑”은 매매계약서에서 정한 바에 따라 계약금 및 중도금 등을 지급하였고, 매도인이 해당 매매계약을 해제 내지 취소할 어떠한 사유도 존재하지 아니한다. (다) 청구법인은 위의 계약에 따라 이 건 사업의 사업주체를 청구법인으로 하는 주택건설사업계획(변경) 승인 신청을 하였고, 처분청은 2020.2.20. 이를 승인하였다 (라) 청구법인은 2020.2.25. OOO로부터 이 건 토지를 취득한 후, 그 취득가격을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (마) 청구법인의 건설용지 계정(2019.12.5.〜2020.2.25.)을 보면, 청구법인은 2019.12.5.부터 2020.12.10.까지 이 건 토지의 전 소유자인 OOO, 전전 소유자인 AOOO·BOOO에게 총 OOO원을 지급한 것으로 나타나는데, AOOO과 BOOO에게 지급한 OOO원은 OOO가 지급하여야 할 이 건 토지의 매매대금을 대신 지급한 것으로 보이며 그 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 청구법인의 건설용지 계정 내역 (단위: 원) 건설용지 계정 내역 청구법인 주장 일자 적요란 금액 사업권 양수 토지 대금 2019.12.5 (주)OOO 154,000,000 154,000,000 2019.12.10. (주)OOO 1,000,000,000 1,000,000,000 2019.12.10. (주)OOO 9,956,500 9,956,500 2019.12.10. AOOO 164,971,200 164,971,200 2019.12.10. AOOO 150,379,109 150,379,109 2019.12.10. AOOO 220,397,808 220,397,808 2019.12.10. AOOO 100,294,383 100,294,383 2019.12.10. BOOO 200,000,000 200,000,000 2020.2.25. (주)OOO 4,283,603,902 2,657,293,982 1,626,309,920 2020.2.25. (주)OOO 240,762,098 240,762,098 6,524,365,000 4,898,055,080 1,626,309,920 (바) 청구법인은 쟁점금액이 영업권으로 이 건 토지의 취득과 관련이 없다고 주장하나, 이를 입증할 만한 계정별 원장이나 영업권의 상각과 관련한 내역 등은 제출하지 않았다. (2)지방세법(2019.12.31. 법률 제16663호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2019.12.31 대통령령 제30318호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제5호에서 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액을 간접비용의 하나로 규정하고 있으며, 같은 조 제3항 제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 법인장부’를 금융회사의 금융거래 내역 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 규정하고 있다. 한편,지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 제1항에도 불구하고 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대,지방세법제10조 제5항 제3호 및 같은 법 제18조 제3항 제2호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 경우 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보도록 규정하고 있는데, 청구법인은 쟁점금액을 건설용지원장(계정)에 기장한 반면, 쟁점금액을 영업권으로 기장하지도 않았고, 이를 상각한 사실도 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점금액에는 이 건 토지의 전 소유자인 OOO가 전전 소유자인 AOOO 등에게 지급하여야 할 토지 매매대금 OOO원도 포함되어 있으므로 쟁점금액은 영업권의 양수대가가 아니라지방세법 시행령제18조 제1항 제5호의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건부담액과 채무인수액에 해당한다고 볼 수 있는 점, 청구법인이 제출한 사업권 포괄양도양수 계약서를 보면 쟁점금액에는 계약 해지된 토지, 매몰비용 및 기타비용도 포함된 것으로 나타나는데 매매계약의 해제에 따라 상대방으로부터 돌려받지 못한 계약금등과 같은 매몰비용을 상각의 대상이 되는 영업권으로 보기는 어려울 뿐만 아니라 쟁점금액이 영업권에 해당된다는 사실을 입증할 만한 객관적인 자료를 제출한 사실도 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 이 건 토지의 취득가격으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16663호로 개정된 것) 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료 3.농지법에 따른 농지보전부담금,문화예술진흥법제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우주택도시기금법제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 7.공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서.(단서 생략)