[요지] 토지 등을 취득한 후 그 유예기간 내에 건축물의 신축공사를 착공하거나 직접 사용하지 못하였다 하더라도 그 유예기간 중 행정관청의 귀책으로 해당 토지를 사용할 수 없었던 기간이 있었다면 그 기간은 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당한 점(조심 2022지1234, 2023.5.8. 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어 청구법인이 이 건 부동산의 유예기간(2년) 내에 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[참조결정] 조심2022지1234
[주 문] 서울특별시 성북구청장이 2023.6.9. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 구민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제4호에서 공공지원민간임대주택의 경우 그 임대의무기간을 8년으로 규정하였으나, 2020.8.18. 개정된민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에서 임대의무기간을 10년으로 규정하면서 그 부칙 제6조에서 임대의무기간의 연장은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다고 규정하였다.
(2) 청구법인은 2020.8.18.민간임대주택에 관한 특별법이 개정되기 전인 2020.8.6. 최초로 임대사업자등록을 하였으나, 이 당시에는 임대물건을 등록하지 않았고, 2020.12.21. 이 건 부동산의 소재지에 신축예정인 공동주택 415세대(청년주택, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 임대물건으로 하여 임대사업자 변경 등록을 하였다.
(3) 이 건 공동주택의 임대의무기간을 몇 년으로 보느냐에 따라 청구법인에 대한 서울특별시의 금융 지원기간이 다르게 되는데, 서울특별시 주택공급과는 개정된민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호에 따라 이 건 공동주택의 임대의무기간을 10년으로 본 반면 금융정책과는 종전과 같이 8년으로 보아, 두 부서의 의견이 첨예하게 대립함에 따라 청구법인은 국민신문고에 이에 대한 질의를 하여 2021.2.3. 국토교통부로부터 이 건 공동주택의 임대의무기간을 10년으로 보아야 한다는 답변을 받았다.
(4) 한편, 서울특별시장은 2021.2.4. 청구법인에게 이 건 공동주택(청년주택)의 임대의무기간을 8년으로 보아 대출기간을 11년으로 하는 금융지원사업 추천 대상자 심의 결과(조건부 선정동의)를 통보하였다가 2021.3.31. 그 임대의무기간을 10년으로 보아 대출기간을 13년으로 연장하였다.
(5) 청구법인은 서울특별시로부터 금융지원사업 추천대상자로 선정되어야만 이 건 공동주택의 신축을 위한 자금대출, 시공사 선정 및 공사도급계약을 체결할 수 있었는데, 서울특별시 관련 부서간의 이견으로 2021.2.4.에서야 1차 추천 대상(대출기간 11년) 통보를 받은 후 서울특별시장과 역세권 청년주택 건립 및 운영에 대한 협약서를 체결하였고, 그 후 2021.3.31. 변경 통보(대출기간 13년)를 받았으므로 청구법인으로서는 서울특별시장의 대출 추천(신축자금)이 있기 전까지는 이 건 공동주택의 신축사업을 진행할 수 없었다 할 것이므로 이 건 부동산을 취득한 2020.6.30.부터 대출기간이 확정된 2021.3.31.까지는 이 건 부동산을 해당 용도로 사용할 수 없는 기간으로 여기에는 정당한 사유가 있다고 할 것이다.
(6) 그렇다면, 2021.3.31. 서울특별시장이 대출 추천이 확정되기 전까지는 이 건 공동주택의 신축공사를 할 수 없었다고 보아야 하므로 이 건 부동산의 취득일부터 2021.3.31.까지(9개월)는 이 건 부동산의 유예기간 산입에서 제외하여야 할 것이고, 청구법인은 이 건 부동산의 취득일(2020.6.30.)부터 2년 5개월 만인 2022.11.23. 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하였는바, 청구법인은 이 건 부동산의 유예기간 내에 이 건 공동주택의 신축공사를 착공한 것으로 보는 것이 타당함에도 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 청구법인은 서울특별시 주택정책과와 금융정책과 사이에 임대의무기간에 대한 이견으로 금융추천사업 대상자 선정을 위한 심의가 지연되어 이 건 공동주택의 신축공사 착공이 늦어진 것이라고 주장하나 청구법인의 주장 외에 이를 확인할 만한 객관적인 증빙자료를 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 청구법인이 서울특별시 주택정책과에 발송한 문서를 보면, 청구법인은 2021년 제1차 청년주택 금융지원사업 추천 대상자(2021.2.4.)로 선정됨에 따라 2021.7.31.까지 금융기관으로부터 사업비의 대출을 받았어야 했으나 이 건 공동주택의 임대의무기간을 정함에 있어 상당한 기간이 소요되어 사업비 대출과 그 제반 사항을 협의함에 있어 상당한 제약이 있었고, 임대의무기간 결정된 후에도 원재료비의 상승 등으로 서울특별시장이 정한 대출기한(2021.7.31.)까지 자금을 대출받지 못한 것으로 나타난다.
(3) 따라서, 청구법인의 이 건 부동산을 취득한 날부터 유예기간 내에 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하지 못한 것은 행정관청의 사용 금지나 제한, 법령상 제한 등 외부적 사유가 아니라 사업비 대출과 관련된 제약, 원재료비 상승 등으로 인한 경영상의 판단으로 보이고 이러한 사유를지방세특례제한법제31조 제1항 단서에서 규정하고 있는 “정당한 사유”로 보기는 어렵다 할 것인바, 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2020.3.31. 서울특별시 중랑구 OOO을 본점으로 하고, 주택건설사업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다. (나) 청구법인은 2020.6.30. 이 건 부동산을 OOO원에 취득한 후, 2020.8.6. 임대사업자로 등록하고,지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 이 건 부동산에 대한 취득세 등을 면제받았다. (다) 청구법인은 2020.8.18.민간임대주택에 관한 특별법이 개정된 후, 2020.12.21. 이 건 공동주택(415세대)을 임대물건으로 하여 임대사업자(변경)등록을 하였다. (라) 서울특별시장은 2021.2.4. 청구법인을 역세권 청년주택 금융지원 사업 추천대상자로 결정하고, 서울특별시의 금융(이자)지원기간을 11년(임대의무기간 8년+3년)으로, 그 대출실행일을 2021.7.31.까지로 하여 청구법인에게 통보하였다. (마) 서울특별시장은 2021.3.31. 국토교통부의 질의회신에 따라 금융지원기간을 13년으로 변경(연장)하였다. (바) 서울특별시장과 청구법인은 2021.3.31. 아래와 같이 ‘성북구 OOO역세권 청년주택 건립 및 운영에 대한 협약(이하 “이 건 협약”이라 한다)’을 체결하였다. OOO (사) 청구법인은 2021.10.5. 서울특별시장이 이 건 공동주택의 임대의무기간을 결정하는데 상당한 시일을 소요하였고, 이로 인해 금융기관과 신축자금의 대출기간을 설정하는데 제약이 있었으며, 금융지원기간이 13년으로 결정된 후에도 급격한 원재료비 상승 등으로 시공사를 선정할 수 없어 서울특별시장이 정한 대출기한(2021.7.31.)까지 자금을 대출받지 못하였다는 사유로 대출기한의 연장(1차)을 신청하였다. (아) 청구법인은 2021.10.21. 주식회사 A과 이 건 공동주택의 신축공사 관련 도급계약을 체결하고, 2021.11.17. 처분청에 이 건 부동산의 건축물 멸실 신청을 하였다. (자) 청구법인은 2022.7.25. B 주식회사 등으로부터 이 건 공동주택의 신축을 위한 자금을 대출받은 후, 2022.7.26. 이 건 부동산의 건축물 철거를 완료하였다. (차) 청구법인은 2022.8.29. 정당한 사유 없이 이 건 부동산의 유예기간(2022.6.30.) 내에 공동주택 신축공사를 착공하지 못하였다고 하여 이 건 취득세 등 OOO원을 신고하였으며, 처분청은 2022.11.23. 청구법인에게 이 건 공동주택의 착공신고필증을 교부하였다. (카) 한편, 청구법인은 서울특별시청 내 주택 정책부서와 주택금융지원부서 간 금융지원기간에 대한 이견으로 이 건 부동산의 취득일(2020.6.30.)부터 9개월이 경과한 2021.3.31.에서야 금융지원기간이 13년으로 최종 결정되었는바, 그 결정을 위해 소요된 9개월 동안은 이 건 공동주택을 신축할 수 없는 정당한 사유가 있다고 주장한다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항 본문 및 제1호에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택(전용면적 60㎡ 이하)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2021.12.31.까지 취득세를 면제한다고 규정하면서 그 단서에서 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있다. 또한 2020.8.18. 법률 제17482호로민간임대주택에 관한 특별법제2조 제4호를 개정하여 공공지원민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년에서 10년으로 개정하였고, 같은 법 부칙 제6조 제1항에서 공공지원민간임대주택의 임대의무기간의 연장에 대한 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다고 규정하고 있다. (3)지방세특례제한법에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다고 할 것이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2020.6.30. 이 건 부동산을 취득한 후 약 2년 5개월이 경과한 2022.11.23.에서야 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하였으나 역세권 청년주택인 이 건 공동주택을 신축하기 위해서는 그 이전에 서울특별시장과 이 건 협약을 체결하여야 하는데, 이 건 협약 제7조 제1항에서 이 건 공동주택의 임대의무기간을 10년으로 규정한 것을 보면 이 건 협약을 체결하기 전에 그 임대의무기간이 확정되어야만 이 건 계약을 체결할 수 있었던 것으로 보이는 점, 청구법인이 이 건 토지를 취득(2020.6.30.)한 후인 2020.8.18.민간임대주택에 관한 특별법이 개정되어 민간임대주택의 임대의무기간이 8년에서 10년으로 연장되었고,민간임대주택에 관한 특별법개정 된 후 이 건 공동주택에 대한 임대의무기간의 적용과 관련하여 서울특별시 관련 부서간의 이견으로 인해 이 건 토지의 취득일부터 약 7개월이 지난 2021.3.31.에서야 이 건 협약을 체결할 수 있었던 것으로 보이며, 그 기간이 소요된 것은 제때 임대의무기간을 확정하지 못한 행정관청(서울특별시)의 귀책으로 볼 수 있고, 이와 같은 사유는 외부적 사유로 보이는 점, 이 건 협약을 체결(2021.3.31.)한 후 이 건 공동주택의 신축공사를 착공할 때(2022.11.23.)까지 소요된 약 1년 7개월은 청구법인의 내부사정으로 인해 소요된 기간으로 본다고 하더라도 위와 같은 외부적 사유가 없었다면 청구법인은 이 건 부동산의 유예기간 내에 이 건 공동주택을 착공할 수 있었다고 볼 수 있는 점, 토지 등을 취득한 후 그 유예기간 내에 건축물의 신축공사를 착공하거나 직접 사용하지 못하였다 하더라도 그 유예기간 중 행정관청의 귀책으로 해당 토지를 사용할 수 없었던 기간이 있었다면 그 기간은 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 부동산의 유예기간(2년) 내에 이 건 공동주택의 신축공사를 착공하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제1조[시행일] 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제6조[임대의무기간 연장 등에 대한 특례] ① 제2조 제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조 제4항 제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.