[요지] 청구법인이 매매가액을 과소하게 기재한 매매계약서를 작성하여 제출한 행위는 조세의 부과와 징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적인 행위에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 지방세기본법 제38조 제1항에 따른 이 건 취득세 등의 부과제척기간이 도과하지 아니한 것으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인이 매매가액을 과소하게 기재한 매매계약서를 작성하여 제출한 행위는 조세의 부과와 징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적인 행위에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 처분청이 지방세기본법 제38조 제1항에 따른 이 건 취득세 등의 부과제척기간이 도과하지 아니한 것으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 대구광역시 OOO 일원 55필지 토지 19,095㎡를 매입하여 그 지상에 아파트 및 오피스텔 563세대를 건설하는 사업을 시행하기 위해 2016.1.26. 설립인가를 받았다. (나) 청구법인은 2015년 3월 업무대행업체에 청구법인의 사업부지매입, 사업승인업무 등의 대행을 위임하였다. (다) 업무대행업체는 2015년 4월 매도인들과 쟁점부동산에 대한 매매대금을 OOO원으로 하고, 계약금 지급시기는 조합설립 인가 후 10일 이내, 잔금지급시기는 주택건설사업승인 후 30일 이내로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 ‘계약금 지급일로부터 6개월 이내 잔대금을 지급하지 않을시 매매계약은 최고 없이 해제하고 계약금은 매도인들에게 귀속하기로 한다’는 내용의 합의서를 작성하였고, 계약금지급일(조합설립인가 후 10일 이내)로부터 6개월 이내인 잔금지급일까지 잔금을 지급하지 아니하였다. (라) 청구법인은 2017.12.11. 업무대행업체의 지위를 승계하여 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였고, 매매계약서상 매매대금은 OOO원, 잔금지급일은 2017.12.31.로 기재되어 있다. (마) 청구법인은 2017.12.11. 쟁점부동산에 대한 매매계약서와 별도로 매도인들에게 명도보상금 OOO원을 지급하는 내용의 특약을 체결하였고, 2017.12.31.까지 명도보상금이 입금되지 않을 시 모든 계약은 원천적으로 무효로 한다고 약정하였다. ＜명도보상금에 관한 특약사항 중 일부＞ 특 약 사 항
1. 본 특약사항은 본 계약서에 우선하여 적용한다.
2. 대구 OOO 외 6필지를 OOO지역주택조합과 B, C, A 간의 토지를 매매 함에 있어 위 소재지의 건물 명도비 보상금 B OOO원, C OOO원, A OOO원을 토지매매 잔금 지급시 즉시 지급하기로 한다.
3. 확약서 2항을 삭제하고 이 사건 토지의 임차인의 계약기간에 퇴거에 관한 모든 문제는 을(매수인)이 책임지고 여기에 갑(매도인)은 어떠한 책임을 지지 않을 것을 쌍방 확인한다.
4. 본 계약 및 특약사항은 2017년 12월 31일까지 잔금 및 명도비가 입금되지 않을 시 모든 계약은 원천적으로 무효로 한다. (바) 청구법인은 매도인들과 잔금지급기일을 2018.1.31.까지 연장하기로 합의한 후 2018.1.19. 쟁점부동산에 대한 매매계약에 따른 잔금 및 명도보상금을 지급하였고, 같은 날 쟁점부동산에 대한 매매대금 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세를 신고·납부하였다. (사) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산의 임차인들(D, E, F 등)에게 별도로 이전비를 지급하였다는 증빙으로, 쟁점부동산의 임차인들이 2018.6.11. 작성한 명도(이전)확인서를 증빙으로 제출하였다. (아) 청구법인은 2018.6.14. 대구지방법원 서부지원에 매도인들을 피고로 하여 명도보상금을 되돌려달라는 취지의 부당이득금 반환소송(대구지방법원 서부지원 2018가51380 부당이득금)을 제기하였으나 청구법인은 2019.4.25. 패소하였고, 이후 항소(대구고등법원 2019나22327 부당이득금)하였으나, 청구법인은 2019.11.28. 패소하였다. ＜대구고등법원 2019나22327 부당이득금 판결문 중 일부＞ 제1심판결문 7쪽 6행부터 8행까지의 3)항을 아래와 같이 고쳐쓴다.
3. 이 사건 선행매매계약을 체결한 후 이사건 매매계약 체결 무렵까지 약 2년 7개월의 시간이 경과되어 그 기간 동안 이 사건 각 토지 등의 시가가 상승하였는데, 이러한 시가상승분을 반영하기 위해 이 사건 명도보상금 약정을 체결한 것으로 보인다. (이 사건 각 토지의 1m2당 공시지가는 이 사건 선행매매계약 체결일에 가까운 2015.1.1. 기준 OOO원 내지 OOO원에서 이 사건 명도보상금 약정일에 가까운 2017.1.1. 기준 OOO원 내지 OOO원으로 최대 약 18.7% 증가한 반면, 이 사건 명도보상금 약정으로 인해 원고가 피고들에게 지급하게 된 OOO원은 이 사건 선행매매계약에서 정한 매매대금 OOO원의 약 30%에 해당한다. 그러나 이 사건 선행매매계약의 매매대금이나 이 사건 명도보상금 약정에서 정한 명도보상비, 원고가 주장하는 이 사건 선행매매계약 체결 당시의 시가인 평당 OOO원은 모두 위 공시지가를 기준으로 하고 있지 않으므로 공시지가의 상승률과 비교하여 이 사건 명도보상금 약정이 과다하게 증액되었다고 보기 어렵다.) 한편, 이 사건 선행매매계약에서 정한 매매대금 OOO원이 당시 시가의 2배에 해당하는 금액이라거나, 이 사건 사업이 장기화될 것을 대비하여 이미 위 매매대금에 시가상승분을 반영해두었으므로 이 사건 명도보상금 약정을 체결할 필요가 없었다는 점에 관하여는 갑제21호증의 기재, 제1심증인 최경신의 증언 등 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ＜대구지방법원 서부지원 2018가51380 부당이득금 판결문 중 일부＞
3. 판단
1. 이 사건 선행매매계약에 부수한 합의서 제3항 단서는 “계약금 지급일로부터 6개월 이내 잔대금을 지급하지 않을시 계약은 최고없이 해제하고 계약금은 매도인에게 귀속한다”고 정하고 있고, 이 사건 선행매매계약 제2조 제1항 제4호에 의하면 계약금지급일은 ‘조합설립인가 후 10일 이내’이므로 원고가 적어도 조합설립인가일인 2016.1.26.경으로부터 약 6개월 뒤인 2016.7.말경∼2016.8.초경까지 잔금을 지급하지 아니할 경우 피고들은 원고의 귀책으로 인한 이 사건 선행매매계약의 해제와 손해배상으로서 계약금의 몰취 등을 정당히 주장할 수 있는 지위에 있었다.
2. 원고측은 이 사건 선행매매계약에 따른 잔금지급일로부터 2년 가까운 시간이 흐른 뒤인 이 사건 매매계약 및 이 사건 명도보상금 약정 체결 무렵까지도 잔금지급의무를 이행하지 아니하였다.
3. 이 사건 선행매매계약을 체결한 후 이사건 매매계약 체결 무렵까지 약 2년 7개월의 시간이 경과되었고, 그 기간 동안 이 사건 각 토지등의 시가가 상승한 것으로 보인다.
4. 피고들이 적법하게 보유한 계약해제권에 따라 원고에게 잔금지체의 책임을 물어 계약금을 몰취하고 원고로 하여금 상승한 시가가 반영된 매매대금으로 이 사건 토지 등을 다시 매입하게 하는 과정을 밟게 하는 것을 대신하여, 이 사건 각 토지등에 관한 매매계약을 유지하는 조건으로 그동안 상승한 토지시가의 반영, 장기간의 잔금지체에 따른 보상 등 원고의 사업지연으로 인하여 피고들이 입은 직,간접의 손실을 감안한 추가적인 금전의 지급을 요구한 것을 두고 법질서에 위배된다거나 거래관념상 피고들이 추구하는 이익의 달성을 위한 수단으로서 부적당한 경우에 해당한다고 보기 어렵다.
5. 원고는 이 사건 사업의 시행자로서 사업예정지 내 다수 토지 소유자들을 상대로 대규모로 토지를 매입하는 등의 업무를 수행하는 주택조합으로서 사업진행에 있어 변동성을 항상 염두에 두고 있다 할 것인데, 피고들이 이 사건 매매계약 체결을 거부할 것처럼 행동하였다는 소극적 행위만으로는 원고가 이 사건 사업에 차질을 빚을 것이 두려운 나머지 피고들의 요구를 거절하기 어려운 외포상태에 이르렀다고 보기도 어렵다.
(2) 지방세기본법 제38조 제1항 제1호에서 납세자가 사기 그 밖의 부정한 행위로 지방세를 포탈하거나 환부 또는 경감받은 경우에는 부과제척기간을 10년으로 규정하고 있고, 그 제5항에서 제1항 제1호에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 지방세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 거짓 증빙 또는 거짓으로 문서를 작성하거나 받는 행위, 그 제4호에서 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐를 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 명도보상금을 포함하지 아니하고 취득세 등을 신고한 데에 조세회피 등의 목적이 없었으므로 이 건 취득세 등의 부과제척기간을 5년으로 보아야 한다고 주장하나, “사기나 그 밖의 부정한 행위”에 대해 10년의 부과제척기간을 적용하도록 규정한 취지는 지방세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에 단순미신고와 달리 과세관청으로서는 탈루신고임을 발견하기가 더욱 어려워 부과권의 행사를 기대하기가 매우 곤란하므로 당해 지방세에 대한 부과제척기간을 연장함에 있다(대법원 2013.10.11. 선고 2013두10519 판결 등 참조)할 것이고, 부동산의 양도가액을 과소 신고하면서 양도가액을 과소하게 기재한 허위의 이중 매매계약서를 작성하여 함께 제출한 행위는 적극적인 기망행위로서 조세의 부과와 징수를 현저히 곤란하게 하는 행위에 해당한다(대법원 2015.3.20. 선고 2014두44434 판결, 같은 뜻임)할 것인바,
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세기본법(2017.12.26. 법률 제15291호로 개정된 것) 제38조(부과의 제척기간) ① 지방세는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부과할 수 있는 날부터 다음 각 호에서 정하는 기간이 만료되는 날까지 부과하지 아니한 경우에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)에 따라 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 지방세를 포탈하거나 환급ㆍ공제 또는 감면받은 경우: 10년
2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우: 7년. 다만, 다음 각 목에 따른 취득으로서 법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우에는 10년으로 한다.
3. 그 밖의 경우: 5년
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 제1호에 따른 결정 또는 판결이 확정되거나 제2호에 따른 상호합의가 종결된 날부터 1년, 제3호에 따른 경정청구일부터 2개월이 지나기 전까지는 해당 결정ㆍ판결, 상호합의 또는 경정청구에 따라 경정결정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있다.
1. 제7장에 따른 이의신청ㆍ심사청구ㆍ심판청구, 감사원법에 따른 심사청구 또는 행정소송법에 따른 소송(이하 “행정소송”이라 한다)에 대한 결정 또는 판결이 있는 경우
2. 조세조약에 부합하지 아니하는 과세의 원인이 되는 조치가 있는 경우 그 조치가 있음을 안 날부터 3년 이내(조세조약에서 따로 규정하는 경우에는 그에 따른다)에 그 조세조약에 따른 상호합의가 신청된 것으로서 그에 대하여 상호합의가 이루어진 경우
3. 제50조 제2항에 따른 경정청구가 있는 경우
③ 제2항 제1호의 결정 또는 판결에서 명의대여 사실이 확인된 경우에는 제1항에도 불구하고 그 결정 또는 판결이 확정된 날부터 1년 이내에 명의대여자에 대한 부과처분을 취소하고 실제로 사업을 경영한 자에게 경정결정이나 그 밖에 필요한 처분을 할 수 있다.
④ 제1항 각 호에 따른 지방세를 부과할 수 있는 날은 대통령령으로 정한다.
⑤ 제1항 제1호에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 지방세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다(이하 제53조, 제54조 및 제102조에서 같다).
1. 이중장부의 작성 등 장부에 거짓으로 기록하는 행위
2. 거짓 증빙 또는 거짓으로 문서를 작성하거나 받는 행위
3. 장부 또는 기록의 파기
4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐
5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 갖추어 두지 아니하는 행위
6. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위
(2) 지방세기본법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28523호로 개정된 것) 제19조(부과 제척기간의 기산일) ① 법 제38조 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 지방세를 부과할 수 있는 날은 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 법 또는 지방세관계법에서 신고납부하도록 규정된 지방세의 경우: 해당 지방세에 대한 신고기한의 다음 날. 이 경우 예정신고기한, 중간예납기한 및 수정신고기한은 신고기한에 포함되지 아니한다.
2. 제1호에 따른 지방세 외의 지방세의 경우: 해당 지방세의 납세의무성립일
(3) 지방세법(2017.12.30. 법률 제15335호로 일부개정된 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(4) 지방세법 시행령(2018.1.16. 대통령령 제28586호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(5) 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2016.12.2. 법률 제14340호로 일부 개정된 것) 제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약 제28조(과태료) ③ 제3조 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항 또는 제4조 제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.