쟁점대수선공사에 대하여 건축물 소유자인 청구인들에게 취득세를 부과하면서 그 취득세 과세표준을 6,066,551,200원으로 한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0494 / 조심2011지0422

[주 문] 서울특별시 서초구청장이 2023.2.13. 청구인들에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 취득세 과세표준 OOO원에서 취득세 과세대상인 시설물의 설치에 해당하는 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 1990.6.12. 서울특별시 서초구 OOO 외 1필지 건축물 1,1813.56㎡(지하4층, 지상13층, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 취득(신축)하고 각 3분의 1의 지분을 소유한 공동소유자로서, 2010년 3월부터 현재까지 이 건 건축물 중 지하 1층 내지 지상 5층(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 AAA 유한회사(이하 “임차인”이라 한다)에게 임대하고 있고, 임차인은 2017.11.9. 쟁점건축물에 대한 대수선(엘리베이터 설치 등, 이하 “대수선공사”라 한다) 및 용도변경 공사(업무시설→판매시설)를 하였으나 이에 대하여 취득세 등을 신고․납부하지 않았다.
• 나. 처분청은 대수선공사 중 엘리베이터 및 장애인 리프트 등의 설치(이하 “쟁점대수선공사”라 한다)에 대한 취득가액을 OOO원으로 보아, 2019.5.10. 청구인들에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다가, 2023.2.13. 대수선공사의 공사비용을 OOO원으로 조정하여 기 부과한 취득가액 OOO원을 차감한 OOO원에 대한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구인들에게 부과·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.4.24. 이의신청을 거쳐 2023.8.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 쟁점건축물을 임차인에게 임대중이고 임차인은 BBB 주식회사(이하 “전차인”이라 한다)에게 전대하여 전차인은 쟁점건축물을 의류 브랜드 CCC의 판매장으로 사용하고 있다. 처분청은 대수선공사로 인하여 설치된 시설물들이 주체구조부인 건축물과 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 보고 있으나, 대수선공사로 설치된 시설물은 CCC 브랜드의 정체성을 위해 각 매장 인테리어를 통일하고, 여러 층을 통합하여 단독 매장으로 운영하기 위해 임차인과 전차인의 영업 정책 및 이익을 위해 이루어진 것이고, 청구인들과의 임대차계약시 쟁점건축물의 변경된 부분을 원상복구하기로 약정하였으므로 대수선공사는 청구인들에게 전혀 효용가치가 없다. 또한, 대수선공사로 쟁점건축물의 각 층을 연결하는 계단 및 엘리베이터가 설치되었으나, 오히려 이로 인해 여러 층을 한꺼번에 임차할만한 새로운 임차인을 구하기 어려워지는 장애 요인이 발생하여 대수선공사로 인해 청구인들에게는 쟁점건축물의 효용 가치가 감소되었음이 명백하다. 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있는바, 대수선공사에 따른 객관적인 효용가치 증대와 적법한 과세표준이 입증되지 않는 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건축물에 대한 대수선공사가 이뤄진 사실은 사용승인 통보 공문 및 건축물대장에서 확인되고 있고, 그 취득세 납세의무자는지방세법제7조 제3항에 따라 사용승인일(2017.11.9.) 현재 쟁점건축물의 소유자인 청구인들로 보는 것이 타당하다(조심2012지0494, 2012.9.28., 조심2011지0422, 2012.3.5. 참조). 대수선공사는 임차인의 영업정책에 맞는 매장 구성을 위해 쟁점건축물을 대수선한 것이므로 쟁점건축물은 건축물로서의 효용가치가 증가하였다고 할 것이고, 부동산 취득세는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니며, 향후 쟁점건축물이 원상복구되더라도 적법하게 성립한 청구인들의 취득세 납세의무에는 영향이 없다고 할 것이다(대법원 2001.4.10.선고,99두6651 판결 및 조심2012지0494, 2012.9.28. 참조). 취득세는 납세의무자 스스로 과세표준과 세액을 계산하여 신고ㆍ납부하여야 하는 신고ㆍ납부방식의 세목으로서 그 신고ㆍ납부에 대한 책임은 근본적으로 납세자에게 있다고 할 것인바, 대수선공사에 대한 취득세 과세표준의 입증책임은 원칙적으로 납세의무자인 청구인들에게 있다고 할 것인데, 청구인들은 취득세 신고·납부의무를 불이행하였고, 이의신청 접수 후 정확한 과세표준 확인을 위해 청구인들에게 보정요구한 공사비 자료도 제출하지 않았는바, 처분청이지방세법제10조 제5항에 따라 대수선 시공사의 법인장부로 확인되는 공사비 금액을 이 건 취득세 등의 과세표준으로 적용한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점대수선공사에 대하여 건축물 소유자인 청구인들에게 취득세를 부과하면서 그 취득세 과세표준을 OOO원으로 한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

6. “개수”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 가.건축법제2조 제1항 제9호에 따른 대수선

• 나. 건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것
• 다. 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

(2) 지방세법 시행령 제6조(시설물의 종류와 범위) 법 제6조 제6호 다목에서 “대통령령으로 정하는 시설물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설물을 말한다.

1. 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)

2. 시간당 20킬로와트 이상의 발전시설

3. 난방용ㆍ욕탕용 온수 및 열 공급시설

4. 시간당 7천560킬로칼로리급 이상의 에어컨(중앙조절식만 해당한다)

5. 부착된 금고

6. 교환시설

7. 건물의 냉난방, 급수ㆍ배수, 방화, 방범 등의 자동관리를 위하여 설치하는 인텔리전트 빌딩시스템 시설

8. 구내의 변전ㆍ배전시설 제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다. 제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 도시개발법에 따른 도시개발사업이나 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.

(3) 건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(4) 건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위) 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것

8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 1990.6.12. 이 건 건축물을 취득(신축)하고 각 3분의 1의 지분을 소유한 공동소유자로서, 2010년 3월부터 현재까지 이 건 건축물 중 지하 1층 내지 지상 5층(쟁점건축물)을 AAA 유한회사(임차인)에게 임대하고 있고, 임차인은 2017.11.9. 쟁점건축물에 대한 대수선공사(엘리베이터 설치 등) 및 용도변경 공사(업무시설→판매시설)를 하였으나 이에 대하여 취득세 등을 신고․납부하지 않았다. (나) 처분청은 대수선공사 중 엘리베이터 및 장애인 리프트 설치 등의 비용(쟁점대수선공사)에 대한 취득가액을 OOO원으로 보아, 2019.5.10. 청구인들에게 취득세 등 합계 OOO을 부과·고지하였다가, 2023.2.13. 대수선공사의 공사비용을 OOO원으로 조정하여 기 부과한 취득가액 OOO원을 차감한 OOO원에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 청구인들에게 부과·고지하였다. (다) 청구인들과 임차인은 2017.5.19. 쟁점건축물의 기존 승강기(지하 1층부터 지상 2층을 연결)를 지상 4층까지로 확장하고, 임대차 부분 전 층을 운행하는 제2승강기를 추가 설치하며, 임대차계약 종료 시 제2승강기를 비롯하여 임대차 면적에 임차인이 시행한 작업과 화장실의 용도변경에 대한 원상복구약정을 체결하였다. (라) 처분청(건축과)은 2017.11.9. 쟁점건축물에 대한 공사(대수선 및 용도변경) 사용승인을 아래와 같이 통보(건축과-30703, 2017.11.9.)하였다.

○○○ (마) 쟁점건축물에 대한 변동내용 및 원인은 아래와 같이 나타난다. (바) 쟁점건축물에 대한 대수선공사를 시공한 주식회사 DDD의 법인장부(공사수입금 원장)에 의하면, 대수선공사와 관련한 쟁점대수선공사비는 OOO원으로 나타난다.

○○○ (사) 청구인들은 2023.4.24. 이 건 취득세 등의 부과처분에 대하여 서울특별시장에게 이의신청을 제기하면서 대수선공사로 쟁점건축물의 효용가치가 증대되었다고 볼 수 없다고 주장하였고, 서울특별시장은 2023.5.10. 이의신청과 관련하여 청구인들에게 대수선공사의 공사비 세부내역서 제출을 요구하였으나, 청구인들은 조사권 및 과세요건 사실의 입증책임 등은 처분청에 있으므로 처분청이 해당 자료를 제출하여야 한다는 취지로 회신한 것으로 나타난다. (아) 청구인들은 이 건 심판청구를 제기하면서, 처분청은 쟁점대수선공사의 공사비용을 OOO원으로 보았으나, 여기에는 인테리어비용이 포함되어 있어 이를 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하면서 붙임과 같은 관련 자료를 제출하였다.(별첨)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건축물의 임차인이 한 쟁점대수선공사에 대하여 청구인들에게 취득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나,지방세법제6조 제6호 다목 및 같은 법 시행령 제6조 제1호에서 건축물에 딸린 시설물 중 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터, 그 밖의 승강시설)를 설치하거나 수선하는 경우 이를 취득세 과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 제7조 제3항에서 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인들과 임차인은 2017.5.19. 쟁점건축물의 기존 승강기(지하 1층부터 지상 2층을 연결)를 지상 4층까지로 확장하고, 임대차 부분 전 층을 운행하는 제2승강기를 추가 설치하며, 임대차계약 종료 시 제2승강기를 비롯하여 임대차 면적에 임차인이 시행한 작업과 화장실의 용도변경에 대한 원상복구약정을 체결한 것으로 나타나는 점, 처분청은 2017.11.9. 쟁점건축물에 대한 대수선공사(엘리베이터 설치, 계단설치, 홀 부분 출입구변경, 보 해체, 미관지구내 외장변경) 및 용도변경(업무시설→판매시설)에 대한 사용승인을 한 점, 쟁점건축물에 대한 대수선공사를 시공한 주식회사 DDD의 법인장부에 의하면, 거래처를 임차인으로 하고 공사수입금액을 OOO원으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점건축물에 대한 대수선공사가 청구인들이 아닌 임차인과 전차인의 영업정책 및 이익을 위해 이루어진 것이라 하더라도 적법하게 대수선허가를 받아 공사가 이루어진 이상 취득세 납세의무가 발생되었다 할 것이고, 그에 대한 취득세 납세의무자는 대수선공사의 효용이 귀속되는 건축물의 소유자라 할 것이며, 향후 청구인들과 임차인이 체결한 임대차계약에 따라 원상회복이 이루어진다 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무가 소급하여 소멸될 수는 없다 할 것이다. 다만, 처분청은 쟁점건축물에 대한 대수선공사를 시공한 주식회사 DDD의 법인장부에 나타나는 공사수입금액 OOO원을 쟁점대수선공사의 비용으로 보았으나, 이 비용이 취득세 과세대상인 시설물의 설치에 따른 비용에 해당하는지가 불분명하므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 취득세 과세대상여부를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.