[참조결정] 조심2020지1236 / 조심2018지0168 / 조심2012지0292
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2018.12.14. 부산광역시 기장군 OOO(대지 88.185㎡ 및 건축물 전용면적 93.55㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(분양)한 후, 같은 날 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
- 나. 그 후, 처분청은 쟁점부동산에 대한 현지 확인 조사 등을 통해 청구법인이 쟁점부동산을 임직원을 위한 휴양 등의 용도로 사용하고 있는 사실을 확인한 후, 쟁점부동산을 지방세법제13조 제5항 제1호에 따른 중과세 대상인 별장으로 보아 2023.6.12. 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과․고지하였고, 이와는 별도로 2023.6.21. 2019～2022년도 재산세(주택) OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 부과․고지하였다. ＜표1＞ 쟁점부동산에 대한 재산세 등 부과․고지 내역 ㅇㅇㅇ
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.8.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인이 보유하고 있는 쟁점부동산은 지방세법 제13조 제5항 제1호에 따른 ‘주거용 건축물’로서의 ‘별장’에 해당하지 아니한다 할 것임에도 처분청은 이를 별장에 해당하는 것으로 보아 이 건 취득세와 재산세 등을 중과세하는 것은 아래와 같은 사유로 부당하다.
(1) 현행 지방세법의 규정형태에 비추어 보면, 특정 부동산을 취득세 중과세 대상으로서의 ‘별장’에 해당한다고 하기 위해서는 상시 주거용으로 사용될 수 있는 상태의 건축물임이 전제가 되어야 하고, ‘별장’에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 ‘업무용(사업용)’으로 사용되었는지를 판단하기에 앞서 개념상 ‘주거용 건축물’에 해당하는지 여부에 대한 판단이 선행되어야 하는 것인바, 쟁점부동산의 내부에는 전기레인지만 구비되어 있을 뿐, 주거기본법상 최소한의 주거수준을 충족하기 위해 필요한 취사시설인 주방기구 등은 전혀 비치되어 있지 아니하므로 ‘주거용 건축물’에 해당하지 아니한다.
(2) 지방세법 제13조 제5항 제1호의 규정에 따르면, 특정부동산이 별장에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 ‘그 용도(주거용)’를 판단기준으로 삼고 있음을 알 수 있고, ‘주거용’이라는 개념 자체를 통해서도 ‘별장’에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 건축물의 실제 사용행위가 어떠한 방식으로 이루어지는지가 중요한 판단요소로 작용한다는 사실을 확인할 수 있다. 나아가, 기존 대법원 판례(대법원 2015.3.12. 선고 2014두12529 판결) 역시 “제반사정을 고려하여 별장에 해당하는지 여부를 판단”하도록 하고 있다는 점 또한 ‘별장’에 해당하는 지를 판단함에 있어서는 ‘실제 사용행위’를 간과할 수 없다는 사실을 뒷받침하고 있다. 따라서, 법문에서 명시적으로 사용행위를 전제로 하는 개념요소를 규정하고 있는 이상, 실제로 쟁점부동산을 주거용으로 사용하기에 적합한지 여부는 이러한 사용여부와 무관하게 판단될 수는 없다 할 것이므로 단순히 쟁점부동산을 시설기준으로 판단해야 한다는 처분청의 주장은 타당하지 아니하다.
(3) 한편, 쟁점부동산의 관리자인 OOO의 시설이용약관에는 쟁점부동산을 실제 사용함에 있어서는 OOO의 건물 운영 정책에 의해 취사행위가 불가하고, 이를 위반할 경우 이용상에 어려움이 발생하는 구조로서 이용자의 입장에서 실질적으로는 쟁점부동산을 이용함에 있어서 주거생활 유지를 위해 필요한 취사행위를 하기 어렵다. 그렇다면, 이용자의 입장에서는 쟁점부동산이 실제로 주거용도에 적합하지도 않을뿐더러 쟁점부동산을 주거용으로 인식할 수도 없다고 할 것이므로 쟁점부동산이 주거용 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다.
(4) 청구법인과 분양권자 사이에 2018.12.14. 체결된 쟁점부동산의 분양계약서에는 “갑(청구법인)은 콘도가 관광진흥법에 의한 숙박시설이고 모든 공유자의 공동재산이므로 소유권 취득 후 콘도의 용도변경 또는 개조 등 형상을 변경하여서는 아니 된다”라고 명시되어 있으므로 이는 쟁점부동산이 배타적 소유권을 행사할 수 있는 주거용 건축물의 개념에 부합하지 않는다는 점을 보다 명확히 보여주는 것이다. 뿐만 아니라, OOO의 시설이용 약관을 보면, 쟁점부동산 이용 시에 객실 이용료를 지불하도록 되어있음을 알 수 있는데 쟁점부동산이 순전히 청구법인 단독으로 소유하는 별장에 해당한다고 한다면, 쟁점부동산을 이용함에 있어 이용료를 지불하거나, 이용 인원수의 제한이 있거나, 체크인 ＆ 체크아웃 정책을 준수해야 하거나, 애완동물의 입실이 불가능하다는 등의 제한을 받는다는 사실이 존재하는 것은 납득되지 않고, 오히려 이러한 이용상의 제한이 존재하는 이유는 쟁점부동산이 단순한 주거용 건축물이 아니라 기본적으로는 콘도미니엄으로서 숙박시설의 성격을 지니기 때문이다. 나아가, 실제로도 청구법인은 쟁점부동산의 객실키를 프런트에 반납하고 객실예약 접수대장을 비치하는 등 쟁점부동산을 여타 호텔 객실과 차이 없이 이용하고 있는바, 청구법인은 쟁점부동산을 관광진흥법에서 규정하고 있는 숙박시설의 용도로 취득하였을 뿐 주거 용도로 사용할 목적으로 취득하지 않았고, 쟁점부동산의 실제 이용형태를 살펴보더라도 여타 숙박시설과 같이 이용상에 제한사항이 존재한다는 점을 보더라도, 쟁점부동산을 단순히 별장으로서 주거용 건축물에 해당한다고 보기는 어렵다.
(1) 별장에 대한 취득세 등을 중과하는 이유는 별장이 비생산적인 사치성 재산으로 그 취득을 억제하는 한편 이러한 재산을 취득하는 데에 담세력이 있다고 보기 때문이므로, 별장 여부를 판단함에 있어서는 그 취득목적이나 경위, 당해 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 휴양 등에 적합한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 소유자와 이용자의 관계, 이용목적과 형태 등의 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 하고(대법원 1995.4.28. 선고, 93누21224 판결, 같은 뜻임), 주거를 목적으로 하는 건축물로서 청구법인이 독자적·배타적으로 이용하면서 업무용이 아닌 임직원의 휴양시설 등으로 사용되고 있으면 별장에 해당한다(감사원 심사결정 제2014-367호, 2014.8.21. 같은 뜻임).
(2) 청구법인은 쟁점부동산을 단독소유하고 청구법인의 임직원들이 독점적으로 휴양시설로 사용 중이며, 지방세법 시행령 제28조 제2항에 따른 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 않는 건축물이므로 별장에 해당한다.
(3) 쟁점부동산 내부에 빌트인 전기레인지, 냉장고와 개수대 등 주거를 위한 취사시설을 갖추고 있는 것이 확인되며, 지방세법제13조 제5항 제1호에서 주거용 건축물로서 주거용 외 용도 사용을 제시하므로 취사 사용 허가여부와 무관하게 시설기준으로 판단해야 할 문제이며, 설령 청구법인의 주장처럼 취사시설이 없다는 이유만으로 별장이 해당하지 아니한다 할 수 없다.
(4) 쟁점부동산은 OOO 내 해안가에 위치한 콘도미니엄으로 다른 일반주거지역에 비하여 주변 경관이 수려하고 뛰어나고, 쟁점부동산이 속한 OOO에는 음식점, 카페, 식·음료·생활용품 판매점 등 편의시설과 수영장, 피트니스, 온천, 해안산책로 등이 있어서 휴양 용도로 사용하기 적합하고 청구법인이 취득세 신고시 용도를 직원 휴양용으로 신고한 것으로 볼 때 쟁점부동산은 청구법인 직원의 휴양시설인 별장에 해당한다.
(5) 콘도미니엄에 대한 소유권을 전용으로 소유하고 있으면서 소유권자만이 독자적·배타적으로 이용하면서 상시 주거용이 아닌 휴양, 피서, 위락 등의 용도로만 사용되는 경우에는 관광진흥법상의 관광숙박시설로 볼 수는 없어 별장으로 보아야 한다(조심 2012지292, 2012.9.26., 같은 뜻임) 할 것인 바, 청구법인은 쟁점부동산에 사업자 등록을 한 사실이 없으며, 취득 이후 청구법인의 임직원만 이용하여 소유권자가 독자적·배타적으로 사용한 것이 확인되는 이상 쟁점부동산의 공부상 용도가 콘도미니엄이라 할지라도 관광진흥법에 따른 숙박시설로 볼 수는 없다.
(6) 따라서, 쟁점부동산은 청구법인의 임직원들이 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 별장에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산을 취득세 등의 중과세 대상인 별장으로 보아 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분을 한 것은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 쟁점부동산을 별장으로 보아 취득세 등을 중과세한 처분이 적법한지 여부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구법인은 “컴퓨터 및 통신기기를 이용한 정보자료처리 및 정보통신서비스업”, “시스템통합구축서비스의 판매업” 등을 목적으로 하고, “OOO”을 본점 소재지로 하여 2013.8.1. 설립된 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 2018.12.14. 주식회사 A 주식회사로부터 쟁점부동산을 취득하여 같은 날 소유권을 이전한 것으로 나타난다. (다) 집합건축물대장(전유부)에 의하면, 쟁점부동산은 숙박시설(휴양콘도미니엄)로 건축되었으며, 전유면적은 93.95㎡, 공용부분은 61.32㎡ 규모인 것으로 나타난다. (라) 청구법인이 2018.12.14. 처분청에 제출한 부동산 사용계획서에는 쟁점부동산을 “임직원 휴양시설”로 사용할 계획이라고 기재되어 있는 것으로 나타난다. (마) 청구법인과 처분청이 제출한 쟁점부동산의 내부 배치도 및 사진 등에 의하면, 쟁점부동산의 내부 구조는 침대, 욕실 및 간이주방 등을 갖추고 있는 것으로 나타나며, 간이 취사 등이 가능하도록 빌트인 전기레인지, 냉장고 및 개수대 등이 시설되어 있는 것으로 나타난다. (바) 쟁점부동산의 투숙자 명단(2019.2.22.～2022.11.29.)에 의하면, 쟁점부동산은 청구법인의 임직원이 이를 이용하고 있는 것으로 나타난다. (사) 처분청은 2022.11.23.과 2022.11.25. 쟁점부동산 등에 대한 현지출장조사를 통해 아래와 같은 사실을 확인한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 처분청의 쟁점부동산 출장복명서(발췌) 출장개요 ․목적: 객실의 별장 사용 여부 확인 ․일시: 2022.11.23.(15:40～18:00), 2022.11.25.(13:00～16:00) 출장내용 ․확인대상: A 콘도미니엄 풀구좌 회원의 객실 연번 객실 취득일 소유지분 객실내부 확인유무 지정객실 배정유무 사업장 사용여부 3 A805 2018.12.14. 1/1 확인 지정객실 배정 ×
• A805호는 소유자 사업자등록상의 사업장으로 미등록 ․연간 객실사용일수 연번 객실 2018년 2019년 2020년 2021년 2022년 3 A805 20 176 247 296 286
• A805호: 특정 개인의 지속적인 투숙이 아닌 각기 다른 임직원의 일시적 투숙 ․출장내용: A805호 내부 확인 결과 침대․욕실․간이주방이 존재 복명결과
1. 주거용 해당여부: 해당 ․출장결과 침대․욕실․주방이 있는 주거용 건축물임을 확인
2. 늘 주거용으로 사용하지 않는지 여부: 해당 ․연간 객실이용횟수가 많으나 특정 개인의 지속적인 이용이 아닌 각기 다른 임직원의 일시적 이용이며 … 따라서 상시 주거용이 아니며 법인의 경우 임직원…이 휴양시설 용도로 사용
3. 휴양․피서․놀이 등의 용도로 사용하는지 여부: 해당 ․피트니스시설․야외수영장․온천시설 등이 있고, 해안산책길이 조성되어 있으며 2km 거리에 OOO, 5km 거리에 골프장이 위치하는 등 휴양 등의 용도로 사용하기에 적합 ․콘도 바로 앞에 바다가 위치하여 주변 경관이 수려하고… 객실 검토결과
1. A805호: 별장으로 사용 ․취득세 신고 당시 부동산 사용계획 및 용도를 임직원 휴양시설이라 명시. 본사는 OOO에 있으며 콘도 인근 지역에 위치한 사업장이 존재하지 않음 ․객실 지정회원으로서 분양객실(등기등재객실)의 소유권을 전용으로 소유하고 있고 소유자가 사용하지 않을 때 타 회원은 해당 객실을 사용할 수 없음 ․개인 가구 반입 가능(A와의 협의 필요) (아) 처분청의 의견서 및 출장복명서 등에 의하면, 청구법인은 경기도 성남시 분당구 소재에 본점을 두고 있으며, 쟁점부동산을 포함한 부산광역시 소재에 별도의 사업자등록을 한 사실은 없는 것으로 나타난다. (자) 처분청의 자료 제출 요청(세무1과-951, 2022.12.5.)에 대하여 주식회사 A는 2022.12.5. 아래 ＜표3＞과 같이 회신한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 처분청의 요구에 대한 주식회사 A의 회신(발췌) 질의 회신
(1) 풀구좌 소유자가 아닌 아난티 콘도 이용시 계약서 상 분양받은 객실만 단독으로 사용가능한지 여부 및 분양받은 객실만을 사용한지 않는다면 콘도 사용시 객실을 배정하는 방법 ․지정객실 배정 회원: 엔에이치엔(주) 또한, 분양받은 객실만을 사용하지 않는다면 콘도 사용시 객실을 배정하는 방법은 미배정회원의 경우, 예약을 접수할 시 일반회원과 동일한 방식으로 당사가 이용객실을 배정합니다.
(2) 분양받은 객실만 단독으로 이용한다면 소유자가 그 객실을 이용하지 않는 날 위 소유자 외의 다른 회원이 그 객실을 이용가능한지 여부 지정객실 배정회원의 경우 사용하지 않는 날 다른 회원이 이용할 수 없게 되어 있습니다.
(3) 객실 이용시 비용 지불 여부 상기 열거된 모든 소유자 모두, 객실이용시 마다 일 객실요금(비용)을 지불하고 있습니다. 추가로, 지정 객실 배정회원의 경우, 연간 관리비 항목으로 1년간 소정의 관리비를 납부한 상태에서 일일 사용료를 추가로 납부하고 있으며, 지정 객실 미배정 회원의 경우, 여느 아난티 회원과 같이 동일한 일일 사용료를 납부하여 사용하고 있습니다. (차) 청구법인은 쟁점부동산의 시설이용약관에 객실 내 취사행위 등이 제한되어 있고, 쟁점부동산이 주거용 건축물의 개념에 부합하지 아니한다고 주장하며, 아래와 같이 시설이용약관, 분양계약서 등을 제출하였다.
1. 쟁점부동산의 관리자인 A의 시설이용약관에는 쟁점부동산을 실제 사용함에 있어서는 OOO의 건물 운영 정책에 의해 취사행위가 불가하고, 이를 위반할 경우 이용상에 어려움이 발생하는 구조이다.
2. A의 시설이용 약관을 보면, 쟁점부동산 이용 시에 객실 이용료를 지불하도록 되어 있다.
3. 쟁점부동산의 경우 청구법인과 분양권자 사이의 계약을 통해 소유와 이용이 분리될 수 있음을 명시하고 있는데, 이는 쟁점부동산이 배타적 소유권을 행사할 수 있는 주거용 건축물의 개념에 부합하지 않는다는 점을 보다 명확히 보여주는 계약사항이라 할 수 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제13조 제5항 제1호에서는 취득세 중과세 대상인 별장을 “주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지”로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조 제3항에서는 “법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다”고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 취득세 중과세 대상인 별장은 공부상의 용도에 불구하고 주거용으로 공할 수 있도록 된 건축물로서 그 소유자나 임차인 등 그 사용주체가 상시 주거용에 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도에 사용하는 것을 말하고, 여기에 해당하는지는 그 취득 목적이나 경위, 해당 건물이 휴양 등에 적합한 지역에 위치하는지의 여부, 주거지와의 거리, 해당 건물의 본래의 용도와 휴양 등을 위한 시설의 구비 여부, 건물의 규모, 가액, 사치성 및 관리형태, 취득 후 소유자와 이용자의 관계, 이용자의 범위와 이용목적 및 형태, 상시 주거의 주택 소유 여부 등 구체적 사정을 종합적으로 고려하여 객관적·합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2015.3.12. 선고 2014두12529 판결 등 다수, 같은 뜻임) 할 것인바, OOO 내에 소재한 쟁점부동산은 숙박시설(휴양콘도미니엄)로 건축되어 주거용 구조(침대․욕실․간이주방 등)를 갖추고 있으며, 그 내부에는 간이 취사 등이 가능한 빌트인 전기레인지, 냉장고 및 개수대 등이 시설되어 있는 것으로 나타나는 점, 청구법인이 지정객실로 배정받아 취득한 쟁점부동산은 청구법인의 임직원들이 이를 독점적으로 이용하고 있으며, 다른 회원이나 일반인들이 이용할 수는 없는 것으로 나타나는 점, 청구법인의 본점은 경기도 성남시 OOO에 소재하고 있으며 부산광역시 OOO에 소재한 쟁점부동산에 대하여 별도의 사업자등록을 한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구법인은 쟁점부동산을 임직원들의 휴양·피서·위락 등의 용도에 사용하고 있는 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산을 중과세 대상인 별장으로 보아 취득세 등을 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 (2017.12.30. 법률 제15335호로 개정된 것) 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
1. 별장: 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다. 제16조(세율 적용) ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
3. 제13조 제5항에 따른 별장, 골프장, 고급주택 또는 고급오락장 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 주택
- 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
(2) 지방세법 시행령 ((2018.3.27. 대통령령 제28714호로 개정된 것) 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ③ 법 제13조 제5항 제1호 후단에 따른 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것으로 하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업장으로 사용하고 있음이 사업자등록증 등으로 확인되지 아니하는 것은 별장으로 본다.
(3) 관광진흥법 제3조(관광사업의 종류) ① 관광사업의 종류는 다음 각 호와 같다.
2. 관광숙박업: 다음 각 목에서 규정하는 업
- 나. 휴양 콘도미니엄업: 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업