[요지] 청구법인은 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
[요지] 청구법인은 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움.
[참조결정] 조심2021지5831 / 조심2022지0233
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 2018.8.28. 위탁자와 이 건 건축물(부속토지 포함)을 신탁재산으로 하여 이를 분양하는 것으로 목적으로 하는 분양형 토지신탁계약을 체결하였다. ＜분양형 토지신탁 계약서 중 일부 발췌＞ 위탁자 겸 수익자 주식회사 B(이하 “갑”이라 한다)과 수탁자 주식회사 C(이하 “을”이라 한다)은 아래와 같이 신탁계약을 체결한다. 제1조[신탁목적]
① “갑”은 별지 1.기재의 토지(이하 “토지”라 함)을 “을”에게 신탁하고, “을”은 이를 인수한다.
② 이 신탁의 목적은 토지 위에 별지 2. 기재의 건물(이하 “건물”이라 함)을 건축하고 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하 “신탁부동산”이라 함)을 신탁재산으로 하여 관리하면서 이를 분양(처분)하는 데에 있다. 제22조[신탁보수]
① 신탁업무에 따른 “을”의 신탁보수는 기본보수, 성과보수로 하고, 별지4.의 기준에 따라 정한다.
② 제1항의 기준에 따라 정한 “을”의 보수 및 수납방법은 다음과 같다. 단, 본 사업의 진행이 원활하여 조기에 사업이 종료될 경우 미징수한 신탁보수는 사업종료시 일괄 징수한다.
1. “을”의 기본보수는 ()원으로 한다. 다만, 약정한 최초 신탁기간이 도과한 경우 위 기본보수를 일할 계산하여 매분기 말과 최종계산 승인일에 수납하기로 한다.
2. 제1호의 기본보수는 공사착공일로부터 공사준공(예정)일까지의 기간동안 월단위로 안분하여 매분기 말마다 수납하기로 한다.
3. 성과보수는 분양착수 후 ()개월까지의 분양률이 ()%에 달하는 경우 분양률 OO%달성일이 속하는 달의 말일에 전액 수납하기로 한다.
③ 경제사정의 급격한 변동이 발생하거나 신탁사무 처리에 현저한 노력이 필요한 경우, 기타 상당한 사유가 발생한 경우에는 “을”은 “갑”과 협의하여 신탁보수를 조정할 수 있다.
④ 임대형 토지신탁으로 전환된 이후 신탁재산을 처분하는 경우에는 처분신탁보수를 별도로 산정한다.
⑤ 신탁보수와 제24조 제6항에서 정한 중도해지보수는 신탁재산에서 지급받는 것으로 하되 신탁재산에서 받을 수 없는 경우에는 “갑”에게 청구하여 받는다.
1. 청구법인과 위탁자는 분양형 토지신탁계약서의 별지4.에서 신탁보수를 “(예정 건설비 + 분양예정 총액) × 약 2.4%원”으로 산정하기로 약정하였다. ＜별지4. 신탁보수＞ 구분 신탁보수 산출기준 기본보수 (예정 건설비 + 분양예정 총액) × 약 2.4%
1. “예정 건설비”는 예상 사업수지 분석표상 (도급)공사비, 설계비, 감리비의 합계액(부가가치세 제외)으로 한다.
2. “분양예정총액”은 실제 분양액에 불구하고 예상 사업수지 분석표상 분양예정총액(부가가치세 제외)을 말하며, 임대형에 대하여는 예정 임대보증금총액을 기준으로 하고, 임대료를 임대보증금으로 환산하기 위한 기준율은 임대료 결정 시 적용한 이자율로 한다.
3. 기본보수는 예정건설비 증감, 분양(임대)예정총액의 증감에 영향을 받지 아니한다.
2. 청구법인은 분양형 토지신탁계약서의 별지5.에서 특약사항으로 분양형 토지신탁계약서 제22조 제2항의 신탁보수를 OOO원으로 정하면서, 보수납부기한까지 미납보수가 납부되지 않은 경우 그 다음날부터 미납금액에 대한 연 8%의 이자를 가산하여 납부하여야 한다고 약정하였다. ＜별지5. 특약사항＞
21. 제22조 제2항 수정: ② 제1항의 기준에 따라 정한 “을”의 보수 및 수납방법은 다음과 같다. ＜기본보수＞
① 보수액: OOO원 (건설보수 OOO원)
② 보수수납시기: 신탁등기일로부터 제23조 본문에서 정한 신탁기간 만료일까지의 기간에 대하여 제1호의 보수를 일할 계산하여 매분기 최초 영업일(1월, 4월, 7월, 10월의 최초영업일)에 전 분기분 보수 수납 및 제23조 본문의 신탁기간만료일이 속한 달의 다음달 최초 영업일에 잔여 보수 수납
③ 일할계산액: OOO원 [산식: OOO원/1,253일(신탁일수 산정에 신탁등기 당일 및 신탁기간 만료 당일 포함함)]
④ 신탁재산에 속하는 금전의 부족 등으로 제2호의 각 수납일에 해당 보수를 전액 수납하지 못한 경우 “갑”은 각 수납일로부터 7영업일 이내에 미수납된 보수 전액을 “을”의 계좌(농협은행/ 1289--****)에 납부하여야 함(이와 관련하여 “갑”은 매 수납기마다 “을”에게 문의하여 미납 보수액을 확인하여야 함)
⑤ 제4호의 보수납부기한까지 미납보수가 납부되지 않은 경우 “갑”은 그 다음날부터 미납금액에 대한 연 8%의 이자를 가산하여 납부하여야 함. 단, 청약담첨자에 대한 입주자모집공고상의 분양계약체결 가능기간까지는 미납된 보수가 있더라도 이자를 부리하지 아니하고, 해당 기간이 만료된 다음날부터 미납된 보수 전액을 대상으로 이자를 부리하기 시작하며, 신탁재산에 속하는 금전의 부족이 해소될 경우 “을”이 신탁재산에 속하는 금전으로 미납보수 및 이자를 수납함
⑥ 제23조 본문에서 정한 신탁기간 만료일 전에 목적달성으로 신탁이 종료된 경우에는 신탁기간 만료의 경우와 동일하게 처리하며, 신탁종료일이 속한 달의 다음 달 최초 영업일에 잔여 보수를 전액 수납함(신탁기간 단축 여부와 관계없이 보수 전액 수납)
3. 청구법인은 2018.8.28. 위탁자와 분양형 토지신탁에 의한 건물 신축을 위하여 토지신탁 사업약정서를 체결하였다. ＜토지신탁 사업약정서 중 일부 발췌＞ 위탁자 겸 수익자 A 주식회사(이하 “갑”이라 한다), 수탁자 주식회사 C(이하 “을”이라 한다)과 시공사 대창기업 주식회사(이하 “병”이라 한다)는 별지 기재 토지(이하 “본건 토지”라 한다)상에 분양형 토지신탁에 의한 건물 신축(이하 “본 사업”이라 한다)을 위하여 당사자 간에 사업에 따른 기본사항을 합의하고 이 약정을 체결한다. 제4조[업무분담 및 협력의무]
① “갑”, “을”, “병”은 본 사업의 목적달성을 위하여 다음과 같이 업무를 분담하고 상호 협력한다.
2. “을”은 본 사업의 수탁자로서 “갑”과 “병” 등과 협력하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 건축계획에 따른 사업승인(변경승인 포함) 등 대 관청 인·허가 업무지원
2. 공사도급계약에 의한 도급자로서 공정관리, 대 관청 행정업무 지원 및 신탁사무
3. 분양업무 수행 및 분양금 등 자금수납
4. 필요시 본 사업비의 ()% 범위 내에서 신탁자금 차입(관계법령에 의하여 분양형은 사업비의 70%, 임대형은 사업비의 90%를 각 한도로 함)
5. 공사대금의 지출 등 자금의 집행·관리 (나) 처분청은 2021.2.19. 이 건 건축물에 대한 사용승인서(허가번호: 2018-건축과-신축허가-377)를 교부하였고, 이 건 건축물의 건축주는 청구법인으로 기재되어 있다. (다) 처분청은 청구법인의 신탁보수 계정별 원장에서 위탁자가 쟁점비용을 청구법인에게 지급한 것을 확인하였다고 답변하였다. (라) 처분청은 2023.6.1.부터 2023.6.20.까지 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과에 따라 이 건 건축물의 취득가액에 쟁점비용을 포함하여 2023.6.30. 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과⸳고지하였다. ＜처분청이 제출한 취득세 과세표준 조사내역＞ ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 시행령제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료를 규정하고 있다. 쟁점비용의 경우 청구법인은 위탁자로부터 이 건 건축물의 신축과 관련하여 신탁을 받는 대가로 지급받은 것으로서 청구법인이 거래상대방 또는 제3자에게 지급하는 비용이 아니어서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 주장하나, 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 위탁법인이 이 건 건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물의 간접비용에 해당된다고 보는 것이 타당하다고 보이는 점, 청구법인은 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2021.1.12. 법률 제17893호로 개정된 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
2. “부동산”이란 토지 및 건축물을 말한다.
3. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
5. “건축”이란 건축법 제2조제1항제8호에 따른 건축을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑭ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에 따른 대(垈) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다. 다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용