[요지] 청구법인이 이 건 신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점①비용을 수령한 것으로 볼 수 밖에 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점①비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 판단됨.건축물에 부속 또는 부착된 물건으로서 그 건축물 자체의 효용을 증가시키는데 필수적인 시설로서 분리하는 것이 거의 불가능하거나 상당히 어렵고, 이를 분리하는 경우 주거용인 건축물의 효용을 크게 손상시킬 것으로 보이는 빌트인시설의 설치비용은 건축물의 취득세 과세표준에 포함(조심 2021지1284, 2021.9.15. 결정 등, 같은 뜻임)됨.
[참조결정] 조심2021지1284
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
(1) 쟁점①비용은 신탁회사가 사업 약정에 따라 위탁자로부터 지급받은 신탁수수료로 거래상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로 취득세 과세표준에 포함될 수 없고, 지방세법 시행령(2021.12.31. 법률 제32293호로 개정된 것)의 개정으로 2022.1.1.부터 신탁수수료가 취득가격의 범위에 포함되어 그 이전에 취득한 물건에 대하여 쟁점①비용을 취득가격에 포함한 것은 세법해석의 기준 및 소급과세의 금지원칙에 위배되므로 쟁점①비용은 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다.
(2) 쟁점②비용은 수분양자와 옵션항목(빌트인 양문형 냉장고, 전기오븐렌지, 전기쿡탑, 이하 “이 건 빌트인시설”이라 한다) 설치 시공사와의 계약으로 청구법인은 분양당시 풀러스옵션 설치가 예정되어 있었다고 볼 수 없고, 주체구조부 외의 자가 취득한 것이므로 청구법인과 무관하며 이 건 빌트인시설 설치공사는 이 건 건축물의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서 효용가치를 이루고 있다고 보기 어려우며, 이 건 건축물의 수분양자가 이 건 빌트인시설 설치계약과 관련하여 취득세를 신고·납부하였음에도 쟁점②비용을 과세표준으로 청구법인에게 다시 취득세를 부과징수하는 것은 이중과세에 해당므로 쟁점②비용은 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다.
(1) 수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하고, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 수탁자가 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 수탁자의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당한다 할 것이며, 2021.12.31. 개정된 지방세법 시행령제18조 제1항 제4호은 신탁계약에 따라 위탁자가 수탁자에게 지급한 신탁수수료 등 제반 비용이 과세표준에 포함되는 것을 명확하게 하기 위한 규정으로 이 건 위탁자와 청구법인이 체결한 신탁계약서 제1조 제2항에 따라 청구법인이 이 건 건축물에 대하여 건축주의 지위에서 신탁재산 범위 내에서의 권리와 의무를 부담하는 계약임을 알 수 있고, 신탁수수료는 청구법인이 건축주의 지위에서 모든 자금의 수납·관리·집행, 공사도급계약·감리용역계약·분양계약 등 이 건 건축물을 취득하는데 필요한 전반적인 업무를 수행한 대가로 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 비용으로 확인되므로 쟁점①비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다.
(2) 지방세법제7조 제3항에서 건축물 중 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점, 이 건 건축물의 이 건 빌트인시설은 이 건 건축물에 연결되거나 부착하는 방법으로 설치되어 건축물과 일체가 되어 건축물의 효용과 가치를 증가시키는 점, 설치공사비용은 건축물의 취득원가에 포함되어 결국 수분양자가 부담하며 건축물과 함께 거래된다는 점, 플러스옵션에 대한 안내가 이 건 건축물 공급공고를 통해 분양일정 등과 함께 공고되어 청구법인이 이 건 빌트인시설의 설치가 예정되어 있었음을 모를 수 없다는 점, 이 건 빌트인시설의 설치를 위한 공사가 이 건 건축물의 사용승인일 이전에 이루어졌다는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점②비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되어야 한다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 이 건 건축물 신축 사업(OOO 상업용지 CI블럭 오피스텔 신축)과 관련하여 이 건 위탁자와 2017.6.12. 청구법인을 수탁자로 하는 이 건 신탁계약을 아래와 같이 체결하였다. 관리형 토지신탁계약서 주식회사 AAA(이하 “위탁자”라 한다), BBB 주식회사(이하 “수탁자”라 한다), 주식회사 CCC(이하 “시공사” 또는 “우선수익자”라 한다), 주식회사 OOO은행, OOO중앙회, OOO협동조합, OOO협동조합, OOO조합, OOO은행, OOO캐피탈 주식회사(이하 “우선수익자”라 한다)는 아래와 같이 관리형 토지신탁계약(이하 “신탁계약”이라 한다)을 체결한다. 제1조(신탁목적) ① 이 신탁계약은 수탁자가 별지1 기재 토지(이하 “신탁토지”라 한다) 위에 별지 2기재의 건물(이하 “신탁건물”이라 한다)를 건축하고 신탁재산인 신탁토지와 신탁건물을 처분하는 등 운용하여 수익자에게 신탁이익을 지급함에 그 목적이 있다.
② 수탁자는 신탁재산 범위내에서 건축주로서의 권리와 의무를 부담하고 자금조달의 의무를 지지 않고, 자금조달의 책임은 위탁자 또는 별도 합으로 지정되는 자가 부담하기로 함에 따른 계약내용을 정함에 그 목적이 있다. 제12조(공사도급계약) ① 수탁자는 일반경쟁입찰로 선정된 시공사와 공사도급계약을 체결한다. 단, 위탁자와 시공사간에 이미 체결한 공사도급계약이 있는 경우 이를 승계할 수 있다. 제13조(용역계약 체결 등) ① 수탁자는 사업주체 또는 건축주로서 각종 용역계약을 체결한다. 제15조(분양업무의 수행 등) ① 수탁자는 분양광고, 분양계약 등 분양업무를 수행한다. 단 수익자, 시공사, 우선수익자와 협의하여 달리 정할 수 있다. 제20조(신탁사무처리비용의 부담) ① 다음 각호의 비용은 수익자의 부담으로 한다.(1. 신탁부동산에 대한 조세·공과금, 등기비용 및 신탁보수, 2. 설계·감리비용 및 공사대금, 3. 차입금과 그 이자 및 임대차보증금 등의 상환금, 4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량 등 관련 비용 및 화재보험료, 5. 분양 및 임대사무처리에 필요한 비용, 6. 수탁자가 신탁계약에 따른 신탁사무를 처리하기 위해 필요한 법률자문비용, 7. 수탁자가 신탁사무 처리과정에서 과실없이 받은 손해, 8. 관계법령에 의거 수탁자에게 수반되는 보증비용, 9. 그 밖에 전 각호에 준하는 비용)
② 수탁자는 제1항의 비용을 신탁재산에서 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 수익자 또는 별도의 약정에 따른 사무처리비용 조달의무자에게 청구하여 수령한 금원으로 지급한다. 제21조(자금관리 및 집행) ① 수탁자는 분양수입금 등이 자금 관리와 집행업무를 수행한다. 제30조(신탁보수) ① 수탁자는 총분양가액을 기준으로 산정한 신탁보수를 받는 것으로 하고, 이를 신탁재산에서 받거나 또는 신탁재산에서 받을 수 없는 경우에는 수익자에게 청구하여 받는다.
② 수탁자는 신탁건물의 사용검사 후부터 신탁건물의 신축과 신탁부동산의 분양에 관한 업무 외의 신탁재산을 관리하는 업무까지 할 경우에 수탁자의 내규에 의한 관리신탁보수를 별도로 지급받을 수 있다. 날짜 계정과목 적요 차변 대변 2017-8-14 지급수수료 OOO련 신탁보수료(계약금)
○○○ 2017-11-24 지급수수료 OOO 신탁보수료(2/5회차)
○○○ 2018-11-26 지급수수료 OOO 신탁보수료(3/5회차)
○○○ 2019-11-25 지급수수료 OOO 신탁보수료(4/5회차)
○○○ 2021-2-19 지급수수료 OOO 신탁보수료(5/5차-잔금)
○○○ 계
○○○ 위탁자 겸 수익자: 주식회사 AAA 수탁자: BBB 주식회사 시공사 겸 제2, 3순위 우선수익자: 주식회사 CCC 공동1순의 우선수익자: 주식회사 OOO은행, OOO중앙회, OOO조합, OOO조합, OOO조합, OOO은행, OOO캐피탈 주식회사 (나) 청구법인은 경기도 고양시 OOO토지 지상에 오피스텔 등 191,441.6436㎡를 신축하기 위하여 처분청으로부터 2017. 6.13. 건축허가를, 2017.6.16. 착공신고 수리통지를 받은 것으로 확인된다. (다) 처분청은 2017년에 청구법인이 건축물의 분양에 관한 법률제5조 및 같은 법 시행령 제7조에 따라 신청한 아래 분양공고를 수리한 것으로 확인되고, 그 공고문에는 분양일정, 계약체결 관련 사항 등에 이 건 빌트인시설의 설치가 추가선택품목계약에 기재되어 있는 것으로 확인된다.
○○○ (라) 청구법인은 2021.1.15. 이 건 건축물을 신축하여 취득하고 처분청으로부터 지방세특례제한법제47조의2 제1항 제2호에 따른 녹색건축물 조성 지원법 제17조에 따른 녹색건축 인증 건축물에 대한 감면대상으로 하여 취득세 100분의5를 경감받고, 그 나머지 취득세 등 합계 OOO원을 2021.1.27. 신고·납부하였다. (마) 처분청은 경기도지사의 청구법인에 대한 세무조사(2023.4.3.〜4.22.) 결과에 따라, 청구법인이 이 건 건축물을 신축한 후 처분청에 취득세 등을 신고·납부하면서 쟁점비용 등을 과소신고한 것으로 보아 그 쟁점비용 등을 과세표준으로 하고지방세법제11조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등을 2023.6.9. 청구법인에게 부과·고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴 본다. 지방세법 시행령제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 그 제8호에서 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용이라고 규정하고 있다. (가) 먼저 쟁점①비용에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점①비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리·처분하면서 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 수탁자가 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 수탁자의 고유재산에 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이고, 청구법인은 이 건 신탁계약에 따라 신탁재산 중 일부(차입금, 분양대금 등)를 처분하여 이 건 건축물을 취득·분양하였고, 이러한 과정에서 수익자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이므로 쟁점①비용이 고유재산화 되었다는 이유만으로 청구법인이 취득자로서 부담한 것이 아니라고 볼 수는 없는 점, 쟁점①비용의 성격이 자금관리 용역에 대한 대가인지 여부는 청구법인이 수행한 용역의 내용을 객관적으로 입증할 만한 자료가 확인되지 아니한 이상, 청구법인이 이 건 신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 쟁점①비용을 수령한 것으로 볼 수 밖에 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점①비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②비용에 대하여 살펴본다. 청구법인은 쟁점②비용이 이 건 취득세 등 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나, 지방세법제7조 제3항에서 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 빌트인시설에 대하여 조세심판원 선 결정례에서 건축물에 부속 또는 부착된 물건으로서 그 건축물 자체의 효용을 증가시키는데 필수적인 시설로서 분리하는 것이 거의 불가능하거나 상당히 어렵고, 이를 분리하는 경우 주거용인 건축물의 효용을 크게 손상시킬 것으로 보이는 빌트인시설의 설치비용은 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것(조심 2021지1284, 2021.9.15. 결정 등, 같은 뜻임)으로 보고 있는 점, 청구법인이 이 건 건축물을 취득하기 이전인 2019.12.31. 개정지방세법 시행령제18조 제1항 제8호에서 건축물에 부착된 부대설비로서 건축물의 효용을 증대시키는 빌트인시설에 대하여는 이를 건축물 과세표준에 포함하는 것으로 개정되어 조세법률주의 원칙상 쟁점②비용을 이 건 건축물 등의 취득비용에서 제외할 수가 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점②비용은 이 건 취득세 등 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점비용을 포함하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다. 제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격"(이하 "사실상취득가격"이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 문화예술진흥법 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 공인중개사법에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
(4) 지방세특례제한법 제47조의2(녹색건축 인증 건축물에 대한 감면) ① 신축(증축 또는 개축을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 건축물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물(취득일부터 70일 이내에 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물을 포함한다)에 대해서는 취득세를 100분의 3부터 100분의 10까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 2023년 12월 31일까지 경감한다.
1. 녹색건축물 조성 지원법 제16조에 따른 녹색건축의 인증(이하 이 조에서 “녹색건축의 인증”이라 한다) 등급이 대통령령으로 정하는 기준 이상일 것
2. 녹색건축물 조성 지원법 제17조에 따라 인증받은 건축물 에너지효율등급(이하 이 조에서 “에너지효율등급”이라 한다)이 대통령령으로 정하는 기준 이상일 것