쟁점부동산 매매계약이 잔금 지급 및 소유권이전등기 없이 해제되었으므로 취득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2023지0488

[주 문] 서울특별시 용산구청장이 2023.4.26. 청구인들에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2022.11.10. 서울특별시 용산구 OOO 토지 112.7㎡ 및 지상 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하고 기한 내 납부하지 아니하자, 처분청은 2023.2.14. 취득세 등 합계 OOO을 무납부·고지하였다.
• 나. 청구인들은 2023.2.28. 쟁점부동산의 사실상 취득행위가 존재하지 아니하여 취득세 등의 납세의무가 없다는 사유로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.4.26. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 2022.9.8. 매도인 AAA(이하 “매도인”이라 한다)과 쟁점부동산 매매계약을 체결하였다OOO). 그런데 쟁점부동산은 재개발 정비사업예정구역 내에 소재하고 있는 관계로 쟁점부동산이 주택에서 근린생활시설로 용도변경이 된 후, 청구인들이 이를 담보로 대출받고 잔금을 지급하여 소유권이전등기를 경료받기로 하였고, 이러한 사실을 매도인도 알고 있었다. 한편 쟁점부동산의 용도변경이 이루어지기 위해서는건축법상 건축물대장에 기재된 위반건축물 표기말소가 선행되어야 했는데, 매도인은 쟁점부동산 매매계약 특약사항(2022.10.8.까지 표기말소)을 위반하여 2022.11.1.에 이르러서야 위반건축물 표기말소를 하였다. 그럼에도 매도인은 2022.10.30. 청구인들에게 “무단증축 건축물 위반사항을 해소하였으므로 당초 잔금일(2022.10.31.)까지 잔금을 지급해 달라고 요구하면서, 위 통지를 받은 날부터 3일 내 잔금 지급이 없으면 쟁점부동산 매매계약이 해제된다”는 의사를 밝혔다. 청구인들은 특약과 달리 위반건축물 표기말소가 늦게 이루어지자, 2022.11.1. 이를 은행에 제출하여 대출승인을 받았고, 2022.11.10. 등에 매도인 및 대리인 BBB(매도인의 며느리) 등에게 2022.11.14. 소유권이전서류 교부와 동시이행으로 잔금을 지급하겠다는 취지의 내용증명을 발송하였다. 이에 매도인은 2022.11.12. 청구인들에게 매매대금과 별도로 추가금 OOO원을 지급하라는 등 당초 계약에 전혀 없었던 무리한 요구를 하였고, 청구인들은 이를 받아들이지 않고 2022.11.14. 잔금 지급을 위해 공인중개사 사무실에 갔으나 매도인은 나오지 않았다. 이후 청구인들은 수차례 잔금지급의사를 밝혔으나 매도인 측은 응하지 않았고, 결국 2022.11.22. 매도인의 대리인에게 이행거절로 인한 계약 해제를 통보하였다. 오히려 매도인의 대리인은 (청구인들과 체결한 매매계약이 아직 해제되지 아니한 상태에서) 2022.11.12. 쟁점부동산을 CCC(대리인 BBB의 동생)에게 매매하는 새로운 계약을 체결한 후, 2022.11.14. 법원에 CCC를 채권자로 하여 쟁점부동산에 관해 처분금지가처분을 신청하였다(서울서부지방법원 OOO호). 이에 따라 쟁점부동산에 대해 처분금지가처분이 경료되자, 청구인들은 잔금을 매도인에게 지급할 수 없게 되었다. 이상과 같이 청구인들은 가처분된 쟁점부동산에 대해 잔금을 지급한 사실이 없고, 잔금을 지급할 수도 없었던바, 처분청에서 청구인들의 취득행위가 있다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득세는 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세대상으로 하는 것이고, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없는 것이다(대법원 1996.2.9. 선고 95누12750 판결). 청구인들은 2022.11.10. 쟁점부동산에 대해 취득세 신고를 한 이후, 그 계약해제 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점에서 처분청이 청구인들이 2022.11.10. 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 한 이 건 경정청구 거부처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산 매매계약이 잔금 지급 및 소유권이전등기 없이 해제되었으므로 취득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세기본법 제35조(납세의무의 확정) ① 지방세는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 세액이 확정된다.

1. 납세의무자가 과세표준과 세액을 지방자치단체에 신고납부하는 지방세: 신고하는 때. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 지방세관계법에 어긋나는 경우에는 지방자치단체가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때로 한다.

(2) 지방세법 제7조(납세의무자) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 사실상의 잔금지급일

2. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

• 가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
• 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
• 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
• 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2022.9.8. 매도인과 쟁점부동산에 대해 매매대금 OOO원, 잔금지급일을 2022.10.31.로 하는 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인들은 계약금 조로 2022.7.8. OOO원, 2022.8.16. OOO원, 2022.9.8. OOO원을 각각 분할 지급하였는데, 이는 토지거래허가구역 내에 위치한 쟁점부동산에 대한 토지거래허가를 처분청으로부터 득한 후 매매계약서를 작성한 것에 기인한다. (다) 쟁점부동산에 대한 잔금지급이 없었다는 사실과 소유권이전등기가 이루어지지 아니하였다는 사실에 대해서는 당사자 간 다툼이 없다. (라) 청구인들은 2022.11.17. 매도인에게 쟁점부동산 잔금 납부 및 소유권이전등기 서류제공 등을 위해 계약이행장소(공인중개사 사무실)에 2022.11.22. 오전 9시에 오지 않으면 계약상 채무이행을 거절하는 것으로 본다는 내용의 내용증명을 보낸 다음, 2022.11.22. 오후 5시경에 문자메시지로 이행거절로 인한 계약 해제를 통보하였다. (마) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 취득행위가 없었다는 추가 증빙으로, 통고서, 영수증, 문자ㆍ카카오톡 메시지 등을 제시하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 본다. (가)지방세법제7조 제2항에서 부동산 등의 취득은민법등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고,지방세법 시행령제20조 제2항 제2호에서는 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금지급일을 취득의 시기로 규정하고 있으며, 그 단서에서 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 부동산거래계약 해제등 신고서 등에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우 쟁점부동산 매매와 관련하여 청구인들이 소유권이전등기를 경료한 사실이 없고, 잔금을 지급하지 아니한 사실이 내용증명 등에 의하여 나타나 유상승계취득의 형식적·실질적 요건을 모두 갖추지 아니한 것으로 보이는 점,지방세법 시행령제20조 제2항 제2호 본문은 대금이 지급되지 아니하여 사실상 취득이 이루어지지 아니한 경우에도 무조건 계약상 잔금지급일에 취득한 것으로 보는 것은 아니라 할 것인 점(조심 2023지488, 2023.12.12., 같은 뜻임), 그 단서의 취지 역시 실제로 잔금이 지급되지 않은 상태에서 계약이 해제되어 사실상 취득하였다고 보기 어려운 경우까지도 계약상 잔금지급일에 취득한 것으로 보아 취득세를 과세하는 불합리한 점을 보완하기 위한 것에 있는 점(대법원 2006.2.9. 선고 2005두4212 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 청구인들이 쟁점부동산을 사실상 취득하였다고 보기는 어려우므로, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.