청구인이 쟁점주택을 부담부증여로 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2023지1593

[주 문] 서울특별시 용산구청장이 2023.4.28. 청구인에 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2022.12.27. 청구인의 부친 aaa과 모친 bbb(이하 “이 건 증여자”라 한다)으로부터 서울특별시 용산구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하고, 지방세법제13조의2 제2항에 따른 중과 세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
• 나. 이후, 청구인은 2023.4.3. 쟁점주택은 증여가 아닌 부담부증여를 원인으로 취득한 것이라는 취지로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.4.28. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 증여자는 청구인이 쟁점주택의 보증금을 승계하는 조건으로 쟁점주택을 증여하기로 하였는데, 이를 대리한 세무사가 단순 증여로 오인하여 이 건 취득세 등을 신고·납부한 것이므로, 청구인과 이 건 증여자의 의사에 반하는 대리인의 신고행위는 경정되어야 한다. 먼저, 청구인 등이 부담부증여 계약을 체결하였다는 것은 다음과 같은 사정으로 충분히 입증된다. 이 건 증여자는 2017년 3월경 쟁점주택을 취득하고, 이를 월세를 받고 임대하다가 2022.5.12. 보증금을 OOO원(이하 “이 건 보증금”이라 한다)으로 하여 ccc와 전세계약을 체결하고, 2022.6.18.부터 이를 임대하였다. 청구인은 2022.12.29. 쟁점주택의 임대인을 청구인으로 변경하는 계약을 임차인인 ccc와 체결하였고, 당시 계약서에는 청구인이 이 건 보증금을 승계한다는 내용이 명시되어 있다. 또한, 이 건 증여자는 부담부증여를 전제로 하여 쟁점주택에 대한 양도소득세까지 신고·납부하였고, 관할 세무서도 이에 대한 별다른 이견을 제시하지 않았다. 한편, 처분청은 청구인의 소득이 많지 않아서 부담부증여를 인정할 수 없다는 의견인데, 쟁점주택의 감정평가액이 이 건 보증금을 30%이상 상회하고 있어서, 청구인의 소득과 관계없이 이 건 보증금은 충분히 반환할 수 있다. 또한, 청구인의 직업은 강사인데, 처분청에 제출한 소득증명원이 코로나-19가 창궐하던 2022년도의 것이라서 그 소득이 현재보다 적을 수밖에 없었다. 이러한 사정 등에 비추어 청구인은 쟁점주택을 부담부증여로 취득한 것이 명백하므로, 해당 부분의 세율도 무상취득세율이 아닌 주택 유상거래세율로 경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 처분청에 제출된 쟁점주택의 증여계약서에는 청구인이 임대보증금을 승계한다는 내용이 없었고, 추후 채무를 승계한다는 내용의 부담부증여 계약서를 제출한다고 하여도 이미 성립한 납세의무에는 영향을 줄 수 없다. 또한, 청구인이 이 건 보증금을 부담할 능력, 예컨대 청구인의 과거 누적소득과 현재의 소득수준, 재산보유 현황 등을 종합적으로 고려해볼 때, 임대보증금을 지급할 수 있는 능력이 있다고 보기도 어렵다. 따라서 청구인은 쟁점주택을 증여로 취득한 것이므로 이를 부담부증여로 인정해 달라는 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택을 부담부증여로 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인은 2022.12.27. 이 건 증여자와 쟁점주택에 대한 증여계약을 체결하였고, 해당 계약서에는 “증여인 aaa, bbb은 위 부동산 중 수증인 ddd에게 증여할 것을 약정하고, 수증인은 이를 수락하였으므로 이를 증명하기 위하여 본 계약서를 작성하고 각자 서명 날인합니다”라고 되어 있다. (나) 이 건 증여자는 2023.3.31. 송파세무서에 양도소득세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다. (다) 감정평가사 eee는 2023.3.15.을 기준시점으로 하여 쟁점주택의 감정평가액을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (라) 이 건 증여자는 2022.5.12. 쟁점주택을 ccc에게 보증금 OOO원에 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. (마) 청구인은 2022.12.29. ccc와 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 그 특약사항에는 “상기 물건은 공동소유자인 aaa, bbb님과 전세계약을 체결하였으나 공유자지분을 자녀 ddd님에게 증여하여 소유자변경으로 임대인 명의변경하여 계약서 재작성함. 기존 전세보증금 OOO원은 수증자인 현소유자 ddd님이 승계하기로 함”이라고 기재되어 있다. (바) 청구인은 증여를 원인으로 하여 2022.12.29. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다. (사) 청구인의 2022년 귀속 소득금액은 근로소득 OOO원을 포함하여 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택 전부를 증여로 취득하였다는 의견이다. 그러나 지방세법제7조 제11항 제4호 라목은 증여간주의 예외 사유로 “가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우”를 규정하고 있는데, 여기서의 “대가”는 청구인이 쟁점주택을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급한 대가를 의미한다 할 것이고, 거래 당사자들의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액도 포함된다 할 것이다. 청구인의 경우,주택임대차보호법제3조 제4항에서 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있어서 청구인은 이 건 보증금 반환채무를 부담할 수밖에 없고, 청구인이 2022.12.29. ccc와 체결한 쟁점주택의 임대차계약에서도 청구인이 이 건 증여자로부터 이 건 보증금 반환채무를 승계한다고 명시되어 있어서 이 건 보증금은 청구인이 쟁점주택을 취득하면서 부담한 채무인수액에 해당된다. 한편, 처분청은 쟁점주택의 부담부증여를 인정한다 하더라도 청구인의 소득이 이 건 보증금을 반환할 수 있을 정도가 아니라서 여전히 증여로 간주할 수밖에 없다는 의견도 제시하였다. 그러나 청구인이 이 건 보증금 반환채무를 인수함으로써 이 건 증여자의 채무는 소멸되었으므로, 그 자체로 쟁점주택의 매매대금 중 이 건 보증금 상당액을 지급한 사실이 입증되었다고 볼 수 있고, 학생과 같이 직업이 없는 경우거나 장래에 소득을 창출하기 어렵다고 볼만한 객관적인 사정이 확인되지 아니한 이상, 청구인의 소득이 이 건 보증금에 미달한다는 사실만으로 이 건 증여자가 그 채무를 변제할 것이라고 추단할 수도 없다. 또한, 전세제도의 특성상 임대차계약이 종료된다 하더라도 청구인이 이 건 보증금 전부를 마련하여 상환하여야 하는 것은 아니고, 다른 임차인으로부터 보증금을 받아 종전 임차인에게 지급하는 것이 통상의 거래 관행이므로 이 건 보증금과 관련한 청구인의 소득이 반드시 이 건 보증금의 상당액에 이르러야 한다고 볼 수도 없다. 이러한 사정 등에 비추어 청구인은 쟁점주택 중 이 건 보증금에 해당하는 부분에 대한 대가를 지급한 사실이 입증된 것으로 보이므로 처분청이 쟁점주택의 취득을 부담부증여가 아닌 증여로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것) 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우

• 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
• 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
• 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
• 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호의 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.

1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)

2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)

(3) 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

③ 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 민법 제536조를 준용한다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.