[요지]
① 청구인은 주택경기의 악화로 인하여 쟁점주택을 유예기간에 매각할 수 없어 이를 임대하였으나 이는 청구법인의 내부적인 사유에 해당하고 청구인이 제출한 서류만으로는 정당한 사유로 인정할 만한 근거가 부족하다고 판단됨.② 청구인은 2021.7.29.과 2021.11.10. 쟁점토지를 취득하고 60일을 경과한 2022.9.23. 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하여 쟁점토지에 대하여지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서 규정하는 취득세 면제요건을 충족하지 못하였음.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 주택신축판매업자로서 주택 신축 판매를 위해 멸실 목적으로 종전주택을 취득하였고, 종전주택을 멸실한 후 2022.11.15. 쟁점주택을 신축하였다. 청구인은 쟁점주택을 주택신축판매업에 사용하기 위해 노력하였으나 주택시장 상황이 급격하게 나빠져서 신축한 주택을 분양 할 수 있는 상황이 아니었고 고민하다가 장기임대로 전환하면 세입자라도 있을 것으로 판단하고 장기임대주택으로 전환하여 등록하였다. 청구인은 서민주택보급을 위해서 쟁점주택을 신축 기한 내에 이행하였으나, 시장 상황이 워낙 빨리 급변하여 주택판매가 이루어지지 않아 장기임대로 전환하였으므로 정당한 사유를 인정하여야 한다.
(2) 쟁점주택은 주택신축판매업이나 장기임대주택업의 주택 보급에 모두 제공되고 있고, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 60일 이내 장기임대주택등록을 하였으므로 쟁점토지에 대하여지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세 감면대상에 해당한다.
(2) 임대주택에 대한 감면 요건으로 지방세특례제한법 제31조에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 토지에 대해서는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 규정하고 있으나, 청구인은 2021.11.15. 건축허가를 받고 건축허가를 받은 날부터 60일 이후인 2022.9.23. 주택임대사업자등록을 하였으므로 쟁점토지를 임대사업자 감면 대상에 해당한다고 할 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 청구인이 주택신축판매업을 영위하기 위하여 취득한 쟁점주택을 유예기간(3년)에 판매하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부
② 쟁점토지를지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하는 취득세 감면대상으로 볼 수 있는지 여부
(1) 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
③ 제1항 또는 제2항과 제13조 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.
(2) 지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.
6. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로부가가치세법제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자
(3) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(4) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2.민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2021.7.29. 주택신축판매 사업자등록을 하고, 2021.7.29.과 2021.11.10. 쟁점토지 및 종전주택을 취득(매매)하고, 종전주택을지방세법 시행령제28조의2 제8호 나목 6)에 따라 주택신축판매업을 영위할 목적으로 멸실하기 위하여 취득하는 주택으로 하여 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고․납부하였다. (나) 청구인은 2021.11.15. 처분청으로부터 도시형생활주택 신축을 위한 건축허가를 승인받았다. (다) 청구인은 2022.9.23. 주택임대사업자 등록을 하면서 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하였다. (라) 청구인은 2022.11.15. 쟁점주택을 신축하였다. (마) 처분청은 청구인이 종전주택을 멸실하고 2022.11.15. 쟁점토지에 쟁점주택(도시형생활주택)을 신축하였으나 이를 판매하지 아니하고 임대하자, 쟁점토지에 대하여지방세법 시행령제28조의2 제8호에 따라 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 아니한 경우로 보아 수정신고를 하도록 청구인에게 안내하였고, 청구인은 2022.11.25. 중과세율 적용하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다. (바) 청구인은 쟁점주택을 취득하고 판매하지 못한 이유가 주택경기의 악화로 인한 것으로 이를 정당한 사유로 보아야 하고, 설령 그렇지 않다 하더라도 쟁점주택을 장기임대주택등록을 하였으므로지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 취득세 감면대상에 해당한다고 주장하면서, 2023.2.20. 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.4.6. 이를 거부하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 주택신축판매업을 영위하기 위하여 쟁점주택을 취득하였으나 주택경기가 나빠져서 유예기간(3년)에 판매하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장하나, 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인바, 청구인은 주택경기의 악화로 인하여 쟁점주택을 유예기간에 매각할 수 없어 이를 임대하였으나 이는 청구인의 내부적인 사유에 해당하고 청구인이 제출한 서류만으로는 정당한 사유로 인정할 만한 근거가 부족하다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 임대주택으로 제공하고 있으므로지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 쟁점토지에 대하여 취득세를 감면하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에 시행중이던지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택에 대하여 취득세를 면제하도록 규정하고 있는바, 청구인은 2021.7.29.과 2021.11.10. 쟁점토지를 취득하고 60일을 경과한 2022.9.23. 쟁점주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하여 쟁점토지에 대하여지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서 규정하는 취득세 면제요건을 충족하지 못하였고, 우리원 선결정례에서 임대주택을 신축하고자 하는 자가 토지 취득 후 60일 이내에 주택건설사업계획승인을 받아 임대주택으로 등록하는 것이 시간적으로 어렵다는 사정을 감안하여 토지를 취득 후 60일 이내에 임대목적물로 등록하지 아니하였다는 사유로 감면배제하면 건설임대사업자가 사실상 감면배제되는 결과가 발생할 수 있어 임대주택 감면을 인정한 바도 있으나, 청구인의 경우 애초 주택신축판매업을 위해 토지를 취득하였고, 토지를 취득한 2021.7.29.로부터 약 1년 2개월이 지난 2022.9.23. 주택임대사업자로 등록하는 등의 사실을 고려할 때 선결정례와 유사한 사례로 보이지 않으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.