쟁점금액을 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2019지2525 / 조심2021지2074 / 조심2023지0187 / 조심2022지0906

[주 문] 서울특별시 노원구청장이 2023.6.8. 청구법인에게 한 취득세 등 경정청구 거부처분은 청구법인이 서울특별시 노원구 상계동 680 외 3필지에 신축한 공동주택(158,210.19㎡)의 취득가격에 조합운영을 위한 예비비 2,000,000,000원이 포함되는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2020.11.26. 서울특별시 노원구 상계동 680 외 3필지에 건축물 158,210.19㎡(공동주택 1,062세대, 상가 포함, 이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 신축한 후 그 취득가격 252,394,483,257원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 1,387,408,240원, 지방교육세 79,280,450원, 농어촌특별세 6,288,800원 합계 1,472,977,490원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2023.4.12. 이 건 공동주택의 취득가격에서 조합운영비 등 14,610,567,349원을 제외하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2023.6.8. 위의 14,610,567,349원 중 200,239,390원은 이 건 공동주택의 취득가격이 아니라고 보아 그에 대한 취득세 등을 환급하고, 나머지 14,410,327,959원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대한 취득세 등의 경정청구는 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.7.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 상계주공8단지 주택재건축사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 시행하기 위해 설립한 재건축조합으로 이 건 공동주택을 신축한 후 아래 ＜표＞와 같은 금액을 이 건 공동주택의 취득가격으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다. ＜표＞ 쟁점금액의 항목별 내역 (단위: 원) 대분류 소분류 쟁점금액 사용 내역 일반 관리비 조합운영 2,078,577,440 임직원 급여, 업무추진비 등 예비비 2,000,000,000 신축 후 우발 비용에 대비한 예비비 이주비 이자비용 8,472,367,480 조합원 이주비에 대한 대납분 이자 용역비 750,000,000 이주 관리를 위한 용역계약 체결 종전 주택 등기, 소송 701,651,039 신탁등기 등, 종전주택 매도청구소송 감정평가 407,732,000 종전주택에 대한 감정평가 합 계 14,410,327,959

(2) 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 취득비용이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급 원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 취득가격에 포함할 수는 없고, 과세요건 사실의 존재 및 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로, 쟁점금액은 아래와 같은 이유로 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다. (가) 조합운영비 2,078,577,440원(이하 “쟁점1금액”이라 한다) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것, 이하 같다) 제18조 제2항 제1호에서 “판매비용과 그와 관련한 부대비용”, 같은 항 제5호에서 “제1호부터 제4호까지 비용에 준하는 비용”은 취득가격에서 제외한다고 규정하고 있고, 대법원은 조합운영비는 재건축정비사업조합의 운영을 위한 일반관리비에 해당하는 비용으로 신축한 건축물의 과세표준에서 제외해야 한다고 판결하였다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결, 심리불속행). 또한지방세기본법제22조에서도 기업회계를 존중하여 지방세의 과세표준과 세액을 조사·결정하도록 규정하고 있고, 쟁점금액 중 조합운영비는 조합임직원 급여, 회의비, 업무추진비, 통신료, 복리후생비 등으로 기업회계기준에서 말하는 ‘판매와 일반관리비’로서 해당 금액은 이 건 공동주택의 신축과 관련이 없는 비용이므로 쟁점1금액을 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다. (나) 이주비 이자 대납분 8,472,367,480원(이하 “쟁점2금액”이라 한다) 지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 이주비, 지장물보상금 등 취득 물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용은 과세표준에서 제외한다고 규정하고 있고, 재건축조합이 조합원들의 이주를 원활하게 하기 위해 조합원들에게 대여한 자금에 대한 이자는 공동주택의 신축을 위한 차입금의 이자에 해당한다고 볼 수 없으므로 해당 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다고 판결(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131 판결 참조)하였으므로 이 건 공동주택의 취득가격에서 청구법인이 대납한 조합원 부담 이자인 쟁점2금액을 제외하여야 한다. (다) 이주 관련 용역비 750,000,000원(이하 “쟁점3금액”이라 한다) 청구법인은 이 건 공동주택을 신축하기 전에 이주에 반대하는 현금청산인들에 대한 대응, 이주한 주택에 대한 범죄 및 화재 예방을 위해 주식회사 삼오진건설과 범죄 및 이주관리에 대한 용역계약을 체결하고 쟁점3금액을 지급하였다. 지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 이주비를 취득가격에서 제외한다고 규정하고 있을 뿐 이주비의 범위에 구체적으로 규정하고 있지 아니하나 이 건과 같은 주택재건축사업에서 발생하는 이주비란 해당 사업구역에 거주하는 주민들을 다른 곳으로 옮겨 가도록 하는데 드는 일체의 비용을 말한다고 할 것이므로 청구법인이 삼오진건설에게 지급한 쟁점3금액(이주관련 용역비)은지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 규정하고 있는 이주비에 해당한다고 보는 것이 타당하다. (라) 종전주택에 대한 등기비용 등 717,387,389원(이하 “쟁점4금액”이라 한다) 청구법인은 조합원들의 주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 청구법인 명의로 신탁등기, 건축물 멸실 및 대지권변경등기를 하고, 새길법무사사무소에게 337,823,674원을 지급하였고, 조합원이 아닌 현금 청산인 등을 상대로 종전주택을 취득하기 위해 매도청구소송 등을 제기하면서 바로법률사무소 등에게 379,563,715원을 지급하였다. 주택재건축정비사업을 추진하면서 종전주택을 취득하기 위해 지급하는 소송비용이나 등기비용 등은 종전주택의 취득을 위한 간접비용에 해당될 수는 있으나, 신축하는 건축물의 취득과 관련된 비용이 아니므로 쟁점4금액은 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다. (마) 종전주택에 대한 감정평가수수료 407,732,000원(이하 “쟁점5금액”이라 한다) 이 건 재건축사업을 하기 위한 종전주택의 자산평가는 조합원들 사이의 형평을 위한 분담금 또는 환급금 산정을 위한 것으로서 해당 감정평가비용은 이 건 공동주택의 신축 공사와는 관련이 없는 비용이므로 이 건 공동주택의 취득가격에서 쟁점5금액을 제외하여야 한다. (바) 조합운영 예비비 2,000,000,000원(이하 “쟁점6금액”이라 한다) 쟁점6금액은 이 건 공동주택의 신축 이후 발생할 수 있는 일반관리비 등을 미리 계상한 것으로 설령 일반관리비를 이 건 공동주택의 취득가격에 포함한다고 하더라도 쟁점2금액은 이 건 공동주택의 사용승인 전까지 실제로 지급하지 않았고, 그 지급이 발생한다 하더라도 이 건 공동주택을 취득한 이후이므로 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점금액은 아래와 같은 이유로 이 건 공동주택의 취득가격에 해당된다 할 것이므로 청구주장은 이유 없다. (가) 쟁점1금액(조합운영비 2,078,577,440원) 주택재건축조합은 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 청산되는 것이므로 그 사업에 따라 신축하는 건축물의 취득가격에는 그 건축공사에 따른 도급공사비와 그 조합이 재건축사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반관리비 등 일체의 직·간접비용을 포함하는 것이 타당하고, 청구법인이 위의 일반관리비 등을 공사원가와 구분하여 회계처리를 하였다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 그 조합운영비는 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다(조심 2023지187, 2023.3.28. 등 다수). (나) 쟁점2금액(이주비 이자 대납분 8,472,367,480원) 청구법인이 원용한 판례(서울고등법원 2006.12.13. 선고 2006누9131 판결)에서 이주비 이자로서 제외된다고 판시한 것은 무이자 비용에 대한 것이므로, 이를 본 심판청구에 원용하여 이주비 이자 및 이주 관련 용역비를 과세표준에서 제외할 수는 없다고 할 것이고,지방세법 시행령제18조 제2항 제3호에서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 이주비를 그 취득가액에서 제외하도록 규정하였으나, 이 건 이주비 이자는 여기에 해당하지 않는다. (다) 쟁점3금액(이주 관련 용역비 750,000,000원) 조합원들의 이주를 위한 용역은 주택 재건축정비사업을 진행하는 과정의 일부를 구성하고 있고, 그 용역비는 청구법인이 이 건 공동주택을 신축하지 않았다면 부담하지 않았을 비용인바, 해당 비용은 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액으로 쟁점3금액은 이 건 공동주택의 신축을 위한 간접비용에 해당한다. (라) 쟁점4금액(종전 주택에 대한 등기비용 등 701,651,039원) 기존 건축물 등을 멸실·철거하고 그 위에 부동산을 신축하는 것이 주택재건축정비사업의 본질이라 할 것이고 그에 따라 종전 건축물의 세입자 명도소송비용, 멸실등기비용 및 기존건물 철거비 등은 건축물 신축공사의 특성상 지출이 필수적으로 요구되는 비용으로서 당해 과세물건인 건축물의 취득을 위해 필요ㆍ불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소용된 것으로 그 비용은 이 건 공동주택의 신축에 따른 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하고(대법원 2012.1.16. 선고 2011두29472 판결, 조심 2021지2074, 2022.11.21.), 토지신탁등기 위임비용은 실질적으로 건축물의 취득과 밀접하게 관련된 간접비용에 해당된다고 할 것이므로 동 금액은 이 건 공동주택의 취득가격에 해당한다. (마) 쟁점5금액(종전 주택에 대한 감정평가수수료 407,732,000원) 종전자산평가, 종후자산평가, 토지비 감정평가, 법인세 감정평가 등은 정비사업시행자가도시 및 주거환경정비법제74조에 따라 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 것인바, 종전주택의 감정평가비용은 이 건 재건축사업을 통해 건축되는 이 건 공동주택의 필수적인 간접비용으로 동 금액은 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다. (바) 쟁점6금액(조합운영 예비비 2,000,000,000원) 청구법인은 예비비를 계상만 하였을 뿐 실제로 지급을 한 것은 아니라고 주장하나, 예비비가 이 건 공동주택의 취득가격에 포함되는지 여부는 각 항목별로 구체적 성격에 따라 판단하여야 하고, 그 예비비가 이 건 공동주택의 취득가격에 포함되지 않는다는 구체적인 증빙이 없는 이상 이 건 공동주택의 취득가격에 포함하여야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점금액을 이 건 공동주택의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2014.11.20. 상계주공8단지 주택재건축사업 시행구역 안의 건축물을 멸실하고 그 지상에 이 건 공동주택을 신축하기 위해 설립한 재건축 정비사업조합이다. (나) 청구법인은 2020.11.26. 이 건 공동주택은 신축한 후 그 취득가격 252,394,483,257원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 1,472,977,490원을 신고·납부하였다. (다) 청구법인은 2023.4.12. 이 건 공동주택의 취득가격에서 조합운영비 등 14,610,567,349원을 제외하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였고, 처분청은 2023.6.8. 이 건 공동주택의 취득가격에서 200,239,390원을 제외하는 것으로 하여 청구법인의 경정 청구를 인용하고, 쟁점금액(14,410,327,959원)에 대하여는 거부하였다. (2)지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 등으로 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용과 같은 항 제3호에서 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용은 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하고 있다.

(3) 먼저, 쟁점1금액에 대하여 보면, 청구법인과 같은 주택재건축조합은 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 청산되는 것이므로 그 사업에 따라 신축하는 공동주택의 취득가격에는 그 건축공사에 따른 도급공사비와 그 조합이 재건축사업을 추진하는 과정에서 지출한 조합운영비는 이 건 공동주택의 취득가격에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 청구법인이 쟁점1금액을 공사원가와 구분하여 회계처리를 하였다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 쟁점1금액은 이 건 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다(조심 2023지187, 2023.3.28., 같은 뜻임).

(4) 다음으로 쟁점2·3금액에 대하여 살펴보면, 쟁점2금액은 청구법인의 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 이사하는 과정에서 청구법인이 이를 지원하는 성격으로 빌려준 대여금에 대한 이자비용으로지방세법 시행령제18조 제2항에서 규정하고 있는 이주비 등과는 그 성격이 다르다고 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임)이므로 이를 이 건 공동주택과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용으로 보기는 어렵다고 할 것이다. 또한, 조합원들의 이주를 뒷받침하기 위해 청구법인이 지급한 쟁점3금액은 이 건 공동주택 신축사업의 일부를 구성하고 있고, 그 비용은 청구법인이 이 건 공동주택을 신축하지 않았다면 부담하지 않았을 비용이므로 이는지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정하고 있는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비로서 이 건 공동주택의 신축을 위한 간접비용에 해당한다고 보는 것이 타당하다.

(5) 쟁점4·5금액에 대하여 살펴보면, 해당 금액은 청구법인이 이 건 공동주택의 신축을 위해 취득한 종전주택의 등기를 위한 비용, 종전 주택의 취득을 위한 소송비용, 또는 종전주택의 감정평가비용으로 이는지방세법 시행령제18조 제1항 제4호에서 규정한 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 제7호에서 규정하고 있는 그에 준하는 비용 등에 해당된다 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격으로 보는 것이 타당하다(조심 2022지906, 2022.11.23., 같은 뜻임).

(6) 끝으로, 쟁점6금액에 대하여 살펴보면, 청구법인은 이 건 공동주택을 신축한 이후 발생할 수 있는 각종 비용을 예상하여 쟁점6금액을 미리 확보해 놓은 것으로 이 건 공동주택의 신축을 위해 실제 사용한 사실이 없다고 주장하고 있고, 처분청도 청구법인이 이 건 공동주택의 신축을 위해 쟁점6금액을 사용하였다는 사실을 아직까지 입증하지 못하고 있으므로 처분청은 청구법인이 이 건 공동주택의 신축을 위하여 쟁점6금액을 사용하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 공동주택의 취득가격을 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2023. 10. 13. 주심조세심판관 김 영 빈 배석조세심판관 정 정 회 노 미 리 최 보 람 ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정된 것) 제10조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정된 것) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 3.농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용