[요지] 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 주택법제4조에 따라 국토교통부에 주택건설사업자 등록을 하였으므로 이 건 주택(쟁점주택 포함)은 그 취득 당시부터 취득세 중과세 예외 부동산에 해당하지 않으므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[요지] 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 주택법제4조에 따라 국토교통부에 주택건설사업자 등록을 하였으므로 이 건 주택(쟁점주택 포함)은 그 취득 당시부터 취득세 중과세 예외 부동산에 해당하지 않으므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2022지1128 / 조심2018지0689
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2018.11.19. 이 건 주택의 종전 소유자로 구성된 신흥연립 주민협의회(이하 “이 건 주민협의회”라 하고, 쟁점주택의 종전 소유자도 포함한다)와 신흥연립 재건축사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다) 시행계약을 체결하고, 2018.12.18. 이 건 주택을 취득하였다.
(2) 청구법인은 2019년 7월 경 건국건설 주식회사와 공동주택 신축(주택재건축)을 위한 도급계약을 체결하고 2019.12.1. 공동주택(56세대) 신축공사를 착공하였으나, 대전지방법원이 2019.12.17. 건국건설 주식회사에 대하여 회생절차를 개시함에 따라 건국건설 주식회사는 2020.1.23. 청구법인에게 공동주택 신축공사 도급계약을 해지한다는 통고를 하였다.
(3) 건국건설 주식회사가 더 이상 공동주택 신축공사를 진행하지 못하게 됨에 따라 청구법인과 이 건 주민협의회에는 2020.9.11. 이 건 재건축사업의 사업권과 토지 소유권 등 모든 권리와 금융채무 등을 주식회사 OOO(이 건 주민협의회가 설립한 시행사)에게 이전하기로 하고, 2020.10.22. 청구법인 명의로 한 쟁점주택의 소유권이전등기를 말소하였다.
(4) 청구법인은 이 건 주민협의회로부터 이 건 주택을 취득하고 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였으나, 그 실질은 이 건 주민협의회가 이 건 재건축 사업의 원활한 진행을 위해 청구법인에게 그 토지를 신탁한 것이라고 보는 것이 타당하고, 수탁자가 해당 부동산을 위탁자에게 이전하는 경우에는 매각에 해당하지 아니하므로 청구법인이 2020.10.22. 쟁점주택의 소유권이전등기를 말소한 것은지방세법제13조 제3항 제2호 가목에서 매각에 해당하지 않는다고 보는 것이 실질과세의 원칙에 비추어 타당하다.
(5) 설령, 쟁점주택의 소유권이전등기 말소를 매각으로 본다고 하더라도 청구법인은 2018.12.18. 이 건 주택을 취득한 후 2020.3.19. 종전 건축물을 말소하고 정상적으로 주택 신축공사를 시행하는 등 정상적으로 사업을 진행하였으나 시공사인 건국건설 주식회사의 부도라는 외부적 사유로 인해 쟁점주택을 2년 이상 해당 용도에 직접 사용하지 못하고 2020.10.22. 소유권이전등기를 말소한 것이므로 여기에는 정당한 사유가 있다고 할 것인바, 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.
(1) 취득세는 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후 매매계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도, 이로써 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다 할 것이다(조심 2022지1128, 2023.1.31.). (2)지방세법제13조 제3항 제2호 가목에서 부동산 취득일부터 2년 이상 중과제외 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 여기에서 ‘매각’이란 그 취득자가 아닌 타인에게 소유권이 이전되는 모든 경우를 의미하는 것으로 보아야 한다.
(3) 주택건설사업이 취득세 중과세 제외대상에 해당하기 위해서는 주택건설사업자가 주택건설용으로 부동산을 취득한 후 그 취득자가 동 사업을 직접 완료하여야 할 것(조심 2018지689, 2018.6.29.)이고, 청구법인은 2018.12.28. 이 건 주택을 취득한 후 2년이 경과하지 않은 상태에서 2020.1.22. 합의해제를 원인으로 쟁점주택의 소유권이전등기를 말소한 것이므로 이는 사실상의 매각에 해당된다.
(4) 아울러 청구법인과 이 건 주민협의회가 체결한 이 건 재건축사업 시행 계약은신탁법상 신탁계약으로 볼 수 없으므로 이를 근거로 청구법인이 이 건 토지를 취득하였다 하더라도 이를 신탁에 의한 취득으로 볼 수 없으며, 건국건설 주식회사의 부도로 인해 쟁점주택의 소유권이전등기를 말소한 것이라 하더라도지방세법제13조 제3항 제2호 가목에서 매각의 경우에는 별도로 정당한 사유를 규정하고 있지 아니하므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2018.11.23. 상호를 주식회사 OOO으로 하고, 본점소재지를 OOO시 OOO구 OOO로 OOO, OOO호로, 목적사업을 부동산 개발업 등으로 하여 설립하였다. (나) 청구법인은 주택건설사업자로 등록하기 전인 2018.12.18. OOO 외 35명으로부터 이 건 주택(36세대)을 총 OOO원에 취득한 후, 이 건 주택을지방세법 시행령제26조 제1항 제3호에서 취득세 중과세 예외 대상인 주택건설사업에 사용하기 위해 취득하는 부동산으로 보아지방세법제11조 제1항 제8호 가목의 표준세율(1천분의 10)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였으며, 그 후 2019.1.3.주택법제4조에 따라 주택건설사업자 등록을 하였다. (다) 청구법인은 2019.2.22. 이 건 주택의 종전 건축물 철거 공사를 하고, 2019.11.28. 그 지상에 공동주택을 신축하는 착공신고를 하였으나, 공동주택 신축공사의 시공사인 건국건설 주식회사가 회생절차 개시를 이유로 2020.1.23. 공사계약 해제를 통보함에 따라 공동주택 신축공사를 중단하였다. (라) 청구법인은 2020.9.11. 이 건 재건축사업의 시행권을 OOO 주식회사에게 양도하고, 2020.10.22. 청구법인 명의로 한 이 건 주택의 소유권이전등기를 말소하였다. (2)지방세법제13조 제2항 단서, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제3호 및 같은 영 제27조 제3항을 종합하면 대도시 내에서 설립한 법인이 설립 후 5년 이내에 취득하는 대도시 내 부동산에 대하여는 취득세를 중과세 하되,주택법제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 중과세를 예외로 한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,지방세법제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제3호에서 주택법제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업자가 주택건설용으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세 중과세 예외 대상으로 규정하고 있는데, 청구법인은 2018.12.18. 이 건 주택을 취득한 후인 2019.1.3.주택법제4조에 따라 국토교통부에 주택건설사업자 등록을 하였으므로 이 건 주택(쟁점주택 포함)은 그 취득 당시부터 취득세 중과세 예외 부동산에 해당하지 않는다 할 것인바, 청구법인이 쟁점주택을 주택건설 사업용으로 2년 이상 직접 사용하지 않고 그 소유권이전등기를 말소한 데에 불가피한 사유가 있었는지 여부에 관계없이 처분청이 쟁점주택을지방세법제13조 제2항에서 규정하고 있는 취득세 중과세 대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2017.12.30. 법률 제15335호로 개정된 것) 제13조[과밀억제권역 안 취득 등 중과] ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용한다. 다만, 제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우의 취득세는 같은 조 제1항의 표준세율과 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하고,수도권정비계획법제6조에 따른 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하거나, 법인이 사원에 대한 분양 또는 임대용으로 직접 사용할 목적으로 대통령령으로 정하는 주거용 부동산(이하 이 조에서 “사원주거용 목적 부동산”이라 한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.
1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(수도권정비계획법제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조 제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우
③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다.
2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
(2) 지방세법 시행령 제26조[대도시 법인 중과세의 예외] ① 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 3.해외건설촉진법에 따라 신고된 해외건설업(해당 연도에 해외건설 실적이 있는 경우로서 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산만 해당한다) 및주택법제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다) 제27조[대도시 부동산 취득의 중과세 범위와 적용기준] ③ 법 제13조제2항 제1호에 따른 대도시에서의 법인 설립, 지점ㆍ분사무소 설치 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점ㆍ분사무소의 대도시 전입에 따른 부동산 취득은 해당 법인 또는 행정자치부령으로 정하는 사무소 또는 사업장(이하 이 항에서 “사무소등”이라 한다)이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로 하고, 같은 호에 따른 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득은 법인 또는 사무소등이 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용의 모든 부동산 취득으로 한다. 이 경우 부동산 취득에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 해당 대도시에서의 공장 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함한다.