쟁점토지를 별도합산과세대상으로 하여 재산세 등을 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 송파구 OOO 토지(1,620.7㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 지상 건축물이 없는 토지로서 지방세법 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상인 것으로 보아 2022.9.15. 청구법인에게 2022년도 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2022.12.9. 이의신청을 거쳐 2023.5.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지에 등기부상 건축물이 존재하지 않고, 신축공사에 대한 착공신고 및 착공신고필증의 교부가 없었음을 근거로 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 판단하였다. 지방세법 시행령 제103조는 재산세의 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지의 범위에 완공된 건축물 뿐만 아니라 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외하고 있다. 여기에서 건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 실질적으로 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 의미하고, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다는 판례(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결 등 참조)가 있다. 청구법인은 쟁점토지에 대한 매입계약체결 이후 인허가 및 시공분야의 절차 등 일련의 사업절차를 계속하여 진행하였다. 쟁점토지에 소재하는 사업현장에서도 착공신고 및 착공신고필증 교부 이전부터 구 건물의 철거공사, 문화재 표본조사, 사업지 물웅덩이 제거 작업 등 토지정비공사가 시행되고 있었고, 이후 후속적인 공사가 진행되어 현재에 이르렀다. 따라서 청구법인은 2022년도 과세기준일 이전에 실질적으로 공사를 착수한 것이고, 현재도 공사가 진행되고 있는바, 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 구분되고, 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로서 종합합산과세대상보다 낮은 세율이 적용된다. 그리고 지방세법 시행령은 재산세의 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지의 범위에 완공된 건축물 뿐만 아니라 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외하고 있다. 여기에서 건축중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 의미한다. 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있다고 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사, 규준틀 설치 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수는 없다. 청구인은 2021년 12월 건축허가를 신청하고, 2022년도 재산세 과세기준일(2022.6.1.)을 경과한 2022.6.27.에서야 처분청으로부터 이 건 신축공사 착공수리통지를 받은 사실에 비추어 청구인은 2022년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 지상에서 건축물을 신축 중인 것으로 볼 수 없으므로, 처분청이 이 건 재산세 등을 청구법인에게 부과․고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 하여 재산세 등을 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
• 다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지
• 마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다(각 호 생략). 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제 ＜2015.12.31.＞

2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물

② 제101조 및 제102조에 따른 공장용 건축물의 범위에 관한 사항은 행정안전부령으로 정한다.

(3) 건축법 제21조(착공신고 등) ① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.

② 제1항에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(제25조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 한다.

③ 허가권자는 제1항 본문에 따른 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 허가권자가 제3항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 쟁점토지 매입 이후 사업진행과정은 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점토지에서의 사업진행 과정 일자 내용 2021년 1월 쟁점토지 매입계약 체결 2021년 2월 설계용역계약 체결 2021년 8월 구 건물 해체공사 완료 및 멸실 신고 2021년 12월 건축허가 신청서 제출 2022년 1월 건축허가서 교부 2022년 3월 문화재 표본조사 실시 2022년 4월 건설공사 도급계약 체결 2022년 5월 감리용역 계약 체결 2022.6.27. 착공신고필증 교부

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일까지 쟁점토지에서 구 건물의 철거공사, 문화재 표본조사 등 착공을 위한 준비작업을 수행하였으므로 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 구분되어야 한다고 주장한다. 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따르면, 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상 토지에 포함하는 것으로 규정하고 있는바, 위 조항에 따라 별도합산과세대상 토지에 포함되기 위해서는 건축법에 따라 공사계획을 신고하는 것, 즉 건축법 제21조에 따른 착공신고를 하는 것이 전제되어야 할 것으로 보인다. 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 건축예정인 건축물의 건축공사의 착공신고를 하지 아니한 상태인 점, 청구법인이 문화재 표본조사 및 건설공사 도급계약 등의 착공을 위한 준비작업만 수행하였을 뿐 본격적인 건축공사에 착공하지는 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지는 건축물의 부속토지에 해당하지 아니하여 별도합산과세대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.